domingo, 7 de abril de 2013

No despega el mercado inmobiliario


Autor: Julio Valente

Usando una metáfora aeronáutica podemos decir que la actividad comercial en el mercado inmobiliario no despega.

Siguen presentándose 2 situaciones en el mercado, como decía en el Balance del Mercado Inmobiliario 2012, una son los inmuebles usados que se muestran con pocas operaciones y otra es el mercado de edificios desde el pozo donde hay mas movimiento comercial.

Mercado del Usado
Hay un símbolo que preanuncia que este año será peor que el año pasado (si seguimos haciendo lo mismo que hasta ahora), estamos a 7 de abril de 2013 y el Colegio de  Escribamos de la Capital Federal aun no muestra las estadísticas de enero 2013, pueden comprobarlo en su página WEB:
¿por qué será?

Esta situación tiene una explicación: la demanda no convalida los precios de la oferta y la oferta no baja los precios, conclusión el mercado esta paralizado hace un año.

Esto se puede decir y probar. Hay un programa que se utiliza en las inmobiliarias llamado SIPC, este programa permite ver la oferta actual y su evolución en el tiempo. Vean Uds. el primer departamento de la lista,  se oferta por primera vez al mercado el 06/12/2011 a un valor de U$S 80.000 y el 12/01/2013 continuaba en el mismo valor y muchas cosas pasaron en ese período de tiempo.



Este caso llega a mis manos  por intermedio de un alumno que después de haber realizado una tasación de U$S 67.000 fue rechazada por el propietario quien eligió una tasación mayor. ¿Estuvo mal realizada esta tasación?

Normalmente se estima el Valor del Mercado en base al Método de Comparables. Se buscan unidades similares a la que se debe tasar, se elabora una planilla con todas las unidades elegidas, se homogenizan las superficies (para llevar a una cantidad común de metros cubiertos) y se calcula un valor promedio del metro cuadrado cubierto, luego este valor puede ser ajustado en mas o en menos según características que tenga este departamento respecto de los comparables.

Pero en este caso en el mismo edificio hay mas de 10 comparables (muestro algunos nada mas) son todas unidades a estrenar, así que el valor daba U$S 80.000. Valor al que no se venden las unidades, por lo tanto el alumno aplicó como ajuste al precio el resultado que generalmente aparece en la contraoferta de los compradores: casi un 20% menos.













A los precios de diciembre de 2011 las unidades no se venden y muchas se han alquilado. No se trata de la habilidad que pueda demostrar el vendedor para ofrecer el producto en el mercado, se trata de un producto fuera de precio que no lo puede vender ningún vendedor.

Esto se originó más atrás en el tiempo y las causas de este desajuste se produjeron por la inflación y el estancamiento del tipo de cambio. Veamos este gráfico:


Conclusiones que se obtienen a simple vista del gráfico:

El valor del m2 Nuevo en Almagro (barrio tomado como ejemplo) vino creciendo desde el año 2002. El valor de las unidades usadas en ese barrio crecieron a la misma velocidad.

¿Se debió esto a una fortaleza de la demanda que ante la ausencia de unidades hiciera crecer los precios? No, porque el pico de venta de unidades en la Ciudad de Buenos Aires se dio en el año 2007 y a partir de allí la venta en unidades comenzó a decaer. Esta estadística del Colegio de Escribanos de la Capital Federal así lo demuestra:



Siguiendo con el Gráfico de la Variables que afectan al precio de los inmuebles, analicemos ahora el comportamiento del Tipo de Cambio oficial y del Incremento del Costo de Construcción medido por la Cámara Argentina de Construcción.

El Estado de Resultados de un proyecto inmobiliario tiene básicamente este formato:








A los ingresos provenientes de las ventas (que fueron en dólares hasta que comenzó el cepo y ahora se pactan en pesos) se resta el costo del terreno que se paga en dólares y el costo de construcción que se paga en pesos.

Por lo tanto aquí cobran importancia dos variables: el valor del Tipo de Cambio y la Inflación. El gráfico muestra la evolución de las mismas:
  • El tipo de cambio se mantuvo estable entre los 3 y 4 pesos durante  6 años (2005 al 2010) lo que significo un ajuste de 33%.
  • El costo de la construcción en el mismo período se incremento un 148%

Esto trae la siguiente consecuencia: hay que vender mas dólares de las ventas para pagar mas pesos gastados en la construcción, por lo tanto al disminuir los ingresos por ventas disminuye la rentabilidad del negocio, para poder mantenerla se aumentan los precios de venta. Este mecanismo fue el que justificó el aumento de precios.

Si quieren hacer las cuentas aquí tienen los números:


























En mayo de 2012, cuando escribí Corredores Inmobiliarios al borde de un ataque de nervios mostré el siguiente cuadro:





















Muchos podrán decir: esto no hubiera ocurrido si los precios de los inmuebles no se nominaran en dólares y se comercializaran en pesos como el resto de los bienes del mercado. Es cierto. Pero recordemos la historia: desde 1975 hasta 1991 nuestra moneda perdió 13 ceros producto de la inflación, en tamaña inestabilidad a los inmobiliarios de aquel momento se les ocurrió nominar el valor de las propiedades en dólares para ofrecer un precio estable y no uno que debería cambiar todos los días (a los de mi edad que trabajaban en ventas en la época de Alfonsín, cuando nos preguntaban los precios que decíamos: “el precio es de ahora, a la tarde puede cambiar” y cambiaba. Trabajaba en una empresa que emitíamos lista de precios todos los días.)

Entiendo a los propietarios que quieren vender cuando dicen “no voy a regalar mi propiedad” y el consejo es no la venda y póngala en alquiler. Igualmente hay que aclarar que nadie regala nada, están complicados los propietarios que compraron después del 2009 (y quieren obtener una diferencia entre el precio pagado y el de venta) los que compraron antes de ese año harán una diferencia entre ambos precios.

No entiendo a los inmobiliarios que prometen utopías: si siguen tasando con los precios del 2011 no van a vender nada y el mercado seguirá paralizado. Si hoy con dólares en la mano las ofertas se manejan entre un 15% y un 20% menos que el valor de publicación, porque no pasamos esa rebaja a la oferta original y probamos si el mercado comienza a despegar.

Pequeño Manual para Corredores Inmobiliarios
Objeción “no voy a regalar lo que tengo”
Base de argumentos de respuesta
  1. Depende de cuando compró el inmueble obtendrá o no diferencia entre precio de compra y el precio de venta
  2. Hoy con dólares en la mano las ofertas se negocian entre un 15% y 20% menos que el valor de publicación
  3. Hacia adelante probablemente la tendencia del dólar será a la suba, el crecimiento de la economía tenderá a cero, por lo tanto es probable que se generalice una baja en el precio de los inmuebles
  4. El gasto de mantenimiento de las unidades desocupadas irá en ascenso, aumento de impuestos, aumento de expensas, comienzan a aparecer pequeños gastos de mantenimiento.
  5. ¿Hay motivación para vender? ¿Quiere vender o poner la unidad a la venta?
Argumentos de respuesta
  1. Si el propietario adquirió un inmueble como inversión, no querrá vender por un valor menor al que compro. En general podemos afirmar que todos aquellos que han comprado inmuebles desde el 2010 a la fecha es poco probable que recuperen el valor de compra. ¿Qué hacer entonces?: Retirarlo de la venta y esperar que el Ciclo Inmobiliario comience una recuperación de precios o alquilarlo.
  2. Si con dólares en mano se obtienen descuentos del 15% al 20%, ¿Por qué no efectuar ese descuento yá en el precio de publicación y poner como condición excluyente el pago con dólares billetes? Con un precio atractivo se acercan posibles compradores y con un comprador enfrente es posible negociar, llegar a un acuerdo y vender. Con los precios de diciembre de 2011 el bien se mantiene en oferta por años sin vender. El propietario se molesta con las inmobiliarias que los tienen y van buscando inmobiliarias a la espera que se produzca la venta, que en estas condiciones tiene más elementos de azar que de lógica.
  3. Es probable que en el futuro con un panorama económico incierto, los inmuebles bajen de valor. En España los propietarios tardaron 3 años en aceptar la baja de precios. El argumento de la “reserva de valor” ya no funciona. Hoy la reserva de valor volvió al dólar que es un bien escaso, frente a un bien abundante que son los inmuebles.
  4. Mantener inmuebles desocupados tiene un costo: por impuesto inmobiliario y ABL, por gastos de expensas, por gastos de mantenimiento. Estos gastos se pueden cubrir si el inmueble se alquila, a la espera de un mejor momento del mercado para venderlo.
  5. Tener un inmueble en oferta con un precio que no es competitivo es perder el tiempo. Aunque el propietario diga que no tiene apuro, ese “no tengo apuro” se transforma en “Ud. no hizo nada para venderlo” 6 meses mas tarde. ¿Entonces para que ensuciar su prestigio como vendedor?, si el inmueble no tiene un precio competitivo ni Ud. ni nadie podrá venderlo, no es un problema de habilidad sino un problema de mercado, un inmueble caro no tiene mercado. ¿Que es hoy un precio vendible?: de un 15% a un 20% menos del valor de diciembre de 2011.  Esto luego hay que corroborarlo con las visitas que los interesados realicen al inmueble y ajustarlo nuevamente si es necesario.
Como conseguir propiedades vendibles
  • Buscar contactos (prospectar) todos los días. Dedicar mínimamente 4 horas por día a prospectar, utilizando todos los métodos que Ud. conoce. Mayor cantidad de contactos aumenta su probabilidad de ubicar a personas que tengan la necesidad de mudarse.
  • Su meta debe ser obtener 10 tasaciones mensuales que deberían darle no menos de 2 autorizaciones por mes.
  • Detectar propietarios que tengan necesidad y urgencia para vender. Habiendo motivación para vender será más fácil poder captar la propiedad en un precio competitivo. A medida que pasen los meses mas propietarios estarán en estas condiciones, dado que después de tener su oferta un año en el mercado, con precarias explicaciones de las inmobiliarias (“lo que pasa es que no se vende nada”), pondrá su oído para escuchar argumentos realistas de la situación del mercado y estará mejor predispuesto a aceptar un Plan de Comercialización que termine en la venta de su propiedad.
  • Realizar una buena calificación del cliente vendedor o comprador. Esto permitirá conocer las reales necesidades que tiene para orientarlo apropiadamente. Si un propietario bajo ningún aspecto quiere vender a un precio competitivo hay que recomendar alquiler o no tomar el inmueble. Si no conocemos las intensiones del propietario corremos el riesgo de estar dando vueltas sin tomar la decisión adecuada. ¿Ud. sabe que preguntas realizar para calificar a un vendedor o a un comprador?
  •  Explicar la situación en la que esta inmerso el Mercado Inmobiliario. Venimos de un mercado de vendedores, donde la situación económica permitía un alza de precios constante y hemos pasado a un mercado de compradores, donde la demanda poseedora de los dólares es la que tiene fuerza en las negociaciones: inmuebles abundan dólares escasean. Preparar gráficos, estadísticas, artículos periodísticos y armarlos en una carpeta para entregarle al cliente.
  • Captar propietarios que estén dispuestos a aceptar fijar un precio 15% ó 20% inferior a los precios de mercado. Si no acepta esto y propone un precio a diciembre del 2011, su propiedad será ofertada en el mercado, pero difícil que sea vendida. No aplicar el sobreprecio para regateo, porque lo que se necesita es que vengan clientes para negociar. Un precio No competitivo alejara posibles compradores.
  • Realizar un seguimiento semanal de la oferta en el mercado e informarle al propietario. Aunque no haya novedades,  hay que informar, porque si nadie se interesa esa es una novedad que esta diciendo algo: el precio es alto. Hay que medir:
    • Cantidad de visitas en la Web
    • Cantidad de consultas via e-mail o telefonicas
    • Cantidad de visitas a la propiedad
    • Opiniones de los interesados
  • Preparar al propietario para negociar ofertas de posibles compradores por un precio inferior. Para poder lograrlo es importante como se ha presentado la situación del mercado inmobiliario y como ha sido el seguimiento de la oferta. El corredor debe desarrollar el papel de experto en el mercado inmobiliario para generar confianza en los clientes (vendedor y comprador) y de esa manera poder dar opiniones que sean respetadas.
Inmuebles Nuevos
La situación de los inmuebles nuevos es diferente, ya que no se conoce cual es el valor final que tendrá la propiedad y es más,  mucho no le interesa al comprador. Lo que mas interesa es el valor de la cuota, si hay o no anticipo y la forma de actualización.
Este sistema de venta utiliza el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (que es similar a la inflación real) para actualizar la cuota. Para que este sistema no sea gravoso para el comprador sus ingresos deberían aumentar al ritmo de la inflación o levemente superior. Pero si sus ingresos se ajustan a un ritmo inferior cada mes le resultará más difícil pagar su cuota.
El éxito de la venta desde el pozo en cuotas, con o sin fideicomiso, deviene de muchas familias con ingresos excedentes en pesos que ahora no pueden dedicarlos a la compra de dólares y los derivan a la compra de autos 0 KM o de emprendimientos desde el pozo. En este último caso con la expectativa de poder vender en dólares la unidad cuando este terminada.
Aquí el cuidado que hay que tener es la seguridad de la entrega del inmueble terminado, porque el abandono de compradores en la mitad de la obra puede ser letal para el desarrollador y comprometer la finalización del proyecto.
La seguridad estará dada por la estructura legal del emprendimiento y por la fortaleza y seriedad de los desarrolladores.

39 comentarios:

  1. Julio,
    Muy interesante el artículo y muy cierto en muchos aspectos, pero a mi se me plantea la siguiente cuestión, el valor de la construcción aumento muchisimo, uno piensa que si bien el valor del inmueble habría que bajarlo en USD billetes un 15 % para llevarlo a un valor real, que tan real puede ser con tanta inflación?, puede uno comprar lo mismo en pozo con un 15% menos por más que sean USD billetes que lo que podía comprar en el 2010 o 2011, en mi opinión lo dudo.
    Saludos y muchas gracias por la info.
    Pablo Tiscornia

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    1. Por eso a medida que pase el tiempo los proyectos de pozo van a ir desapareciendo. Intentar sacar una renta del proyecto va a ser muy costoso.

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    2. Estimado Forista Anónimo - 7 de abril de 2013 20:48

      Si la construcción en concepto de materiales, insumos, equipamiento y artefactos es en pesos, basta con cotejar las subas de precios en línea con las del dólar marginal o blue durante el mismo período para obtener conclusiones más que interesantes.

      La inelasticidad, tal como la destacó el Lic. Julio Valente, es el precio de los terrenos, habitualmente tasados en dólares: su mayor o menor incidencia correlacionan con su ubicación. Por citar un caso, no es la misma en edificios próximos a calles comerciales, que alejados de las mismas.

      Le saludo muy respetuosamente,

      sdaqui ("soydeaqui")

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  2. Es bueno saber de Ud después de tanto tiempo.
    Una variable alentadora para el mercado es lo que se comenta que las grandes empresas que no pueden girar las ganancias al exterior están pensando en invertir en inmuebles como reserva de valor.
    La opción de rebajar el precio en dólares virtuales si se recibe dólar billete se empieza a aceptar.
    En cuanto se reglamente la ley que prohíbe la adquisición de tierras a los extranjeros por más de 1.000 has en la pcia de Buenos Aires y se establezcan las superficies equivalentes en otra provincias, puede que haya un repunte de las operaciones inmobiliarias.
    En fin, tengamos fé y una buena cosecha de soja

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    1. Estimado Forista Anónimo 7 de abril de 2013 23:45
      En lo que hace al tema "reserva de valor", no es tal. De hecho es una expresión marketinera que la historia demuestra que es ridícula y que solo está dirigida a captar a personas desinformadas. Como prueba de lo que acabo de expresar le sugiero observar el gráfico indicativo del comportamiento procíclico del mercado inmobiliario argentino destacado en uno de los artículos publicados por el propio Lic. Julio Valente quien podría ahondarle en detalles(Ref.: http://3.bp.blogspot.com/-siDVm-3yPY0/T8Evzfcd9DI/AAAAAAAAArc/CgEbafORlsg/s640/1205-AtaqueNervios-CicloEconomicoInmobiliario.bmp).

      También no estaría demás que considere lo publicado en iProfesional.com (Ref.: http://www.iprofesional.com/notas/157324-La-cruda-realidad-de-los-sojeros-venden-un-dlar-les-dan-39-centavos-y-deben-pagar-casi-80-de-impuestos - 09-04-2013) en la que se indica en forma textual: "A diferencia de lo que ocurría en 2010 y 2011, cuando había un excedente que los productores volcaban al mercado inmobiliario, este año no vamos a ver una situación así. Hay que tener en cuenta que antes una propiedad tomada como referencia se compraba con el equivalente a 10 camiones cargados de soja y ahora se necesitan 13" para tomar conciencia que el escenario económico actual - con su correlato en el mercado inmobiliario argentino - es bastante diferente al de hace unos pocos años atrás.

      Le saludo con profundo respeto,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  3. Concuerdo con lo mencionado, con una inflación de la construcción en dólares, el único motivo para bajar los precios es la necesidad de vender por la coyuntura actual, de lo contrario la valuación del inmueble debería ser en valor de una reposición del mismo.

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    1. Estimado Forista Anónimo - 8 de Abril de 2013 00:08 : Para su conocimiento es importante que tome en cuenta que no sería de extrañar que exista un nuevo ciclo en el que se comercialicen inmuebles por debajo del valor de reposición. Esto ocurrió entre 1983 y 1991. Hay un gráfico indicativo de como evolucionaron los precios durante ese período que duró 8 años (Ref.: http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/files/2009/09/bnorte1-500x339.jpg). Le saludo muy respetuosamente sdaqui ("soydeaqui")

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  4. Brillante exposición ! Gracias.

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  5. Estimado Julio.
    Dentro de la muestra de unidades de Av. Corrientes, existe uno que sí se adecuó a valores razonables, (02/2012 = U$S 88000.- y en 01/2013 = $ 475000), esto si lo calculamos al dolar blue de esa fecha da un valor de U$S 66000.- (un 25% menos). Desde mi punto de vista tasarle hoy a un cliente a un 20 o 25% menos, es demasiado y lamentablemente suelen no aceptar esa merma de valor mas allá que pueda ser la real. Por más que el mercado no despega, creo va a ser muy difícil cambiar la manera de pensar de los clientes considerando que muchos son inversores que no quieren perder rentabilidad (sin tomar en cuenta el factor tiempo = pierden rentabilidad) y los otros que necesitan sustituir su vivienda actual, cuando salen en su búsqueda se encuentran que los valores no bajan por lo cual se produce un efecto dominó y, ante una posibilidad de venta de su propiedad, las rebajas que pueden llegar a aceptar están entre el 7 y el 10%.
    Gracias.
    Saludos,
    Carlos

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  6. Estimado Julio.
    Excelente Análisis.Mejor explicado Imposible.
    Pone en evidencia absoluta que el elemento por excelencia a considerar como reserva de valor es la divisa norteamericana la cual destronó al ladrillo.
    La "inflación en dolares" al momento de construir no es tal si se toma en cuenta el verdadero valor del dolar que debe estar mucho mas cerca del Blue que del oficial.
    Para el constructor que tiene dolares en mano es mucho mas barato construir ahora que en Noviembre de 2011.....Ergo tienen margen de sobra para bajar precios en u$s.
    Quien no acepte que para empezar a negociar es necesario una baja como la que menciona Julio (15% a 20%) que se prepare para estar lejos del mercado por muuucho tiempo.....Esto recién empieza.....

    Saludos.

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  7. Gracias Julio por su análisis. Entiendo el planteo para conseguir un mejor precio de la oferta, pero me preocupa que "el argumento de reserva de valor" ya no sea válido, porque ese mismo argumento lo necesitamos para el cliente comprador. Yo lo que en general utilizo, y reflexiono, es que suban o bajen los precios en dólares, siempre un departamento de 2 amb valdrá lo mismo que otro de las mismas condiciones en el mismo barrio... y es un "ahorro" en ese sentido.
    Espero verlo mañana
    Alejandra (Agente RE/MAX PARQUE).

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    1. En ese caso en realidad para medir si la inversión inmobiliar cumple la función de reserva y capitalización de valor no debe compararse con otro departamento de la misma zona, sino que debe hacerselo con el dinero que uno puede recibir de la venta de dicho departamento, y también con las alternativas de inversión que ofrece el mercado.

      Que el mercado inmobiliario sea un lugar donde depositar el dinero no se contradice con que el argumento de "reserva de valor" es una ilusión. Si se invirtió determinado dinero en un inmueble con el objeto de capitalizar o al menos mantener el importe invertido, y luego debido a una baja del mercado el precio del inmueble comprado decreció, lisa y llanamente se perdió valor. Es decir, en este caso el mercado inmobiliario no sirvió como herramienta de ahorro ya que se capitalizó negativamente lo invertido. "Se perdió dinero".

      Creo que al respecto, el problema central de Argentina se encuentra suscrito más que nada a la pobre gama de inversiones disponibles para el público general y al gran dogma que guía a este público al momento de decidir qué hacer -y por ende también qué dejar de hacer- cuando se posee un excedente de dinero: "comprar inmuebles y alquilarlos" parece ser la única alternativa viable.

      Y si bien hay pocas, no es la única, ni tampoco necesariamente la más rentable, libre de riesgo, o simple de realizar.

      Saludos.

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    2. Estimada Alejandra Ferechian:

      El argumento "el tadrillo es reserva de valor" es el que vino en los últimos años desacreditando a los agentes inmobiliarios muchos de los cuales hoy tienen problemas de imagen muy serios.

      La frase precitada hay que desterrarla definitivamente. Le paso a comentar los motivos:

      Lo que hay que tener presente son los ciclos que tiene el mercado inmobiliario, al igual que los que poseen el resto de los mercados que conforman a la economía real y al mercado financiero tanto a nivel local como internacional.

      Yo generé muchas publicaciones para este Blog Técnico Inmobiliario que Ud. podrá ubicar en la sección Economía y Mercado Inmobiliario (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/p/la-economia-y-el-mercado-inmobiliario.html) que le podría venir muy bien releerlas pues en muchos aspectos tienen vigencia plena.

      De hecho en todos los casos tengo presente algo que es fundamental, y que hace a las leyes de la economía: son los denominados "ciclos económicos".

      Hoy el esfuerzo lo va a tener que redirigir a la punta vendedora dándole a entender a muchos propietarios que 2011 ya pasó y que el escenario actual corresponde a un nuevo ciclo económico.

      Un factor que los analistas económicos hoy observan conbastantre inquietud es la revaluación del dólar a nivel global: ellos tienen presente que difícilmente más allá de 2015 la Reserva Federal de los Estados Unidos deje inmóvil casi en cero a la tasa de referencia. De elevarla subirían las tasas internacionales situación que podría producir una fuerte aspiración que reste liquidez en dólares a nivel global y que dicha escasez de dólares no convalide elevados precios de commodities ni de activos no transables como lo son los bienes raíces.

      Sobre la renta inmobiliaria hay también una muy buena nota en una entrevista que se le hizo al Decano de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella, Dr. Juan José Cruces (Ref.: "Un alquiler en Buenos Aires rinde igual que un bono de EEUU" - http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2011/02/un-alquiler-en-buenos-aires-rinde-igual.html) lo que le dará una idea clara de lo exigua e irrelevante que es la renta inmobiliaria para un inversor profesional u otro que con menos conocimientos sepa posicionarse en activos de renta fija con elevadas tasas internas de retorno medidas y honrradas en dólares billete.


      Le saludo con profundo respeto,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  8. Creo que jamas un vendedor me pregunto que me parecia el precio de un depto , o el depto en general.

    Lo unico que repiten es "resguardo de valor", "solo aceptan verde lechuga", "no mas de 5% se negocia".

    Por todo esto es que odiamos tanto los compradores a las inmobiliarias. Te tratan como si te estuvieran haciendo un favor, no un servicio.

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    1. Estimado "baron b": Comprendo su posición y la respeto. Es por este motivo que opiniones muy críticas como las mías en particular, va a poder observar que están presentes en este Blog Técnico Inmobiliario. El propósito pasa por contribuir a desterrar una cultura que tanto mal le vino y viene haciendo al sector, y que da lugar a que, igual que Ud., muchas personas reaccionen de un modo similar al suyo. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui")

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  9. Estimado Julio, es un análisis sin desperdicios!, coincido en tu mirada sobre la realidad del sector y sobre las oportunidades que se abrirían si todos comenzamos a trabajar de ese modo.
    Muchas gracias por tu oportuno aporte y por tu compromiso de siempre!

    Maria Patricia Sodor

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  10. Veo que el tiempo pasa y muchas propiedades lejos de bajar su valor en U$S se mantienen.
    Algunas propiedades nuevas aparecen con cotizaciones absolutamente ridículas con precios super inflados a veces de hasta un 30%.
    Es verdad que los dueños no aflojan, pero los que tienen dólares tampoco porque los quieren hacer valer (y hay muchos dolares guardados), el que compró a un valor quiere vender a uno mayor. Y el que busca una propiedad para sustituir la actual no puede vender barato y comprar caro.
    El intermediario no puede hacer mucho, que mas quisiera vender varias propiedades a 65000 que ninguna a 80000.
    Lo único que veo que puede pasar para que bajen las propiedades es una inminente pesificación de facto de la compra venta, una debacle económica sin precedentes ó algun peligro para la propiedad privada (inmuebles o dinero). O mas remoto aún una gran mejoramiento de la economía.

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  11. Estimado Forista Anónimo - 10 de abril de 2013 12:42

    Con un proceso inflacionario no acotado y con una devaluación del tipo de cambio no reconocida oficialmente, quien decida vender en pesos infla los precios en demasía para cubrirse, situación de hecho previsible.

    También queda claro el desacople existente entre las puntas del mercado por lo que señalaba textualmente el Lic. Julio Valente: "nadie regala nada, están complicados los propietarios que compraron después del 2009 (y quieren obtener una diferencia entre el precio pagado y el de venta) los que compraron antes de ese año harán una diferencia entre ambos precios". Es que es cierto que muchos propietarios resistan y es lógico que en ese grupo se aglutinen quienes compraron con dólares billete en los últimos años. Es tan cierto como lo que Ud. consiga textualmente en estos términos: "los que tienen dólares tampoco porque los quieren hacer valer" por más que haya muchos dólares guardados, porque entre los incrementos de la base monetaria y, adicionalmente el del circulante el proceso de inflación en dólares sigue su curso por más que se estén instrumentando medidas para frenar o bajar precios finales de venta de artículos de primera necesidad e indumentaria.

    Lo que dice con respecto al intermediario, concretamente de los corredores inmobiliarios, es verídico: hoy la gran mayoría de los operadores con estructuras pequeñas son concientes de lo nefasto que fue promover valorizaciones a niveles exhorbitantes. Es más responsabilizan - y tienen razón - a los grandes desarrolladores inmobiliarios y a las grandes inmobiliarias que junto con personajes mediáticos archí conocidos fogonearon y aún lo hacen valorizaciones en el segmento ABC1 Premium de edificación residencial con lo que contribuyeron a arruinar un mercado al que adicionalmente se le sumó un proceso inevitable de inflación en dólares al tipo de cambio oficial que ahora pretenderían trasladarlo al blue.

    Va a ser clave para sincerar el mercado que se destruya valor en el segmento ABC1 por más que se afecten intereses concretos que como se reconoce muy bien en este sector de actividad, y de los que se habla muchísimo detrás del mostrador, lamentablemente son cartelizados.

    Es por esto que, haciéndome eco del comentario que me hizo un forista amigo (su nickname es Ferdinand), hay momentos que desearía fervientemente que se den las condiciones para que el dólar blue se incremente - espiralice - en forma sostenida y de un modo tan poco previsible como el que se dio desde hace un año a la actualidad y que obligue al gobierno nacional a sincerar el mercado cambiario a un nivel muy diferente de lo que es la paridad cambiaria administrada actual, muy alejada de la paridad de equilibrio que manejan los economistas profesionales. En este escenario Ud. y muchísima gente sí van a ser testigos de como se va a sincerar el mercado inmobiliario y mucho más, si como considera el grueso de los analistas económicos, se acentúa la revaluación del dólar a nivel global con subas de tasas de interés internacionales a mediano plazo, hecho que permitiría desinflar todo tipo de burbujas en los diferentes mercados de activos, incluyendo a los mercados inmobiliarios no solo el argentino, sino también en los de naciones vecinas en que por las flexibilizaciones cuantitativas dispuestas por la FED hubo efectos derrame con revaluación de monedas domésticas.

    Le saludo muy respetuosamente,

    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)



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  12. Julio, muy bueno su post. Me parece muy bueno de lo que habla soydeaqui en el ultimo post y estoy de acuerdo con eso.

    La obstinación con los precios en dolares queda remanente en la mente de los propietarios, pero los grandes jugadores no dejan de atizarla continuamente.

    Iprofesional publico hace poco una nota diciendo que hoy dia el tipo de cambio que se aplica es el blue, no celeste y que por ende las propiedades ya estaban 30% mas caro que ehace unos meses, y que en dolares no bajaban.

    http://www.iprofesional.com/notas/157306-Crisis-color-ladrillo-se-extingue-el-dlar-celeste-y-el-Gobierno-va-por-otro-termmetro-para-disimular-la-cada-inmobiliaria

    Es interesante ver la evolucion del sector inmobiliario y es dificil encontrar una explicación a una paralisis semejante en comparación con el resto de la economia. Creo que la respuesta a tal falta de reacción no es casual y que detrás hay intereses, como si fuese una puja interna del mercado. Los grandes tienen más espalda para aguantar un parate de tal calibre, además de mayor vinculacion a grandes desarrollos de proyectos al pozo (que no vivirían si no fuera por la "promesa" de verdes futuros) y por otro lado tal vez aún sean "socios" en unidades que quedaron "atrapadas" por este corralito inmobiliario y esperan una salida imperiosamente.

    Creo que ya no es aplicable culpar a la "costumbre" o "idea de refugio en dolares" arraigada en algo así como el inconsciente colectivo, la tosudez de Doña Rosa o Don Pedro que se niega a bajar su propiedad. Si Doña Rosa piensa que su depto vale 200 mil y tres inmobiliarias distintas del barrio le dicen que vale 160, no le queda otra que aceptar venderlo a 160. Pero si despues de visitar esos 3 corredores se sienta el sabado a la mañana y abre el suplemento Propiedades de La Nacion, seguramente no venda nada - o peor aún, le encargue la venta a la inmobiliaria de mayor tamaño de aviso.

    saludos
    adrian



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  13. Estimado Adrian y Estimados Lectores y Comentaristas de este Blog Técnico Inmobiliario:

    No son casuales que foristas como el Lic. Miguel A. Pato (quien para vuestro conocimiento es algo más que un simple forista; Ferdinand, Jorgedago, y quien le responde entre otros más, tengan junto al Lic. Julio Valente opiniones convergentes. No somos los únicos que detectamos una realidad muy diferente a la que se propulsa a través de diferentes medios de comunicación masiva muchas veces con posiciones antagónicas a las líneas editoriales de los mismos.

    También muchos de quienes emitimos comentarios críticos somos concientes de las políticas de marketing basadas en las estructuras de tipo piramidal a la que hice referencia en mi última colaboración a este Blog Técnico Inmobiliario (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2013/02/la-politica-la-economia-y-el-mercado.html) en el que cité textualmente con que: "Se trata del conocido "esquema Ponzi" de tipo piramidal, que básicamente consiste en que las ganancias las obtuvieran quienes inicialmente invirtieron en propiedades con capital propio la que amplificaron a través de una política de marketing agresiva. La misma se basaba en el concepto "refugio de valor" y consistía en prometer obtener grandes valorizaciones, lo que despertó la atención de muchos inversores que desconocían el comportamiento dinámico del mercado inmobiliario".

    Si cualquier lector con un descriptor en un motor de búsqueda pone la frase: "esquemas de tipo piramidal" va a encontrar muchísimos artículos sobre este tema tratado por economistas profesionales.

    Por citarles un conjunto de definiciones eligiendo uno de ellos entre los muchos que uno puede leer(Ref.: http://dinero.about.com/od/Ahorrando/a/Qu-E-Son-La-Pir-Amides-Financieras.htm) podrá acceder a contenidos como el siguiente que transcribo en forma textual:

    "De acuerdo al economista Peter Vander Nat, una organización es condiderada como un esquema de pirámide si los participantes obtienen sus beneficios monetarios reclutando a nuevos participantes en lugar de vender un producto o servicio.

    En la gran mayoría de los casos, estos son sistemas fraudulentos que prometen fuertes márgenes de ganancias, y por esto es importante saber reconocerlos y evitar caer en estos esquemas.

    Su estructura se asemeja a una pirámide, de ahí su nombre, donde la persona que inicia el esquema está en el tope, ésta recluta un segundo nivel de personas, éstas a un tercer nivel de personas y así sucesivamente. Cada una de las personas reclutadas deben dar un monto inicial de “inversión” para pertenecer a la pirámide, la misma que va en beneficio de la persona que la reclutó". (Continúa)

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  14. Finalización Comentario:

    El proceso continuará hasta que la base de la pirámide ya no pueda ser expandida, debido a la dificultad de reclutar a nuevas personas. Esto hace que la base se rompa y la piramide colapse, generando pérdidas especialmente entre quienes fueron las últimas en sumarse al esquema.".

    Esto es lo que, producto del exceso de codicia y de ambiciones no acotadas y "en forma premeditada", vinieron y vienen haciendo en forma cartelizada developers, brokers y comunicadores del sector en forma permanente. La conclusión terminante que hay que sacar es que no se trata de profesionales objetivos, sino - y como nunca lo expreso con crudeza y lo escribo con mayúsculas y encomillado - de "DELINCUENTES CON NOMBRE Y APELLIDO" quienes al unísono y en forma reincidente confunden a la gente y a muchos colegas del sector mentalizándolos de que "el ladrillo no traiciona" o su equivalente: "el ladrillo es refugio de valor". Estos individuos, en su voracidad vienen confundiendo y perjudicando en forma sistemática afectando el buen nombre y honor de personas que ejercen sus actividades laborales en el mercado inmobiliario con decencia, muchos de ellos con trayectoria de años que ahora se ven empañadas por esta clase de sujetos de la peor calaña.

    A ellos es a los que hay que combatir sin miramientos y no lamentarse si son víctimas de lo que ellos mismos crearon. Mi pesar pasa por quienes laboralmente dependieron o aún dependen de ellos.

    Destruyendo a este tipo de actores va a ser posible acelerar la recomposición de un mercado que por obra de ellos y también por medidas de política económica desacertadas se encuentra en estos momentos en un callejón sin salida.

    Cuando impere el sentido común y el profesionalismo va a ser posible remontar la cuesta, antes lo veo bastante poco probable.

    Les saludo con profundo respeto,

    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  15. Buen artículo, ahora pregunto, el mercado necesitará algo así como 2 años y contando para ver algo tan obvio?.

    Ley de oferta y demana. La base misma del mercado.

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    1. Dos condiciones del ser humano: 1) es altamente influenciable por su entorno social, 2) a diferencia de otras especies animales es capaz de cometer varias veces el mismo error.

      Teniendo eso en cuenta planteo a mi parecer las reacciones de la gran masa de hombres ante dos escenarios económicos antagónicos: a) en los tiempos de bonanza el optimismo y la sed de poder nublan su juicio dificultando la visión del horizonte: todo parece un hermoso parque lleno de rosas, eterno como el Olimpo; b) mientras que en tiempos de crisis, la miseria y la estrechez económica conjuntamente con la inestabilidad política generan una especie de entumecimiento de los nervios y neuronas, conjuntamente con la aparición de sentimientos de impotencia y sin sentido, lo que termina dejando a los hombres en un letargo hasta que el nuevo ciclo de bonanza comienza a entreverse.

      Por ende, la gran mayoría invierte solo una vez que los precios se recuperaron y lo siguen haciendo hasta que tocan el cielo, mientras que dejan pasar oportunidades de inversión cuando los precios bajan y menos aún cuando tocan fondo. En ese momento se encuentran hibernando como los osos.

      Para evitar reaccionar de esa manera no solo hay que reunir una importante amalgama de conocimiento, experiencia e información, sino que hay que tomar decisiones a futuro y mantenerlas firme y abiertamente cuando las coyunturas económicas cambian. En definitiva: ser consecuente con el plan de inversiones que se realiza y mantener el ánimo FRÍO, alerta, reflexivo y riguroso ante las eventualidades.

      "Intentar no ser un pez más en la pecera."

      Saludos, atte. elemental

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  16. ESTIMADO PROFESOR ES UN GUSTO DEBATIR CON UD Y ENRIQUECER TODO LO CORRESPONDIENTE AL ABANICO INMOBILIARIO.
    ES CIERTO LO QUE UD DESCRIBE DE PORQUE NO SE SALE TAMBIEN DE ESTE DEFICIT INMOBILIARIO POR PARTE DE LOS VENDEDORES Y ES OBLIGACION DE NOSOTROS LOS "UTN" GENERAR ESE CAMBIO TAN NECESARIO Y ABRIR SUS CABEZAS EXPLICADONLES TODO.
    EN MI CASO PUNTUAL LUEGO DE 3 MESES DE INCERTIDUMBRE Y DE SOBREVIVIR GRACIAS A LOS ALQUILERES, HE LOGRADO VENDER UN INMUEBLE CON EL MISMO PRECIO DE PUBLICACION DE JULIO PERO CON UNA OFERTA CONCRETA DE UN 20% MENOS Y EN DOLARES , UNA VEZ MAS COMPRUEBO QUE TAL CUAL UD. EXPLICO EN LAS CLASES SE CUMPLIO LA OFERTA Y LA DEMANDA.
    MIS SALUDOS Y RESPETO.
    QUEDO A SU DISPOSICION

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  17. Estimado profesor:

    Mucha gente que hoy se queja del mercado inmobiliario son especuladores que se llenaron de plata y votaron a cristina.....
    me queda una frase para ellos... a joderse!!!!!
    se pensaron que el aumento semestre a semestre iba a ser eterno y un dpto de amb iba a llegar a valer u$s 200.000.
    por fin se chocaron con la realidad del modelo.... y lo mejor que todavia falta lo mejor.
    la proxima vez hay que saber votar y no mirarse solo el propio bolsillo

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  18. Estimado Julio.
    Excelente nota. Con algo mas de 2 años intercalando mi labor en la construcción con la inmobiliaria, y habiendo obtenido resultados "satisfactorios" debido, principalmente porque no conocí la época de vacas gordas donde se vendía todo, y los precios subían sin freno,y también porque mi estructura es mínima desde el principio, o sea no tuve que achicarme, quisiera aportar un par de observaciones desde este lado del mostrador. Primero es muy complicado que entre en la cabeza de un vendedor, la cruda realidad de que los precios a que vendió el vecino de a la vuelta, ya no los convalida nadie, y mucho mas , cuando alienados colegas realizan tasaciones delirantes con el único interés de acaparar cartelitos.
    Segundo: Bochornoso peregrinaje de tomadores de créditos bancarios ridículos, por importes que no les alcanza ni para comprar una cucha en la perrera, que les vendieron el verso de crédito para la vivienda y que el dólar vale 5 pesos.Antes no aparecían, pero ahora son un malón con la clásica pregunta "a que valor cotizan el dólar". Saludos.

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  19. Hola, muy interesante la nota, aunque muchas cosas se me escapan.

    Me gustaría que me aconsejaran como comprador, estoy intentando comprar algo con un crédito bancario, más algo de pesos y dólares que tenía ahorrados. El tema es que no me doy cuenta si es buen momento o no para comprar, o mejor dicho, si más adelante va a ser peor o mejor.

    Me da la impresión de que las propiedades se publican con valores ligeramente más baratos que hace un tiempo en dólares, pero pasado a pesos al blue, me parecen muy caras, no me doy cuenta si están en un precio razonable o es todo una locura. Por otro lado, el hecho de poder endeudarse con tasas más bajas que la inflación me parece conveniente, pero desprenderme de dólares no me convence en este momento. Que opinan?

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    1. Como comprador ¿para vivir?, o ¿como inversión?, si es para vivir no lo analices en números... si es como inversión y tienes una parte grande en dolares no te conviene en este momento, ya que los dolares por la poca acción ( o omisión) de nuestros dirigentes no tiene un techo claro, si sabemos que cada vez que hay una suba por mas que baje a los días posteriores no baja todo lo que subió.

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  20. Al ultimo anónimo, si podés aguantar como venías hasta ahora, esperá. El gobierno se encarga de que tus dólares valgan cada vez más.

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  21. Gracias por las respuestas. Es para vivir, pero bueno, trato de analizarlo un poco económicamente también. No me gustaría lograr comprar y ver que a los tres meses lo que compé vale mucho menos. O al revés, esperar y ver que en unos meses es todo mucho más difícil.

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  22. Hola! Tengo un terreno en el barrio san matías en Maschwitz, que acabo de terminar de pagar. Tengo pesos bancarizados para invertir y no sé si me conviene construir ahora una casa ahí para poner los pesos en algún lado,teniendo en cuenta que recién ahora se van a empezar a construir las primeras casas y esperando en algún momento poder alquilarla, invertir en un departamento de 2 ambientes en algún fideicomiso en pesos o quedarme con los pesos para mantenerlos en algún plazo fijo o en bonos. Gracias!

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  23. Gracias!!! El articulo explica de forma precisa lo que esta ocurriendo hoy en el mercado.
    Creo que es hora de que empiece haber un cambio desde el sector inmobiliario y empezar a tasar las propiedades a valor real y no inflado!!!! De lo contrario, la crisis se profundizara.
    Felicitaciones por el articulo!
    Saludos,




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  24. Estimado Sr Valente, con este nuevo instrumento lanzado (CEDIN) hay un desfile de agentes inmobiliarios en la televisión. Ante la pregunta más que obvia de "porqúe una persona con dolares -en negro o colchon- va a cambiarlos por CEDIN en vez de hacerlos valer en físico si es que le interesa una propiedad", la respuesta de estos corredores es que hay muchos casos de gente que no compra u operaciones que se frustran por no poder justificar los fondos, y que ese nicho sería el que entraría almercado.
    sería interesante comentar este tema, es cierto eso? tan duro es ese nuevo escollo "impositivo" puesto en 2012, teniendo en cuenta la sabida subvaloracion en escrituraciones y demás?
    adrian

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    1. Estimado Adrian
      Es cierto que no poder justificar el origen del dinero es un problema al momento de comprar. No se si el CEDIN podrá ser una solución porque hay que ver la confianza que le depositan los propietarios. Hay otro ejemplo que no tiene que ver con blanqueo si con el manejo de grandes sumas en efectivo que es el Cheque Cancelatorio instrumento que los vendedores no aceptaron como medio de pago por falta de confianza. Hay mucha polvareda aún para dar opiniones del CEDIN. Hay que esperar que salga la ley, luego hay que leer la reglamentación y recién ahí será prudente opinar. Cordialmente. Julio Valente

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  25. hoy es claro que nos encontramos ante un parate en la actividad inmobiliaria ,desde ya como suele ocurrir a menudo , este "parate" NO FUE "ANTICIPADO" , por los llamados "expertos" , es mas ,la mayoria de estos , continua justificando o buscando "excusas" sobre la actual situacion , que el dolar ....que el cepo al dolar etc. , cuando la RAZON PRINCIPAL es el PRECIO ..

    el mercado inmobiliario urbano y tambien el rural estan SOBREVALUADOS , ahi esta la madre del borrego , porque es tan "dificil" admitirlo ???

    saludos a todos

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    1. Estimado Forista Anónimo - 26 de mayo de 2013 11:01:

      Yo hace mucho que vine anticipando lo que Ud. indica. Ese fue uno de los motivos por los que fui convocado a escribir en este Blog Técnico Inmobiliario.

      Ultimamente, y reconociendo que el mercado inmobiliario tiene comportamiento cíclico, y que el problema real es que según sus propias palabras, a saber:

      "No nos engañemos: no fue el cepo lo que ahuyentó a los inversores, sino los precios, que en la actualidad se están corrigiendo. De hecho, quien no se adapta no vende y, en consecuencia, el volumen de operaciones está trabado hace un año."

      ...se sumó el Arq. Damian Tabakman - presidente y fundador de la Asociación Argentina de Directores y Profesores de Programas, Postgrados y Maestrías del Sector Inmobiliario y de la Construcción - en una nota publicada en el Suplemento de Noticias de Propiedades de La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1585145-el-papel-de-los-developers-en-el-sector), pese a que hasta hace muy poco tiempo, operando de un modo muy poco convincente, en apariencia - y no solo catalogado por mí en particular - de corte corporativo y cartelizado, no se expedía en los términos en que lo hizo finalmente el pasado 25/05/2013.

      Le saludo muy respetuosamente,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  26. Hola a todos, realmente muy interesante y aleccionador todo lo que se pantea sobre este tema.
    Aprovecho para consultarles sino es molestia.Estoy por ofertar por un depto de 4 amb. usado (10 años de antig.) en Caballito Sur.
    El valor que me pasó la gente de la inmobiliaria es de u$s 265000 y leyendo los comentarios anteriores en el blog, mi idea es ofrecer un 20% menos, o sea alrededor de u$s215000 cash.
    Todos sabemos que los ladrillos estan sobrevalorados, pero tampoco quiero ofrecer algo que ni siquiera sea tomado en cuenta.....Que opinan uds.?...es un valor razonable lo que ofrezco?...Muchas Gracias!.

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    1. Estimado Forista Anónimo - 30 de nmayo de 2013 11:07:

      Con relación a lo que Ud. está dispuesto a ofertar, si el tiempo no le juega en contra, analice con tranquilidad las propuestas que vaya recibiendo. Ahora bien, no deje de lado, que el mercado es el que tiene la última palabra y el que en definitiva le va a mostrar en que punto (léase: precio de cierre) convergen la oferta y la demanda.

      Le saludo con profundo respeto,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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