sábado, 6 de noviembre de 2010

Una vía alternativa para poder llegar a ser propietario

Autor “soydeaqui”


El artículo  "La clave está en la cuota" (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1321815) generado por el Lic. Mario Gomez - director de la Especialización en Desarrollos Inmobiliarios, Cámara Inmobiliaria Argentina - me obliga a comentarles mi experiencia personal sobre este tema.

De hecho les aclaro que soy propietario. Cuando tomé la decisión allá por los años '80, había un proceso inflacionario comparable y aún peor al actual. En esa época yo trabajaba en relación de dependencia y me daba cuenta que como ahorrista haciendo plazos fijos bancarios como los que hay hoy no llegaba a ningún lado ya que las tasas, al igual que hoy, eran fuertemente pasivas, y constituirlos me implicaba descapitalizarme.

Como tenía necesidad de llegar a tener mi propio techo y observaba limitaciones severas en mi nivel de ingresos pero a su vez detectaba (como hay en la actualidad) instrumentos de muy alta rentabilidad, lo que pensé es que lo que no me pagaban por mis ingresos fijos trabajando en relación de dependencia, debía buscarlo de otra forma y lo hice a través del mercado financiero.

En esa época, en la que había un cierto paralelismo inflacionario con la actual, descubrí que los porcentajes de interés que se cobraban eran similares a los que yo podía obtener colocando mi dinero en activos de renta fija y tambien variables de alta liquidez. Es así que me pregunté y es lo mismo que me preguntaría hoy: ¿Cómo tengo que hacer para que obtener los mismos porcentajes que me cobran por intereses con créditos hipotecarios?... ¿es posible hacer algo similar hoy en día? agregando: ¿fue posible esto desde hace 2 años a esta parte?... ¿cuáles son las ventajas, cuales las desventajas?, y ¿cuales son los riesgos?...¿qué es lo que difiere hoy respecto de aquella época?... ¿a que activos me refiero para luego convertirlos en un activo inmobiliario?...

Yo que "soy de aquí" les comento: lo que hay que hacer antes que nada es cambiar de mentalidad y de actitud, evolucionando de ahorrista a inversor lo que implica dejar de lado la aversión al riesgo. Claro que para eso se necesita adquirir un conjunto de conocimientos mínimos que contribuyan a maximizar la capacidad de raciocinio y decisión y obviamente ganar en sentido común. Antes que nada esto implica evitar que otras personas se capitalicen utilizando dinero propio, cuando lo lógico es que eso lo haga uno mismo.

De este modo no se depende de un tercero - como ocurre hoy en día - lo que involucra que alguien disponga y administre (a veces con cierta cuota de discrecionalidad) capital ajeno, tal como ocurre con las diferentes modalidades de preventa de propiedades y automotores. Así quien se hace de activos de alta rentabilidad y de alta liquidez medidos en moneda dura, fácilmente convertibles en dinero cantante y sonante, se ubica en una posición dominante y entonces tiene mejores posibilidades de fijar condiciones descartando lo que le resulte inconveniente. (¡No es lo mismo que decida uno, que que decidan por uno!).

Entonces vale la pregunta: ¿Fue posible actuar así en los últimos 2 años?... Les comento:... ¡Perfectamente!... En un país como el nuestro es lógico y hasta sencillo darse cuenta que hubo y siempre hay mercados desarbitrados con activos subvaluados y otros sobrevaluados. Esto implica posicionarse en los primeros y dejar de lado los segundos comprendiendo que cuando se dan escenarios de alta volatilidad lo correcto es priorizar la liquidez, que es la que va a permitir - en el caso de que exista la necesidad de adquirir una propiedad - exhibir al comprador como una persona solvente capaz de ubicarse en una posición dominante.

(Claro que también el comprador potencial se va a encontrar con personas con espaldas anchas del otro lado del mostrador, pero afortunadamente también están los que necesitan buscar ponerse líquidos pues tienen obligaciones a asumir, como el caso de más de un constructor, o la necesidad y decisión de cambiar de propiedad y mudarse a otra propiedad, cuando eso a ciertos propietarios les resulte impostergable).

Cuando me refería a activos subvaluados hice referencia a los de renta fija nacionales post-default que tuvieron una evolución de precios muy fuerte y que aún hoy tienen tasas internas de retorno (TIR) las que - medidas en dólares - son sumamente atractivas. La ventajas y desventajas a las que me refería son la siguientes: por un lado es posible defender mejor el capital al que se le incrementaría en forma sustancial su rentabilidad en dólares.

La desventaja es que este proceso no se logra en forma instantánea ya que adquirir una propiedad incrementando el capital propio como asalariado (o como cuentapropista de ingresos limitados) demanda un tiempo que se mide en años pero que acortaría mucho los plazos si solamente se actuara como lo hace el ahorrista que solo constituye plazos fijos bancarios. El riesgo más importante es que se vaya a un nuevo default lo que requeriría tener reflejos rápidos si se llegara a vislumbrar esa situación aunque, para ser franco, esto hoy es bastante poco probable. Obvio que además tener una cantidad generosa de activos de renta fija ayuda y mucho a quien coyunturalmente se encuentre desocupado.

Otro riesgo es efectuar este tipo de inversiones si no se gana en criterio analítico en forma previa y por codicia además se pretenda como objetivo efectuar tomas de ganancias y recolocaciones en forma compulsiva esperando subas en forma permanente lo que se sabe que no es del todo viable.

Con respecto a aquella época - los años ’80 - la diferencia más marcada era que no había adulteración de la información estadística y que la economía estaba desacoplada respecto a la internacional por lo que solo jugaban variables de orden interno lo que implicaba un menor grado de complejidad en la interpretación de escenarios macroeconómicos. 

Pero mucho más que eso: en aquella época los precios de las propiedades eran muchísimo más accesibles que los actuales al punto que un asalariado observaba que los de los autos 0 Km. eran del mismo orden de magnitud que los de los departamentos chicos y medianos cosa que hoy está muy lejos de ser así, observándose que hubo y hay un apartamiento con respecto a los niveles históricos.

Esta situación hoy se agravó debido a lo que se deriva al consumo en detrimento del ahorro y la inversión que afecta la relación poder adquisivo versus precios a lo que se agrega la caída del valor del dólar producto de la adquisición fuerte de bonos del tesoro del tramo largo por parte de la Reserva Federal de los EE.UU. ("guerra de divisas") lo que en todos los mercados emergentes induce la formación de burbujas de diferentes tipos de activos tangibles e intangibles incluído el inmobiliario local.

Esto se observa específicamente en el sector de la construcción por los incrementos medidos en dólares de los materiales, artefactos y la mano de obra lo que no necesariamente se traduce en mayores precios pero que ineludiblemente achica la relación costo/beneficio de los constructores.

Como ven al igual que el Lic. Mario Gomez yo también pienso en el ahorro, pero entiendo que no hay que hacerlo subordinándolo a las necesidades de desarrolladores quienes indican que diseñan "mecanismos de integración de fondos a los emprendimientos".

Mis conclusiones son las siguientes: no hay porqué estar a merced de los desarrolladores (e inversores en Real Estate). Esa actitud no es la correcta. Hay que hacerles entender que si realmente son empresarios deben asumir riesgos como tales y no dejarlos caer, como se lo viene haciendo corrientemente, en el facilismo de hacerse de fondos previos a la iniciación de las obras y a las mensualidades que les exigen a los compradores durante el período de ejecución de las mismas.  

Es importante que ellos constituyan sociedades anónimas - emulando casos conocidos de grandes empresas desarrolladoras, las que dentro de marcos legales, efectúen suscripciones de acciones ordinarias o preferidas para ampliar su capital u obligaciones negociables para encarar proyectos como hacen las empresas serias y solventes que conforman la economía real autóctona y las de cualquier otro país del mundo.

Y por otro lado que se reclame la ejecución de planes antiinflacionarios serios que permitan disminuir fuertemente el costo del dinero para que los futuros créditos para la vivienda sean a tasas de un dígito, bajo el paraguas de reglas de juego estables y previsibles como en cualquier economía normal en la que un crecimiento con muy baja inflación es perfectamente posible.

14 comentarios:

  1. EL PUNTO MAS DEBIL DE ESTE CORRECTO ENFOQUE, ES QUE EN NUESTRO PAIS ( Y EN CASO TODOS) NADIE ENSENIA A SER INVERSOR ( TECNICAS, CONCEPTOS, ETC.)HASTA QUE APRENDES , PAGAS EN TIEMPO Y EN PESOS O DOLARES EL "COSTO DE APRENDIZAJE", Y ESO NO LO SOPORTA CUALQUIER ASALARIADO EXCEPTO EN SU TRABAJO ESTE RELACIONADO CON ESOS AMBIENTES Y CONCEPTOS,ETC.).
    nO ES CRITICA, PUES EL ARTICULO PREVIENE BASTANTE SOBRE EL "APRENDIZAJE" : ES UNA OBSERVACION SOBRE EL MECANISMO, QUE TIENE SU VALIDEZ.-

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    1. Tampoco dice o habla de valores ? si tengo 1000 dolares sirven ? y plazos y comadrejas que te chupan y todo eso...al pobre tipo, esto no le cierra, salvo tenes 20 años y en algun momento heredas algo de tus padres y listo, ni te importa. Pero aca te roban todos, todos y todos estos chupasangre. Ahora si pasaste a ser multimillonario y vivir comodamente en puerto madera te felicito..!!!

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    2. Estimado forista anónimo: Es - ante todo - mi deber reconocer que en la Argentina existen graves problemas de seguridad jurídica y que se produjeron eventos que maximizaron la aversión al riesgo. El objetivo de esta nota no fue otro que el mostrar que, "si se cuenta con capacidad de ahorro" es posible "ir formando un capital con el tiempo" sobre el que uno debe responsabilizarse de incrementarlo en forma gradual en función de su objetivo. Lo narrado es una historia de vida - la mía en particular - tal como lo comentado con cierto grado de detalle. Yo no heredé nada y lo logrado fue producto de mi propio esfuerzo y del de mi señora (entonces mi novia), pero tenía muy en claro como debía actuar, en la conciencia que la Argentina es un país atípico que requiere proceder de un modo diferente al normal en otras latitudes. Le saludo muy respetuosamenrte, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  2. "Para Anónimo": Tiene Ud. razón. Yo mismo tuve que ser autodidacta en muchos aspectos para poder formarme. Claro que a mi favor jugó el hecho de ejercer una profesión resultante de haberme graduado en una de esas carreras universitarias consideradas "duras" que me obligó a manejar y sistematizar información en forma permanente. (No viene al caso ni corresponde que aluda a mi título profesional, dado que yo en particular soy alguien que opina y/o comenta una vivencia personal. Es por eso que bajo ningún concepto hago portación de título). Obvio que para ser inversor hace falta una cuota importante de aprendizaje y dedicación previa. Y un poco por este motivo, y a partir de lo precitado, es que generé este artículo con la finalidad de mostrar que siempre existen vías idóneas para lograr objetivos en la medida que uno, teniendo posibilidades, sepa interpretar coyunturas con racionalidad. De hecho lo importante es ser lo suficientemnte permeable para cambiar de actitud en la medida que uno logre una formación creciente que le permita tomar decisiones, habida cuenta que como en cualquier actividad los errores siempre existen pero a su vez son minimizables en la medida que se proceda con sentido común dejando de lado el exitismo y la codicia desmedida al igual que la desesperanza o la impotencia si los primeros pasos no fueran tomados en la dirección correcta. Es por eso que "un inversor no juega a todo o nada" como en los juegos de azar, sino que mide sus decisiones y en el mejor de los sentidos efectúa "especulaciones lógicas", lo que le permite acotar riesgos y obtener los beneficios que son imposibles de lograr siendo un simple ahorrista. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui")(soydeaqui01@gmail.com)

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  3. Soy de Aqui!
    Excelente Post. Te empece a leer de tus comentario en Iprofesional y la verdad que padesco todo lo que mencionas.
    Podria recomendar alguna bibliografia para empezar a entender esto de convertirse en inversor!

    Muchas gravias
    Sergio.lpz@gmail.com

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  4. Estimado Sergio: Hay mucha bibliografía en Internet. Tenga presente que la necesidad de adquirir, como etapa inicial, un aprendizaje mínimo y ubicarse mentalmente - asumiéndo con realismo que Ud. es una persona inexperta - el criterio básico pasa por asumir inicialmente un riesgo acotado e intentar definir de antemano un menú de activos que le brinden la posibilidad de operar sin inconvenientes. Previo a todo, es importante comprender el lenguaje a utilizar - y manejar - cuando Ud., limitando parcialmente su aversión al riesgo decida proceder de un modo diferente al que lo hace el ahorrista convencional: observe que "lo suyo implica un período de transición que lo transforme de un modo gradual de ahorrista a inversor". (Si Ud. relee mi mensaje de respuesta del 7 de diciembre de 2010 23:57, no tendrá dudas a que me refiero). De ahí que lo ideal es empezar por familiarizarse con los glosarios de términos que se utilizan en los diferentes tipos de mercados y - actuando como autodidacta, tal mi caso particular - y aunque le sume cierto grado de dificultad, busque eliminar las dudas que le surjan dado que siempre va a encontrar desde ejemplos a sinónimos que le permitan evacuarlas. (Tampoco caiga en el facilismo de aceptar opiniones interesadas, que las hay en demasía y normalmente son nocivas). No obstante, ya no a través del foro, cuando le surja una duda puntual que esté a mi alcance se la contesto via e-mail. Y si, por su importancia, merece incorporarse como un comentario nuevo al pie de esta nota no voy a dudar en incorporarlo. Como para darle una idea, la terminología con la que en principio y en forma gradual, "no instantánea", "tomándose sus tiempos para acostumbrarse", lo llevará y le hará hacerse a la idea que es imprescindible hacerse de tiempo para buscar información adicional, lo que en la práctica debe asumirlo con muchísima tranquilidad. Aún cuanto Ud. tiene libertad de elección (dado que en la web Ud. va a encontrar muchísima bibliografia equivalente e incluso mejor a la que le citaré acontinuación) para empezar le propongo que lea, los artículos siguientes: 1. "Glosario de Términos Financieros" (Ref.: http://www.biblioteca.co.cr/html/glosariofinaciero.shtml); 2. " Títulos Públicos" (Ref.: http://www.zonaeconomica.com/titulos-publicos). Para todos los demás mercados va a encontrar glosarios similares, que son los que utilizan en el trato diario los operadores de los mismos, como los de metales preciosos, petróleo, commmodities de diferente naturaleza, materias primas, etc.. La operatoria específica es un tema posterior y merece ser tratado aparte. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  5. Leandro Javier Ghyselinck29 de septiembre de 2011, 14:27

    Leyendo un par de articulos especificos sobre inversiones, me encontre con este articulo. Muy interesante. Me ayudó a reafirmar muchos de mis conceptos y ademas, a comprender algunas cositas nuevas.

    Cuando voy a buscar el autor de la nota para ver que mas escribió, no me sorprendió que sea de "soy de aqui". jejeje.

    Saludos, todavia te sigo de atrás porque este articulo es del 2010.

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  6. Excelente artículo. Yo tambièn lleguè a travès de otros instrumentos ya que no habìa otra forma.
    Hay algùn artìculo escrito por ustedes sobre la inversiòn en bbrr de Miami?
    Gracias!

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  7. Ante todo lo saludo cordialmente, hace ya tiempo que sigo su blog con ansias de nuevos posteos, y tras haber leído la mayoría de ellos no termina de sorprenderme la Racionalidad con que relata catedráticamente.
    Le comento que tengo 23 años y estudio Ingeniería, pero nunca sentí que ese era mi futuro y fue así como vislumbre el universo financiero como mi meta. Actualmente y junto a mi madre, comenzamos a invertir en bonos soberanos para intentar lograr mayores retornos que en plazos fijos. Me gustaría pedirle, aunque exceda la incumbencia del blog, que intente recomendar inversiones para lograr el objetivo de la casa propia de forma explícita y sin responsabilidad alguna de su parte.

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  8. Estimado Carlos: Desde ya muchas gracias por interiorizarse sobre mis puntos de vista. Deseo informarle que la posibilidad de ser ingeniero y ejercer dicha profesión integrándose a la población económicamente activa en un sector de la economía real, si es buen observador le va a permitir interpretar, como mínimo coyunturas a nivel micro que en muchos aspectos son extrapolables para interpretar el camino que transita la economía del país y el del sector de actividad en que actúa, a nivel tanto local como internacional. Ese tipo de aspectos le permitirá, si se maneja con criterio amplio, ubicar el escenario económico vigente en un momento dado en forma realista. Que haya comprado bonos soberanos en lugar de conformarse con los conocidos plazos fijos bancarios es el punto de partida para que Ud. pueda actuar tal lo expresado en otra colaboración mía (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/09/conviene-invertir-en-propiedades-bajo.html) en la que también cito publicaciones que generó el economista Sebastián Estevez quien plantea en este mismo blog en la sección Planificación Financiera (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/p/planificacion-financiera_09.html) el conjunto de conocimientos y procedimientos que lo llevará a actuar como un inversor que actúa con racionalidad y sentido común. En lo que hace a su pregunta concreta y en base a la coyuntura actual en que la volatilidad existente en los diferentes mercados no es una variable que se deba subestimar, podrá observar que existen activos de renta fija que tienen elevadas tasas internas de retorno en un escenario de riesgo acotado dado que la factibilidad de default de la economía doméstica es relativamente baja. De ahí que visitando páginas como el Informe Diario generado por el Instituto Argentino de Mercado de Capitales (IAMC) en un documento con formato *.pdf al que se accede desde la página citada (Ref.: http://www.iamc.sba.com.ar/plan_estrategico/informe_diario) confeccionada luego de los cierre de operaciones en los días hábiles va a poder encontrar información detallada de los títulos públicos post default cuya rentabilidad no es despreciable medida en dólares y que están nominados tanto en esa divisa como en la nuestra. Lo que es renta variable (concretamente: mercado accionario) no es tan recomendable en estos momentos dado que la posibilidad de una desaceleración económica producto de las consecuencias de la crisis financiera internacional no garantizaría, a menos que se cuente con información privilegiada, la posibilidad de una capitalización efectiva como la que se dio en escenarios macroeconómicos del pasado reciente. Espero haber satisfecho su inquietud. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  9. La propuesta del que escribe es correcta, pero desde un punto de vista muy particular.
    Convertirse en inversor, no es para todos.
    Hay gente que sabe de otras cosas y no quiere o puede meterse en los mercados financieros, además que en el 2011, son muy pocos los que van a salir de la bolsa con ganancias.
    Saludos,

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  10. Estimados lectores:

    Me permito mostrales un detalle sumamente interesante relativa a la coyuntura actual del mercado financiero (Fecha de cierre: 18/11/2011).

    Quienes vengan observando las cotizaciones de los títulos públicos nacionales performing (post-default) advertirán una caída muy importante en sus cotizaciones. Entonces lo correcto es que se pregunten:

    - ¿Como va a ser posible incrementar el capital para poder llegar a ser propietario?...

    La respuesta es muy sencilla y pasa por observar el elevado crecimiento de sus tasas internas de retorno (TIR).

    Es que la baja del precio de este tipo de activos libres de impuesto a las ganancias, implica rendimientos (rentas) mayores y es lo que está pasando en la actualidad.

    Esto muestra que las altísimas tasas internas de retorno (TIR) - es decir las tasas de interés anuales si se reinvierte la totalidad de rentas y amortizaciones durante dicho período - son las que darían, de no mediar un default (lo que es altamente improbable en la actualidad), ganar en tiempo para capitalizarse al cobrar y reinvertir dichas rentas (y amortizaciones, en los que corresponda).

    Para esto les sugiero observar el Informe Diario que publica el IAMC prestándole una atención especial a la columna TIR (Ref.: http://www.ravaonline.com/v2/contenidos/bonos_analisis2.pdf - http://www.iamc.sba.com.ar/Imgs/Dyn/ArchivosLenguajes/7296-2011-11-18T18-14-0.pdf (Pag. 5 - 6)) la que al cierre del 18/11/2011 mostró, tomando 4 casos en particular, para títulos como el PR14 un porcentaje anual en pesos del 32,75%, el PR15 37,42% para la misma moneda y en dólares (cobrables en dólares billete) el RO15: 8,24% y el AA17: 10,18%.

    Resumidamente, estas elevaciones de tasas son las que permiten al capitalizarlas por reinversiones, "achicar los tiempos para formar capital". Es que se trata de un proceso inverso al que opta mucha gente cuando se endeuda a tasas similares o se decidiera por fideicomisos que podrían exigierle erogaciones con porcentajes de incrementos de un orden de magnitud comparable con los que inversamente y en su lugar hoy obtendría efectuando colocaciones de capital en valores mobiliarios como los precitados. O sea se permuta endeudamiento por capitalización lo que le otorga al inversor o usuario final un capital que como respaldo lo ubicaría en una posición favorable con quien sea su interlocutor en una operación de compraventa de un bien inmueble.

    Les saludo muy respetuosamente,

    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  11. es bastante difícil hoy en día ser propietario.. y mas en una pareja joven que decide irse a vivir solos, algunos prefieren un alquiler de departamentos en buenos aires y otros ponerse en cuotas para poder ser dueños

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  12. Gracias por la información, es muy útil

    Les dejo una sugerencia: Páginas web para Inmobiliarias http://www.pixelinmobiliario.com

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