PREGUNTAS III

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206 comentarios:

  1. Estimados profesores: Quisiera preguntarles que se sabe de la nuevas modificaciones del Código Civil y Comercial, respecto de nuestra profesión.
    Ya que me ha llegado un mail del colegio de Martilleros y Corredores de Quilmes. Diciendo:
    "Emergencia profesional por unificación del Código en perjuicio de nuestra profesión".
    "Situación de riesgo profesional, Desregulación de la actividad y perdida de jerarquización profesional".
    Espero sus comentarios, saludos cordiales.

    Mariela Musimessi Comisión 4608 (UTN).

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    1. Mariela, en principio, se trata de un proyecto de reforma, esta a estudio de parte de los Doctrinarios mas importantes que tiene nuestro pais, de hecho hay 3 ministros de la corte en el tema.-

      NO HAY QUE APURARSE A TENER MIEDO.-

      Además la profesion se jerarquizo por ley, y eso es un derecho adquirido.-

      Yo te diria que mires y/o nos mandes TODO EL ARTICULO que recibiste y lo analizamos juntos.- Un beso - Carmen -

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  2. Hola, soy Sol.
    Vivo en un edificio de 14 departamentos. Me di cuenta que la división del impuesto de ABL que me toca pagar a mi es superior al monto que pagan los otros 13 departamentos.

    En el consorcio me dicen que es porque mi depto es el único del edificio que es "apto profesional", establecido así por los arquitectos - pero el depto se usa como vivienda.
    Para mi no tiene sentido - ¿no se supone que el ABL se paga dividiendo el valor de la superficie y los metros a la calle por igual entre todos los vecinos?
    Vivo en el partido de Vicente Lopez, Buenos Aires.
    Gracias!

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    1. En realidad, es un caso atipico, pero no unico.-
      Cierto es que el ABL debiera dividirse como vos decis, pero si esta así establecido por planos y/o reglamento, la cosa es dificil.-

      Corresponde rehacer los planos y/o el reglamento.- Podes plantear el tema a nivel municipal, pero te van a pedir replanteo de planos y reglamento.- Carmen -

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  3. consulta queria saber cuanto tiempo tarda el tramite para corroborar que la garantia no tenga ningun problema. ya llevo esperando 15 dias para que lleguen los papeles y poder firmar el contrato de alquiler. gracias

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    1. Carolina, la verdad no entiendo porque tanto tiempo.-

      Si se trata de una garantia de Capital y se pide urgente es en 24 hs., si se pide simple es una semana.-

      Si la garantia es de Provincia, se tienen que pedir los informes urgentes si o si y tardan una semana.- No creo que los pidan simples porque eso tarda como un mes, pero no tiene sentido ya que los informes los pagas vos y la diferencia son $ 80.-

      Suerte - Carmen -

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  4. Buenas noches profe.. como esta? LE CUENTO QUE ESTOY UN TANTO CONFUNDIDA PORQUE ACABO DE LEER q se puede desarrolloar la carrera de contador y corredor al mismo tiempo, pero hace una semana llame al colegio de martilleros de San Martin y me dijeron q eso no es posible, xq hay q dar de baja una de las dos matriculas. Como hago para saber q es lo q puedo y q no? gracias por haber creado este blog, es de grann ayuda. atte.Maria

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    1. Maria, entiendo que no existe incompatibilidad, por lo menos no en Cucicba.-

      Lo que si es que tenes que tener las dos matriculas pero no son excluyentes para mi.-

      Si en ese Colegio te dijeron que no se puede, lo que tendrias que pedir es que te den la normativa que asi lo determina, ( POR FAVOR SI TE LA DAN ENVIAMELA ) yo no he encontrado la incompatibilidad que te dicen. Beso - Carmen -

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  5. Con què tipo de dolar se debe vender las propiedades, para luego pesificar ? Mi correo es geoinmuebles_lv@hotmail.com

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    1. Bueno, no existe para la ley otro dolar que no sea el oficial, ni para las partes otro dolar que no sea el blue, pero la realidad es que el mercado esta muy convulsionado y no hay parametros fijados.-
      De hecho el mercado esta hoy por hoy practicamente paralizado, esperando encontrar la salida.-

      Lo que estan haciendo algunos vendedores, es tomar lo que se esta llamando el dolar celeste.- O sea un promedio entre el oficial y el paralelo, algo así como fue en el 2002 la teoria del esfuerzo compartido.-

      En algunas operaciones se esta empezando a utilizar, pero te repito NO HAY NADA CLARO AL RESPECTO en el mercado hoy por hoy.- Carmen -

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  6. Hola, mi nombre es Eugenia S.soy martillera y me gustaría que me dieran algún consejo para arrancar con mi propia inmobiliaria, vivo en una ciudad pequeña (12000 habitantes más o menos )y además hay tres inmobiliarias. Todavía no me he matriculado por miedo a hacerlo y después no poder cumplir con los pagos obligatorios.
    Además me gustaría saber por ejemplo como podría convencer a una persona que vende o alquila su propiedad de forma particular, los famosos "dueño vende" o "dueño alquila", los cuales en ciudades tan pequeñas como estas son comunes.
    Desde ya muchas gracias.Mi correo es: eugenia38s@hotmail.com

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    1. Estimada Eugenia
      Muchos egresados tiene tu preocupación, por eso hemos organizado un curso a distancia sobre la PUESTA EN MARCHA DE UNA INMOBILIARIA, el curso comienza el 13/09/2012 y tendrá una duración de 9 semanas, en el siguiente link esta el programa del curso y para inscribirte primer debes darte de alta como alumno, sobre el encabezado a la derecha tenes un boton que dice INSCRIPCION lo encontrará aqui:

      http://www.sceu.frba.utn.edu.ar/e-learning/cursos-a-distancia/Arquitectura-y-Construccion/Puesta-en-Marcha-de-una-Inmobiliaria/temario.html

      El próximo jueves a las 19 horas, realizaré una conferencia abierta por Internet (Webinario) para presentar el curso. El acceso a la conferencia es gratuito, debes inscribirte previamente aquí

      http://www.sceu.frba.utn.edu.ar/e-learning/webinarios/372-webinario-gratuito-puerta-en-marcha-de-una-inmobiliaria.html

      Cordialmente
      Julio Valente

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  7. Hola, nos acaba de salir el dictamen del divorcio y ya nos pusimos de acuerdo con mi ex-esposa con la división de la propiedad (50% y 50%). Esta propiedad (en Prov. de Bs. As.)esta escriturada a nombre de nosotros dos como conyuges en primeras nupcias y yo le vendo mi parte por 45.000 U$S. Con este dinero compro un departamento (para irme a vivir)por el mismo valor.
    Mis consultas son: 1º)¿Como hago la venta a mi ex sin necesidad de poner una inmobiliaria?
    2º)La escritura de la propiedad va a estar solo a nombre de ella que compra mi 50% ¿Los gastos (impuestos y honorarios de escribano) son en relación al 50% que compra? ¿O al 100% del valor con que sale la nueva escritura?
    3º) ¿Como vendedor debo pagar el 1,5% por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles?
    4º) ¿Hay alguna forma de excensión del I.T.I. dado que con ese dinero voy a reinvertir en la compra de una nueva vivienda (será la unica y donde vivire).
    Desde ya muchas gracias

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    1. Hola, bueno te contesto que todo esto se lo tendrias que comentar el abogado que esta haciendo tu divorcio y él te hace TODO.-

      La cosa es así:

      En el expediente del divorcio, se hace un convenio de disoluciòn de la sociedad conyugal, que se homologa en el juicio.-

      Se sacan los certificados, ( aproximadamente unos $ 500.-) se paga la tasa de Justicia ( aproximadamente el 2,2 % , más el 5 % del 2,2, del valor fiscal del inmueble) y el Juzgado ordena la inscripción del bien en su 100% a nombre de la esposa.- Luego tiene los gastos de inscripción que no se exactamente cuales son en Provincia, pero NUNCA el valor de una escritura.-

      NO HACE FALTA NI INMOBILIARIA, NI ESCRITURA.-

      Los gastos son los que te dije y pasan todos por el expediente, no se si en provincia me estoy olvidando de algun puchito, pero es eso mas o menos.-

      NO TENES QUE HACER ITI, porque no es una venta, sino una adjudicación de sociedad conyugal.-

      Hablalo con tu abogado, aca no hay venta sino disolución de la sociedad conyugal y sale directamente inscripto desde el divorcio.-

      Suerte.- Carmen -

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  8. hola carmen mucho gusto:nesecitaria asesoramiento sobre mi caso:en el 2002 ingrese como inquilino por inmobiliaria en un depto en planta alta en 2009 conoci al dueño y llegamos a un acuerdo de yo comprarle el dpto con el espacio aereo por q el se iba del pais. ahora eparecio una hermana del supuesto apoderado del lote diciendo de q me va a desalojar por q yo no tengo escritura de la planta alta. a todo esto ella no me presento escrituras ni ningun papel q acredite tal cosa . ahora el dueño murio y yo cerre el pago con la esposa q vive en el extranjero q vino especialmente para firmar el recibo de compra y venta pero ella tampoco trajo escritura alguna de tal lote por consiguiente yo no tengo escritura alguna del dpto ni espacio aereo pero si los recibos de pago .cuales son los requisitos q yo nesecito para estar amparado por la ley por q ningno me mostro escritura de la casa pero yo el dpto en planta alta lo pague

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    1. Hola te pido disculpas por la demora en contestar.-

      En realidad NO TE PUEDO DAR UNA OPINION sobre este tema sin ver documentación.-

      No tenes que pagar nada a nadie hasta que no tengas clara la situación de dominio ( o sea quien es el dueño y de que ).- Las cosas se le pagan al dueño.-

      No tengo claro que compraste o como documentaste tu compra.- No te olvides que el que paga mal paga dos veces.-

      TENES QUE CONSULTAR UN ABOGADO EN FORMA URGENTE.-

      Suerte.- Carmen -

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  9. Buenas noches, tengo las sigtes dudas:
    Compré una prop hace 2 años y el Boleto dice $190.000, pagaderos $10.000 a la firma del boleto y 45 c de usd 1.000. Aun no hicimos timbrar el boleto.
    1- Se puede timbrar el boleto luego de 2 años?
    2- Debo pagar sólo yo el timbrado, ó es responsabilidad de ambas partes?
    3- Tengo posibilidad de pesificar al dólar oficial?
    Compré a dueño directo y me exige dólares...
    Desde ya, muchas gracias
    Karina

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    1. Karina, te contesto:
      a - El boleto se puede timbrar en cualquier momento, lo que pasa es que lo vas a timbrar con multa.-
      b - El impuesto de sellos se paga 50 % cada uno, salvo acuerdo en contrario por las partes.-
      c - En principio, no salio ninguna ley que pesifique las obligaciones en dolares, por lo tanto si pactaste dolares, tenes que pagar en dolares o la cantidad de moneda de curso legal necesario para comprar los $S 1.000.-

      Yo te aconsejaria que converses con el vendedor y traten de llegar a un acuerdo, tal vez un dolar compartido o algo así, pero en principio pesificacion por ley NO HAY .-
      suerte - CARMEN -

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  10. Estimados, buenos días. Antes que nada, les agradezco por su blog. Resulta muy práctico para quien se encuentra desorientado con temas legales relacionados a la actividad inmobiliaria.
    Deseo realizarles la siguiente consulta: ¿Los gastos de escrituración, como los honorarios profesionales de escribanos, resultan de un porcentaje del monto total y real de la operación de compraventa o del valor fiscal del inmueble?
    Por lo que he leído, hasta el momento, tengo entendido que los honorarios profesionales se pueden "arreglar" con el escribano. ¿Hay algún porcentaje legal de regulación?
    Lo que desconozco, totalmente, es el valor por el cual se escritura.
    Espero puedan "aclararme" mis dudas. Desde ya muchas gracias.
    Saludos cordiales,
    Guillermo.-

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    1. Guillermo: te contesto, en principio el valor de escrituracion, no es ni mas ni menos que el valor por el que se realiza la venta.- NO OTRO.-

      No voy a mentir y no decir que en el mercado suele suceder que se escriture por un valor distinto o menor, pero lo que dice la ley es que se escritura por el valor de venta.-

      Los gastos de escrituracion en algunos casos son porcentajes sobre el valor de venta ( por ejemplo el impuesto de sellos es el 1,5 % del valor de venta ) en otros casos es un importe fijo ( por ejemplo sello, matriz y testimonio).- Existe un valor de referencia VIR , debajo del cual no se pueden pagar los impuestos. - O sea vos podes vender por debajo del VIR, pero en ese caso, salvo que hagas un tramite en el GCBA y te bajen el VIR, los impuestos los tenes que pagar sobre ese importe. (En Provincia tiene otro nombre pero el sistema es igual).-

      Los honorarios del escribano son el 2 % sobre el valor de venta.- Existen algunos escribanos que aceptan hacer una bonificacion y cobrar algo menos, eso lo tenes que hablar con el escribano.-

      Los porcentajes nunca son sobre valuacion fiscal, sino sobre el valor de venta, salvo que el valor sea menor como ya te expliqué.- Carmen -

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    2. Estimada Carmen,
      Muchísimas gracias por la respuesta y el tiempo brindados. Dudas despejadas.
      Tengo una última consulta. ¿hay algún porcentaje estimativo de gastos totales (gastos de escrituración y honorarios)para escriturar,tomando como referencia el valor real de la operación?
      Aclaro que en este caso particular, soy parte compradora.
      Muchas gracias, nuevamente. Saludos cordiales,

      Guillermo.-

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  11. hola!! mi nombre es Ana.podrian decirme si la profecion de Corredor Publico es compatible con la de Martilleros? En el colegio d San Martin BS AS me dicen que no puedo ejercer ambas profeciones. Es asi realmente?Soy Martillero y Corredor Publico (aun no me he matriculado)pero me gustaria hacer la carrera de Contador pero si no puedo ejercer no me sirve de nada hacer el sacrificio de4 estudiar. De ser incompatible realmente, me podrian decir el porque de dicho impedimento. desde ya muchas gracias!!!

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    1. Ambas profesiones son compatibles, con la que hay incompatibilidades es con la de Contador Publico. Saludos. Carmen

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  12. hola, buenas noches tengo una propiedad alquilada en pcia de bs as y el inquilino lleva casi 45 dias sin pagarme, me quiere ofrecer pagos parciales los cuales no le acepto( interviene una inmobiliaria), hace 8 meses que alquila y nunca paga en termino, no avisa a la inmobiliaria que se va a demorar el pago, en resumidas cuentas cero responsabilidad. tengo varias dudas, tengo el convenio de desalojo firmado por el inquilino y su garantia ante un escribano ¿debo legitimar este papel ante la justicia?,
    ¿cuanto debo esperar para hacer efectivo el desalojo? ¿el 20 de agosto se cumpliria el segundo mes de incumplimiento, puedo comenzar el 21 con el juicio por lo adeudado? ¿cuando los puedo desalojar? lo firmado ante escribano estipula 60 dias.
    muchas gracias, agradecere sus prontas respuestas porque ya estoy con los pelos de punta, me tienen repodrida los inquilinos.

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    1. En principio no tenes que, ni debes aceptar pagos parciales, no te conviene.
      Con respecto al juicio de desalojo ya estas en condiciones de iniciarlo lo mismo que el juicio por cobro de alquileres. Yo no soy partidaria de los convenios de desocupación porque en general no están juridicamente bien hechos y lo único que consiguen es dilatar el juicio.
      De todos modos tu abogado verá que le conviene más. Sin duda te conviene empezar lo antes posible. Besos. Carmen

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  13. hola me comunico con ustedes porque en dos meses finaliza el contrato de alquiler de una inquilina, como soy nuevo en esto de alquilar propiedades no se si le tengo que notificar por escrito que el plazo esta por cumplirse. en caso de ser asi, que debe contener el escrito? desde ya muy agradecido
    los saluda atentamente.

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    1. En realidad no tenes nada que notificar porque el vencimiento es automatico.- ¿ Quien te hizo el contrato ?

      SEguramente dice que el vencimiento es automatico y sin notificación.-

      Ahora la cosa es ¿ tenes intención de renovar el contrato ?, tenes dialogo con tus inquilinos ?, te han pedido algo ?

      Mira, la respuesta es no tenes que notificar, pero si no pensas renovar seria bueno que lo avisaras con tiempo aunque contractualmente NO HACE FALTA.-

      Creo que tenes que tener una conversación con los inquilinos para ver que idea tienen, y por supuesto saber que queres hacer vos.-

      Fijate y cualquier cosa nos volves a contactar.- Carmen -

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  14. desde ya muchas gracias por la respuesta, mi relación con los inquilinos no es buena, todo lo contrario ella es abogada y abusa de eso, por eso quiero cubrir todos los aspectos posibles por que no son gente de buena fe. el contrato por lo que entiendo dice claramente que culmina el 10 de octubre y que paso seguido debe entregar el inmueble en las condiciones que se encontraba. pero la verdad quiero estar seguro de que no pueda hacer nada mas que entregarme la casa en condiciones.
    nuevamente muchas gracias

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  15. quisiera saber como se toma el ABL de ciudad ahora que viene desdoblado en los alquileres en Capital, si se debe pagar completo o solo lo que es ABL y no el importe de rentas

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    1. Salvo que el contrato haya estipulado algo en contrario los dos rubros los paga el inquilino. Saludos. Carmen.

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  16. Hola. Me comunico con uds, ya que estoy en los preliminares de venta de mi casa. Debido a la adjudicación del 50% por parte de mi ex marido, se está viendo atrasado el registro de la misma a mi nombre en virtud de las medidas de fuerza en el Registro de la Propiedad de La Plata. Siendo que mi propiedad será adquirida con crédito bancario, mis compradores deben solicitar prórroga, con lo cual el riesgo es, o bien que no se la otorguen, o bien que prorroguen pero se pesifique. En el supuesto caso de que se caiga la operación, siendo que yo además efectué una seña y refuerzo para la compra de una propiedad, ¿corresponde que el martillero de ésta última me reintegre la comisión que ya le aboné?

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    1. Hola, la verdad es que no corresponde que te devuelva nada, ya que la culpa no fue de él ni de su cliente vendedor.-

      No se si llegan a algun tipo de acuerdo, pero corresponder, no corresponde.- Suerte - Carmen -

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  17. Hola, mi nombre es juan y estoy cursando la carrera de martillero y corredor publico en 1er año; tengo una duda respecto a un lote que figura baldio y como propietarios en la escritura dos hermanos, en el mismo se realizaron dos construcciones las cuales no fueron declaradas, una de las partes quiere regularizar la situacion y la otra no. Mis dudas son: cuales son los pasos a seguir para regularizar? tiene conocimiento de los valores estimativos de multas escrituracion etc. Desde ya agradezco su respuesta

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    1. Juan, la respuesta es distinta si el lote esta en Capital o en Provincia.-

      De todos modos, para regularizar la situación lo que hay que hacer, es hacer los planos y presentarlos, para luego hacer la incorporación de la construcción por escritura .-

      Los costos tendra que verlos con el arquitecto y/o el agrimensor y luego con el escribano.- suerte. Carmen

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  18. Estimados:
    Mi consulta es la siguiente:
    Me puedo matricular y ejercer la profesion de Martillero y corredor publico estando trabajando como docente de una escuela privada en nivel primario ?

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    1. Entiendo que no tenes ningun tipo de incompatibilidad.- Carmen -

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  19. Estimados, buenas tardes.
    Quisiera consultarles lo siguiente: ¿Podrían informarme el porcentaje del ITI en el año 2004? ¿Siempre fue el 1,5%?
    Muchísimas gracias por su tiempo. Saludos cordiales,

    Alejandro.-

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    1. El porcentaje ITI en el año 2004 era el 1,5% hasta donde pude averiguar ( consulte con varios escribanos ) .- De todos modos por las dudas podes confirmarlo en la AFIP.- Carmen -

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  20. estimados ,

    Buenas tardes, cúales son los recaudos que se deben tomar para realizar una venta mediante un poder especial ?

    Gracias por su tiempo!

    Saludos cordiales.

    Isabel

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    1. En principio del poder debe surgir expresa y claramente la facultad de venta y los datos y características del inmueble a vender.
      Pero si se trata de un poder antiguo convendría que te asegures que el poder dante siga con vida o que no lo haya revocado.
      Por lo menos consultá al escribano que lo otorgó que no tenga constancia de revocación. Saludos. Carmen

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  21. buenos días, necesito su ayuda para orientarme en tramites y si se puede costos aproximados, soy copropietario de un lote en el cual se realizaron dos construcciones sin declarar, ambas divididas de hecho (entradas independientes y paredón de por medio) el problema es que una de las partes quiere regularizar la situación y la otra no; que tramites debo hacer? tiene idea de los costos aproximados? el lote esta en la ciudad de La Plata. desde ya muchas gracias

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    1. En principio para poder hacer el tramite hace falta la firma de él o los propietarios.- Habria que ver bien la situacion dominial pero una sola parte no puedo.- Si una parte no acepta vas a tener que consultar a algun abogado para que inicie una mediación o algo por el estilo para poder llegar a un acuerdo, pero sin la firma conjunta de todos los titulares del dominio no se puede hacer el tramite.-

      Primero tienen que hacer los planos.- Luego un agrimensor y finalmente la afectación a propiedad horizontal por ante un escribano .-

      Es dificil hacerte calculo de los gastos, pero estimo minimo unos $ 30.000.- ( y te digo estimo teniendo en cuenta los ultimos tramites que hice de este tipo ).-

      El tramite es el que te dije, los costos te conviene consultarlos con arquitecto, agrimensor y escribano.- Carmen -

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  22. Hola,quisiera saber quien debe pagar el impuesto inmobiliario de una propiedad ya que viene con la fact del ABL si es el inquilino o el dueño de dicha propiedad.Gracias

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    1. Este tema es un poco nuevo y todavia no hay jurisprudencia al respecto, pero de acuerdo a los contratos de estilo corresponderia pagarlo al inquilino.- Carmen -

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  23. Estimados Colegas,

    Quisiera consultarles cuales son las prácticas notariales den Pcia de Bs.As respecto de los gastos y honorarios de escrituración de compra-venta de un terreno ? También si se vende "ad-corpus" es necesaria la Cédula Catastral por Agrimensor ? Y si se vende como casa en lugar de terreno?
    Gracias !

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    1. Hola, bueno no me queda muy claro que queres decir con "practicas notariales", pero en principio de acuerdo a usos y costumbres cada parte paga sus gastos de escritura y el impuesto de sellos ( EN CASO DE CORRESPONDER) se paga 50 % cada uno, salvo acuerdo en contrario.-

      En lineas generales y AL SOLO Y UNICO EFECTO DE TENER UNA IDEA APROXIMADA, se calcula que una escritura vendedora es aproximadamente el 2 % del valor y una compradora aproximadamente un 5 %.- Te repito esto es solo para tener una idea general, ya que cada escritura tiene sus particularidades en cuanto a los impuestos a pagar.- Te conviene consultar con el escribano para tener el valor exacto.-

      Con respecto a la cedula catastral , no tiene que ver si es terreno o casa, hay que hacer la cedula catastral en cualquiera de los dos casos.- Carmen -

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  24. Esimados Profesores.
    consulta, es mi segunda operacion y es de la siguiente manera.
    un cliente le compra a otro cliente una casa de y en parte de pago la contraparte le ofrece un departamento de menor valor en parte de pago que en principio es aceptada ,esto es en prov.
    dudas que me surgen, el propietario de la casa quiere el departamento y la diferencia en dinero acordada, pero a parte quiere que el comprador page la comision, y los gastos que demande los dos inmuebles,
    se me ocurre que el comprador (dueño del dept)le firme un poder irrebocable al vendedor (dueño de la casa)y como este la va a poner en venta escriture el proximo comprador del dept.

    espero no sea un traba lengua.
    carmen julio, gracias y una saludo muy afectuosos.

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    1. MI querido, SI, ES UN TRABA LENGUAS.... pero igual te entendi......

      Bueno hay dos preguntas: 1º) Podes hacer un contrato de permuta con saldo de precio en dinero, o una compra venta con dación en pago.-

      Si fuiste alumno mio, como pareciera lo explique en clase.- (fijate los apuntes).-

      Entre las clausulas del contrato podes acordar PERFECTAMENTE ( art. 1197 del C.C.) que el total de gastos de comisión ( aclara el monto total ) y de escrituración de ambos inmuebles es a cargo del comprador.-

      Es un contrato con particularidades, pero absolutamente posible .- Eso si redacta con cuidado y claridad.-

      2º) Respecto del tema del poder, SI, como poder, se puede... pero eso significaria, que por un lado, no podes pretender que el comprador pague una escritura cuando el vendedor pueda vender el dto. a un tercero.- O sea en ese caso, perderia la posibilidad que hablamos arriba.-

      Por otro lado, TENES QUE ACLARARLE QUE AL NO ESCRITURAR NO VA A TENER OPONIBILIDAD A TERCEROS, por lo tanto si llega a entrar un embargo al dto. que no escritura no va a tener acción de repeler.-

      Además y OJO que el poder sea referenciando el boleto y diciendo que ya se pago el 100 %, sino sabes que si se llega a morir el firmante el poder caduca.-

      O sea se puede hacer, pero OJO es riesgoso, tene cuidado y que lo haga un escribano sabiendo bien de que se trata.- beso - Carmen -

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  25. Estimados Dra. Portela y señor Valente , los felicito por el blog , es una guía a seguir por quien les escribe.
    Me gustaría plantear un caso :Mi cliente es dueño de un inmueble q es una cochera que se encuentra en un edificio. Este año decidió venderla o alquilarla. Lo que sucede es que la cochera esta ubicada junto a los nichos de gas , y cuando se abre la puerta que cubre a todos los nicho esta puerta ocupa la mitad de dicha cochera.
    Por este motivo es que la administradora del edificio (que vive en dicho edificio) se opone a permitir cualquier venta o alquiler.
    Como puede actuar ante esta situación ???
    Espero su respuesta y saludo nuevamente.
    Maximiliano

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    1. Maximiliano, sin duda hay que ver el reglamento de Copropiedad y Administración para poder contestarte.-

      De todos modos la administradora NO SE PUEDE OPONER A QUE EL PROPIETARIO TENGA EL USO Y GOCE DE LA COSA.-

      Tenes que ver el Reglamento yconsultar a un abogado - Beso - Carmen -

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  26. Hola, buenas tardes, quisiera saber a quien es considerado cliente de una inmobiliaria, si el que alquila o compra una propiedad o el que cede un inmueble para su administración?
    Desde ya muchas gracias

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    1. "Los dos" ambos son clientes y debes cuidar y proteger los intereses de los dos. Saludos. Carmen

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  27. Hola, que tiempo tengo para hacer sellar en el Bco Provincia un contrato de alquiler comercial (por un local)?
    El valor del sellado es el 1% del total del alquiler?


    Gracias


    Alejandro

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  28. hola buenos días, la consulta es la siguiente.-con mi hermana somos herederos de la casa de nuestros papas, cada uno con su 50%, estamos en la etapa de declaratoria de herederos.-puedo vender mi 50% de loa casa en caso de negarse ella a vender el inmueble que derechos tengo sobre ese porcentaje de la casa ?

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    1. Hola, no podes vender unilateralmente tu parte, tienen que vender los dos juntos, o ella prestar conformidad para que le vendas a una tercera persona.-

      O sea, o le compras, o le vendes, o venden los dos juntos, o ella te presta conformidad para que vendas a un tercero.-

      y si ella se niega a cualquiera de todas estas opciones, lo que te queda es solicitar judicialmente la división del condominio.-

      Concretamente tenes todos los derechos sobre tu cuota parte, pero se trata de un condominio y el modo de dividirlo es este que te explico - suerte - Carmen

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  29. Hola,mi consulta es la siguiente... Alquilo hace 1 año y medio y me informó la inmobiliaria que me alquiló que la propiedad iba a ponerse a la venta pero que me quedara tranquila que obviamente mi contrato se respetaba, hasta ahi todo bien. Me llamaron un día para mostrar el departamento a un interesado y yo accedi, pero no me senti comoda. La verdad que no quiero que lo muestren más y para que termine mi contrato falta bastante. En el contrato no se pacto que yo tenia que acceder a mostrarlo en caso de haber un interesado en caso de la posibilidad de venta. El propietario y/o inmobiliaria pueden exigirme que yo los deje entrar para mostrarlo a posibles interesados? Hay algo legal que me obligue aunque no se haya establecido oportunamente en el contrato de locación esta posibilidad? Si yo me niego rotundamente a que vengan, produciría alguna consecuencia legal? Muchas gracias!
    Saludos.
    Muy bueno el blog! Felicitaciones!

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  30. Hola Buenas Tarde,
    Ante todo muy bueno el blog, es muy profesional!!
    Mi consulta es, que en la actualidad tengo a mi abuela internada en un geriátrico con demencia senil, donde en la actualidad tendría que rentar su casa para pagar los gastos del geriátrico, materiales descartables, impuestos, etc. Como debería proceder con el contrato, si mi abuela no tiene sentido y tampoco tiene fuerza motriz para firmar. Siendo el nieto y viendo este caso en particular, a efectos de paliar los gastos de internación, es viable que lo hagas dado que de hecho ella está a mi cuidado. El contrato de locación debería no obstante suscribirlo como Administrador y en representación de mi abuela?. Obviamente los ingresos del canon locativo quedan bajo mi administración, pero no son recursos mios.

    Saludos y gracias!

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  31. Buenas tardes colegas, inicio mi negocio y quiero saber si me conviene hacer una SH o SRL? porque? Gracias.

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    1. En una Sociedad de Hecho los socios responden con su patrimonio ante una demanda de un tercero por una mala praxis en la gestión del negocio, ya que el patrimonio de la sociedad esta confundido con el patrimonio personal.

      En una SRL la sociedad responde con su capital ante una demanda de un tercero, ya que la SRL es una persona jurídica diferente a los socios.

      Saludos. Julio Valente

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  32. Estimados, buenas noches.
    Les quisiera plantear mi caso, a ver si pueden orientarme.
    En el año 2010, a través de un contrato de cesión de derechos, un fiduciante originario me "cedió" sus derechos a ser beneficiario de una unidad funcional. El monto de la opearación fue, supongamos, de 30 pesos. Cuando se completan los requisitos para realizar la traslación del dominio, acudo al escribano. Éste me dice que hay que escriturar por 10 pesos, que es el valor que el fiduciario concretó con el fiduciante originario.
    Mi consulta es si esta operación es correcta, ya que encuentro incongruencias en los montos de los distintos instrumentos.
    Desde ya, muchas gracias. Saludos cordiales,
    Guillermo.

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  33. Buenas Tardes
    Me gustaría saber cual es la opcion mas economica para escriturar una propiedad a mi nombre.
    Les comentos que esta terminada la sucecion y esta sin incribirse y quedo compuesta de esta manera 44 % para mi hermana, 12% mi madre y 44% mi parte.
    Mi hermana nos esta pidiendo su parte, en la cual ya llegamos a un acuerdo.
    La parte de mi madre me la va a donar a mi, y yo quiero saber si en vez de escriturar, se puede realizar una division de condominio o alguna otra posibilida...desde ya muchas gracias

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    1. Si la sucesion esta terminada, SIN DUDA lo mas barato es inscribir por la sucesion.- ¿ Es de Capital o de Provincia ?, ahi cambian los costos, pero de todos modos SIEMPRE LO MAS BARATO ES HACER LA INSCRIPCION.-

      De todos modos me decis que le vas a comprar la parte a tu hermana.- TU MAMA NO TE PUEDE DONAR A VOS SOLO, ESO SERIA UN PROBLEMA MUY GRAVE EL DIA DE MAÑANA, LO QUE TIENEN QUE HACER ES UNA CESION ONEROSA TANTO DE LA PARTE DE TU HERMANA, COMO DE LA DE TU MAMA ( ahi tu hermana tiene que prestar conformidad ) e inscribir, directamento todo a tu nombre en la sucesion. Es lo de monores costos.-

      No se que entenderas por division de condominio, pero dividir es: o vender todos, o que todos o algunos le vendan a alguien.-

      Eso quiere decir que haciendo lo que te digo dividis el condominio.- Carmen -

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  34. hola, en el caso de que mi tío escribe un papel en el cual figura que me vende su casa, ¿es válido como contrato?¿por qué?

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    1. Tendria que ver el "papel" para ver que dice, pero en principio si identifica las partes, el inmueble, el precio y dice que vende y recibio el pago, seria valido.-

      O sea si el papel es un boleto de compra venta que dice que cobro, seria valido, ya que la compra venta es consensual y no formal.- Carmen

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  35. Buenas tardes tengo una consulta respecto a un certif de no ret de ITI ya tramitado y el bien de reemplazo se esta construyendo y pagando de pozo pero va a demorar en ser escriturado mas tiempo del año que establece como plazo para la reposicion el certificado de ITI. Hay alguna forma de ampliar el plazo o debo pagar el impuesto si no escrituro dentro del año?
    Saludos y gracias
    Martin

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  36. Hola, soy corredor inmobiliario desde hace unos meses, mi consulta es sobre mi condición frente a mi monotributo, estoy con una facturación aproximada de $70.000 anuales, pero quiero saber si tengo que tributar bienes personales y ganancias, gracias

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    1. Estimado en este BLOG tenes la tabla que publica la AFIP para encuadrarte en el Monotributo
      http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2010/06/categorias-del-impuesto-monotributo.html
      Si estas inscripto como Monotributista tributas bienes personales y no garancias.

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  37. Buenos días,
    Mi nombre es Adrián y soy contador público...me encuentro con una duda existencial con respecto al tratamiento de ingresos brutos aplicable a la actividad de corredor público (inmobiliaria=comisiones x intermediación compra-venta inmuebles)con la que quizás me puedan ayudar en base a vuestra experiencia en el rubro.
    El caso es un corredor que ejerce en CABA actualmente tributa 5,5% de Ingresos Brutos bajo la actividad 702200 (servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata) y otro que ejerce en provincia BsAs tributa 3,5% bajo la actividad 749910 (servicios prestados por Martilleros y Corredores). Ambos deciden hacer una SRL para ejercer la actividad bajo esta figura en ambas jurisdicciones. La duda es si por el hecho de ejercer la actividad en cabeza de una persona jurídica en la provincia de BsAs debe tributar el 6% de Ingresos Brutos bajo la actividad 702000 (servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata?
    Desde ya, muchísimas gracias por cualquier dato que me puedan aportar.

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  38. Estimados: Como martillero y corredor,puedo confeccionar Testamentos y donaciones y cobrar honorarios,saludos y gracias!!!

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    1. DE NINGUNA MANERA....... los testamentos se hacen por escritura publica y las donaciones tambien. O SEA LO HACE UN ESCRIBANO.-

      En el testamento olografo NO PUEDE HABER INTERVENCION DE TERCEROS.-

      O SEA ESTO QUE ME PREGUNTAS ESTA ABSOLUTAMENTE FUERA DE TUS INCUMBENCIAS COMO MARTILLERO.- Carmen -

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  39. Estimados,

    Compré un PH que no tiene la subdivisión del ABL hecha. Somos 6 PHs, pero nos viene apenas un ABL. Es un PH antiguo y en algún momento por motivos que desconozco el ABL fue unificado. La escribana logró sacarme la escritura y como fui el ultimo a comprar un PH ahí, el ABL ahora viene a mí nombre. Deseo hacer la subdivisión del ABL pero algunos si oponen (justo los que siempre se retrasan en abonar su parte del ABL).
    Como el ABL está a mi nombre siempre abono para no tener problemas.
    Pero estoy cansada de está situación. ¿Qué debo hacer? Quiero estar en regla.

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    1. Tenes que hablar con tu escribana para ver como hizo, es raro que si esta afectado a propiedad horizontal no este la subdivision de partida.-

      Me extraña, pareciera que no tiene final de obra pero tambien es raro.- Yo comenzaria consultando con la escribana para saber en donde esta el problema y de ahi arrancar para que Rentas haga la subdivision.- Pero te repito habria que saber en donde esta el problema para saber como encararlo.-

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  40. 12/09/12
    Buenas tardes ,soy del curso 5309 , muy bueno y útil este espacio gracias ´por aportar su tiempo en contestar nuestras dudas .Estoy a días de obtener la matricula en Cucicba y por ingresar en una inmobiliaria , como lo manda Cucicba por medio de una sociedad,pero mi duda es la siguiente , yo no aportaria dinero en esta sociedad solo el trabajo y la matricula.¿comó se arregla el tema monetario , lo que más o menos se acostubra.
    Muchas gracias

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    1. Hola te recuerdo que NO PODES ALQUILAR Y/O PRESTAR LA MATRICULA.... si vas a hacer una sociedad de Capital y trabajo SI, PERO SI VOS VAS A DIRIGIR Y TRABAJAR EN ESA INMOBILIARIA,,,,, NUNCA QUE TE PAGUEN POR LA MATRICULA Y VOS NO SER EL RESPONSABLE DE LA INMOBILIARIA.....

      No pongas en juego tantos años de esfuerzo y estudio.- Yo se que les cuesta comenzar y que no siempre tienen el capital para poder hacerlo, pero eso no significa que permitan que les paguen por prestar la matricula.- ESO NO SE PUEDE Y NO SE DEBE HACER.-

      Si tus socios van a poner el capital y vos el trabajo en forma total y permanente entiendo que debe ser al 50 % .-

      Si fueran 3 y cada uno pone algo sin duda debera ser una tercera parte para cada uno.-

      Pero siempre tu cuota parte sera proporcional al trabajo que aporte cada uno.- Te pido tengas mucho cuidado y no te olvides nunca de todo lo que les enseñamos.- Un beso - Carmen -

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    2. Estimado, te recomiendo que compres el Libro Negro del Emprendedor (Cúspide lo tiene) y leas la segunda parte donde hay una serie de recomendaciones cuando vas a poner tu negocio en sociedad. Especialmente si se trata de una sociedad de Capital y Trabajo. Cordialmente. Julio Valente

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  41. buenas noches, mi pregunta es la siguiente, en 1981 realiza el curso de corredor inmiobiliairo en la corporacion de martilleros en capital,en el mismo ano fui inscripta en el registro de comercio de la inspeccion de justicia, estuve ausente del pais y al regreso se me informa que no tiene validez,cosa que no comprendo y quisiera saber sobre ese edicto o ley y sus alcances, gracias de antemano por su respuesta.

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  42. 16/09/12
    Muchas gracias ,por la respuesta a mi pregunta sobre la sociedad, Profe julio el lunes voy a comprar el libro ,un enorme beso.
    GRACIAS

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  43. Hola, quisiera saber si es posible tramitar el iti para vender mi vivienda y comprar una parte indivisa de otra, ya que la misma esta en construccion. En ese caso cual es el valor que debo declarar ante la afip, el de la parte indivisa o lo que a futuro pueda llegar a valer la propiedad una vez terminada. Muchas gracias!

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    1. Tramitar el ITI es independiente de lo que vas a comprar.- VOS TENES QUE TRAMITAR EL ITI SI LA VIVIENDA QUE VENDES ES TU VIVIENDA PERMANENTE.-

      El valor del mismo es el importe en el que estas vendiendo, con independencia de lo que compres.-

      Luego de obtenido el ITI, tenes un año para comprar, y no importa si es una parte indivisa, o un todo.-

      Carmen -

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  44. Hola, estoy por realizar la venta de un inmueble y la inmobiliaria que lleva a cabo la operación me dice que la comisión es un 3% +IVA. La operación es por casahabitación. Quiero saber si tengo que pagar IVA por sobre la comisión.; ya que los de la inmobiliaria una vez comenzados los trámites me salieron con el IVA. EspReo su respuesta lo antes posible. Muchas gracias!

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    1. La inmobiliaria como cualquier otra actividad comercial debe facturar los servicios que presta. La situación frente al IVA la definirá su tipo de inscripción en el régimen impositivo que ha elegido.

      Si eligió Monotributo, porque sus montos de facturacion se encuadran dentro de esta categoría, facturará los honorarios sin IVA.

      Si eligió Responsable Inscripto, deberá emitir una Factura tipo B si el destinatario de la misma es un consumidor final y en este caso el IVA se suma al importe de los honorarios, o emitirá Factura tipo A si el destinatario de la misma es un responsable inscripto, en este caso el IVA va discriminado en el cuerpo de la factura. En ambos casos el monto final de la factura incluirá los honorarios mas el IVA.

      No puede estar inscripta en los dos sistemas al mismo tiempo.

      Solicitale a la inmobiliaria el numero de CUIT y podes hacer una consulta en la página de la AFIP para conocer el régimen impositivo al que pertenece.

      La dirección de la página es la siguiente:
      https://seti.afip.gob.ar/padron-puc-constancia-internet/ConsultaConstanciaAction.do

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    2. hola mi nombre es laura quisiera saber si hay algun curso a distancia para capacitacion de la carrera de martillero y corredor publico, yo estoy recibida pero al iniciarte en la actividad comienzan a surgir dudas. muy interesante la pagina

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    3. Estimada Carmen: se puede o no desarrollar la actividad deContador y a la vez la de Martillero?Ante esa consulta,Usted me contesto:""""Carmen Miriam Portela29 de julio de 2012 07:09

      Maria, entiendo que no existe incompatibilidad, por lo menos no en Cucicba.-

      Lo que si es que tenes que tener las dos matriculas pero no son excluyentes para mi.-

      Si en ese Colegio te dijeron que no se puede, lo que tendrias que pedir es que te den la normativa que asi lo determina, ( POR FAVOR SI TE LA DAN ENVIAMELA ) yo no he encontrado la incompatibilidad que te dicen. Beso - Carmen -"""""
      y a otra alumna le dijo:""""Carmen Miriam Portela de septiembre de 2012 18:31
      Ambas profesiones son compatibles, con la que hay incompatibilidades es con la de Contador Publico. Saludos. Carmen"""""
      Me dice por favor si se puede o no. Gracias por enseñarnos tanto.!!

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    4. Maria, en principio creo entender que mi error en las respuestas se debió a que dije martillero y pensé en corredor.- Pido disculpas, pero tambien soy ente susceptible de adquirir derechos y contraer obligaciones, pongo todo lo que tengo en este Blog pero a veces me confundo, vuelvo a pedir disculpas por el mal entendido.-

      La respuesta que puedo darte es:

      1º) Para Cucicba, y respecto de la profesion de Corredor NO EXISTE NINGUN TIPO DE INCOMPATIBILIDAD.- (Es lo que conteste en un mail )

      2º) En principio y para martillero publico de acuerdo a la ley no debiera existir incompatibilidad, volvi a mirarla con mucho detalle y no lo encuentro, sin perjuicio de ello, he llamado a dos colegios de provincia y en ambos me dijeron que si existe.-

      Concretamente que se pueden tener las dos matriculas, que no son incompatibles, pero que no se puede inscribirse en el mismo fuero como auxiliar de la justicia en ambas matriculas.- ( es lo que intente contestar en el otro mail).-

      Es lo mas que pude averiguarte.- Suerte - Carmen -

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  45. Buenos dias, queria saber si se puede escriturar una propiedad teniendo el ITI en tramite ya uqe ese porcentaje lo retiene el escribano, habra posibilidad de que me devuelvan el monto luego de la escritura?? gracias

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    1. Hola, mira como poder podes..... el escribano va a retener el ITI y listo, pero despues NO TE LO DEVUELVE EL ESCRIBANO,,,, ,él lo tiene que pagar si o si............. y vos tenes que hacer TODO UN TRAMITE EN LA AFIP, para que ella dentro de mil años te devuelva el dinero, si es que te lo devuelve-


      Yo la verdad si el ITI esta en tramite, iria a la agencia y suplicaria que lo despachen............. despues es todo un tema que la afip te devuelva al dinero.- Carmen -

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  46. Hola! Soy Martillero y queria saber como hago para inscribirme en IIBB de Capital. Soy Monotributista desde el 11/2011 y saque la Clave Ciudad. Me dijeron que puedo hacerlo por internet en Regimen General... es asi porque no puedo!!!..o tengo que ir personalmente a Rentas para inscribirme?? porqué no pude hacerlo con Regimen Simplificado?? Desde ya muchas gracias por la respuesta.

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  47. buenos dias quisiera saber cual es el maximo estipulado para alquiler comercial en años, que comision se debe cobrar, y que requisitos hacen falta para realizar la operacion, muchas gracias
    Carmen Lopez

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    1. En los alquileres comerciales la ley dice que el minimo es 3 años y el maximo 10.- NO ES ACONSEJABLE HACER UN CONTRATO TAN LARGO, SALVO CIRCUNSTANCIAS MUY ESPECIALES.-

      En la practica se hacen de 3 años y como maximo 5.-

      Los requisitos son los mismos que para un contrato de vivienda.- Se puede pedir un mes de deposito por año de contrato, pero en general si es de 3 años se pide uno y si es de 5 se piden 2.-

      La comision es el 4,25 % del monto total del contrato.- se pide garantia propietaria como para un alquiler de vivienda, el resto es todo igual.- Carmen -

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  48. Hola, tengo un inmueble en cap fed que quiero vender, y tengo una persona inglesa interesada en comprarmelo. Nunca vendi una propiedad y no tengo idea que impuestos se tienen que pagar. En este caso en particular queremos actuar sin inmobiliaria, ya que el interesado en la compra es conocido mio. Hay alguna restriccion en este momento para el compro de propiedades en argentina para un extranjero? y ademas que impuestos se pagarian y cual seria el porcentaje? Muchisimas gracias por anticipado!

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  49. hola, estoy alquilando un local y como no tengo mucha experiencia en esto... quisiera saber si el mes de adelanto que te piden al entrar (que va al propietario) me lo devuelven al finalizar el contrato?? me descuentan al ultimo mes??? que pasa???.....si renuevo por otro periodo mas ....la inmobiliaria me cobra de nuevo su comisión??
    gracias.

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    1. El mes de deposito es un dinero en garantia, por si al finalizar el contrato queda algun remanente impago o algun daño al inmueble.-

      Si todo esta perfecto y pago por supuesto que te lo devuelven.- Pueden si se ponen de acuerdo con el propietario compensarlo con el ultimo mes, pero no es lo que dice la ley.-

      En principio el último mes de paga y luego de cumplidas todas las obligaciones se te devuelve el deposito.-

      Si renovas el contrato la inmobiliaria te vuelve a cobrar pero como es renovacion solo un mes de comisión y no dos.-

      El deposito lo tenes que completar el nuevo valor locativo.- Carmen -

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  50. Hola, que generosa la página, felicitaciones.
    La pregunta que yo quería hacer es ¿como se gestiona desde el principio hasta el fin el trámite de una garantía de provincia (de santa fe capital) que será el respaldo para una propiedad que voy a alquilar en Capital Federal.
    El departamento que sale de garantía es de mis dos hermanos. Cómo tenemos que hacer para estar dentro de los marcos de la legalidad?
    El aquiler será concretado con el dueño directamente.
    Desde ya Muchas Gracias
    Saludos.
    Valeria

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    1. Valeria, lo que tenes que hacer es acreditar que son los dueños del inmueble y que no estan inhibidos.-

      El hecho de que sea de Santa Fé hace un poquito mas engorroso el tramite, porque hay algunos propietarios que no aceptan garantias del interior.-

      Si ya tenes el inmueble y el propietario te acepta una garantia de santa Fé, yo en tu lugar lo que haria es pedir a algun escribano o abogado de Santa Fe, que te saque un informe de dominio y uno de inhibicion de cada propietario y se lo entregas al propietario.- Antes de hacerlo conversalo con él, porque tal vez quiera que lo saque su abogado de confianza.-

      Tambien hay algunas gestorias buenas que te diligencian los informes pero si tus hermanos estan en Santa Fe y los piden ellos va a salir mas rapido y mas barato.-

      Con los informes en mano se hace el contrato.- No es tan complicado.- Suerte - Carmen

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  51. Hola! Mi pregunta es la siguiente. Estoy buscando con mi pareja una casa para alquilar, pero la unica garantia que conseguimos tiene deuda de ABL y Arba. Habria algun problema con eso o la aceptan igual. Muchas gracias

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    1. No tiene importancia que tenga deudas de ABL y/o Arba, esos informes no se piden.- La garantia si no tiene embargos, inhibiciones y otros gravamenes sirve igual.- Carmen -

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  52. Buenos dias Estimados:
    Le queria hacer una consulta, surgio la posibilidad de comprar un dpto. entregando la mitad en dolares y saldo en cuotas y en pesos. el tema es que uno de de los dueños que compro ahi le hizo juicio a la contructora por problemas en su departamento a la hora de la entrega, a raiz de esto la escritura esta parada y tarda aproximadamente 1 año o 1 1/2 medio en salir el juicio y hacer las escritura a todos los departamento. me conviene meterme ahi o me estoy metiendo en un problema?
    muchas gracias

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    1. Es muy dificil contestarte, habria que saber BIEN.... que juicio esta en tramite y PORQUE afecta las escrituras de los otros inmuebles.- Sin esa información todo lo que te diga puede estar equivocado.-

      De todos modos si es una buena oportunidad a tus intereses, hoy el mercado esta un poco debily existen muchas posibilidades de compra en cuotas....., se podria llegar a hacer, pero para eso SIN DUDA te tiene que asesorar un abogado o un escribano.-

      Si tenes mas datos tal vez te pueda ayudar mas.- Suerte.- Carmen-

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  53. Buenos días.
    Tengo una propiedad a la venta (1), el vendedor acepta departamento (2) como parte de pago.
    En el caso de aparecer un comprador por la propiedad (1), y que ofrezca un departamento como parte de pago; se cobra comisión sobre el departamento que se entrega? o solo se cobra la comisión sobre la propiedad (1) que poseo a la venta? (comprador: 4%, y vendedor un 3%, 2% o lo que se arregle en cada ocasión).

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  54. Buenas tardes, muy bueno el blog:
    La pregunta es: acabo de comprar un dpto con fecha de escriturAcion cierta, con la firma se pagaria el saldo , si la constructora no cumple .... Incurre en Mora ? A que tasa? Y si lo tengo que intimar a la firma y recepción del pago con carta documento?, muchísimas gracias.
    V.

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    1. Hola, hay que ver que dice el contrato porque por lo que me decis es un dto. a estrenar y/o en construcccion.-

      En esos casos es raro que le pongan fecha cierta a la escritura. Fijate bien que dice el contrato.-

      De todos modos si el contrato tiene fecha cierta de escritura, por supuesto que incurre en mora.- La tasa sin duda es la multa que el contrato haya previsto por eso te digo que mires bien que dice.-

      En caso de incumplimiento SI hay que instrumentar el mismo e intimar el pago, pero te repito todo se maneja de acuerdo a lo que hayas firmado.- Carmen -

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  55. CONSULTA. Hola, muchas gracias por este blog. Soy dueña de un departamento en CABA. Voy a alquilarlo en forma permanente para vivienda familiar, por el cual percibiré aprox $ 6000. Las preguntas son:
    1) Debo sellar el contrato de locación? Si sí, dónde y por cuánto?
    2) Debo registrar el contrato ante la Afip?
    3) Debo pagar algún impuesto en la Agip?
    Muchas gracias!
    Natalia

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    1. Natalia, en realidad creo que esto deberias consultarlo BIEN con tu contador.-

      El contrato de locación si tenes que sellarlo ( paga mitad el inquilino mitad el propietario ) el tramite se hace por internet, pero previo a ello tenes que tener clave fiscal del Gobierno de la Ciudad y eso lo tenes que solicitar en rentas.-

      El contrato no se registra en la Afip, pero si deberá figurar en tus declaraciones juradas.

      Vos deberas pagar impuesto a las ganancias en caso de corresponder, pero ademas los contratos de alquiler superiores a $ 1500 pagan IVA, por eso te recomiendo que consultes con el contador para poder hacer bien las cosas.- Suerte - Carmen -

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  56. Hola, ante todo gracias por el tiempo que dedican a la gente, mi pregunta es esta: he alquilado con un amigo una propiedad para uso particular, cada uno iba a destinar su parte para un destino propio, nos salió de garantía el bco superville con esos servicios de "garantía para inquilinos", la titular y "garante es su pareja" yo por mi parte no he firmado ningún papel, entre nosotros todo fue de palabra. por motivos de convivencia con este amigo he decidido salirme de la supuesta sociedad, propuse un pago menor para no perjudicar a las otras partes, dado que yo no le iba a dar uso a la propiedad pero mi amigo lo tomó a mal y quiere que cumpla con mi palabra y pague mi parte de alquiler mas los gastos y mantenimiento de la casa, ya que el dice que no puede pagar todo el alquiler solo. yo no quiero quedar mal con esta gente y menos con la garante, como debo proceder? xq yo también me tengo que ir a alquilar a otro lado con mi familia y no puedo pagar los dos alquileres y menos si no hago ni uso ni ocupación del citado inmueble. les pido una orientación al respecto, puedo yo unilateralmente pedir la rescisión del contrato con el dueño? en tal caso hay que pagar multa? hace 6 meses que estamos alquilando y cumpliendo.
    como agregado la casa estaba en condiciones deplorables de servicios básicos y nos tuvimos q hacer cargo nosotros, el dueño reconoció parte de los gastos y todavía falta. espero pronta respuesta y gracias nuevamente

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  57. Hola : quisiera saber, si pacte a través de un Boleta compra venta de un inmueble la escrituraión con la empresa que me la vendió en X fecha, si se pasa de la misma esta en mora? como se calcula los intereses? y debo mandarle una carta documento por no haber respetado dicha fecha ????, URGENTE!!!! MUCHAS GRACIAS

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  58. Buenos días, quisiera por favor asesorarme sobre el siguiente tema: Mi hija está comprando una propiedad (PH en Capital) y además de dinero en efectivo, entregaría en parte de pago una propiedad que se encuentra a nombre mío y de mi ex esposa ( la cual avala la operación y no tiene problemas en firmar). La pregunta concreta es si conviene realizar una donación previa hacia mi hija ya que queremos que la nueva unidad quede a su nombre y de su actual pareja (compran a medias) y si por éste Dpto que se entrega en parte de pago (si bien no es una venta) deberá pagar el ITI.
    Desde ya muchísimas gracias

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    1. Hola, en principio yo NO HARIA UNA DONACION, ya que las donaciones son titulos con posibles vicios, por lo que puede traerle inconvenientes cuando ella quiera vender.- Si bien es cierto que las donaciones a herederos forzosos se perfeccionan siempre existe la posibilidad de inconvenientes.- Es largo el tema pero Donacion NO.-

      O sea haria una venta tuya y de tu esposa al vendedor de tu hija y que ella y el novio compren directamente.-

      Sin duda deben pagar ITI porque el que vende sos vos y no repones vivienda por lo que el ITI se debe pagar.- De otro modo podrias en un año tener problemas con la afip.-

      Decis que ponen dinero en efectivo y tambien decis que compran a medias con el novio.- La pregunta es ¿ que parte de plata pone cada uno ?, parecerá incomodo lo que digo pero si el porcentaje de dinero que tu hija pone sumando el valor del departamento que dan en pago es mayor al 51 % seria bueno que cada uno tenga bien clara la cuota parte del inmueble que le corresponde en la escritura.-

      A medias debiera inscribirse si ponen igual dinero.- Mis 31 años de profesion me han hecho recorrer mucho camino y si Dios no lo permita se separar estarian perdiendo parte de un inmueble.-

      O sea el consejo es hagan dos ventas por separado y que cada uno compre el porcentaje del inmueble que en dinero poner.- Carmen -

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  59. hola, mi consulta el la siguiente.
    Un familiar posee una propiedad la cual la misma fue comprada en un remate, pero cuando lei la escritura dice que el propietaria del 50% indiviso de la misma.
    yo la necesito para que me salga de garantía en el alquiler de un departamento. es posible?
    Consulte con una de las chicas de una inmobiliaria y me dijo que la garantía se pide por si el inquilino deja de pagar, y llegado al caso,en un juicio se podría ir contra el 250% indiviso de esa propiedad...es cierto?
    Muchas gracias.

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    1. Si es dueña del 50 % pro indiviso, puede garantizar tu contrato con lo que tiene.- EL TEMA ES QUE EL PROPIETARIO LO ACEPTE.-

      Por supuesto que si no pagas ella respondera con su 50 % que es lo que le van a embargar.- No se de donde sacaste eso del 250 %, o tal vez sea un error de tipeo-

      En sintesis, SI PUEDE GARANTIZAR CON SU 50 %, lo dificil ( NO IMPOSIBLE ) es que el propietario este de acuerdo.- Carmen -

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  60. Hola, agradecería puedan asesorarme si me asiste algún derecho a salvaguardar la propiedad en la que vivo (única) y de la cual me corresponde el 50 % por herencia. El otro 50 % esta divido en partes iguales a tres familiares, uno de los cuales se encuentra inhibido por deudas contraídas con particulares y Bancos. La propiedad aún no fue inscripta, solo esta la declaratoria de herederos, tememos hacer la inscripción por la situación de este familiar. La propiedad no tiene ningún tipo de deudas, yo he vivido en ella prácticamente toda mi vida, era de mis padres, y me he encargado siempre de tener todo al día. Inclusive hemos acordado con mis familiares que ellos me cederían la parte, aunque el que se encuentra inhibido tengo entendido no puede hacer. E consultado al respecto con un profesional y me pinto un panorama muy negro en el caso que los acreedores decidan avanzar hasta un remate. Estoy muy angustiado porque no tengo otra propiedad donde vivir de llegar esa instancia. Cómo no existe ley que proteja ó ampare a aquellos que poseemos la mayor parte del inmueble y estamos limpios de deudas. Se puede aplicar en este caso el bien de familia ? yo soy soltero pero una de las partes vive conmigo, es mujer y tiene dos hijos menores. Bueno no se que más agregar que pueda ayudar para su respuesta. Espero su respuesta. Desde ya muy agradecido.

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    1. Es todo un tema... en principio NO INSCRIBIRIA LA DECLARATORIA DE HEREDEROS.- Ello porque puede pasar que tal vez, los acreedores no conozcan el tema de la sucesion y/o del
      i nmueble por lo que si no inscriben, pueden no embargar el bien por desconocer su existencia.- Si lo inscriben a la corta o a la larga lo van a descubrir y por supuesto lo van a tratar de ejecutar.

      Si no lo ejecutan ( por no estar inscripto)puede pasar que con el transcruso del tiempo la deuda prescriba en cuanto a su ejecucion - SON 10 AÑOS DESDE QUE LA SENTENCIA ESTE FIRME-

      O sea es mucho tiempo tal vez sea la unica forma de salvar la propiedad que veo y que no sea pagando.-

      2º) Si los fallecidos tenian la casa en bien de familia, este pasa a los herederos y no tendrian problemas, pero si no figura inscripta desde antes como bien de flia, no tiene sentido intentar

      inscribirla, ya que el bien de familia se desafecta para deudas contraidas con anterioridad.-

      3º) En el hipotetico caso de que lograran embargar, lo harian SOLO SOBRE LA CUOTA PARTE DEL DEUDOR, o sea un sexto ( 1/6 ).-
      En ese caso no hay mucha vuelta, si embargan van a continuar con la ejecución y pueden llegar al remate.- OJO SOLO VAN A REMATAR UN SEXTO.- PERO VAN A REMATAR.-

      En esa instancia, se vera si se puede comprar e- CARMEN - n la subasta,,,, que se yo.... BUENOOOOO EN PRINCIPIO FALTA MUCHO TIEMPO Y HAY MUCHAS PREVIAS,,,,, POR AHORA TE ACONSEJARIA NO INSCRIBIR.... SUERTE

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  61. Buenas noches, soy corredor publico recien recibido y ya estoy pensando en abrir la inmobiliaria pero tengo dudas con respecto a la figura juridica que puede tener la inmobiliaria.

    Esta la inmobiliaria cuyo titular es Monotributista.
    Esta la inmobiliaria con figura S.R.L.
    Esta la inmobiliaria con figura S.A.

    Mi pregunta es de que depende que yo elija una figura juridica determinada y cual es la mas ventajosa en forma impositiva ?

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    1. Estimado Luis García

      Primero debes decidir si actúas como persona física o persona jurídica. En el caso de persona física tu patrimonio personal esta confundido con el del negocio por lo tanto respondes con el ante una demanda de un tercero. En el caso de una persona jurídica (sociedad comercial) la sociedad responde ante terceros con su capital.

      Si vas a operar a título personal las figuras impositivas son dos: Monotributista o Responsable Inscripto. El Monotributo tiene la ventaja que engloba dos impuestos en una sola tributación fija mensual hasta un determinado monto de facturación ( ver la escala en http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2010/06/categorias-del-impuesto-monotributo.html )que son Impuesto a las Ganancias e Impuesto al Valor Agregado.

      El responsable inscripto tributa IVA, lo que lo obliga a llevar registro de las compras (gastos) y ventas (honorarios) para poder calcular la posición mensual además de pagar Impuesto a las Ganancias mediante una declaración jurada.

      Las sociedades comerciales (SRL o SA) dan un mayor prestigio al emprendimiento comercial cuando sus clientes son sociedades comerciales, pero para la gente común no agrega ningún valor.

      Resumiendo, desde el punto de vista de los gastos que agregarás a tu resultado económico la figura del Monotributo es la mas conveniente. Cuando el volumen de tus operaciones exceda sus límites migras a Responsable Inscripto. Y si el día de mañana necesitas la figura de una sociedad comercial te convertís a esa sociedad con la misma razón social que venías utilizando (si esta disponible en el registro de la IGJ) .

      Saludos. Julio Valente

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  62. Ante todo gracias por este espacio de consultas. Tengo un terreno en Capital que heredo de mi padre, y ya esta la declaratoria de herederos a mi favor. Lo que sigue es la venta a una Constructora a traves de una Inmobiliaria, en la que se entrega el terreno a cambio de departamentos a construir en el lugar.
    Mi duda es que grarantias debe pedir, porque una vez que firme la escritura a nombre de la constructora, solo me van a quedar 3 Boletos de unidades a construir, pero no me da la seguridad que eso vaya a tener el peso necesario para exigir en el caso que no se termine la obra por cualquier motivo.
    Por alli escuche que se puede pedir una garantia hipotecaria, con una hipoteca a mi favor sobre el terreno, o un seguro de caucion por el plazo de la construccion.

    Que me recomiendan?. En la inmobiliaria me plantean que esas opciones son muy costosas y que no suelen hacerlo de ese modo, que los Boletos en si son garantia suficiente, pero un Boleto sobre un bien que aun no existe no me parece muy seguro.

    Saludos,
    Augusto.

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    1. No Augusto, DE NINGUNA MANERA,.- La respuesta es NO.-

      Lo que se tiene que hacer es un fideicomiso, en el cual vos aportas el terreno y ellos hacen el edificio y dejar aclarado cual es tu cuota parte en metros, NO VEO OTRO SISTEMA QUE SEA SEGURO.-

      Yo jamas he criticado a un colega, ni en esta pagina, ni en mi vida profesional, pero me extraña que un colega te diga que los boletos son garantia suficiente.-

      Los boletos son instrumentos privados que solo vinculan a lasa partes que lo firman.-

      Si vos escrituras el lote a nombre de los compradores ( instrumento publico) dejas de ser el dueño.- Si ellos por algun motivo ( que puede ser una crisis economica que no les sea imputable) no pueden construir, vos con tus tres boletos HACES TRES HERMOSOS CUADROS PARA COLGAR EN EL LIVING DE TU CASA.-

      O sea LA UNICA FORMA EN LA QUE VOS CEDES EL LOTE ES CON UN FIDEICOMISO EN EL CUAL TU APORTE SOCIETARIO ES EL LOTE.-

      El costo es el de plaza, ni muy caro, ni muy barato, pero si los que te compran el lote sin poner un peso, no tienen para hacer un fideicomiso, la cosa me impresiona mal, como no van a poder hacer un fideicomiso,,, ¿ con que dinero van a hacer la obra ?.-

      No me gusta el planteo, yo asi NO LO HARIA.... o que te hagan el fideicomiso, o vendele a otro que tenga el dinero.-

      En esas condiciones y sin poner dinero vas a encontrar muchos potables compradores.- Consulta - Carmen

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  63. Hola, mi nombre es Javier y yo realizé la consulta del 13/10/12, por el tema que poseo el 50 % de la sucesión de la casa dónde vivo que era de mis padres, el otro 50% corresponde en partes iguales a 3 familiares uno de los cuales esta inhíbido. Les agradeceria si pueden informarme si existe alguna figura legal a la que pueda recurrir para impedir un posible remate de la vivienda, en caso que los acreedores de mi familiar decidan avanzar hasta esa instancia.
    Realmente fue una sucesión bastante complicada, es largo de comentarles ahora y no biene al caso, en la cual tuvimos que cambiar de profesional, demoró 11 años y ahora que se concluyo surge este tema. Es donde vivo y de rematarse nos darían migajas que no alcanzarian a comprar nada. Disculpen mi insistencia, es que estoy muy preocupado.

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    1. JAVIER NO EXISTE OTRA FIGURA LEGAL, NO VEO OTRA SOLUCION MAS QUE LA QUE YA TE DIJE. LO LAMENTO, pero repito si no inscriben la declaratoria muy probablemente no pase nada- Suerte.- De todos modos creo que tenes que consultar a un letrado.- Carmen -

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  64. Hola y gracias querido Julio y demás opinantes
    La pregunta que me acerca es la siguiente ¿A qué impuestos está sujeta la cesión de un fideicomiso y en qué momento deben abonarse?¿Quienes son los responsables de abonarlos
    Muchas Gracias
    Eduardo

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  65. Hola soy estudiante de la carrera de martillero y corredor publico y estoy preocupado por la unificacion del codigo civil y comercial ya que por lo que estuve leyendo dicha modificacion perjudicaria en varios aspectos a la profesion. Por tal motivo queria saber si tienen algun tipo de informacion al respecto.

    Gracias.

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    1. Existe un proyecto de reforma y unificación del Codigo.- Está en analisis en el Congreso de la Nación.-

      TODAVIA no tiene ningun tipo de sanción pese a que pienso que va a sancionarse antes de fin de año.- Desde lo personal, y llevo dedicado bastante tiempo al estudio del tema, estoy de acuerdo con algunos aspecto de lo que "supuestamente" se modificaria, y en desacuerdo con otros.-

      PERO LO REAL Y CONCRETO ES QUE TODAVIA NO SABEMOS COMO SE VA A MODIFICAR Y CUANDO.- Yo al menos no voy a cuestionar algo que todavia no se como va a terminar sancionandose.-

      Me gustaria para poder contestarte que me digas ¿ que leiste ? y ¿ en que perjudicaria a la profesion ?.-

      MI abuelita decia que no era ncesario abrir el paraguas antes de que llueva y en este caso te diria que no tiene sentido estar preocupado por algo que puede pasar o no.-

      Sin duda tengo información al respecto, y ya te dije estoy de acuerdo en algunos aspectos y no en otros pero no hay nada definitivo, por lo que mal puedo hablar del tema.-

      Lo que si puedo decirte es que nuestra carrera desde su departamento juridico esta muy atenta a este tema, el plantel docente se esta preparando para poder trasmitir a sus alumnos el total de modificaciones que puedan producirse o no, y que sin duda una vez real la modificación del codigo civil, dictaremos a nuestros alumnos el total de talleres de actualización que sean necesarios.-

      Por ahora te aconsejo que te quedes tranquilo, si se modifica el código, nosotros mismos nos ocuparemos de ponerlos en tema con el total de actualizaciones.- Carmen -

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    2. Hola: gracias por la respuesta. Lo que me preocupa es que aparece la figura del martillero no matriculado y que no se especifica la necesidad de titulo universitario para ejercer el corretaje. Por lo menos esto es lo que entendi yo y varios de mis compañeros. Y nos preocupa ya que creemos injusto que un no matriculado llegue a tener los mismos beneficios que un matriuclado, quien tuvo que pagar un monto elevado por la matricula. Tambien nos preocupa el tema de que no se ponga enfasis en el titulo universitario ya que a muchos nos faltan pocas materias y fue bastante sacrificio llegar hasta donde llegamos y que de lo mismo un titulo que nada, aunque sabemos que habiendo cursado obtuvimos conocimientos que pueden llegar a ayudarnos frente a otros.
      Espero sepa entender mi preocupacion.

      Agradezco su dedicacion y tiempo por responder nuestras preguntas.

      Saludos cordiales.

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  66. Estimados necesitaría hacerles una consulta,

    Hace un mes vendí mi departamento por el cual tramité el certificado de excención del ITI ya que el dinero de la venta estaba destinado a comprar otra propiedad. Estoy analizando ahora la posibilidad de invertir en un pozo, por lo tanto el mismo estará construido una vez que se venza el plazo de 1 año para comprar y escriturar. En ese caso que trámite debo realizar y/o como pagaria el impuesto que no se pagó al momento de la venta.

    Desde ya muchas gracias

    Atentamente.

    Christian

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    1. Christian, yo entiendo que aunque compres en pozo estas comprando igual y si bien la escritura se hara despues de vencido el plazo de un año, vos la compra la realizaste, por lo que no veo que puedas tener problemas con la excención que tramitaste.-

      O sea no es que la tramitaste y no compraste, es que compraste con una modalidad de venta distinta, pero en definitiva compraste.- No me parece que tengas que hacer ningun tramite en particular.-

      De todos modos si tenes dudas podes llamar hay un numero Afip ( fijate en google ) al que podes consultar y sacarte de duda, pero yo en tu caso no me preocuparia, me parece que aunque compres en pozo no estas incumpliendo la ley.- Carmen -

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  67. Buenos dias
    Soy nueva en esto y necesito me orienten que datos tiene que tener si o si la autorizacion por parte del propietario para alquiler temporario; o bien donde puedo ver un modelo.

    Gracias

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    1. Estimada

      En este link tenes un modelo
      http://www.mrconsultores.com.ar/archivos/Herramientas/Modelos_de_Contratos/Locaciones/Locacion_para_inmueble_por_temporada_o_turismo.htm

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  68. hola estimados ....de antemano gracias por este espacio de consultas que es de mucha ayuda a aquellos que no estamos inmersos en el tema de tramites inmobiliarios siendo esta noble tarea de mucha utilidad para todos.
    mi consulta es la siguiente.....yo tengo recien forme una familia y ahora decidi no alquilar mas, consegui un prestamo familiar de x cantidad de dinero y estoy en busca de una casa chica para comprar,pero desconozco aparte de precio del inmueble que otros gastos se debe realizar para asi hacer calculo del total de dinero a gastar y que el prestamo no me quede corto a la hora de hacer cuentas.

    de antemano gracias por la respuesta y les deseo exitos en sus emprendimientos

    PD: en estos momentos estoy interesado en una casa en provincia mediante inmobiliaria

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  69. Hola, Necesito vender un inmueble pero tengo problemas con la escritura y los planos y no sé cómo podría solucionarlo. El tema es el siguiente, en la escritura figuran una cantidad de metros cuadrados que no son los reales del inmueble que si figuran en los planos y que además son los mismos por los que se paga ABL (es decir el coeficiente está calculado de acuerdo a los metros indicados en el plano). La solución que me dieron es que hay que modificar la escritura, el reglamento de copropiedad y en consecuencia la escrituras de todos los propietarios, algo imposible de hacer no sólo por el dinero que costaría sino porque es imposible reunir a todos los propietarios. ¿Hay otra manera de solucionar el inconveniente? Si no lo puedo solucionar, implica que nunca voy a poder vender el inmueble??
    Les agradezco la respuesta pues es una situación un tanto desesperante.

    Muchas gracias.

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    1. La respuesta que te dieron es absolutamente exacta y NO HAY OTRA FORMA DE SOLUCIONARLO.-

      Tampoco ello significa que no vas a poder vender nunca tu inmueble.-

      La Ciudad de Buenos Aires, esta repleta de estos P.H. y se venden todos los dias-

      Lo que se hace es DE COMUN ACUERDO LAS PARTES Y TENIENDO PLENO CONOCIMIENTO Y CONFORMIDAD EL COMPRADOR, se hace la escritura por lo que figura en la anterior y punto.- Suerte - Carmen -

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  70. Quisiera saber que instrumento legal se puede aplicar la la realización de una venta de terreno de manera financiada en la Provincia de Buenos Aires. Es decir poder vender un lote en cuotas entre dos privados. Muchas Gracias

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    1. No tiene demasiadas complicaciones.-

      Podes hacer un boleto de venta comun pactando el pago en cuotas y NO ESCRITURAR HASTA QUE NO TERMINE DE PAGAR.-

      O hacer la escritura y garantizar el saldo a pagar en cuotas con una hipoteca.- Carmen -

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  71. Hola ., la duda el la siguiente: si un inquilino se va a los 8 meses de contrato, debe pagarle al propietario 1 y 1/2 mes de indemnizacion, pero " que se hace con el deposito en garantia " se devuelve o no ??????? desde ya, gracias
    Liliana

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    1. EL DEPOSITO DEBE DEVOLVERSE EN LAS CONDICIONES CONTRACTUALES.- SOLO SE COBRA LA MULTA PREVISTA EN EL ARTICULO 8 DE LA LEY - CARMEN

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  72. Buenas estoy comprando un inmueble en Pcia. de Buenos Aires,se va escriturar por 150.000 pesos, mi sitiuación actual me encuentra sin trabajo,
    deberia inscribirme aunque sea como monotributista para no tener problemas?
    deberia hacerlo antes de pasar cambiar la titularidad de los impuestos del inmueble?

    Desde ya muchas gracias por su tiempo.

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  73. Buenas, antes que nada muchas gracias por la ayuda que brindan al prójimo.

    Mi consulta es la siguiente: En breve se me termina el contrato de dos años por el alquiler del inmueble que estoy habitando...

    -Hace un tiempo pregunté en la inmobiliaria que costos tiene renovar el contrato y es ahí cuando recibí una respuesta que no esperaba, me quieren cobrar casi lo mismo que pagué al ingresar (menos el valor del mes de depósito) alrededor de $6000.- mas el mes de alquiler! Esto está bien??

    -Por otro lado estoy tratando de convencer al dueño para hacer un arreglo directo sin inmobiliaria para evitar semejante gasto nuevamente. Esto se hace mediante escribano? mas que nada me interesa que no haya ningún problema legal que pueda perjudicar al dueño o a mí como inquilindo. Espero que me puedan ayudar.

    Un millón de gracias!
    Saludos!!!

    Sergio

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  74. hola mi nombre es monica soy de mendoza ..alquile una casa por un año y medio durante ese periodo tuve inconvenientes uno de los baños se tapo por raices de un arbol la casa estuvo con albañiles por todo un mes en pleno invierno.. la casa se llovia, nunca arreglaron el techo. habia una perdida de agua que hizo que un pasillo. ( en la pared) habia humedad por ende la pared estaba toda manchada y la pintura se caia sola, por esta razon por las incomodidades que tuvimos que soportar, avise un mes antes que nos ibamos .. la casa debo entregarla pintada pero este aqui el problemas no puedo pintar si hay tres habitaciones con humedad y las paredes descascaradas mas la pared que nunca pintaron ellos... la sra a la cual le alquilamos ( corredora en propiedades) como asi no se puede pintar tengo que comprarle la pintura.. hasta ahi se que x ley me corresposnde aunque en lo personal con todo lo que pase no deberia pero eso no todo.. como me voy.. y no puedo pintar me pide que tambien tengo que comprar a parte de 30 litros de pintura.. 20 litros mas por una pintura para el techo ( q se llueve) en parte de mano de obra.. me parece totalmente ilogico ya que yo no tengo la culpa que la casa nunca la arreglaron.. de ese modo nosotros mismos la pintamos.. no tengo plata para pagar un pintor... no se que hacer... ella exige pero ella no fue justa con nosotros siendo que jamas nos atrasamos en los pagos de alquiles... desde ya muchas gracias

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    1. Monica, sin duda estas con una propietaria no muy correcta por lo que para solucionar el tema me parece que vas a tener que recurrir a la ayuda de algun profesional.-

      De todos modos NO CORRESPONDE QUE PINTES NADA, ni compres nada , si no se puede pintar porque el inmueble tiene problemas de humedad, vos no tenes porque pintar nada y mucho menos arreglar los techos, eso es problema del propietario.-

      Yo mandaria una carta documento rescindiendo el contrato por los problemas del inmueble, amenazaria con pedir reintegro de daños y no pagaria nada.

      Te repito consultalo con un letrado.- suerte - Carmen -

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  75. hola necesito consultar en forma urgent.
    tengo la propiedad de mi madre en sucecion la cual posiblemente finalize en breve..ahora bien en el temporal del mes de abril el Pino propiedad de unavecina destruyo el techo de la vivienda, por lo cual decidi renovar totalmente el techo que era de tejas hacerlo de loza, pues el pino sigue en pie (solo cayo la mitad). aproveche la circunstancia para hacer modificaciones internas tambien, mi intencion era cuando terminara la sucecion presentar ante la municipalidad los planos correspondientes, ahora bien dias pasados dejaron una citacion municipal y pidieron que prara la obra, aclaro que lo estoy haciendo con un albañil. Hice un descago en la municipalidad diciendo que en cuanto tenga los papeles de sucecion presentare los planos como hecho consumado. Ahora bien me expresron que me sitarian del juez de faltas y que deberia abonar la multa, mipregunta es de cuanto podria ser la mula? y la otra, yo modifique ademas del techo algunas habitaciones pero no incremente demasiados metros cuadrados a lo sumo 8 metros mas de los que figuran en el plano, lo que si modifique distribucion de la vivienda. aproveche para hacer correcta instalacion electrica y de gas y agua ya que se trataba de una vivienda de mas de 50 años. nadie me sabe decir a cuanto puede ascender la multa, otra cosa los planos de modificacion, o sea planos nuevos son muy costosos, vivo en zona de moron.. muchas gracias por responder

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    1. Estimado

      Esta consulta escapa al ámbito inmobiliario. Tiene que ver con la realización de una obra sin permiso. Nada tiene que ver aquí la sucesión. No se de que monto pueden ser las multas en el Municipio de Morón en la CABA son bastante onerosas. Le conviene buscar un profesional que se dedique a solicitar permisos de obra para que realice el plano e inicie el trámite. Cordialmente. Julio Valente

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  76. hola mi duda es la siguiente .me sobrina se anoto en un plan de vivienda y ya se atraso en 8 cuotas y no lo quiere...me lo ofrecio a mi.como puedo hacer yo para q este todo a mi nombre o q me quede algun poder x lo q yo voy a pagar de ahora en mas?????tengo q ir algun escribano o algo asi????....espero su respuesta muchas gracias....fiestero_16lalo@hotmail.com es mi mail

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    1. Estimado

      Esta consulta escapa a nuestro ámbito de trabajo. Esa averiguación la debes realizar en la institución que administra el plan de vivienda que mencionas. Cordialmente. Julio Valente

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  77. Hola Carmen/Julio,
    Queria consultarles, que papeles debo presentar ante el banco para sellar un boleto de compra de un terreno, puede ser que te pidan en provincia que saques en arba un tramite para poder sellar en banco provincia.En la pagina de Arba no encontre en ningun lado donde se saca dicho comprobante!
    Muchas gracias por tanta ayuda.
    Sergio

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    1. Sergio hay que ir a Rentas con el boleto y hacer un tramite en el que te autorizan el sellado, luego con ese tramita vas al banco y lo sellas.- Carmen-

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  78. Hola buenos días, tengo una pregunta para usted, Si un constructor va a hacer un edificio, para afectarlo al Régimen de Propiedad Horizontal, y una vez construido decide venderlo a terceros a título oneroso. Tiene que afectarlo al Régimen de Prehorizontalidad? SI / NO. Por qué?.

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    1. En principio la respuesta es SI, porque lo determina la ley.-

      Pero si el constructor, hace todo el edificio sin vender, y lo termina puede directamente afectarlo a la ley de propiedad horizontal y vender luego.-

      Lo que no se puede hacer es vender en construccion sin haber afectado.- Carmen -

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  79. Hola.
    Estoy tratativas de alquilar un petit hotel que se encuentra en funcionamiento para operarlo (compraría el fondo de comercio), pero nunca saqué el CUIL o CUIT, ¿es necesario que lo/s saque antes de firmar el contrato alquiler, dado que es un contrato comercial? O puedo firmarlo y que aparezca mi número de documento y anotarme en monotributo después de firmar el contrato?
    Me gustó mucho el blog.
    Gracias.
    Yael

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    1. Es indistinto podes sacarlo antes o despues de firmar el contrato de alquiler.-

      Concretamente para firmar un contrato de alquiler no hace falta el Cuit, pero si para todo lo que va a tener que ver despues con la explotación comercial.-

      Si vas a comprar el fondo de comercio, como realmente corresponde, o sea cumpliendo con la ley de fondo de comercio ( publicacion de edictos, oposiciones... etc. ) ahí si tenes que tener tu situacion impositiva resuelta antes.- Consulta un contador.-

      Carmen -

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  80. hola, quisiera saber si al comprar un inmueble debo pagar el 3% de iibb...gracias

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    1. En una escritura de compra de un inmueble el vendedor si no repone vivienda unica y permanente paga ITI que es el 1,5 % del valor de la escritura.-

      Si el comprador tiene mas de un inmueble a su nombre paga impuesto de sellos que es el 2,5 % del valor de la escritura.-

      En ambos casos por supuesto tambien se pagan los gastos de cada parte en la escrituracion -

      Saludos - Carmen -

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  81. hola buenas noches , tengo una duda muy importante. resulta que alquilo un depto y tenia contrato por dos años , en el medio de mi contrato (es decir al año) el dueño vendió el depto a otra persona , ya se cumplieron los dos años y el nuevo dueño nos ofrecio seguir en este depto le dijimos que si , pero resulta que dice que tenemos que hacer un nuevo contrato con un nuevo deposito , ya que el dueño anterior cuando el compra este depto nunca le dio el primer deposito , no se como resolver esto ya que nos quiere cobrar un nuevo deposito nosotros seguimos en el depto y nunca se nos devolvio el deposito inicial ni nada , no es nuestro problema si el dueño compro un depto que estaba siendo alquilado, quiero saber si hay posibilidad de reclamar el deposito ya que en caso de que no siguieramos el deposito tendria que ser devuelto no? espero su respuesta! gracias

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    1. En realidad a los fines de contestarte correctamente seria muy interesante saber como te notificaron el cambio de titular.-

      Y digo esto porque si la notificacion dijera que se mantiene vigente el contrato en todas sus partes es una cosa y si dice que asume el total de obligaciones del locador es otra.-

      Concretamente si la notificacion que te hicieron dice que asume el total de obligaciones, por el deposito debe responder el actual dueño, si no lo dice es dudoso.- Habria que mirar bien.-

      De todos modos si fuera que de la contratacion no resulta quien tiene el deposito a vos el primer locador te lo tiene que devolver si o si.-

      Vos el deposito no lo perdes, de ultima tiene que responder la persona a la que se lo entregaste, salvo que la documentación diga otra cosa.-- Suerte - Carmen -

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  82. DI reserva por propiedad a la cual le faltan dinero para terminar su hipoteca, con lo que yo pagaria al boleta esta se saldaria y el reto se entregaria al escriturar.Esto es posible ya que el ph me interesa pero tengo miedo que luego el dinero del boleto se evapore, no se como deberia estar redactado y si esto es posible. El agente inmobiliario merece mi confianza pero mi escribano duda que puedo hacer

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    1. Bueno lo que dice tu agente inmobiliario es correcto y lo que dice tu escribano tambien.-

      O sea se puede pagar al boleto y con ese dinero se pague la hipoteca.- En ese caso tal vez te convendría pedir que el boleto se haga con presencia del acreedor hipotecario en cuyo caso verias que realmente la hipoteca se pago.-

      Sino como dice tu escribano hacer directamente la escritura y la hipoteca se concela en el mismo momento de la escritura.- Esta última sin duda es mas segura, pero puede pasar que la gente que venda necesite tiempo para mudarse que se yo.....

      De todos modos estas son las dos formas en las que podes hacerlo.- Carmen-

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  83. Profe el boleto de compraventa de un fideicomisio es muy diferente al convencional?
    gracias Marta

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    1. Si, porque en la compra venta, vos estas comprando una "cosa" determinada ( o determinable ), en el fideicomiso tenes una cuota parte sobre el todo de "bienes" ( en este caso derechos) el contrato ( que no es un boleto en sentido estricto ) es distinto.- Beso - Carmen

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  84. Hola me llamo Daniela quisiera consultar por tema de alquiler. Mi hermana quiere alquilar un departamento y quiere poner de garantia una propiedad que es mitad de ella y mia, eso se puede. La otra propiedad que tiene para poner de garantia esta en usufructo se puede?

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  85. Hola Daniela, mira como poder todo se puede el tema es que el propietario acepte la garantia.-

    Concretamente la propiedad que esta a nombre de las dos no tiene ningun inconveniente, pero van a tener que firmar las dos, sino no creo que se lo acepten, pero si firman las dos no hay ningun problema.-

    Con respecto a la que tiene un usufructo dificilmente te lo acepten, ya que se trata de una restriccion al dominio.-

    Carmen -

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  86. Hola,
    Una inmobiliaria me pide el 10% de comisión... Aducen que por lo general se usa cobrar un 5% a cada parte y que el propietario carga ese importe al costo de alquiler, pero que en este caso el propietario no quiso pagarlo.
    Me pueden orientar al respecto.
    Gracias.

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    1. Bueno, no me gusta criticar inmobiliarios pero lo que te dicen esta MAL.-

      En viviendas lo máximo permitido es el equivalente a dos meses de alquiler.- Ello de acuerdo a usos y costumbres.

      En locales lo máximo permitido es el 5 % sobre el total del contrato.-

      AL PROPIETARIO NO SE LE COBRA EN NINGUNO DE LOS CASOS.-

      Hace lo que quieras pero yo no pagaría el 10 % de ninguna manera.-

      Es más, todos sabemos que el mercado esta MUY DEPRIMIDO.... no sobran inquilinos... ponete firme no lo pagues.- Carmen-

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  87. Buenas tardes,
    acabamos de realizar una operacion inmobiliaria (compra de un terreno baldio) con mi pareja, esta compra la acordamos con la inmobiliaria de ser paga en contraescritura. El tramite se inició el 27/09, hasta hoy no firmamos la escritura porque la escribanía dice que se retrasó porque se vencieron los certificados. Desde esta fcha hasta hoy le surgió n viaje a la vendedora del terreno, entonces recomienda la escribanía firmar un poder para que podamos escriturar en cuanto tengamos los certificados. ¿Quien debe para el poder? La escribania me lo está cobrando a mí, la compradora. ¿Esto es asi?

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    1. En realidad no hay una norma expresa al respecto, y se deberia manejar por acuerdo de partes.-

      Tal vez debiera pagarlo el vendedor, pero no hay nada que diga que sea obligatorio.-

      Proponele pagarlo a medias y punto.- Carmen -

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  88. quisiera saber que temas podria abarcar para hacer un trabajo sobre el mercado de locacion de alumnos universitarios

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    1. Estimado

      No resolvemos trabajo prácticos, pero pensá. Yo comenzaría con una encuesta en una universidad, la haría en el comedor, buscando alumnos del interior que alquilen en Buenos Aires y haría preguntas relacionadas a como hizo para alquilar en la ciudad, las dificultades que tuvo, que lo ayudaría. Para cuantificar cuantos alumnos son los que alquilan, haría una encuesta en las inmobiliarias en las inmediaciones de las zonas de facultades, después de hacer este estudio de mercado exploratorio vas a saber que temas deberá abarcar tu trabajo. Saludos. Julio Valente

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  89. hice una donacion encubierta como compraventa, mi sobrino no quiere firmar la rescisión pero tengo los originales de los contratos, lo hicimos por ante escribano público, ambos negocios, qué puedo hacer para dejarla sin efecto?

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    1. No puedo contestarte sin ver la documentación.- Es imposible.- Si ya hiciste una escritura de venta es muy dificil lo que pedis.-

      Podria, se me ocurre iniciarse un juicio por simulación, pero en realidad no lo puede pedir quien dio lugar al acto simulado.-

      Hablas de " ambos negocios".- La venta es uno, el otro cual ?

      Te pido disculpas pero sin ver que documentación existe, realmente no puedo contestarte.-

      Sin duda tenes que consultar un abogado de tu confianza.- Suerte - Carmen

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  90. Buenos Dias.
    La consulta es la siguiente, soy de la provincia de buenos aires, me dieron un mandato, a traves del cual, vendi una propiedad, ya esta el boleto de compra- venta del inmbuele, pero resulta que luego inhibieron al propietario. Como deberia seguir?
    Muchas gracias por su aporte.
    Saludos.
    Alejandro

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    1. Ya firmaste el boleto ?... NO SE DEBE FIRMAR SI NO SE TIENEN LOS INFORMES DE DOMINIO E INHIBICION ANTES.-

      Si ya lo firmaste en realidad estan en un problema.- HAY QUE LEVANTAR LA INHIBICION SI O SI, no se puede escriturar si no se levanta la inhibición.- O sea hay que pagar la deuda y luego levantar la inhibicion para poder escriturar.- No queda otra.-

      Si no firmaste el boleto yo te diria que no lo hagas hasta resolver el tema de la inhibición, porque por ejemplo si es una quiebra es muy dificil de levantar casi imposible.-

      Concretamente la respuesta es hay que levantar la inhibicion si o si y despues seguir con la operación.- Suerte - Carmen

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  91. Hola, quisiera hacer una pregunta: tengo que hacer un boleto de compraventa con posesion y hay un titular, un hijo por sucesion y una esposa del titular que no figura en el titulo. Todos deberian presentarse a firmar el boleto de compraventa?

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    1. Hola, no sos muy claro en la explicación, pero .... entiendo que el inmueble estaba a nombre de dos personas y una fallecio.-

      Si es así, tiene que firmar el que esta vivo y los herederos del que fallecio.-

      Por lo que me imagino de tus dichos serian su esposa y su hijo.- OJO TIENEN QUE TENER DECLARATORIA DE HEREDEROS PARA PODER VENDER .-

      En ese caso tienen que comparecer al boleto, el propietario vivo, y los herederos del propietario muerto.- En este caso aparentemente el hijo y la esposa.- Carmen

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  92. hola necesito que me ayuden si es posible, haca 2 años construimos 2 deptos con mucho esfuerzo con mi marido para tener una entrada extra, ya que no queriamos tener problemas con lidiar con los inquilinos contratamos una inmobiliaria, nuestros problemos comenzaron ya que los inquilinos pagaban fuera de termino del 1 al 10 y se negaban a pagar llos punitorios estipulados por el contrato, a uno de los deptos le cortaron el gas y luego le retiraron el medidor,el otro se fueron 3 mese antes de vencido el contrato, a escondidas y dejondo el inmueble sin medidor de luz ( aclaro que la propia inmobiliaria les consiguio enotro lado) no hicieron entrega de llave por lo cual no podemos ingresar ya que el contrato esta vigente y nos podrian denunciar por invacion de propiedad,hablamos con la inmobiliaria y ellos nos dicen que no es su deber llanmar a los inquilinos que el problema es nuestro etc.... por lo cual es una total falta de etica que ellos mismos le consigan otro lado para ir debiendo 3 meses con ausencia de medidor de luz y no exigir las llaves
    podria alguien decirme que se puede hacer¿

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    1. Ir en forma urgente con el contrato a ver un abogado.-

      Hay que ver el contrato, pero si es como vos decis, no solo que los garantes tienen que responder por todos los daños sino que en algun lugar puede hasta llegar a ser responsable la inmobiliaria si es que tenia la administración.-

      CONSULTA URGENTE UN ABOGADO.- CARMEN

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  93. Estimados:
    Consulta,un cliente me pidió q alquile su casa y que haga el contrato a nombre de su hija ya q esta se encuentra en la zona y ellos frecuentan muy poco la localidad donde se encuentra tal propiedad.Es necesario hacer previo un contrato privado de sub locacion con los padres(titulares de la escritura)a la hija, le firmarían algún comodato con sub locación o cesión derechos de locación,?¿osea la hija le va alquilar a los inquilinos pero ella no es titular,espero q se entienda,saludos y gracias por su ayuda.

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    1. En realidad para hacer la locación no hace falta acreditar la titularidad del bien, o sea que el contrato se podria hacer directamente a nombre de la hija.-

      El problema se podria presentar si hay que actuar judicialmente, en cuyo caso el inquilino si tiene ganas de complicar la cosa puede plantear una excepción de falta de legitimación, pero es bastante dificil, ya que si yo fuera el abogado que hace el juicio los presentaria como actores a los tres y problema solucionado.-

      Lo ideal seria hacer un poder a la hija para que esta alquile en su nombre y estaria perfecto ( no cuesta mas de $ 400 como mucho ).-

      Y si no se puede eventualmente yo haria una autorización de los padres, para que alquile y/o perciba los alquileres... etc.... y en el contrato ni mencionaria la titularidad de los padres.- O sea haria el contrato como si la hija fuera la propietaria.- Si pueden hacer el poder es mas perfecto.- Carmen -

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  94. hola mi consulta es la siguiente :somos 2 familias en un predio estamos pagando por el mismo cuotas para obteer el titulo de propiedad!mi familia vive atras de la casa de la otra familia pero no tenemos salida hacia adelante sino que salimos por un pasillo de 2 metros que se encuentra en el fondo de la casa de mi familia y que pasa por la casa de un vecino (por lo tanto parte de ese pasillo es de ese vecino(tiene titulo de propiedad). los vecinos de adelante no quieren cedernos el paso ya sea para clocas gas etc y pretenden que nosotros exijamos el pasillo del otro vecino (dicen que tenemos derechos sobre el mismo ya que el vecino nunca realizo la posesion de esa parte del pasillo y por el paso del tiempo seria espacio publico)que podemos hacer?o quie debemos recurrir ?ya que o teemos titulo de propiedad

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    1. Bueno, lo que tenes que hacer es obligar a quien te vendio el inmueble ( esa persona a la que le estas pagando ) a que regularice la situación.-

      Se debe hacer la mensura y dividir el terreno en propiedad horizontal.-

      El vecino no tiene porque darte nada, y si los dos inmuebles estan en un mismo lote lo unico que se puede hacer es subdividir.-

      De eso se tiene que ocupar la persona que te vendio o sea al que le estan pagando.-

      De otro modo pone las cosas en manos de un abogado.- Carmen-

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  95. Hola, buenas noches. Saludos

    De antemano gracias por el tiempo invertido en ayudar a los demas.

    Compre un inmueble en construccion por medio de una cesion de boleto. Ahora despues de 2 años esperando, nos toca de pronto y sin mayor aviso escriturar con la escribania seleccionada por la constructora.

    Cuando compre en la inmobiliaria me informaron que la escritura saldria maximo un 4 o 4.5% del precio de venta, sin embargo lo que me pide la escribania es casi un 10% tomando en cuenta un dolar a 6.

    Ya habiendo descifrado que el impuesto a las ganancias e iti me lo colocaron en la proforma aunque a mi no me corresponde y cuando lo note me dijeron que lidiara yo con reclamarselo al vendedor y a la sociedad que le vendio a el, que no pago sellos porque no tengo mas propiedades y que debo pagar el sello de la cesion 0,8 %, igual me queda una cifra absurda. Es mas del 4.5% x un dolar a 6 y mucho mas si se calculara como corresponde a 4.8 usd.

    1. es legal que una escribania me cobre los honorarios de compra (2% del valor de venta en usd) y los de reglamento (1560pesos+0.5% del valor de venta en usd) en usd o con una cotizacion del dolar negro? no son funcionarios publicos que deben respetar la ley y en tal caso calcularlo al precio oficial actual? en tal caso como lo reclamo, porque ya se los mencione y no cambiaron nada.
    2. donde consigo un referencial claro de los otros costos? porque los suben y bajan como si no fueran un porcentaje constante del valor de escrituracion sino al gusto. Algunos de ellos creo que no los tienen ni que hacer pero los cobran. Se que existe una tabla que usan los escribanos pero solo consegui la 2011.
    3. si escritura todo el edificio con ellos, algunos tramites comunes no deberian tener un menor costo o funcionar para todas las unidades en vez de cobrarse una y otra vez.
    4. si a todos los vecinos nos estan pasando estos costos fuera de lugar, podemos hacer algo frente a al boleto inicial que dice que uno respetara el escribano designado por la constructora?
    5. de que manera debe uno ser llamado a escriturar para que entre en vigencia la mora? con una carta documento o basta con un email o llamada telefonica sin registro?

    Fui al colegio de escribanos y amablemente me calcularon algunos importes mas bajos pero siempre sin certeza, todo era relativo. No te emiten un ejemplo de costos avalado por ellos para realizar un reclamo y no me quedo claro como calcular los costos para reclamarlos. Tambien me dijeron que si no arreglo antes de escriturar, aunque pague bajo protesto el colegio de escribanos no tiene autoridad para exigir un reintegro si te cobran inadecuadamente y debe uno terminar en un juicio, entonces, si no estoy de acuerdo con los costos no escrituro?

    Tenia entendido que un tramite de este tipo tendria que tener una regulacion clara sobre los costos y que los escribanos tienen que cobrar lo justo, lo que corresponde frente a cualquier tramite. Al fin y al cabo estamos obligados a acudir a ellos frente a cualquier tramite para que tenga validez sin embargo nadie cuida que se rijan bajo las tarifas establecidas.

    Disculpe lo largo y muchas gracias.

    Lamentablemente no gano dinero como para que estas sumas no me afecten, gano en un año lo que me quieren cobrar en 15 minutos.

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    1. 1º) Los honorarios del escribano son el 2 % del valor de venta.- O sea no se si se calculará el dolar a 6 o a 4,8, pero lo real es que es legal que el escribano cobre el 2 % de honorarios sobre el monto por el cual se escritura.-
      Tambien esta correcto lo que te paso por reglamento.- Pero OJO ese 0,5 % creo que es el fondo de reserva y/o equipamiento del edificio.- ESE DINERO TIENE QUE IR A LA ADMINISTRACION.-

      2º) La tabla de porcentuales la tiene el Colegio de Escribanos que es el MEJOR lugar para consultar.- Ellos pueden hacer la cuenta exacta de lo que hay que pagar.-

      3º) Que se escriture todo el edificio, no tiene que ver con cada inmueble en particular.- Cada uno tiene sus gastos y sus impuestos.- Por eso el monto del reglamento en el que si se comparten gastos es mucho menor.-

      4º) En principio en la primer escritura el escribano lo designa el comprador.- No he visto ningun caso en el que se pueda cambiar.-
      Si fuera el 100 % de los propietarios tal vez pudiera plantearse una mediación con la constructora para cambiar el escribano, pero para ello tendrian que estar MUY SEGUROS de que los valores no son correctos.-
      Yo me pregunto, no pueden todos los perjudicados juntos hablar BIEN con el vendedor y tratar de solucionar el problema y/o cambiar la escribania si hay algo que no este bien en la facturación ?

      5º) En realidad la comunicación fehaciente, se adquiere por carta documento o cualquier otro medio de prueba justamente fehaciente.- Ni el llamado, ni el mail te ponen en mora.-
      Pero digamos que en general en la practica las escrituras y/o fechas y horas se arreglan por telefono salvo casos especiales como el tuyo en el que hay conflicto.-


      Me extraña lo que te dijeron en el colegio de escribanos, porque son mas que correctos.-

      Yo te diria que pidas una audiencia de consulta y/o el reclamo por escrito y que te den la cuenta de los calculos.- Si te presentas por escrito lo van a hacer.-

      No es mi intención defender a nadie, pero fijate que muchos de los costos son impuestos, ultimamente los escribanos se han convertido en agentes de retención y no dependen de ellos muchos de los monto.-

      SUERTE - Carmen -

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  96. Hola, desde ya muchas gracias por todas las respuestas.
    Les quería consultar cuáles serían los gastos y/u honorarios que tendría que pagar como comprador por la escrituración de una casa como vivienda única en Pcia de Buenos Aires, en base a un valor de escrituración de $ 400.000 pesos.

    Muchas Gracias.
    Martín

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  97. Respecto de los honorarios el escribano puede cobrar hasta el 2 % del valor de venta.-

    El resto de los gastos mejor consultalo con el escribano, ya que provincia varia de acuerdo a si hay que hacer la cedula catastral o no ( $ 1200 aproximadamente ) y distintos impuestos provinciales.- MEJOR PREGUNTALE A TU ESCRIBANO, va a ser mas exacto.- carmen -

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  98. hola profe, yo vivo en la casa de mi abuelo toda mi vida pero antes de que el muera`lo hicieron firmar cediendo su parte pero sus condiciones mentales no eran las apropiadas, x eso mis tios son los unicos que estan en la escritura. yo quisiera saber despues de cuanto tiempo de pagar los impuestos puedo ser yo el propietario, y tambien me gustaria saber si es legal lo que hicieron mis tios? desde ya gracias por el espacio

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    1. ueno, en principio si tus abuelos no estaban en condiciones de firmar la escritura podria ser nulificable, pero no es tan facil porque se supone que si lo hizo un escribano, tomó los recaudos para que pudieran firmar.- De todos modos te repito que se podria anular si es como decis.-

      Por otra parte, si eran tus abuelos y cedieron sin considerar la parte que les correspondía a tus padres tambien podria ser colacionable, habria que verlo en detalle.-

      Finalmente el plazo para usucapir en la posesion es de 20 años, pero si fuiste alumno mio sabes que no se trata solo de pagar los impuestos, sino del "animus domini" el justo titulo, la buena fe y otros elementos.- O sea la respuesta es son 20 años, pero hay que ver si tu posesión tiene todos los elementos.-

      Me parece que lo mejor seria que algun abogado viera tu documentación y analizara el tema con mas cuidado.- Beso - Carmen -

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    2. Buen dia Carmen queria hacerte una consulta, mi suegra fallecio y habia comprado hace unos años unos departamentos en la zona de la matanza, estos depatamentos estuvieron siempre en alquiler y son tres en planta baja y uno en primer piso....ahora cuando veo el plano la dimension de la planta baja esta igual pero figura una casa en un terreno y un local en el otro terreno(son dos terrenos) ese local se dividio en dos deptos ,y despues se le agrego uno en la parte de la terraza,en la cual en el plano figura un galpon del tamaño de una habitacion, el plano esta aprobado y sellado.
      El tema es que con mi mujer ahora nos toca administralo y queriamos ver si se puede hacer bien la division pero en la municipalidad me dicen que por la dimension de los dos terrenos solo puede haber un depto porque ahora la zonificacion es MI, asi que ni lo habia antes en el plano podria estar, menos las modificaciones! que se puede hacer? me dicen que espere una moratoria pero no tengo ni idea que hacer..! Muchas gracias y disculpen si publique mal la consulta!

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    3. Hola en realidad es dificil decirte que hacer, ya que se trata de disposiciones municipales, no juridicas, y que van cambiando.-

      Con respecto a lo que esta en los planos aprobados, NO PUEDEN HACERTE NADA porque si fue aprobado con otra ordenanza municipal, ya esta aprobado y no se puede volver atras.-

      El tema es lo que no figura en planos, porque vas a tener que buscar la forma de incorporarlo, "CUANDO SE PUEDA".-

      Tendrias que consultar con algun arquitecto de la zona, para ver si puede encontrar alguna de manera de incorporarlo como pre-existente.- Otra cosa no se me ocurre, sino tendras que esperar como te dijeron.-

      Suerte - Carmen -

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  99. Hola!! Les cuento mis problemas de inquilina: Estoy alquilando una casa en la provincia de Rio Negro desde principio de octubre del 2012 (2 meses), y quien me mando a ver la casa y cobro la comision del contrato de alquiler me entero que no esta matriculado en el colegio de corredor inmobiliario, sino que solo vende seguros!!! Esto es legal??
    Otra preguntita: La casa cuando me la mostraron tenia por division lindera con el vecino, un cerco de alambre y con tela de rafia verde para divisiones linderas, las paredes estaban con pintura corrida (pero me dijeron que no se llovia)Al cambiarme a dicha casa me encuentro que notiene la rafia lindera (30 mts) y que la casa se llueve completa, se me han mojado los cuadros, fotos, TV, etc.. Puedo dejar la casa?? Tienen que devolverme el mes adelantado?? que responsabilidad le corres´ponde a la inmobiliaria y que al dueño de la casa?? o por ultimo como exijo que la arreglen??.- Saludos

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    1. Tenes que si o si consultar con tu abogado, pero de todos modos te contesto.-

      Si el Sr. no esta matriculado, hace la denuncia en el colegio correspondiente e intimalo a que te devuelva el dinero cobrado como comisión ya que NO PUEDE COBRARLO.-

      Eventualmente si tenes recibo hace la denuncia ante la Afip.-

      Con respecto al inmueble, ¿ que paso con la division que viste ''??????, La sacaron despues de alquilarte ??????, si eso es así yo tambien lo denunciaria.-

      Con respecto a las filtraciones de agua, tenes que intimar la reparación bajo apercibimiento de resolver el contrato por culpa del locador con reserva de los daños y perjuicios.-

      Y si no lo reparan podes resolver el contrato y accionar para que te devuelvan y reparen los daños.- Vuelvo a decirte.... CONSULTA CON TU LETRADO. CARMEN -

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  100. Buenas tardes Dra. Portela, desde ya muchas gracias por éste blog, lo considero de mucha ayuda realmente.
    Mi consulta es la siguiente: Rescindí anticipadamente un contrato de locación, y el documento que se firmó para recibir las llaves está firmado solo por el garante y uno de los propietarios (son dos). No lo firmó la locataria ni tampoco el segundo propietario. Tiene validez la rescision? La relación quedó un poco tirante. Pueden los viejos locatarios reclamar por usurpación? puede reclamar el locador que no firmó la rescisión??
    Espero su consejo y nuevamente muchas gracias
    Saludos

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    1. No en principio las cosas así, estan mal hechas.....

      Si la inquilina no firmo la resolución, SIGUE TENIENDO EL TOTAL DE DERECHOS A OCUPAR EL INMUEBLE....

      o sea que la locataria TIENE TODO EL DERECHO DEL MUNDO A OCUPAR EL INMUEBLE, Su contrato esta vigente.... OJO.... esta todo muy mal hecho....

      te recomiendo hacer bien las cosas.............. Carmen

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  101. Hola!!

    queria consultar porque yo recibi de una herencia el 50% de una propiedad.
    Ahora estoy comprando otro departamento y me dicen que tengo que pagar el 100% del impuesto de sellos aunque tenga el 50%.
    Es asi???

    gracias , saludos!

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    1. Lo que dijeron es correcto, el impuesto corresponde con independencia del porcentual que tengas.- Carmen -

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  102. hola buenos dias
    mi consulta es la siguiente: soy demandante en un proceso judicial y lleve a cabo un remate de maquinarias (dada en expresa garantia por mi deudor) cuando se llevo a cabo el remate una persona se la adjudica por un monto alto, hace el 20 % de deposito judicial y al termino de 3 dias no cump0le con r¡el restante 80 % ahora la martillera me cobra a mi como demandante sus honorarios es eso legal ???? espero me ayuden gracias porq tengo entendido q el q compra es el q paga gracias

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    1. NO,,,, es dificil contestarte ya que los honorarios estan primero,,,,, pero NO TE COBRA A VOS..... pretende cobrar de la subasta que no es lo mismo.-

      lo real y concreto es que primero se descuentan los gastos luego el saldo queda para vos..... PERO POR LO QUE ENTIENDO.....si no cumplio, tenes que rematar nuevamente.-

      Consultalo CON TU ABOGADO QUE CONOCE EL EXPEDIENTE Y TE PUEDE EXPLICAR MEJOR QUE YO, PERO ENTIENDO QUE DEBERAN DESCONTARSE LOS GASTOS Y EL REMANENTE SERA TUYO A CUENTA DEL CREDITO, LUEGO SE VOLVERA A REMATAR.- CARMEN

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  103. Buenas Tardes Dra Carmen Portela,mi nombre es ELSA;muchas gracias por el blog realmnt es de suma importancia.Mi consulta es la sig:En el año 1975 compramos con mi esposo un lote a la empresa KANMAR en GRAL RODRIGUEZ(partido de MORENO)de ese lote tenemos,"BOLETO DE COMPRA VENTA" a nombre nuestro y como primeros dueños,quiero aclarar que el terreno esta totalmnte "PAGO"con todos sus comprobantes y sin deuda alguna,con todos sus impuestos al dia de hoy, que aún nos siguen llegando a nuestro domicilio y a nuestro nombre.El problema es que recién ahora estamos en condiciones económicas de poder realizar la "ESCRITURA",pero la"EMPRESA KANMAR YA NO EXISTE" quisiéramos saber,si usted nos podría informar, que "POSIBILIDADES TENEMOS DE REALIZAR DICHA ESCRITURA" o a quién poder recurrir,como así tambn,que trámite hacer;toda información que usted pueda brindarnos,será para nosotros de suma importancia. desde yá MUCHÍSIMAS GRACIAS POR SU ATENCION,Y QUEDAMOS A LA ESPERA DE UNA RESPUESTA.

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    1. Elsa, no es tan complicado el problema, tal vez largo, pero no complicado.-

      Sin duda tenes que ver a tu abogado, pero hay que presentarse en la quiebra de Kanmar y pedir la escrituración del inmueble.-

      O sea se inicia un incidente de escrituración en la quiebra de Kanmar y a un tiempo tendras tu escritura.-

      Suerte - Carmen -

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  104. Estimada Dra. Portela, mi nombre es Adrian y queria hacerle la siguiente consulta:

    Alquilo un departamento dentro del cual - desde hace un tiempo - se ha contaminado de plagas (cucarachas) las cuales - pese a las fumigaciones mensuales que se realizan - no se pueden eliminar y, como podrá entender, me ha llevado a una situación de incomodidad muy grande para vivir en ese departamento (más allá de todos los riesgos de enfermedad que me pueden generar).

    Por eso, la pregunta es la siguiente: teniendo en cuenta esta situación la cual no se consigue solución, estoy en condiciones de rescindir o dar por finalizado el contrato de alquiler sin necesidad de indemnizar al locador, incluso - dadas las circunstancias - sin necesidad de avisar con 30 dias de anticipacion?.

    Agradecería su respuesta. Muchas gracias.

    Adrian

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  105. Dra. Portela, disculpeme, omiti agregar una parte a mi anterior consulta: mi planteo de rescision de contrato (en virtud del problema de plagas que existe en el edificio y, en particular, en el departamento) es entendiendo que el dueño del departamento es solidariamente responsable por el problema que existe desde hace tiempo, y no se logra solución. Muchas gracias.

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    1. Buen día Dra. Portela. En relación a este mismo tema me interesa consultarle ya que en algun momento hice alguna consulta al respecto por un problema similar y me dijeron que seria de perfecta aplicación el Código Civil - Capítulo IV - De las obligaciones del locador. SERIA CORRECTO ESTO? MUCHAS GRACIAS COMO SIEMPRE. EXCELENTE BLOG, MUY CLARAS SUS RESPUESTAS.


      Artìculo 1525: El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.

      Artìculo 1526: El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.

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    2. Buen día Dra. Portela. En relación a este mismo tema me interesa consultarle ya que en algun momento hice alguna consulta al respecto por un problema similar y me dijeron que seria de perfecta aplicación el Código Civil - Capítulo IV - De las obligaciones del locador. SERIA CORRECTO ESTO? MUCHAS GRACIAS COMO SIEMPRE. EXCELENTE BLOG, MUY CLARAS SUS RESPUESTAS.


      Artìculo 1525: El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.

      Artìculo 1526: El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.

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  106. hola quisiera saber si una compra venta de una parte indivisa en condominio por declaratoria de herederos sirve como garantia propietaria para un alquiler?
    gracias.
    Carolina

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  107. hola Dr Portela; quisiera saber si la compra venta de una parte indivisa en condominio por declaratoria de herederos sirve como garantia propietaria pa un alquiler

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