domingo, 30 de diciembre de 2012

Balance del Mercado Inmobiliario 2012

Recomiendo la lectura de los comentarios y sugiero que comenten su experiencia

Autor: Julio Valente

Situación Económica
En 2012 el cepo al dólar hizo entrar en crisis al mercado inmobiliario. La restricción a la venta de dólares es el efecto de una causa mas profunda: la mezcla del atraso del tipo de cambio y la inflación.

Como lo han afirmado las autoridades oficiales: del cepo no se sale, por lo tanto al único valor al que se consigue el dólar es el mercado BLUE.

Este desfasaje entre crecimiento de la inflación e incremento del tipo de cambio hizo que los desarrolladores año tras año fueran aumentando el precio de las unidades nuevas para mantener su rentabilidad (inflación en dólares). Ese aumento arrastró el precio de los inmuebles usados y hoy la brecha de ingresos del núcleo familiar versus el precio de las propiedades esta más lejos que nunca.

Fuente: http://www.cdiconsult.com.ar 
El crédito hipotecario de escaso pasó a prácticamente nulo ya que ningún banco puede prestar con una tasa de inflación anual del 25%.

Hay que distinguir 2 realidades en el mercado: las unidades nuevas y las unidades usadas.

El mercado de unidades nuevas se mostró mas dinámico con el sistema de fideicomiso “al costo”, anticipo en pesos o dólares y cuotas en pesos ajustadas por el índice de la CAC. Esta operatoria captó a todos aquellos que tiene excedentes en pesos en sus ingresos y no tienen donde invertirlos.

El mercado de unidades usadas es el que estuvo menos dinámico. No se pesificó y difícilmente lo haga en el futuro, cada cierre de operación tuvo su ingeniería propia con parte en pesos y dólares, solo con dólares pero con una rebaja de precio de hasta un 20%, solo con pesos tomados a un tipo de cambio negociado entre las partes.

Como ocurrió en el pasado, cuando el tipo de cambio fue manipulado por el gobierno y terminó en salidas devaluatorias,  estas produjeron una caída en el precio de los inmuebles: un ejemplo en 1982 después de la tablita de Martínez de Hoz o en el 2002 después de la salida de la convertibilidad, muchos esperaron que la devaluación de hecho del 30% (brecha entre la cotización oficial y el Blue) se tradujera en una baja del precio de las propiedades.

Fuente: http://www.reporteinmobiliario.com 
Esto no ocurrió en forma masiva sino que puntualmente en cada operación que se realizó hubo más flexibilidad de los propietarios a negociar el precio.

Pero en general se notó una retracción muy importante de la demanda que fue la que paralizó al mercado. Mi opinión es que la parálisis es una cuestión de precios y no de falta de dólares, ya que estos están bien guardados.

Estamos frente a un mercado donde los compradores esperan y la respuesta la tienen los propietarios, que si quieren vender deberán adecuar sus precios a la nueva realidad del mercado.

Dos realidades
Los diarios, parafraseando a las inmobiliarias, han venido publicando títulos catastróficos sobre el futuro del mercado inmobiliario. Esos títulos contaban la realidad de muchas inmobiliarias que quedaron al borde del abismo por la baja de sus operaciones. Sin embargo otras inmobiliarias no tuvieron baja en sus operaciones e incluso alguna de ellas crecieron en el 2012 versus el 2011.

Fuente:http://www.ambito.com/
¿Qué es lo que esta pasando entonces?

Las inmobiliarias que tienen mas dificultades son las que llamo “de producción en serie”, donde se privilegia la cantidad y no la calidad. En estas,  el proceso inmobiliario esta dividido entre distintos empleados, con escasa motivación, que con el latiguillo de la “propiedad como reserva de valor” han desarrollado rústicas herramientas para el trato con el cliente.

Ante la objeción de precio que hacían los clientes el vendedor respondía que el próximo año las propiedades serían más caras y por lo tanto se capitalizarían y ante la objeción de la mala calidad constructiva y las reducidas dimensiones el argumento del vendedor era “si Ud. no va a vivir en ella, ¿no la compra como inversión?”.

Lamentablemente las condiciones del mercado avalaban estas afirmaciones y no se vendía sino que se “despachaba”. La atención al cliente en general fue muy pobre,  en palabra de compradores:”parecía que te estaban haciendo un favor cuando te atendían”. Hoy el mercado cambio y el vendedor rústico ya no responde a la nueva situación, si no se rehace desaparece.

En cambio las inmobiliarias pequeñas o los corredores inmobiliarios independientes con un trato directo y permanente con el cliente durante todo el proceso inmobiliario tuvieron otra suerte. Las operaciones no se cayeron o lo hicieron en menor medida. La función de asesor inmobiliario del corredor ayudó a razonar a propietarios y compradores y encontrarle un final feliz a las negociaciones.

Hacia delante
Sin duda quien quiera triunfar en el mercado inmobiliario debe desarrollar un Modelo de Calidad de Atención al Cliente, hay que pensar que el negocio inmobiliario es de relaciones y no de operaciones, estas son consecuencias de las relaciones. Este modelo se basa en 3 pilares: las características básicas, las de desempeño y las de deleite.

Las características básicas son aquellas que el cliente da por hechas, si están presentes no mejoran la satisfacción pero si están ausentes causan insatisfacción. Entran en esta categoría los valores personales y la ética profesional. Desarrollar la actividad con honestidad, transparencia, responsabilidad, compromiso y vocación de servicio son valores que todo cliente espera de su proveedor.

Las características de desempeño, son aquellas que están ligadas con la actividad profesional propiamente dicha. En este caso a un mejor desempeño se asocia una mayor satisfacción. El camino para mejorar el desempeño es aplicar Buenas Prácticas Inmobiliarias, que significa:

  • Realizar tasaciones de inmuebles en base a un Análisis Comparativo de Mercado para determinar el Precio de Mercado y entregar al propietario un informe de tasación por escrito con el resultado del análisis.
  • Presentar al propietario un Plan de Comercialización
  • Firmar con el propietario una Autorización de Venta o Alquiler en exclusiva para ordenar el proceso de comercialización de su propiedad poniendo en práctica el Plan de Comercialización.
  • Cobrar los honorarios que corresponden al propietario y más tarde al comprador para garantizar un servicio eficiente y sustentable en el tiempo.
  • Al publicar la propiedad se deben tener todos los datos necesarios para su comercialización: informe de dominio e inhibición, copia del título, planos, reglamento de copropiedad, datos y fotografías del inmueble. Todo esto permitirá brindar una información consistente al posible comprador.
  • Utilizar los medios mas adecuados para dar a conocer la oferta en el mercado (cartel, vidriera, Internet, listas de búsqueda, publicidad gráfica).
  • Realizar presentaciones profesionales del inmueble con personal entrenado y con conocimiento del inmueble.
  • Informar semanalmente al propietario sobre la evolución de la oferta en el mercado asesorándolo de cuales son las mejores estrategias para lograr la venta.
  • Tomar la oferta que hagan los interesados con una Reserva ad referéndum del propietario y contestarla en los plazos pactados en la misma.
  • Conducir la negociación entre propietario e interesado teniendo en cuenta el concepto de que todas las partes queden satisfechas.
  • Dar el soporte legal necesario para instrumentar la formalización de la operación.
Las características de deleite son aquellas que el cliente no espera, pero si se dan le causan una gran satisfacción. Tienen que ver con la actitud del corredor inmobiliario de hacer un esfuerzo adicional para satisfacer los requerimientos del cliente

La decisión es de los propietarios
Para vender hay que encontrarse con la demanda, y está visto que este año se ha producido un desencuentro entre oferta y demanda. La variable de acercamiento es el precio, por lo tanto el corredor inmobiliario debe ser muy cuidadoso con las tasaciones que realice.

Tomar una propiedad con sobreprecio no le sirve al propietario, porque el inmueble estará ofrecido en el mercado sin resultados y tampoco le sirve al corredor que tendrá un negocio de imposible realización consumiéndole recursos sin lograr beneficios.

Por lo tanto habrá que mostrar al propietario el estudio de mercado realizado que avale la determinación del precio y ofrecer la propiedad a un precio competitivo.

Las tareas para el corredor inmobiliario
Convendría que analice su cartera de propiedades. Todas aquellas en que los días en stock superen el promedio de días para vender, son unidades que están detenidas y el precio es la principal variable que impide su comercialización. Se impone una negociación con el propietario para bajar el precio. Si su posición no cambia es preferible sacarla de la venta y colocarla en alquiler hasta que las condiciones del mercado cambien y sea posible su venta.

Mejorar sus habilidades para desarrollar cada una de las etapas del proceso inmobiliario: la captación, la comercialización y la formalización. Esta mejora viene de la mano de la capacitación que puede ser autodidacta con la información existente en Internet o asistida participando en cursos o seminarios preparados para corredores inmobiliarios.

Es difícil dar un pronóstico de cómo evolucionará el mercado el próximo año pero es conveniente estar preparado desde el ánimo y la habilidad, (actitud y aptitud).

Les deseo un próspero 2013. Cordialmente. Julio Valente

30 comentarios:

  1. Estimado Lic. Julio Valente:

    Permítame manifestarle públicamente a Ud. y a los lectores y foristas, que por lo realista, es excelente su nota de cierre de un año tan conflictivo, como el que está por finalizar para el mercado inmobiliario argentino.

    Es fundamental que tanto los corredores inmobiliarios como los alumnos que cursan la Carrera Universitaria Técnico Superior en Negociación de Bienes (TSNB) tomen debida nota de lo que implican las "Buenas Prácticas Inmobiliarias" a las que con gran dedicación y con muchísima generosidad viene tratando el Licenciado Julio Valente en este Blog Técnico Inmobiliario de la UTN - Regional Buenos Aires.

    A todos, y muy especialmente a Ud. Lic. Julio Valente, les deseo un promisorio 2013.

    Le(s) saludo con profundo respeto.

    sdaqui. ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

    ResponderEliminar
  2. Excelente nota estimado Julio!! Gracias por este trabajo de análisis y reflexión para poder encaminar y mejorar cada dia nuestro profesionalismo!! Saludo a Ud. Atentamente, Marcelo Pessah. Tasador, Martillero Público y Corredor Inmobiliario.

    ResponderEliminar
  3. __Licenciado Valente, muy buena su apreciación de la realidad del mercado inmobiliario, verifico que su observación tiene un buen grado de objetividad. He leído muchas opiniones de esta mal llamada "caída inmobiliaria". Desde mi humilde experiencia provinciana, y siendo un inmobiliario que atiende personalmente a los clientes, (y a veces cuando no viene la señora de la limpieza, limpio yo mi oficina), he adoptado como estrategia de comercialización principal la de crear relaciones personales a largo plazo con mis prospectos,y aunque a veces no logré la ansiada autorización exclusiva, al menos conseguí que me invitaran a asados en los que si encontré otros prospectos que me confiaron sus inmuebles. Con las disculpas previas de aquellos que influidos por opiniones a veces muy subjetivas sobre el mercado en crisis, pensaron cerrar y dedicarse a otra cosa mas rentable,me place comunicarles que al igual que nuestro hogar,"Cada inmobiliaria en un mundo" y cada cliente o prospecto también.Me atrevo a rotular esta experiencia 2012 como muy buena, y de crecimiento en el plano económico y en la adquisición de nuevos conocimientos de comercialización que tuve que incorporar, y a pesar de los 20 años de ejercicio de la profesión, se hizo necesario el cambio de algunos paradigmas como el priorizar la motivación y necesidades del cliente a las necesidades del mercado, estrategia que me ayudó a aumentar la cartera de inmuebles para ofrecer.- Gracias por sus artículos y los publicados por usuarios del blog, he aprendido mucho con ustedes. ¡¡Que logren el éxito que buscan en este 2013. Desde San Juan Argentina Erich Nuñez- Martillero y Corredor Público, MP: 222/222-1.-

    ResponderEliminar
  4. Estimado Julio:
    Realmente es un orgullo haberlo tenido como profesor en la UTN, este blog es de suma importancia para nosotros, ya que nos seguimos capacitando e informando sobre la actualidad del mercado. Muy buena esta nota y todas aquellas que aquí se publican. Le envío un cordial saludo para usted y para todos los lectores y un muy feliz 2013 !!!

    Pablo Fontana.
    Curso 7210 TSNB

    ResponderEliminar
  5. Excelente nota, refleja muy bien la realidad, el mercado del usado es el único qu eno cayó pero es de pésima calidad, por lo que pude observar de algunas construcciones de zona sur muchos que compraron están arrepentidos ya que les entregaron propiedades con espacios sin terminar, y muchas obras se pararon durante todo el año.
    Un saludo grande y felices fiestas!!

    ResponderEliminar
  6. Julio: Una apreciación muy clara y objetiva que comparto totalmente. Muchos de los operadores inmobiliarios tenemos que tomar conciencia que estamos en una etapa de gran profesionalización. Esto implica ser sumamente creativos y honestos a la hora de negociar la toma de una propiedad o el cierre de una operación, y hacerle entender al cliente que somos nosotros quienes mejor conocemos la situación del mercado. Muchas veces con tal de tomar una propiedad nos stockeamos con precios descolocados de la realidad... Y como me dijo alguna vez un conocido colega "los inmobiliarios ganamos plata con los inmuebles que tomamos porque sabemos que los vamos a vender; pero tambien ganamos con los inmuebles que no tomamos porque sabemos que esos no los vamos a vender."
    Un inmenso honor haberte tenido como Docente y que el 2013 sea el año en que todos los argentinos recuperemos la alegría y la felicidad
    Cordiales Saludos

    ResponderEliminar
  7. Muchas gracias Julio, muy buen trabajo.Siempre se debe brindar un buen servicio , pero cuando el mercado de enturbia, ese buen servicio puede ser decisivo, sin desconocer que hay factores absolutamente externos a nuestra inmobiliaria que no podemos modificar.Gracias Julio.
    Aprovecho para preguntar si alguien tiene experiecnia reciente en venta de una propiedad cuyo dueño es un extranjero residente en el exterior, especialmente pregunto sobre los tramites ante la AFIP.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. La persona vendedora, o su apoderado, debe presentarse ante la Afip y solicitar un certificado de Libre deuda.-

      No es un tramite sencillo.- Yo para hacerlo tuve bastantes dificultades.-

      Una vez que Afip controla que la persona no debe nada autoriza la operación.- Lleva tiempo y repito depende solamente de Afip.-

      De todos modos, lo mejor es consultar con el escribano que va a intervenir en la venta, ya que en mi operación 3 escribanos distintos me pidieron cosas distintas.-

      Pero en sintesis, la Afip te tiene que dar una autorizacion, en la que consta que no tiene deudas pendientes.- Suerte - Carmen -

      Eliminar
  8. Estimado Profesor. Lei atentamente su publicación, y le cuento que estoy totalmente de acuerdo con lo que escribe. Me pareció completo y gráfico. El analisis que hace acerca de la caida en la demanda y como divide entre inmobiliarias que despachan y las pequeñas es exactamente lo mismo que yo pienso. Soy titular de una inmobiliaria pequeña y la manera en la que trabajo es especificamente la que usted describe, y, creo que gracias a eso, termine el 2012 con 3 ventas entre noviembre y diciembre, lo cual, para mi, que trabajo solo, es mas que alentador.

    Creo también lo mismo que usted en cuanto a la tasación y su importancia para que la propiedad no se convierta en un problema, ya sea de recursos y desgaste, sino también con el propietario, que ve que pasan los días sin que haya novedades.

    En resumen, me pareció excelente su publicación y agradezco haberla recibido. Estoy a sus ordenes y le deseo también de corazón un muy feliz 2013. Saludos cordiales, Diego Giorgi

    ResponderEliminar
  9. Estimado Profesor Valente,

    Este fue un año difícil, no hay dudas. Sin embargo, como inmobiliaria con una estructura pequeña pero unos cuantos años en el mercado, considero que son éstos momentos, los que debemos aprovechar para comprometernos, actualizarnos y aprender a adaptarnos a las distintas situaciones que el mercado propone haciéndole frente a los cambios y a la crisis. Debemos asumir con más energía y trabajo nuestro deber frente a nuestros clientes, que necesitan de nuestro asesoramiento y respaldo talvez más que en situaciones normales de mercado. Probablemente, hoy sea ese momento (oportuncrisis) en el que podamos hacer notar que nuestra profesión requiere de conocimiento y dedicación, que no solo es soplar y hacer botellas, como sabemos que muchas personas opinan de nuestro trabajo. Eso dependerá de nosotros y como llevemos a cabo nuestras relaciones laborales.
    Se gana menos dinero, y el esfuerzo es el triple, pero es en estos tiempos, donde ser claro, prolijo, emprendedor, consistente y analítico servirá para generar nueva clientela y afianzar la clientela fija en un negocio “chico”.
    Pienso que la inmobiliaria no es algo que pueda inaugurarse en los buenos momentos y desaparecer cuando escasean las grandes comisiones. La dificultad (y lo que marcará la diferencia) está en mantenerse en el mercado en buenos y malos momentos y poder hacer un balance positivo a través de un ciclo de varios años.
    Confío en que todo el tiempo y esfuerzo invertido en subsistir durante este período, dará sus frutos.

    Me encantó la claridad de su artículo y le deseo un muy feliz 2013. Éxitos!

    ResponderEliminar
  10. Estimado profesor julio, Excelente nota un trabajo duro de hacer.
    Muy buen año 2013!!!!

    ResponderEliminar
  11. Leyendo su balance in mobiliario, me senti muy identificada, ya que debido al cepo cambiario teniamos que remar mucha mas cualquier posible operación, pero es como Ud dice, con el valor agregado de la atención esmerada, con el compromiso de hacer las cosas bien, sabiendo que cada operación era totalmente distinta a otra, porque había que contemplar y consensuar el tema del valor del peso, gracias a Dios hemos tenido buenos frutos. Toda operación llevó mas esfuerzo pero valió la pena. Todo los clientes satisfechos, y eso hace la diferencia. Este año nos cambiamos a una oficina más confortable, para brindar al cliente más comodidad, aparte de renovar la página, y la gráfica. Ya hace tres años que abrí mi inmobiliaria con mi esposo y nos fue muy bien. Siempre pongo en practica sus consejos muchas gracias por todo.

    ResponderEliminar
  12. Buenas tardes Julio, en mi opinión creo que el mercado inmobiliario refleja el estado general de la gente en cuanto a; desconfianza, desánimo, no saber que pasará con los valores de las propiedades o de sus ahorros (pesos/dólares)por lo que se genera una corriente que busca a inmobiliarias "grandes" o en el caso de pequeñas por conocer directamente a sus dueños. También aparecen (como en cada situación histórica similar; Rodrigrazo, hiperinflación, plan austral/primavera, bonex, tequila, caipirhina, 2001) los "señores" que mostrando sus billetes en la mano compran a precio vil.
    De manera que espero que pase el chubasco y confío en poder hacer uso de todo lo aprehendido para generar buenos negocios.
    Como siempre muy coherente tu comentario con el que estoy totalmente de acuerdo.
    Saludos

    ResponderEliminar
  13. Por mas que se profesionalicen y atiendan mejor al cliente, que está muy bien como objetivo, si los precios en Dólares no bajan al menos 40% el mercado del usado no se recupera y el de unidades nuevas ya está casi saturado, porque adonde van todos esos nuevos deptos de 1, 2 y 3 ambientes que compran inversores en el pozo ?, como bien dice el autor de esta nota la diferencia entre el salario y el precio es abismal, tanto para nuevos como para usados. Y si los inversores siguen volcando unidades nuevas al mercado para alquilar: a cuanto caerá la renta que ya está en el 4%: caería a 3 o 2%, Hasta cuando los cientos de inversores con cientos de deptos vacíos aguantarán sin bajar los precios: Esto lo veremos en este año y el próximo.

    ResponderEliminar
  14. Estimados: El cepo cambiario fue la excusa y el chivo expiatorio por el cual la burbuja inmobiliaria argentina reventó, y lo peor es que no queremos darnos cuenta de ello. Habrá que esperar que el enfermo se enferme más hasta que tengan que suspenderle "el pulmotor" (seguir bancando impuestos, ABL y portería), y permitir así la recirculación de los billetes y ladrillos. No se puede seguir vendiendo a 2000 dólares en congreso por decir un barrio modesto por mucho tiempo más. Como todo en la Argentina, hasta que no se pudre y no se convierte en carroña nadie se apercibe y después nos quejamos de que nos vienen a comer los buitres como Irsa y Soros (ver precios a 600 usd) en 2001/2002.

    ResponderEliminar
  15. Perfectos los 2 últimos comentarios. La atención al cliente es importante, pero como en todo negocio, las variables macro son determinantes. Y en este sector, que cotiza desde hace años su mercadería en dólares, pretende enfrentar un encarecimiento del dólar (real, el que todo el mundo puede comprar, o sea, el blue) de más de un 50% en los últimos 12 meses (de 4,7 en diciembre 2011 a 7,1 hoy) manteniendo los precios -algunos incluso pretenden aumentarlos. Un dislate total. Prueba de ello es que se desplomaron las ventas de inmuebles.

    Si quieren vender más, no va a haber otra forma que comunicando adecuadamente la realidad del mercado, dejando de lado la cantinela del "refugio de valor", para que los precios se acomoden gradualmente a la realidad del mercado. Mientras no lo hagan, los que más van a sufrir sean posiblemente las inmobiliarias medianas -sobre todo- y pequeñas, que van a tener que hacer malabares para cubrir su estructura de costos.

    ResponderEliminar
  16. Respuesta a los últimos 3 comentarios

    Creo que no leyeron el articulo y los comentarios anteriores y se ensimisman en una posición a ultranza sin razonar. Mi relato es real lo que digo es lo que pasa (corroborado por mas de 10 comentarios), entonces les contesto a todos: que una mejor atención genera mejores negocios, no es una teoría es una realidad.

    El articulo dice que la demanda esta divorciada de las oferta y que la única forma que se encuentren es que bajen los precios, decisión que deberán tomar los propietarios, si no toman esa decisión sera difícil que puedan vender sus propiedades.

    No hay ninguna acción conspirativa para que nadie compre nada por precio vil, van a funcionar las reglas de la oferta y la demanda. La demanda no compra porque considera que los precios están altos, la oferta en general no ha bajado los precios, por lo tanto se reducirán las operaciones.

    Pero las pocas que se hacen las hacen las inmobiliarias chicas y los corredores inmobiliarios independientes, que son los que mejor están dotados para enfrentar esta situación: por su contacto directo con el cliente y por su baja estructura de costos.

    Cordialmente. Julio Valente

    ResponderEliminar
  17. a juzgar por la nota ,noto que usted trata, en cierta forma, (diplomaticamente) justificar los actuales precios de mercado , negando o minimizando cualquier posibilidad de "burbuja" en el mercado inmobiliario ..........

    ironicamente hemos discutido aqui el comportamiento de otros mercados , y no hemos tenido ningun problema en llamar a las cosas por su nombre , burbuja , en EEUU , SPAIN ,CANADA Y HASTA BRASIL .......

    debemos tener el mismo comportamiento con respecto a l mercado argentino ,
    personalmente considero que el mercado argentino esta muy caro , eso de............"bailar con la mas fea porque no hay lindas ............" = invertir en ladrillos porque no hay otras opciones ,, puede ser muy caro ...............

    y la burbuja no solo se limita al inmobiliario urbano esta es mas ACENTUADA EN EL INMOBILIARIO RURAL , donde no y relacion entre "productividad/retorno de la inversion" y precio de la hectarea ...........................

    desde ya que ,como gneralmente ocurre , cuando se esta en plena burbuja ,siempre hay MUCHISIMAS ""RAZONES"" PARA JUSTIFICARLA ,ademas de "unanimidad" de criterios , parte esencial en burbujas ...............

    los "martilleros" le calentaron la cabeza al chacarero ,alla por el 2003/05 , y hoy no saben como hacer para "hacerlo bajar dle caballo" , y que pida menos .........

    ResponderEliminar
  18. Los valores del gráfico de 2012 U$S 1850 ¿son estimados al valor blue o dolar oficial?

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado
      El gráfico le pertenece a Reporte Inmobiliario y es el promedio de una muestra. Creo que la estadística esta confeccionada con dolar billete (verde).

      Eliminar
  19. Coincido en parte con el compentario anterior. Antes se leía o se dejaba ver entre líneas la idea que los precios debían bajar...
    Hoy en día, de lo que no veo que se hable es que los precios son otros si se va con billete verde, se pide un precio disparatado por propiedades que no lo valen (más si se las compara con casas de "alta gama" que hay y varias en el mercado en oferta), hay muchas unidades compradas como inversión sin poder ser alquiladas y que hay que mantener con costos cada vez más elevados, así como muchos locales vaciós, gente que pierde su trabajo (especialmente en construcción e inmobiliarias, entre otros...), lo que tarde o temprano repercute sobre estos precios inflados...
    Slds/

    ResponderEliminar
  20. Muy bueno el artículo. No comparto cierto optimismo "profesional". Creo que 2013 será senciblemente peor que 2012, pero es completamente opinable. Por lo demás, aporta buenos datos estadísticos. Vale la pena leerlo. Me sorprendió gratamente.

    ResponderEliminar
  21. Buenas tardes profesor, le hago una consulta, cual es la fuente de la siguiente afirmación:

    "...Pero las pocas que se hacen las hacen las inmobiliarias chicas y los corredores inmobiliarios independientes, que son los que mejor están dotados para enfrentar esta situación: por su contacto directo con el cliente y por su baja estructura de costos."

    No cree Ud. que una inmobiliaria grande, si bien tiene mayores costos, al contar con un stock grande y sobre todo de emprendimientos (que creo que es lo que más se está comercializando hoy por la posiblidad de colocar pesos) tiene más operaciones que una inmobiliaria chica? O se refiere únicamente a unidades usadas?

    Saludos.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado, la afirmación surge de experiencias personales y de los alumnos. Me refiero a cantidad de unidades vendidas por corredor inmobiliario. En los casos a los que me he referido en las inmobiliarias chicas las ventas por corredor fueron mayores que en las inmobiliarias grandes. Evidentemente debe haber excepciones.

      Lo que yo sostengo es lo siguiente: Las inmobiliarias grandes tienen mayores dificultades para brindar una buena atención al cliente, su organización esta basada en la división del trabajo: unos empleados dedicados a la captación, otros empleados dedicados a la comercialización y finalmente gerentes o dueños dedicados al cierre de la operación. A veces algunos de ellos no conoce al propietario y se produce el "teléfono descompuesto". Este tipo de inmobiliaria yo la llamo de "producción en serie", donde se divide el trabajo para mejorar la productividad (mayor cantidad de operaciones en la misma unidad de tiempo)pero se compromete la coordinación y eso repercute en los clientes.

      Además hay otra diferencia importante entre la actitud de un empleado y la de un emprendedor. Mientras que el empleado responde a su jefe el emprendedor responde al cliente.

      Te recomiendo la lectura de:
      http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2011/01/modelos-de-inmobiliaria.html
      http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2010/06/el-sindrome-del-empleado_04.html
      http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2010/06/caracteristicas-del-emprendedor.html

      Espero haber contestado tu inquietud. Cordialmente. Julio Valente

      Eliminar
  22. Estimado Julio: soy ex alumno suyo y me tome un tiempo para leer con detenimiento su nota, en la que coincido en muchos aspectos, y voy a dar mi opinión de diversos comentarios respecto de baja de precios y burbuja inmobiliaria. En uno de sus comentarios ud dice “El articulo dice que la demanda esta divorciada de las oferta y que la única forma que se encuentren es que bajen los precios, decisión que deberán tomar los propietarios.” También podemos pensar que la demanda ante el paso del tiempo acepte este nuevo escenario porque lo que esta pasando es que hay un stock importante de unidades a estrenar terminadas y el financiamiento de los emprendimientos en la Argentina no es bancario sino que es genuino, por lo tanto no hay burbuja. Para que se entienda mejor la idea el financiamiento es con el ahorro de las personas ,si estos ahorros hace dos años, cuando empezaron estas obras, equivalían a una cantidad determinada de dolares es natural o normal que para desprenderse de esas unidades quieran recuperar esos ahorros en dolares con alguna ganancia debido a que tuvieron ese capital a riesgo aproximadamente dos años. Estas unidades a estrenar estan marcando los precios del mercado actual y de acuerdo a la necesidad del vendedor pueden tomar pesos o dolares. El costo de la construccion es muy alto en dolares y esto hace que el valor de reposición sea alto por lo tanto para seguir en el negocio tienen que vender en estos valores o de lo contrario no los venden, se los quedan y los alquilan. Pensar que la gente que invirtió sus ahorros deba perder dinero no es nada mas y nada menos que especulación. Las unidades usadas deberan depreciar su valor por antigüedad y estado en forma correcta o de lo contrario no se van a vender, es en esta situación donde los corredores inmobiliarios debemos ser serios y profesionales. Nosotros trabajamos vendiendo un servicio que esta vinculado directamente con el patrimonio de las personas que nos confían sus propiedades para vender y conociendo el sector y los valores de reposición los precios actuales no son elevados. Hace unos dias atrás salio una publicación en la cual un señor que se dedica a vender franquicias de inmobiliarias, no ha brindar servicios inmobiliarios, opinando que el valor de los inmuebles debe bajar y que vamos camino hacia la pesificación, yo opino que si durante la convertibilidad las propiedades no se pesificaron en este contexto es casi imposible. El tema da para mucho mas pero no quiero aburrirlo. Lo saluda muy cordialmente su ex alumno egresado de la UTN
    Sergio Amato

    ResponderEliminar
  23. Estimado anónimo,

    Si el que compró en los últimos tiempos lo hizo con el objetivo de vivir o de alquilar, no tiene de que preocuparse, las fluctuaciones del valor de mercado del inmueble no lo afectan. Ahora, el que compró para revender, si no va aceptando un valor de venta menor, está progresivamente metiéndose en un pantano del que le va a costar salir cada vez más. Lo que digo no implica que vaya a ocurrir una pesificación del mercado - que sólo podría darse en un país con una moneda que sirviera como reserva de valor-, sino que el mercado se va a seguir moviendo en dólares, aunque cada vez menos de ellos por el mismo bien. Paso a explicar el razonamiento que entiendo sustenta mi opinión.

    En tanto el atesoramiento de dólares a valor oficial se encuentra vedado de facto, el único modo de adquirir dólares es comprarlos en el mercado paralelo, a la cotización "blue". A la fecha de hoy, el valor del dólar está alrededor de $7,50. Si comparamos este valor con el valor del dolar oficial - siendo que en ese entonces el gobierno aún permitía la compra de dólares a ese precio- al 31-12-2011 de $4,34, el aumento del dólar en pesos es de un 73%. Si somos más cautos y comparamos el valor actual del blue con el valor del blue al 31-12-11 -$4,75- la diferencia es del 63%.

    Al mismo tiempo, es cierto que los costos de construcción en pesos también se han incrementado - si no recuerdo mal, alrededor del 26% según la CAC- en ese mismo período. Quiere decir, que en los últimos 12 meses, los costos de construcción en dólares -al valor real del dolar, es decir, el blue- han BAJADO. Y esto es lo que seguirá ocurriendo en tanto la devaluación del peso respecto al dólar sea superior al incremento de los costos en dólares de la construcción.

    Por el momento, todo indica que el gobierno no se encuentra en condiciones políticas de balancear sus cuentas mediante un ajuste nominal - reducción o eliminación de subsidios, acotación de los incrementos salariales, etc. Por otro lado, tampoco cuenta con acceso a endeudamiento internacional para cubrir su déficit. Y el ahorro local accesible a una tasa razonable es insuficiente. Por ello, ha decidido financiar su déficit mediante emisión monetaria. Y como los desequilibrios son cada vez mayores, el nivel de emisión es cada vez mayor.

    Por otro lado, es probable que algunos de los insumos de la industria de la construcción no puedan ajustar sus valores a un ritmo similar al de la inflación general por la falta de demanda existente - como puede verificarse en la evolución de los permisos de obra tramitados.

    Dada esta situación es altamente esperable que en los próximos años la devaluación del peso sea superior al aumento del costo de la construcción en dicha moneda, por lo que el costo de la construcción en dólares seguirá disminuyendo. Cuanto más baje dicho costo, menor es el precio de venta necesario para que los nuevos desarrollos sean rentables -todo medido en dólares. Y ese precio de venta - que se va a ir reduciendo mientras se repita la situación descripta- es el que irá reduciendo progresivamente el valor en dólares de los inmuebles usados.

    El agente inmobiliario que sepa transmitir esta situación a su cliente y logre adaptar las tasaciones a este nuevo entorno va a transformarse en un asesor de confianza para quien le dió en venta su propiedad, le va a permitir vender la propiedad con mayor velocidad - y gracias a ello cobrar su comisión más rápido- y acotar sus pérdidas en dólares. El que no, bueno, le deseo suerte. La va a necesitar.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado Forista Anónimo (16/01/2013 21:01):

      El comentario que Ud. efectuó refleja la realidad. Para poder interpretar el comportamiento del mercado inmobiliario siempre hay que incluir el "telón de fondo" que es el atinente al escenario macroeconómico y su proyección de corto y mediano plazo. Es lo que Ud. hizo.

      Me consta en forma fehaciente que el grueso de los agentes inmobiliarios tienen cierta idea de la problemática macroeconómica, pero no en su verdadera magnitud. Esto lo percibí en diferentes oportunidades dado que lo habitual es que narren su situaciones particulares sin profundizar en las causas que las generaron por falta de conocimientos sistematizados. Lo deseable es que haya alguna materia en los programas de estudio a nivel terciario que trate sobre macroeconomía, su incidencia y además sobre la interacción del resto de los mercados con el mercado inmobiliario.

      Le saludo muy respetuosamente,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

      Eliminar
    2. Estimados foristas. El mercado inmobiliaria esta inflado en sus valores independientemente del costo de construccion. Desde el momento en que hay divorcio entre la oferta y la demanda en la vision a futuro del valor del metro cuadrado, esto per se es lo que ocasiona el parate en las ventas. No me queda dudas que el dinero esta (se fugaron 80.000 millones de dolares desde 2003), pero tampoco hay que olvidarse que antes de comprar los impuestos, comisiones inmobiliarias, gastos de escrituracion y gastos de pintura, arreglos y otros entre otros insume un costo tan alto que se lleva puesto en algunos casos mas del 10% del valor real de la propiedad y si encima se vende la perdida segun el valor de la propiedad se lleva puesto en promedio entre 20 y 30 mil dolares.

      Eliminar
  24. Hoy el único valor dólar es el blue y compararlo con el oficial no tiene sentido.
    Acceder a un inmueble desde 0 es casi imposible salvo ingresos muy altos o ya stockeados en dolares (harán valer los mismos en la negociación) o que tengan alguna propiedad como base, pero con un dólar subiendo casi sin control se diluyen las expectativas de ahorro.
    El mayor problema a mi juicio no son sólo las tasaciones de las inmobiliarias sino también los propietarios que no quieren bajar el valor de sus propiedades, total si no me lo vende la inmobiliaria A se lo doy a la B, y muchas agararran cualquier cosa.
    El valor real de las propiedades hoy no se sabe, puede ser desde un 10% menos al publicado hasta un 30% ó más, no hay valor real de referencia.
    Lo que si creo es que lo que se venda hoy estará a mejor precio que el próximo año (en dolares), la inflación y la devaluación real del dólar, más la recesión son un combo que hasta ahora en ningun país del mundo hizo subir el precio de los inmuebles a su cotización en moneda extranjera. Salvo alguna corrección de la economía no se espera en el mediano plazo recuperación.
    Quien pueda esperará, quien no deberá vender.

    ResponderEliminar
  25. Cómo está profesor no sé si me recuerda, como siempre sus aplicaciones son muy buenas explicando las cosas como realmente son , pero a mi punto de vista creo que las medidas que se han tomado han hecho retroceder el potencial del mercado inmobiliario respecto a las compras extranjeras.

    ResponderEliminar