Autor: Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI
BARAJAR Y DAR DE NUEVO
BARAJAR Y DAR DE NUEVO
De cada diez familias
argentinas, si se les consultara, ocho se definirían como de “clase media”. Una categoría difusa, que
más allá de los números refiere a factores culturales, a un conjunto de valores
y aspiraciones compartidas: un buen trabajo, capacidad de consumo, el auto y la
casa propia son algunas de las claves de esa identidad.
Pero si una pareja de
clase media típica, de unos 26 años, con un hijo pequeño, ubicada en el
promedio de ingresos del segmento, hoy buscara comprar un departamento en
Buenos Aires - estándar, de dos dormitorios y 60m2 - terminaría de pagar su “primera vivienda” a los 60 años. Con las
condiciones actuales, sólo una de cada diez familias argentinas podría acceder
a un departamento dentro de un plazo razonable, y no sería precisamente de “clase media”.
Mapeando la accesibilidad
Semanas atrás se
conoció la actualización que la Consultora W realiza sobre la distribución de
la pirámide socioeconómica argentina. El cruce de esos datos con la información
de mercado procesada para el Índice.CIA (Cámara
Inmobiliaria Argentina), permite trazar un “mapa” de la accesibilidad a la vivienda, aquí y ahora.
Esto es, la pirámide
socioeconómica traducida a m2: quién pueden comprar qué. Cuántos m2 de vivienda
podría comprar por mes una familia ubicada en la media de cada grupo si
asignara a eso un tercio de sus ingresos, y los años que le llevaría así acceder
a aquel departamento.
Años y centímetros
En el extremo
superior, con ingresos mensuales superiores a 42.500$/mes, la denominada “Clase top (AB.C1)” reúne al 5.5% de las
familias. Su promedio de ingresos permitiría comprar 0.94 m2/mes, por lo que en
unos 5 años estarían accediendo a un departamento estándar.
Conformando la “Clase media-alta (C2)”, 17% de las
familias se ubica en la banda de 15.600 a 42.500 $/mes. Con la asignación
típica de 1/3 del ingreso a la compra de la vivienda, una familia podría adquirir
30 cm2 de departamento por mes, llegando al departamento en 17 años.
La “Clase media típica (C3)” abarca al 31%
de los hogares, que mensualmente suman ingresos de 8.800 a 15.600$. En este
caso la capacidad promedio de compra alcanza a 15 cm2/mes, por lo cual -como en
el ejemplo- el acceso al departamento de 60 m2 les demandaría 34 años.
Otro 30% de los
hogares reúne un ingreso familiar de 4.185 a 8.800 $/mes, encuadrándose en lo
que los especialistas definen como la “Clase
baja superior (D1)”. Con las condiciones actuales del mercado su capacidad
de compra sólo alcanza a 7 cm2 por mes, por lo que el acceso a un departamento
estándar en Buenos Aires le llevaría 70 años de pagos mensuales.
En la base de la
pirámide en tanto, 16.5% de las familias no llega a 4.185 $/mes. Replicando la
misma mecánica, el ingreso promedio del segmento sólo permitiría comprar 3 cm2
por mes, extendiendo todo al impensable plazo de 150 años para llegar a un
departamento.
Barajar y dar de nuevo
Leyendo la pirámide
de arriba hacia abajo, hoy sólo una de cada diez familias podría acceder a su
vivienda en un plazo de hasta 15 años, y otras seis requerirían de 34 a 70 años
para hacerlo; mientras tanto en la base, dos de cada diez familias están fuera
de toda posibilidad.
O bien a la inversa,
de abajo hacia arriba: 8 de cada 10 familias necesita entre 35 a 150 años de
pagos para poder comprar un departamento estándar. Sin saber, claro, dónde y cómo podría
pagar esas (inexistentes) cuotas, o atesorar ese ahorro “para la casa” sin verlo diluirse mes a mes.
Ahora bien, con una oferta
que -ante un escenario incierto, sin necesidad, ni costo de oportunidad- prefiere
no cerrar operaciones; una demanda que “no llega”; precios descalzados de la
capacidad de pago del público masivo; sin crédito ni políticas integrales de
hábitat y vivienda.. ¿Podemos seguir sosteniendo que “el problema es el cepo”? Que si el próximo gobierno lo levanta
mágicamente el mercado, la dinámica urbana/inmobiliaria volverán a ser… qué,
cómo?
Es claro que para aquellas
familias como para las empresas (inmobiliarias, constructoras, desarrolladoras,
etc.); para la salud de nuestras ciudades, de su economía y los mercados, este
escenario hiperconcentrado no es razonable, ni sustentable. Pero antes tampoco lo
era: el cepo sólo descorrió el velo a la ficción, des-cubrió el holograma de un
“mercado virtual”.
Cruzada por factores
macro como por cuestiones propias, la dinámica inmobiliaria -de la vivienda en
particular- ha alcanzado niveles de distorsión estructural que es preciso
revertir.
Consolidar dinámicas genuinas,
inclusivas (masivas) y sustentables, es el objetivo; pero más allá del contexto,
ó del próximo cambio de escenario, es claro también que lograr un resultado
diferente requiere pensar/hacer las cosas de manera diferente.
¿Qué se viene pues para
la actividad en 2016/2020? es la pregunta que se suele escuchar. Respuesta: lo
que seamos capaces -individualmente y como sector- de generar ahora, en 2015.
El desafío es
aprovechar el tiempo. Es un año de transición, un buen momento para repensar
con sentido crítico y creativo la producción y la gestión urbana/inmobiliaria.
Para rediseñar las lógicas, los modelos de negocios y las prácticas en la
cadena de valor. De nosotros depende.
Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI
@marcelosatu
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