Preguntas IV

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226 comentarios:

  1. Buenas tardes, mi consulta es con respecto al ABL, en las boletas de ABL nos llega que esta a nombre "CONSORCIO DE PROPIETARIOS", esto significa que aun no se inscribió en rentas al verdadero dueño? Gracias!

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    1. La respuesta puede variar, de acuerdo a si reciben una sola boleta para todo el edificio, en ese caso todavia no se hizo la sub-division de partida en rentas. ( lo cual no quiere decir que la constructora no lo haya presentado ) o si cada uno recibe su boleto pero a nombre del consorcio.-

      En caso de recibir una boleta por tu inmueble pero a nombre del consorcio te convendría ir al CGP mas cercano y con copia de tu escritura pedir la pasen a tu nombre.-

      Si llega una sola para todo el consorcio hay que esperar a que Rentas haga la división de partida y las mande individual.-

      Carmen .

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    2. hola tenemos un terreno en san luis argentina con 10 departamentos todo a nombre de un solo dueño, queremos poner 5 departamentos a nombre de una persona y 5 departamentos a nombre de otra , es necesario tramitar el PH ??? y si es asi como lo hago, y requisitos se necesitan ?? gracias

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  2. Hola, tengo un departamento en alquiler y me han contactado personas extranjeras para alquilarlo. No tienen propiedades para dar como garantía en Argentina. En este caso cómo se puede suplir la garantía propietaria para no quedar tan desprotegida ?

    Muchas gracias

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    1. Bueno todo depende de cuales sean las condiciones en las que vas a alquilar.- en principio la fianza ( garantía ) no es un contrato obligatorio, o sea que si queres alquilar sin fiador podes hacerlo.-

      Si vas a hacer un contrato de alquiler temporal esos no requieren garante, por lo que podrías hacerlo de ese modo.- En ese caso no te olvides que no puede ser por mas de 6 meses, eventualmente luego podes renovarlo.- Creo que esto es lo que yo haría si dan las condiciones como para que se considere temporal de acuerdo a la ley.-

      Si queres hacer un contrato tradicional por 2 años o mas, podes también pedir un seguro de caución.- Hay compañias muy piolas en el mercado que hacen seguros de caución y no son tan caros.-

      Finalmente podrias alquilar sin fiador, pero pidiendo más meses en concepto de deposito ( que se devuelven cuando se termina el contrato).-

      O sea fijate, la impresión de los inquilinos es muy importante, si estudian, cuales son las razones por las que se encuentran en el país, si vinieron por trabajo o si están buscando trabajo.- De todo eso hace un análisis y veras si te convienen estos inquilinos o no.-

      De todos modos te he dado tres opciones, alguna te tiene que servir.- Suerte - Carmen -.

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    2. Muchas gracias Carmen,felicitaciones por el servicio que ofrecen, es algo que se valora.

      Saludos

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  3. Buenas tardes, quisiera saber si hay algún problema en alquilar un departamento que aún no ha sido escriturado.

    Gracias

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  4. Buenas tardes. Quisiera saber, una vez firmada la escritura de transferencia de dominio, los cambios de titularidad de servicios e impuestos (agua, arba, municipio, luz, gas) debe hacerlos quien vende, para quedarse tranquilo que no le imputarán la deuda posteriormente ?.
    Debe estipularse éste punto en la escritura ? cómo debe procederse ante esta eventualidad ?.
    Muchas gracias, muy bueno el blog, muy instructivo y profesional.

    Matias H.

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    1. Matias, por lo que decis se trata de un inmueble de Provincia.- Corresponde que EL COMPRADOR sea quien se ocupe con la copia de su escritura ( no figura en la misma ) de hacer los cambios de titularidad que pudieren corresponder.-

      Con respecto a Agua, Arba, y Municipio, el vendedor no puede nunca tener problemas aunque no se haga el cambio ya que esa deuda grava al inmueble, por lo que nunca se lo pueden cobrar al vendedor si no paga el nuevo dueño.-

      Con respecto a luz, gas.... etc.... si no paga le cortan en servicio, pero en ese caso seria bueno que te ocuparas de que el comprador lo haga.- Gracias por los conceptos - Carmen -

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  5. Hola, quisiera saber si realmente el Impuesto Inmobiliario corresponde pagarlo el inquilino. Estoy alquilando un depto y la inmobiliaria a medidos de este año, cuando fue el aumento del ABL (y se comenzo a pagar ABL e Impuesto Inmobiliario) me dijo que me correspondia pagarlo. Por contrato me corresponde pagar el ABL pero no el Impuesto Inmobiliario, que entiendo le corresponde pagar a los dueños. Gracias.

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    1. Bueno en realidad no hay nada claro al respecto, ya que el cambio de impuestos con los contratos en vigencia es difícil de adaptar.-

      De todos modos se ha estipulado ( usos y costumbres ) que lo pague el inquilino ya que no se trata de dos impuestos distintos, sino de uno unificado.-

      Tu contrato no debe dividir impuestos, por lo que se ha considerado que lo paga todo el locatario.-

      Se esta viendo en los nuevos contratos de dividirlo, pero en los en curso, no .-

      Carmen -

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  6. Hola, quisiera saber que debo hacer si tengo una deuda de impuesto inmobiliario por una propiedad, de la cual no soy dueño.
    Gracias.

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    1. En principio ir a Rentas y pagarla si queres.-

      Lo que no te van a permitir hacer si no sos dueño o tenes algún titulo valido ( por ejemplo un contrato de locación ) es hacer planes de facilidades, pero si pagas de contado, no vas a tener problemas.- Carmen -

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  7. Hola, Muchas felicidades. Mi pregunta- Se puede alquilar en un terreno dos viviendas que tienen la misma entrada desde la calle, o sea, no individual habiendo dos nenas menores de edad?
    Desde ya le agradezco su atencion. Lo saluda Sandra h2olibre@gmail.com

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    1. SANDRA, como poder se puede.- La ley no dice nada al respecto, pero en realidad habría que mirar mejor la cuestión.-

      Se trata de dos casas por separado con una misma entrada ?.-

      Porque si son dos departamentos separados con una misma entrada el hecho de que existan menores de edad no tiene nada que ver.-

      Ahora si se pretende alquilar una misma casa a distintas familias, en ese caso no, no se podría.-

      Concretamente si lo único que se comparte es la entrada y existe independencia edilicia no hay problema.- Carmen -

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  8. Hola buen dia, mi pregunta es la siguiente, compre 2 terrenos y los escriture en su momento me dijeron que estaba todo en regla en municipalidad y ahora haciendo los tramites para recibir los impuestos en casa me llega una deuda de Alumbrado y conservacion de la via publica de hace 20 años, que debo hacer? en la escritura dice en una parte que el vededor se hace cargo de los impuestos del bien hasta ese momento.

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  9. Hola, tewngo un espacio físico mediano en mi casa que refaccioné para hacerlo deposito y poderlo alquilar, estoy en Capital, ya tengo un interesado, mi pregunta es qué papeles debe presentar para realizar contrato comercial yas que quiere alquilar pero a nombre de su empresa de repuestos de autos. Yo soy empleada bajo relacion de dependencia, mi sueldo es bajo, esto alquilado así me crea algún problema???, sé que hay que sellarlo al 0,50% del monto total de los 3 años de alquiler, pero además de ésto debo hacer algo más????

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    1. Hola, que tu sueldo sea bajo no te trae ningún problema para alquilar. Lo importante es que lo que vas a alquilar sea alquilable, o sea que tenga la posibilidad de independencia con la casa.-

      El resto, todo bien.-

      Para hacer un contrato de alquiler, ya sea comercial o vivienda, te conviene pedir un garante propietario.-

      Para saber si la garantía esta en condiciones, hay que solicitar los informes de dominio e inhibición.- O sea alguien que sepa debe pedir los informes y analizar la garantía, para ver si es valida.-

      Con respecto a poner el contrato a nombre de una sociedad hay que revisar la documentación de la misma, para ver si esta en legal forma y que la persona que va a firmar sea la que puede obligar a la sociedad.-

      Concretamente que no ingreses en el inmueble a alguien sin personería o alguien que después en caso de incumplimiento te va a costar sacar.-

      Yo te recomendaría que lo consultes con un Corredor Inmobiliario y que te haga un buen contrato.- Lo barato sale caro y en este caso los gastos de contrato e informes los paga el inquilino.-

      Con respecto al sellado, si se debe sellar.- Suerte - Carmen -

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  10. Estimada Dra. Portela, mi nombre es Adrian y quería hacerle la siguiente consulta:

    Alquilo un departamento dentro del cual - desde hace un tiempo - se ha contaminado de plagas (cucarachas) las cuales - pese a las fumigaciones mensuales que se realizan - no se pueden eliminar y, como podrá entender, me ha llevado a una situación de incomodidad muy grande para vivir en ese departamento (más allá de todos los riesgos de enfermedad que me pueden generar).

    Por eso, la pregunta es la siguiente: teniendo en cuenta esta situación la cual no se consigue solución, estoy en condiciones de rescindir o dar por finalizado el contrato de alquiler sin necesidad de indemnizar al locador, incluso - dadas las circunstancias - sin necesidad de avisar con 30 días de anticipación?.

    Tal como dice otro lector, es válida la aplicación el Código Civil - Capítulo IV - De las obligaciones del locador??

    Artìculo 1525: El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.

    Artìculo 1526: El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.

    Agradecería su respuesta. Muchas gracias.

    Adrian

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    1. Adrian, creo haber respondido una pregunta parecida hace algun tiempo.-

      Sin duda el problema que me planteas hace difícil la vida en el inmueble, pero NO ES UN PROBLEMA QUE NO SE PUEDA SOLUCIONAR.-

      Concretamente no alcanza con la fumigación mensual del consorcio, sino que hay que atacar el problema en forma concreta y definitiva.-

      Seria causal de resolución de contrato, si no se pudiera terminar, pero realmente no lo veo así.-

      Lo que tenes que hacer es intimar fehacientemente tanto a la administración como al propietario para que terminen en forma definitiva con el problema bajo apercibimiento de resolver el contrato en caso de incumplimiento.-

      Si luego de ello y pasado el tiempo de la intimación, no hicieran lo que tienen que hacer ( que no es fumigar una vez por mes sino aplicar un tratamiento definitivo, se puede ) entonces si podrías dar por rescindido el contrato con causa.-

      O sea el articulado que me planteas es aplicable, pero no así como así.-

      Hay que intimar la solución y luego de ello rescindir.-

      Te convendría consultar un abogado para evitar hacerlo mal.- Suerte - Carmen -

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    2. Muchas gracias Dra. Portela. Teniendo en cuenta lo que usted expone, le CONSULTO: en caso de enviarle carta documento a la administración del edificio, en los términos de que articulos o leyes se deberia invocar al momento de reclamarle a ellos (en su caracter de ADMINISTRADORES)? Muchas gracias por todo, es usted muy amable. - Atte. Adrián.

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    3. Yo te recomendaría que si la carta no la hace un abogado, no cites ningun articulo para no equivocarte.-

      Yo pondria algo así como" .... En mi caracter de locatario del inmueble de la calle.................... y atento el gravisimo perjuicio que la invasión inusual de cucarachas causa en el inmueble que habito, intimo a Ud., en su caracter de representante legal del consorcio para que en el perentorio plazo de 72 hs. de recibida la presente proceda a efectuar las fumigaciones, desinfecciones y/o afines pertinente a fin de dar definitiva solución al problema de los insectos.-
      En efecto atento que la fumigación que se realiza es insuficiente a los fines de combatir definitivamente las cucarachas y dado los perjuicios y riesgos que cohabitar con las mismas significan tanto para el suscripto y su familia, como para todos los habitantes del inmueble es que intimo se efectúe un procedimiento definitivo que combata el problema en forma radical y terminante, acabando definitivamente con el mismo.-
      Esta carta representa el ultimo aviso, en caso contrario iniciaré las acciones y denuncias a que me considere con derecho.-
      Reservo acciones y derechos........"

      Al propietario también tenes que mandarle una de similares características.-

      Te vuelvo a decir que te conviene encarar este tema con patrocinio letrado.- Lo barato sale caro y un error en esto podría significarte la no resolución el contrato a tu favor.-

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  11. por favor podrían responderme, si vendo una propiedad en salta de 25000000 peso vía inmobiliaria cuales son los impuestos retenciones , comisiones que dedo abonar gracias

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  12. Hola una consulta. Realicé una seña por un depto que supuestamente para el 5 de enero me lo entregaban y todavía no sólo no me lo entregaron sino que no se cuantos días más van a tardar en entregarlo. Tengo otros depto que me los entregan inmediatamente por tratar con los dueños directamente. Puedo exigirle a la inmobiliaria que me resarzan por su incumplimiento? Muchas gracias!! Saludos y buen año.

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    1. Es muy dificil contestar con los datos que me aportas.- Si es una SEÑA, y hay incumplimiento podes exigir la devolución duplicada, pero dudo que sea una seña lo que hiciste.- Me suena mas a una reserva y ahí las condiciones varían.-

      Para poder contestarte sin errores tengo que ver la documentación que firmaste y/o te firmaron.- Consulta con un letrado.- Carmen -

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  13. Hola, les escribo porque pronto voy a firmar la escritura e un dpto en CABA (y abonar gastos de escritura y de fondo de reserva) y quería saber si una vez realizado este trámite, se debía realizar algún tipo de registro de la propiedad u algún otroa trámite y sus costos.

    Espero no sea muy amplia mi pregunta, pero esta es la primera escritura y no se qué debe realizarse luego.
    Desde ya muchas gracias y espero puedan responderme,
    Slds, Mariana

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    1. Mariana, el día que hagas la escritura, el escribano te va a dar una copia simple y luego manda a inscribir el testimonio original.-

      Aproximadamente a los 30 días te va a entregar el testimonio inscripto, Y ESA ES TU ESCRITURA.-

      Con eso esta mas que perfecto.-

      De todos modos con tu copia, que siempre conservas, podes sacar fotocopia y hacer el cambio de titularidad en luz, gas y expensas.-

      Pero el tramite de inscripción en el registro que es lo que te garantiza el dominio pleno y perfecto lo hace el escribano - Carmen -

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  14. Hola!Se me presentó una oportunidad de comprar un depto en capital a estrenar (sin embargo el edificio ya tiene 5 años)y me inquieta el tema de que esté a bajo precio. Qué precauciones tengo que tener antes de efectuar la compra? Qué papeles podría pedirle a la inmobiliaria para asegurarme de que todo estè en regla y el bajo precio sea sòlo una cuestiòn de apuro por vender de su parte?
    Muchas gracias por su atención. Saludos

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    1. Pedí copia del titulo de propiedad, y los correspondientes informes de dominio e inhibición, asegúrate que el titular este vivo.

      En principio si eso esta bien no le veo grandes complicaciones.- Hoy los precios no están ni altos ni bajos, depende de la oferta y demanda.

      También seria bueno que te fijaras si los servicios están subdivididos o en partida global.

      Otra razón del precio bajo pueden ser las expensas muy altas.-

      Pero en general no se me ocurre otra cosa.- Hoy el mercado esta muy parado por lo cual quien necesita vender realmente no tiene mas remedio que bajar el precio.- Suerte - Carmen -

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  15. Hola!Estoy por reservar un lote que fue adquirido en remate,la inmobiliaria me dice que todavia los papeles estan en manos de los abogados y que recien para febbrero o marzo podriamos firmar el boleto.Mi temor es que luego surjan problemas y no pueda escriturar a mi nombre,en ese caso se devuelve la reserva? que documentacion debo tener en cuenta para no sufrir una estafa y perder mi dinero?

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    1. Es importante que se trate de una inmobiliaria que realmente tenga un profesional con matricula habilitante para el rubro.-

      Si el lote fue adquirido en subasta ( que no es un problema si las cosas están bien hechas ) lo importante seria saber si la subasta fue aprobada o no.-

      Concretamente si la subasta ya se aprobó es una mera cuestión de tiempo, y como estamos de feria judicial, en realidad es cierto que hasta febrero o marzo no se puede hacer mucho.-

      Si la subasta no fue aprobada todavía, puede pasar que no se apruebe y la operación no se pueda hacer ( como puede pasar que se apruebe y este todo O.K.).-

      De todos modos, seguramente la reserva va a estar condicionada al estado del expediente.-

      POR SUPUESTO QUE SI LA OPERACIÓN NO SE PUDIERA HACER LA RESERVA TE LA TIENEN QUE DEVOLVER SIN NINGÚN TIPO DE DEDUCCIÓN.-

      En realidad si tratas con profesionales no tenes porque ser estafada, los matriculados no andan por la vida estafando gente, pero hay de todo es cierto.-

      Si la reserva esta bien hecha y por profesionales inmobiliarios en principio no tendrías porque tener problemas.- Carmen -

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  16. Gracias, Carmen. Me es de muchísima utilidad tu respuesta!Una última cosa: Te parece que le podré pedir a la inmobiliaria que me muestre todos esos papeles antes de abonar la seña? Suelen dar esta información antes del momento de efectuar la escritura? Nuevamente, gracias. Saludos

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  17. Estimados, agradecería me pudieran asesorar: Estoy por efectuar una compra de departamento en Capital Federal. Originariamente la inmobiliaria me cobraba un 7% de comision (lo que es realmente excesivo). Sin embargo al ofrecer mi propiedad de menor metraje a la venta con ellos me ofrecieron bajarme la comisión de la vivienda a comprar a 4% y cobrarme por el mío a vender un 2%. No sigue siendo excesivo teniendo en cuenta que se asegurarían las dos operaciones?. Muchas gracias, Pablo

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    1. Estimado

      En el siguiente enlace están los Honorarios sugeridas por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires:
      http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2012/04/honorarios-de-inmobiliarias-ciudad-de.html
      Cordialmente. Julio Valente

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  18. YO TRABAJO EN UNA INMOBILIARIA QUISIERA SABER SI ME CORRESPONDE UN MINIMO DE LA COMICION DE LO QUE ALQUILO Y CUANTO SE COBRA EN EL RUBRO YO HAGO TODO PARESCO DUEÑA NO EMPLEADA

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    1. Estimada
      Un empleado en relación de dependencia tiene una remuneración fija establecida por la paritaria de su actividad, en el caso de una inmobiliaria es la de Empleados de Comercio. La escala salarial creada por la paritaria para un Vendedor clase A es un sueldo bruto de $ 5.672,40 que tiene como deducciones legales $ 1.049.70 dejando un neto de $ 4.622,80. Esto lo podes consultar en el siguiente link:
      http://jorgevega.com.ar/laboral/71-empleados-comercio-escala-salarial-2012.html


      Por otro lado el empleador con la intensión de motivar a su empleado puede establecer una remuneración variable generalmente condicionada a un determinado volumen de producción, la remuneración se puede establecer como una suma fija por cantidad de alquileres logrados o un porcentaje sobre el monto de honorarios cobrados por la inmobiliaria. En este caso no hay un % o valor establecido en paritaria sino que es potestad de cada empleador.

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  19. Hola
    Mi nombre es Emanuel, soy extrangero, vivo en argentina hace 14 años, estudiante universitario de ingenieria y trabajo en relación de dependencia, estoy intentando alquilar un monoambiente, pero no tengo garantia, mi consulta es la siguiente
    Cual de estas opciones son mas aceptables, en forma estadistica, para un dueño?, si bien entiendo que depende de cada uno, ...con cual de ellas daría mas confianza?

    1. ofrecer la posibilidad de embargar mi sueldo, (supera los $9000), en caso de incumplimiento
    2. tramitar un seguro de caución (me podrían recomendar alguna aseguradora?)
    3. tramitar una garantia bancaria (ciudad, supervielle, o bapro), en este caso me immagino que los bancos mas confiables seran ciudad o provincia, no?

    gracias de antemano, Saludos!!

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    1. Emanuel, como bien decís, todo depende del propietario y/o del asesor inmobiliario que intervenga. Sin perjuicio de ello.-

      1º) No podes autoembargarte el sueldo, o sea que eso olvidalo.-

      2º) Con respecto a los seguros de caución,los propietarios estan entendiendo que son buenos y comienzan a aceptarlos.- Nosotros trabajamos ( en mi inmobiliaria) con una empresa que se llama FINAER y nos esta dando muy buenos resultados, si queres fijate en la pagina Web y podes consultarlos de parte mia.-

      3º) Las garantías bancarias son también excelentes.- Lo que suele pasar en algunos casos es que te piden mucha documentación de los propietarios y en algunos casos los mismos no están dispuestos o desconfían, pero sin duda son excelentes.-

      Te repito todo depende del propietario y/o de la inmobiliaria que maneje la operación.-

      Lo que te aconsejo es que te contactes con una inmobiliaria y que ella se haga cargo de tramitarte la caución.-

      Suerte - Carmen -

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    2. Carmen

      Mil gracias por la orientación, es justo el tipo de consejo que andaba buscando, y lo antes posible estaré llamando a FINAER

      Saludos!

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  20. En Tucuman, Argentina, cuando existe un contrato de locación de un departamento, quien tiene que abonar los impuestos a la propiedad, tanto provinciales como nacionales, el propietario o el inquilino? Muchas gracias.
    Atte.
    Arrendatario tucumano

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    1. Estimado
      El impuesto nacional que hay sobre los inmuebles es el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) y ese lo paga el propietario en el momento de vender.

      Durante el uso del inmueble este está alcanzado por un impuesto provincial (Inmobiliario) y otro municipal (ABL). No esta establecido por ley que el locatario se haga cargo de los impuestos, pero los usos y costumbre, por lo menos en Capital Federal y Gran Buenos Aires, han hecho que se haya transferido a los locatarios el pago del ABL. Esto surge de un acuerdo entre las partes y queda registrado en el contrato de alquiler.

      No conozco cuales son los usos y costumbres en Tucumán.

      Cordialmente. Julio Valente

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  21. Hola,
    Compré un departamento a estrenar en Capital Federal, Bs.As. Argentina, y debo hacer la escritura.
    Si bien la propiedad se pagó en dólares, los gastos de escritura me los quiere cobrar en pesos.

    Los gastos del escribano (en pesos), equivalen en dólares al 3,6% del valor de venta de la propiedad (lo que tengo entendido está más o menos dentro de lo esperado para una propiedad nueva) pero eso si convierto los pesos a dólares tomando el cambio a $7,15 (dólar paralelo). Es decir: el escribano me cobra $X que divididos por 7,15 me dan U$SY (3,6% del valor de la propiedad)
    Está bien esto? A cuánto debería tomarse el dólar o de cuánto deberían ser los gastos y honorarios del escribano, o eso es particular para cada situación?

    ¿Qué se puede hacer en una situación así? Resignarse? Si les decís que al valor del dólar paralelo 'no', no escriturás...

    Vale aclarar que por tratarse de una propiedad nueva el escribano lo puso la parte vendedora.

    Saludos y gracias.

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    1. Si la escritura se hace en pesos, vos tenes que pagar el monto de la misma en pesos y punto.-

      Si queres pagar en U$S hace la cuenta al valor del día y listo, y si no vende tus dolares y lleva los pesos correspondientes y punto.- Carmen -

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  22. Hola, soy el del comentario de arriba.

    Adjunto el presupuesto de la escribana para ser mas claro:

    Presupuesto por la compra de departamento por U$S70.000 calculados por el BNA al 11-01-13:
    VIR: $318.750, 44

    Sellos de matriz y primera copia/otras copias: $240
    Certificados: $612
    Diligenciamientos: $1399
    Solicitudes de inscripcion: $320
    Foja elaborada: $598,95
    Recopilacion de antecedentes: $1709,73
    Liquidacion/Pago de impuestos/Planillas AFIP: $1064,80
    Gastos sellos minutas y tasas Relgamento de copropiedad: $346,50
    Derecho de escritura/aporte: $623,75
    Honorarios: $8385,30
    Honorarios Reglamento de copropiedad: $2171,10
    Tasa registral: $693

    Gracias.

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    1. LA PRO FORMA DE FACTURA ESTA PERFECTA..... ya te dije vende los dolares, paga en pesos y punto. - Carmen

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  23. Estimada Carmen mas arriba una persona le consulto sobre la escrituracion de unos lotes de la empresa KAN MAR resulta que tengo la misma situación en mi oficina gente que me dio 2 lotes para vender sin escritura y comprados en su momento a KAN MAR,con toda la libreta de pago saldada 100%, arriba explica que tiene que ver a un letrado, como profesional inmobiliario rechazo estas propiedades o las puedo trabajar? osea que mecanismo se puede realizar obviamente siempre actuando de la manera mas profesional posible con respecto a un futuro comprador, se entiende?? se me ocurre bajar el valor con respecto al de mercado aclarándoles la situación registral y el tiempo que demorara la escritura todo plasmado en el boleto de compra venta. muchas gracias, carmen le agradezco su opinión.
    excelente blog..
    Atte
    slds

    MARTILLERO CEPEDA CSI 5587

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  24. Estimados

    La Dra Carmen Portela esta de vacaciones, y cuando puede contesta las preguntas, por lo tanto más paciencia que de costumbre. Cordialmente. Julio Valente

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  25. hola que tal?tengo una duda sobre las garantias.
    tengo a mis viejos que tienen una propiedad y esta afectada a bien de familia, me habian dicho que se puede desafectar en la ciudad de La Plata que lo hacen rapido, presentarla como garantia ya que se va a poner un titular, y luego de un tiempo no muy largo, lo puedo volver afectar como bien de familia?mientras este vigente el contrato de alquiler.
    bueno espero su respuesta.
    desde ya muchas gracias!
    saludos!

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    1. Hola, perdón por la demora pero recién hoy llegue de la costa.-

      Te contesto, Si se puede desafectar, el tramite es rápido y sencillo y luego podes volverla a afectar cuando quieras.-

      ESO SI, aunque la vuelvas a afectar al día siguiente de firmar el contrato de locación y luego dejes de pagar al año, el bien de familia nuevamente afectado, para las deudas contraídas con anterioridad ( por ejemplo ese alquiler para el que estas desafectando ) no tiene vigencia.-

      ¿ Se entiende ? O sea podes desafectar, firmar el contrato y volver a afectar, pero respecto de ese contrato la afectación nueva no tiene vigencia.-

      OJO, también tenes que tener en cuenta al momento de desafectar que tus padres no tengan ningún problema pendiente, ya que al desafectar el bien de familia, si hubiere algo dando vueltas inmediatamente ingresa.-

      Suerte.-

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  26. BUEN DIA

    TENGO UNAS PROPIEDADES LA CUALES LAS ADMINISTRABA UNA INMOBILIARIA HOY ME ENTERO QUE ESTA SE ACABAO Y QUE CEDIO MIOS PROPIEDADES A OTRA SIN ANTES CONSULTARME. ESTO LO PODIAN HACER???

    2. ME ENTERE TABIEN QUE UNA DE MIS PROPIEDADES QUE SIEMPRE SE ALQUILA COMO USO DE VIVIENDA FUE CEDIDA PARA USO COMERCIAL.... POR UN LADO A MI ME PAGAN SOBRE EL MISMO PRECIO Y POR OTRO LADO AHORA LO QUIERO PEDIR Y ME DICEN QUE COMO ES USO COMERCIAL SE DEBE PEDIR COMO MINIMO CON OCHO MESES DE ANTICIPACION.

    3 UNA BODEGA QUE TAMBIEN TENGO EN ALQUILER LA INMIBILIARIA LA TENIA ALQUILADA A UNA PERSONA QUE DESAFORTUNADAMENTE MURIO ... LOS LADRONES SE ENTRARON Y SAQUEARON LA BODEGA AHORA LA INMOBILIARIA NI EL SEGURO ME QUIEREN RESPONDER POR LOS DAÑOS..... QUE PUEDO HACER.?

    AGRADEZCO SU ATENCION Y COLABORACION.

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    1. Bueno te voy contestando por parte:

      1º) DE NINGUNA MANERA PODÍAN NI PUEDEN PASAR TUS PROPIEDADES A OTRA INMOBILIARIA SIN AVISARTE.-

      ¿ Tenias algo firmado con esa inmobiliaria ? De todos modos, salvo que sea la misma gente con un nuevo nombre societario NO PODÍAN.

      Lo que tenes que hacer es inmediatamente mandarles una carta documento y dejar sin efecto cualquier vinculo.-

      2º) Tampoco es cierto lo que están diciendote con respecto al inmueble que alquilan como comercial.- ¿ firmaste algún contrato.- PORQUE ACA LO QUE VEO ES QUE DEBES HABER FIRMADO ALGO, PARA QUE ACTUEN CON TANTA IMPUNIDAD.-

      3º) TENES QUE CONTRATAR UN ABOGADO EN FORMA URGENTE, NO ME PARECE QUE ESTEN ACTUANDO CORRECTAMENTE DE ACUERDO A LO QUE VOS COMENTAS.- TE REPITO ACA ES MUY IMPORTANTE VER QUE TENES FIRMADO.- CONSULTA CON UN ABOGADO - CARMEN

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  27. hola muchas gracias por responder nuestras dudas.
    quiero comprar un departamento en capital y el vir dice $120000( pesos(, se puede escriturar por menos de ese valor? o la escrituracion arranca desde los $120000 en adelante .gracias

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    1. En realidad la respuesta jurídica sin duda es que debes escriturar sobre el valor real de compra.-

      De todos modos te contesto, NO SE PUEDE ESCRITURAR POR UN PRECIO INFERIOR AL VIR.- CARMEN -

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  28. Buenas noches: me comunico con ustedes por una consulta. Soy propietario y miembro del consejo de administración del edificio en el que vivo. Hace cosa de un mes, se alquiló un departamento en el 4° piso "B" del edificio. Dicha unidad funcional, alquilada aparentemente para vivienda, comenzó inmediatamente a ser utilizada como "local comercial" de venta de indumentaria femenina. Fuera de que el uso que se está haciendo del departamento comporta un incumplimiento de contrato para con el locador, infringe el reglamento de copropiedad del edificio, que estipula que las unidades funcionales pueden ser usadas como consultorios u oficinas (pero NO como locales comerciales). Como si esto no fuera suficiente, la persona que alquiló el departamento está publicitando hace un mes a través de las redes sociales (Twitter, Facebook y otras) su actividad, para lo cual menciona en sus anuncios la dirección exacta del edificio, del piso y del departamento. Fruto de esto último, quienes vivimos aquí, hace semanas tenemos que lidiar con grandes multitudes de personas, que quieren ingresar a comprar. No tengo que mencionar siquiera lo molesto que resulta esto. Fuera de ello, toda esta situación comporta graves inconvenientes vinculados con la seguridad de quienes vivimos en el edificio.
    Pregunto, entonces, ¿qué es lo que debemos hacer y cuáles son las vías legales disponibles para hacerlo?
    Agradezco enormemente su asesoramiento.
    Saludos cordiales,
    Matías

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    1. Bueno, Uds. tienen que intimar tanto a la inquilina, como a la propietaria del departamento para que cese el uso incorrecto del inmueble.-

      Y si la propietaria no lo resuelve lamentablemente tendrán que recurrir a la justicia para que disponga el desalojo de la incumplidora, pero pienso que si intiman a la propietaria ella tendrá que tomar cartas en el asunto y resolver el inconveniente.-Carmen

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  29. Buenas,
    quería consultar cuanto es el costo mínimo de una transferencia de una vivienda en Pcia de Buenos Aires cuyo valor fiscal es 70000 pesos. La transferencia va a realizarse entre familiares, no hay un tema comercial, por lo que se busca que sea el mínimo valor de transferencia legal. La pregunta es que compone estos costos,(cual son obligatorios) también saber a quien le corresponde cada uno de ellos.
    Saludos,

    Alexis

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    1. Esto te conviene consultarlo con un escribano, ya que en provincia de Buenos Aires hay inmuebles que requieren mensura y otros no y eso cambia los costos.-

      De todos modos aun cuando no sea con fines comerciales es una transferencia de inmueble y tiene costos. Que ademas varían si el comprador tiene otros inmuebles o no ( impuesto de sellos ) y otras cosas.-

      Calculale entre 5 y un 6 % del valor de escritura, La escritura vendedora es aproximadamente un 2 o 2, 5 % y la compradora un 3 o 3, 5 %, pero te repito es mucho mejor que lo consultes con un escribano.- Carmen -

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    2. Gracias por responder, consultare a un escribano entonces.
      Slds

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  30. Hola, mi consulta es la siguiente: estoy recién recibido de martillero, por lo tanto tendría mi matricula en aproximadamente 4 meses. Con un socio(que no es martillero) vamos a abrir una inmobiliaria utilizando la matricula de otro colega provisoriamente hasta que yo obtenga la mía. Quería saber como son los pasos impositivos que tenemos que seguir , y que sociedad puedo armar con mi socio que no es martillero.
    Mi duda es saber como se manejan las inmobiliarias que tiene un determinado nombre(Ej Pablo Perez inmobiliaria), y que arriba del mismo figura el nombre del colegiado que es otra persona(Ej colegiado Mario Gomez).
    Agradezco mucho su respuesta.
    Cordiales saludos.

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    1. Estimado

      Para determinar el nombre a utilizar, depende del colegio de corredores inmobiliarios en que vas a matricularte, en la Ciudad de Buenos Aires se puede utilizar un nombre de fantasía mientras en que la provincia de Buenos Aires no se puede. En cualquiera de las dos jurisdicciones debes tener el título para poder inscribirte.

      La sociedad que harás con tu socio no martillero, puede ser una Sociedad de Hecho que se inscriba como Monotributista, es la opción menos costosa. Con el tiempo y en la medida que el negocio comience a lograr su punto de equilibrio se transforma esa sociedad en una SRL y del régimen de Monotributo pasarías al de Responsable Inscripto, debiendo agregar IVA en tu facturación.

      Sin abren la inmobiliaria con el nombre de otro colega, la inmobiliaria debe estar registrada a nombre del matriculado y Uds operarían como "empleados" o "asociados" y habría que determinar con un contador cual es la figura que adoptarían frente al fisco.

      Cordialmente. Julio Valente

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  31. Estimados estoy pensando en comprar un departamento y queria saber que gastos me corresponden con respecto a la escribania. Si no tengo bienes en Capital Federal y el departamento esta en la Capital estoy obligado a pagar los sellos de compra venta? (son el 3,6%).
    Gracias y saludos.

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    1. Bueno, vuelvo a contestar que con respecto a gastos de escribanía, lo que conviene es consultar con la escribanía.-

      De todos modos te oriento.-

      En la escritura compradora, los honorarios del escribano son el 2 % y hay aproximadamente otro 2 % de gastos.-TE REPITO ES APROXIMADAMENTE ENTRE UN 4 O UN 5 % del valor de escrituración, pero con respecto a los impuestos hay muchas variantes, por lo que conviene consultar directamente con el escribano los gastos.-

      Si el comprador tiene otro inmueble a su nombre, paga impuesto de sellos que es en Capital el 2,5 % Carmen

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  32. Buenos días,

    tengo dos consultas sobre una misma operación: COMPRA DE DEPARTAMENTOS A ESTRENAR

    - Si fuera destinado a vivienda única, el comprador se encontraría exento de abonar el impuesto de sellos o si superara la suma de $360.000 abonaría sobre el excedente? Dónde se realizan las declaraciones juradas de vivienda única?

    - Cuánto demora la escritura de dichas unidades? es normal que se retrase este paso de la compraventa?

    Muchas gracias.
    I.A.

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    1. 1º) El impuesto de sellos no tiene que ver con el destino del inmueble, sino con la cantidad de inmuebles que una persona tiene a su nombre entre otras cosas.-

      Concretamente si tenes otro inmueble a tu nombre pagas si o si impuesto de sellos, si no tenes otro inmueble a tu nombre, pagas por lo que excede de $ 360.000.-

      2º) Es difícil contestar esta pregunta sin saber el estado de la documentación del inmueble, pero en general, si es un edificio a estrenar que se acaba de terminar de construir, lo que hacen las constructoras es entregar la posesión y esperar que salga el final de otra y reglamento de copropiedad.-

      Si es este el caso, generalmente son unos 6 meses, no mucho mas.-

      Te repito eso depende muchísimo de mil factores, pero es el plazo promedio.- Carmen -

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  33. cuando hicieron los planos de mi casa pusieron un numero de domicilio incorrecto, no se si por error del arquitecto o de quien. ahora debo cambiarlo por el correcto. adonde debo dirigirme y que documentacion debo presentar? desde ya muchas gracias .espero sus comentarios

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  34. Buenos dias, tengo unas preguntas para hacerle con respecto a un contracto de alquiler de provincia que estoy por firmar.

    1) enconté un buen ph en provincia de BS.AS y decidí de mudarme, precio 3600$ x mes.
    Me asusté cuando la inmboliaria en cuestion no me pidío el 5% clasico, pero un monto igual a 2 meses de alquiler (7200$) + gastos a mi cargo.
    La pregunta es, es legal todo esto? No hay ninguna ley que regulamenta estos contractos? Basicamente me estan pidiendo de pagarle un entero salario.

    2) voy a dejar mi actual departamento cerca del 8 del proximo mes...puedo pagar al dueño actual el valor prorrateato de 8 dias? o tengo que pagar si o si el mes completo? Igual por las expensas? Puedo eligir de usar el deposito que dejé hace 2 años por estos montos?

    Gracias

    p.d.: disculpe por el castillano malo, soy extranjero :)

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    1. Otra pregunta,
      estuve mirando la ley de alquileres y tengo una duda con respecto a la resolucion anticipada : "la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso".
      Esto significa que tambien si faltan 4 meses al termine del contracto tengo que pagar la indemnizacion de 1 mes? que pasa si dejo el depto con solo 2 semanas de preaviso dejando el monto del deposito? Puedo pasar problemas a nivel legal / de garantia?

      Gracias

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    2. Lo que la ley dice es que si la resolución anticipada se hace dentro del primer año de contrato la multa es el equivalente a un mes y medio de alquiler y que si es después del primer año de contrato es un mes.-

      También dice que se debe notificar con 60 días de anticipación.-

      O sea que si no notificas con 60 días de anticipación también te pueden pedir que pagues esos dos meses Y POR SUPUESTO LA GARANTIA RESPONDE POR ESTE TEMA.- SIEMPRE RESPONDE HASTA QUE EL PROPIETARIO SE DÉ POR TOTALMENTE DESINTERESADO.-

      Lo que planteas de avisar con 2 semanas y perder el deposito lo veo medio complicado, DE TODOS MODOS CHARLALO CON EL PROPIETARIO SI EL LO ACEPTA TODO BIEN, pero si no es así tenes que cumplir con la ley.- O sea notificar 60 días antes y pagar el mes de multa.- Por supuesto luego te tienen que devolver el deposito.- Suerte.- Carmen -

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    3. Te contesto: 1º) Lo que te están pidiendo en la inmobiliaria no es ni mas ni menos que lo que corresponde y lo que todos cobran en este momento de acuerdo a usos y costumbres .-

      No tenes que pensar que es un salario entero, sino que es el salario del agente inmobiliario, que hace su trabajo como vos haces el tuyo.- O sea si vos cobras por tu trabajo, el agente inmobiliario que estudio 2 o 3 años para poder hacer lo que hace también tiene derecho a cobrar por el suyo.- Lo que te piden es absolutamente legal.-

      Si no queres pagar comisión, lo que tenes que hacer es buscar a un dueño directo, en ese caso nadie te va a prestar un servicio, por lo que nada tendrías que pagar.-

      2º) Dejas tu contrato porque se vence en esa fecha ? Si no es así, todos los contratos dicen que se paga por mes entero aunque te retires antes.-

      Eso se aplica tanto para el alquiler como para las expensas y gastos.-

      Con respecto al depósito en principio, no se puede usar, porque el deposito tiene como fin cubrir los eventuales daños y/o deudas que queden al final del contrato y te lo tienen que devolver luego de entregado el inmueble en tiempo y forma.-

      De todos modos si tu relación con el propietario es correcta y EL LO ACEPTA, se podría, pero te repito se podría si el propietario esta de acuerdo, sino tenes que pagar y luego cuando se constate que todo esta pago y no hay deterioros, te tienen que devolver el deposito.-

      Si el contrato se venciera el 8 en ese caso por supuesto no tenes que pagar el mes entero.- Carmen

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    4. Hola Carmen, gracias por la respuesta.

      La verdad hay un motivo por el cual estoy dejando el depto sin preaviso, simplemente estoy cansado de los continuos ruidos generados del vecino del lado, que me impide de poder dormir bien la noche, ni hablar del costo de las expensas del edificio que subieron por mas del 100% desde cuando inicie el alquiler. La inmobiliaria me "vendìo" el alquiler del depto diciendome que las expensas eran bajas y costaban unos 350$. 6 meses despues subieron de un 50%. Entiendo que no es responsabilidad total de ellos, pero bueno.

      Seria el colmo que la inmobiliaria/dueño me digan que tenga que pagar los 2 meses de penal (cosa que no voy a hacer), despues sobretodo de haber pagado siempre todo de manera puntual sin ninguna deuda y sobretodo despues del daño que recibi en estos tiempos.

      Con respecto a las comisiones, solo quiero decir que es una barbaridad tener que pagar todos estos gastos (sellos + comisiones) por un contracto que vale SOLO 2 años.
      Pero bueno, esto es un problema que va mas alla de las inmobiliarias, hasta cuando no modifiquen(siempre si la van a modificar) la ley de alquileres, los inquilinos van a ser lo que pierden siempre.

      Me parece una locura total tener que mudarme cada 2 años, pero bueno, es la "ley".

      Gracias y felicitaciones por el blog, es lleno de informaciones utiles para todos!

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  35. Buenos Dias: Queria hacerle una consulta: Queria dedicarme a la actividad inmobiliaria, y me aconsejaron que si voy a emprender una inmobiliaria, sea bajo la forma de consultora?? Por que una consultora??? que ventajas tiene??? Le comento que no tengo matricula pero la idea es asociarme con un matriculado?? o promoverle por mi cuenta??.- Por que es conveniente una consultora????

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    1. En realidad no se muy bien que te habrán querido decir con respecto a "forma de consultora".-

      Un consultor es un asesor experto en un tema determinado. La principal función de un consultor es asesorar en las cuestiones sobre las que posee un conocimiento especializado. Los consultores también poseen una especialización dentro de su actividad.-

      O sea que si querés ponerle a tu inmobiliaria el nombre de "Consultora Inmobiliaria" lo que ello significará es que tenes expertos inmobiliarios.- No existe una forma societaria que sea la consultoría........ no se que te habrán querido decir.-

      Se me ocurre que tal vez te hayan querido decir que pongas una consultora general, que se yo contable, juridica... etc.... en ese caso tendrias que contar con un contador, un abogado.... etc....

      Aca el tema mas preocupante es que no tenes matricula y NO SE PUEDE TENER UNA INMOBILIARIA NI EN CAPITAL, NI EN PROVINCIA SIN MATRICULA.-

      Podes sin duda asociarte con un matriculado, lo que no entiendo es que queres decir con " .... promoverle por mi cuenta " ?????

      Bueno la respuesta es que o estudias y te matriculas o te asocias a un matriculado, de otro modo no vas a poder trabajar en el rubro.- Carmen -

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  36. Hola sosmos inquilinos de un dpto desde 02/2011 y hoy llegó una carta por deuda de Rentas desde el 2006 hasta la fecha, incluídos algunos meses del 2011 y 2012. Sin embargo a nosotros nos llegaba en la factura de ABL: exento, es decir $0. Tengo entendido que se unificó ABL con el impuesto inmobiliario. Entonces ¿cómo puedo saber si debo pagar los meses que me corresponderían?, es decir si son ABL sí, pero si la deuda corresponde al impuesto inmobiliario no (ya que no figuraba en el contrato) Espero que se entiendad la duda.
    Gracias por su respuesta
    Saludos
    Analía

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    1. Analía, en principio yo hablaria con el propietario, porque si las facturas figuraban como exento, tal vez haya un error.- TE REPITO PRIMERO QUE NADA HABLA CON EL PROPIETARIO.-

      Además la carta documento es para el y no para vos.-

      Luego de ello te digo que el impuesto en los contratos viejos se considera uno solo y debe ser pagado en su totalidad por el inquilino.-

      Es cierto que el Gobierno de la Ciudad, desdoblo el impuesto, pero sigue siendo el mismo, o sea que eso de que no figura en el contrato es relativo.-

      Hasta hoy no hay nada que determine que se divide el pago entre inquilinos y propietarios, salvo los acuerdos que eventualmente hagan las partes.- Carmen

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  37. Hola Julio/Carmen Les comento mi caso. Esta semana hicimos un boleto de compraventa que fue cerificado por el escribano ya que lo redactaron en la inmobiliaria. Al retirarlo notamos que habia un error en los valores, hablamos con el escribano y nos dijo que cabe la posibilidad de eliminarl el boleto.... esto es asi? El no conserva una copia de lo que certifico?(Compradores y vendedores estamos de acuerdo en que hay que reemplazarlo)
    Muchas gracias

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    1. Daiana, el escribano no conserva copia si lo único que hizo fue certificar la firma.-

      Concretamente si las dos partes están de acuerdo en modificar y/o reemplazar el contrato pueden hacerlo sin problemas, por supuesto dejando sin efecto ( NO ROMPIENDO ) el contrato ya firmado.- Carmen -

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  38. Quisiera hacerles una consulta. En Diciembre de 2012 me recibí de Martillero y Corredor Público y la universidad me envío una constancia donde dice que el Diploma y Analítico Definitivo se encuentran en trámite de legalización ante el Min. de Educación. También me mandan un certificado analítico de estudios donde consta que me he recibido.

    Cuando hago la consulta en CUCICBA me dicen que no me sirve.
    La universidad me comenta que el Analítico Definitivo se entrega conjuntamente con el Diploma, por ende no lo voy a tener hasta Agosto de 2013.

    Mi interpretación es que CUCICBA debería aceptar este certificado (con las legalizaciones pertinentes).

    Me podrían asesorar, ya que me encuentro imposibilitado de ejercer el DERECHO DE TRABAJAR Y EJERCER LIBREMENTE MI PROFESION.

    Gracias

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    1. Estimado

      Pagan justos por pecadores.

      CUCICBA toma esa determinación porque tuvo problemas con certificados "truchos" que acreditaban algo que no existía. Así que ahora se curan en salud, no solo te piden el certificado analítico original sino que envía a cada facultad una fotocopia del título para que la facultad certifique si el mismo es válido o no.

      La viveza criolla a veces nos hace ser mas formales de lo que deberíamos ser.

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  39. Entonces el camino que me queda es tratar de encontrar la forma de la que universidad acelere el proceso de legalización del certificado analítico definitivo. Realmente sorprendido. Cuando me recibí de Contador Público allá por 1997, el consejo Profesional de Cs. Económicas me invitaba a Matricularme ya que recibía la información en línea directa de los graduados de la universidad. Estamos hablando de otro milenio donde los recursos tecnológicos no eran los de hoy.
    Existen diversos mecanismos probatorios de documentos legales, pero no resulta lógico privar a alguien de matricularse, por excesos de formalidades.
    Veré que mecanismos encuentro, pero realmente me están parando un proyecto ya lanzado y en este contexto particular del mercado es inentendible.
    Gracias por contestar.

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  40. Excelente blog. Consulta: firme un boleto en dólares y el saldo en pesos. Del total q adeudo tengo el casi 90% q debo cubrir según fecha estipulada, los primeros días de marzo. M está faltando el 10% restante y no tengo forma de adquirir un préstamo. Puedo hipotecar x el resto con entidad bancaria? puedo ofrecer una especie de leasing con la constructora y retrasar la escritura? gcs!

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    1. Valeria, teniendo en realidad un 90 % del saldo a pagar, la situación no la veo tan complicada.-

      Yo lo que haría es plantear el problema en la constructora.- Estoy casi segura que ellos mismos te darán una solución, ya que justamente por ser constructores tienen más margen de movimiento.-

      POR SUPUESTO, lo que acuerdes tendrá que documentarse correctamente dejando constancia que el contrato original fue modificado y dejando sin efecto las posibles clausulas con sanciones que pudiera tener por incumplimiento.-

      Si la constructora no pudiere cambiarte el plan de pagos, en ese caso SI tendrías que buscar el dinero por otro lado.-

      Lo que ocurre es que para hipotecar ( que si se puede ) te hace falta poder escriturar ( ya sea un acreedor bancario o privado ) y lo que suele ocurrir, si el departamento es a estrenar, es que generalmente la constructora te entrega un acta de posesión al momento del pago total y luego de un tiempo se termina el final de obra, reglamento y escrituras.-

      En ese casi si ellos no te pueden escriturar, no vas a poder conseguir un crédito con garantía hipotecaria.-

      Por eso justamente es que pienso que lo mejor es tratar de llegar a un acuerdo con la parte vendedora, que vas a ver que seguro conseguís.-

      Cualquier duda volve a escribirnos.- Suerte.- Carmen -

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  41. Hola, muy buena su pagina. Mi inquietud y duda es muy concreta. Soy un profesional medico de Buenos Aires. Mi intencion es hacer la carrera de martillero y corredor publico ya que quiero poner una inmobiliaria. Pero en el colegio de Martilleros y Corredores de Mar del Plata me dijieron que es imposible que me pueda matricular (y por ende ejercer de corredor) en su colegio porque no aceptan a matriculados de otras profesiones. Esto, esta bien? es correcto? y si asi fuer... cual es su fundamento? y no me refiero solo al fundamento legal.
    Muchas Gracias!
    Marco

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    1. Marco; en realidad no te van a matricular porque la ley lo dice expresamente.-

      "Artículo 3º.- Sin perjuicio de lo establecido en leyes de fondo respectivas, no podrán ejercer la profesión de Martillero y Corredor Público: a) Los que ejerzan de modo regular y permanente otra profesión a cargo para cuyo desempeño se requiera otro título habilitante.
      b) Los Magistrados, Funcionarios y Empleados de la Administración de Justicia Nacional y Provincial.
      c) Los eclesiásticos, miembros de las fuerzas armadas y de seguridad en actividad.
      Artículo 4º.- Las incompatibilidades que determina el artículo anterior perduran hasta tanto no se solicite la cancelación de la inscripción en el Registro de la matrícula profesional o no se produzca la separación del cargo o función o no desaparezca la condición que crea la incompatibilidad.

      O sea que el fundamento es que la ley lo prohibe.-

      De todos modos he tenido muchos alumnos medicos que hicieron la carrera y se recibieron.- De hecho si te vas a dedicar al corretaje seguramente no vas a seguir ejerciendo la medicina.-

      Yo, en tu lugar estudiaria y cuando tenga el titulo ( nada lo impide legalmente ) decido si quiero suspender temporalmente mi matricula de medico y ejercer el corretaje o no.-

      Suerte.- Carmen -

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  42. Muchisimas gracias Carmen Portela, por la deferencia de aclarar mi inquetud. De todas maneras, por la redaccion del articulo,lo que se trato de hacer con su formulacion es evitar que los abogados se dediquen al corretaje.... no solo elimina a los profesionales que esten colegiados, sin que se encarga de los funcionarios y empleados administrativos de la Justicia Nacional y Provincial. Si bien no es un foro para discutir, desde ya le puedo adelantar que se puede plantaer la inconstitucionalidad de ese art.
    Marco

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  43. hola tenemos un terreno en san luis argentina con 10 departamentos todo a nombre de un solo dueño, queremos poner 5 departamentos a nombre de una persona y 5 departamentos a nombre de otra , es necesario tramitar el PH ??? y si es asi como lo hago, y requisitos se necesitan ?? gracias

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    1. Hola: sin duda si queres poner 5 dtos. a nombre de una persona y 5 a nombre de otra no te queda mas remedio que afectar a Propiedad Horizontal y luego adjudicar las unidades.-

      Como hacerlo, se me complica la respuesta, ya que la ley 13512 es de aplicación Nacional, pero supongo que San Luis tendrá sus disposiciones en cuanto a lo que se puede dividir y lo que no en cuanto a lote terreno.-

      De todos modos los requisitos son; titulo de propiedad, planos aprobados, final de obra de lo construido, mensura, impuestos al día.- Al respecto y lo de los costos te conviene consultar un escribano del lugar.-

      La otra cosa que se me ocurre, si no queres dividir y el valor de los 5 que va a quedar a nombre de cada uno es igual, podrías hacer una escritura de venta en condominio por lo que quedaría el 50 % a nombre de cada persona.-

      Esta solución es mas barata creo, pero debería tratarse de personas con mucha confianza entre sí, de otro modo podría dar lugar a problemas futuros si uno quisiera vender y otro no.-

      Suerte.- carmen -

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  44. dos propietarios de un local deciden mandar a su inquilino una carta documento por mora en su alquiler.
    la pregunta es la siguiente: es necesario que los dos propietarios firmen la carta documento?

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    1. Si el contrato fue firmado por los dos, es mejor que la manden juntos, si solo firmo uno el contrato no hace falta.- Carmen

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  45. Hola Dra Portela son excelentes con sus aportes!! mi consulta es la siguiente respecto a la sesión del boleto de compra venta, la pregunta seria es condición que firme la sesión el vendedor original o sea el titular del dominio? o solo basta con la firma del nuevo vendedor y el ultimo comprador? se entiende muchas gracias.

    Martillero Cepeda
    colegiado san isidro

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    1. Estimado Cepeda, gracias por tus elogios.... son un mimo para el alma....

      Te comento, yo siempre digo a mis chicos en clase que la cesión de derechos es ...... "la prima hermana de la compra venta...." ya que en principio y salvo disposición en contrario se aplican las mismas normas. Tené siempre presente eso.

      Para ser exacta en la respuesta hay que analizar de que tipo de compra venta se trata, porque por ejemplo en los fideicomisos, se puede ceder pero los contratos exigen la conformidad del vendedor original si o si.-

      De todos modos si se trata de una venta común, que nada diga al respecto, NO ES NECESARIA LA CONFORMIDAD SI LA OBLIGACIÓN PENDIENTE DE CUMPLIMIENTO SE EJECUTA EN UN SOLO ACTO.-

      Concretamente si pago el 30 % al boleto y todo el saldo es a la escritura no es necesaria la conformidad.-

      Ahora, si la obligación pendiente de cumplimiento es con pagos diferidos ( por ejemplo cuotas) SI ES NECESARIA LA CONFORMIDAD.- ¿ Se entiende ? - Porque nadie puede imponerle a otro un deudor distinto del que eligió al contratar.-

      De todos modos, ES MUCHO MEJOR TENERLA, ¿ Porque ? Porque si no tenes la conformidad el cedente ( nuevo vendedor) no se desvincula del contrato original y frente al incumplimiento del cesionario ( nuevo comprador) es quien debe cumplir.- O sea la relación jurídica continúa trabada entre vendedor y comprador y es el comprador quien tiene una relación con el cesionario.-

      Si tenes la conformidad del vendedor, la relación queda trabada entre el cesionario y el vendedor original y el cedente se desvincula de sus obligaciones.-

      ¿ fui clara ? - Suerte - Carmen -

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    2. Muchas gracias Carmen muy claro perfecto, una ultima consulta deberíamos pedir nuevamente los informes para firmar la cesión?? en nuestro día a día surgen clientes que firmaron un boleto de compra venta pagando el 100% del inmueble y pasan 2 o 3 años y no escrituraron todavía por los costos de la escrituracion etc, entonces por eso la pregunta de los informes, muchas gracias y saludos..

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    3. SI POR SUPUESTO QUE TIENEN QUE PEDIR INFORMES.- DOMINIO E INHIBICIONESSSSSSSSSSSSSS, SE PIDE INHIBICION DEL VENDEDOR ORIGINAL Y DEL CEDENTE.-

      PERO EL TEMA QUE ME PLANTEAS DE LOS DOS O TRES AÑOS SIN ESCRITURAR ES MUY PERO MUY PELIGROSO .-

      SI ENTRA ALGUNA MEDIDA CONTRA EL TITULAR EL COMPRADOR Y/O EL CESIONARIO CORREN PELIGRO DE PERDER EL INMUEBLE,,,, DE QUE MUERA EL TITULAR... ETC....

      EN ESOS CASOS ADEMAS DE LA CESION, TIENEN QUE HACER UN PODER.- IGUAL NO ES LO IDEAL PERO AL MENOS CUBRE ALGUNAS CONTINGENCIAS.- CARMEN

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    4. Muchas gracias Carmen me pasaría horas charlando con usted, le cuento que lamentablemente en la Pcia de Bs As (conurbano bonaerense) hay muchísimos inmuebles sin escriturar (lotes-casas con las famosas libretas de pago y con un boleto casi sin valor) , clientes que llegan a nuestra oficina sin la documentación correspondiente, lo cual hace mas difícil nuestro labor profesional disminuyendo asi nuestra oferta, quizas en capital no es tan frecuente.
      Atte
      slds.
      Cepeda

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    5. En esos casos suele convenir la aplicación de la ley Pierri , con la que no estoy muy de acuerdo, pero en esta situación es al menos algo para empezar a blanquear y/o depurar los títulos.- Un placer charlar con vos.- Carmen -

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  46. hola buenas noches

    me gustaria estudiar para martillero y corredor publico! quisiera saber si la carrera solamente se dicta en la sede de la UTN de capital o si tambien se dicta en la de pacheco!
    muchisimas gracias

    saludos

    Emmanuel Lencina

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    1. Estimado Emmanuel Lencina

      La carrera se dicta solamente en la Facultad Regional Buenos Aires (Medrano 951), por la distancia podes cursarla los días sábado haciendo doble turno mañana y tarde. Si te interesa llama al teléfono (011) 4867-7606 4867-7536 y pedí hablar con Daniel Verna que es la persona a cargo de las inscripciones.

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  47. Buenos dias ,mi nombre es Daniel, quisiera hacer una consulta sobre una propiedad , mi mamá y mi papá se casaron en el año 67 y al mes compraron un terreno en el cual construyeron una casa , de ese matrimonio soy el unico hijo , pero del matrimonio anterior mi mamá era viuda pero tuvo 2 hijas que tiene otro apellido. Que parte le corresponde a cada uno? La unica documentacion que existe es el boleto de compra-venta firmado por mi papá y la libreta de pagos , una seccion de derechos del antiguo dueño a nombre de mi mamá y un papel aparte que decia que mi mamá compraba para sus 2 hijas , todo esto antes de mi existencia. En la actualidad fallecieron mis padres , osea quedamos las 2 hijas del matrimonio anterior y yo unico hijo de el ultimo matrimonio ,recuerdo que primero se casaron y luego compraron y posteriormente naci yo 25 años despues. Los impuestos vienen a nombre de mi mamá y otros de mi papá y el inmobiliario viene a nombre de mi mamá pero figura como titular una empresa que creo que fue la que loteo. Nunca se escrituro. Que tengo que deducir de todo esto? Mis hermanas quieren vender y yo no quiero y la relacion es mala.

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    1. Daniel, me complica un poco la respuesta ese supuesto documento en el que tu mamá dice que compra para las hijas.- ¿ Para las hijas o con dinero de las hijas ?.-

      Tampoco me queda muy claro, que exista un boleto de compra venta y la libreta a nombre de tu papá y también una cesión de derechos a nombre de tu mamá.- No puede haber dos documentos distintos y a distintas personas por un solo inmueble.-

      O sea seria conveniente que alguien mirara bien la documentación.-

      Si se trata de una compra que hicieron tu mamá y tu papá este bien sería ganancial, por lo que el 50 % de tu papá te correspondería como único heredero de él y el otro 50 % de tu mamá se dividiría en 3 ( tus hermanas y vos ) -

      O sea que planteado de ese modo vos serias dueño de 4 sextos y tus hermanas dueñas de un sexto cada una.- Eso sería así si el boleto de compra de tu papá y la libreta fueran la documentación de la propiedad.-

      Ahora si de ese documento que me planteas resulta que tu mama compro con dinero propio, en ese caso la venta se dividiría en 3 partes iguales.-

      En realidad para obligarte a vender van a tardar bastante ya que el inmueble no se encuentra escriturado, y habrá que hacer las dos sucesiones, pero de todos modos en algún momento si hacen juicio lo van a lograr.-

      Me parece que te conviene, primero que nada que algún abogado vea bien la documentación que tenes, y en base a eso ( es difícil contestar correctamente sin ver los papeles ) si podes hacer una oferta y comprarles la parte, te saldría mucho mas barato.-

      suerte - carmen -

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  48. Estimados, buenos dias a todos
    Tengo una pregunta con respecto a la firma de un contracto de alquiler.

    Despues de haber firmado un contracto y pagado todo lo que se tiene que pagar (deposito/comisiones inmobiliarias/mes adelantado), la inmobiliaria no tendria que dejar una factura (A o B) con el monto pagado de la comision? Al perdir esa factura, el martillero me dijo que no era necesaria, dado que era suficiente el contracto. En el conctracto no hay ninguna referencia a la comision que me hizo pagar

    Saludos
    Gino

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    1. Estimado Gino
      Deberá emitir factura C si la categoria ante la AFIP del Corredor Inmobiliario es Monotributista o factura B si el Corredor Inmobiliario es Responsable Inscripto y Usted es Consumidor Final.

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    2. Si , soy consumidor final.
      Me parecia bastante raro la falta de factura. Se la voy a pedir. Que pasa si sigue oponiendose a entregarme este tipo de factura?

      Otra pregunta, con respecto al pago mensual del alquiler, tambien en este caso la inmobiliaria/dueño tendria que entregarme una factura con el pago del mes?
      Tengo una ulterior curiosidad. El proprietario del inmueble que tendria que declarar ante la AFIP con respecto a la ganancia debida al alquiler?

      Muchisimas gracias desde ya

      Saludos
      Vincenzo

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    3. Por supuesto siempre que pagas un alquiler te tienen que entregar recibo o factura con el pago del mes ( eso depende del monto del alquiler y la situación fiscal del locador ).-

      El propietario sin duda denuncia el dinero cobrado en concepto de alquileres en su declaración de ganancias.- Carmen

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  49. Martillera y Corredora Pública racibida y todavía sin matricular, por los altos costos que me genera.NECESITO TRABAJAR en mi profesión, la cual considero alcancé con gran esfuerzo y dedicación.
    Soy de una localidad del centro de la pcia de Bs As.
    Mi Correo es helenasanmartin0@hotmail.com

    Gracias!!

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  50. Estimada Carmen:

    Quiero poner en alquiler una casa que tengo en venta para que no esté deshabitada hasta tanto se concrete la misma. En caso que la alquile y en unos meses la misma se venda que debería abonarle como indemnización al locatario y que puedo poner en el contrato para contemplar el tema de la posible venta.
    Desde ya muchas gracias y realmente excelente el blog!!!!
    Saludos cordiales.
    María

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    1. Bueno en realidad lo que estás planteando no es lo ideal juridicamente.- El plazo mínimo en los contratos de locación es de 24 meses por lo tanto lo que planteas en principio no es posible SALVO QUE EL INQUILINO ESTE TOTALMENTE DE ACUERDO, en cuyo caso deberán acordar en el contrato que hagan esta posibilidad y sus multas y/o modos de desocupar.-

      De todos modos es muy riesgoso ya que si el inquilino luego cambia de opinión puede darte un dolor de cabeza.-

      Tendrías que encontrar un inquilino que necesite esa situación, NO UN INQUILINO CONVENCIONAL, ya que a nadie le conviene hacer todo el movimiento de una mudanza y luego tener que irse cuando el propietario venda.- Y te repito si se diera esa situación en la que el inquilino acepte irse cuando vendas tendría que ser un contrato muy bien hecho y contemplando claramente la posibilidad.-

      Tal vez podrías en el caso de tenerla alquilada, venderla con el contrato vigente que eso si se puede y es mas común.-

      La otra opción sería hacer un alquiler temporal, en cuyo caso el plazo máximo es de 6 meses - Carmen

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  51. Estimados, vendo mi unica propiedad que recibi por herencia. No inscribí el testimonio judicial porque la operacion se hará por tracto sucesivo y el bien no fue inscripto a mi nombre ; por ello no tengo los servicios a mi nombre y en la afip me informan que por lo tanto como no puedo acreditar que vivo alli no corresponde la exención del ITI.
    Esto es realmente así?
    Muchas gracias por la pronta atención que puedan dispensarme.
    Jimena klappenbach

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    1. Jimena, en realidad lo que te dicen en Afip es correcto.- La exención es para cuando se vende la vivienda.- es por reemplazo de vivienda.-

      En este caso no tenes otra vivienda pero lo que tenes que acreditar es que vivis ahí.- O que vas a comprar un inmueble con ese dinero.

      No es necesario que este inscripto a tu nombre.- Por lo que decis se ha ordenado la inscripción a tu nombre ( de otro modo no se prodría hacer el tracto abreviado ) por lo que tu abogado te puede dar la documentación que acredite eso y con ello es suficiente.- Yo lo he hecho.-

      Pero tenes que tener también algún impuesto y/o servicio y/o liquidación de cable, Internet, tarjetas de credito a tu nombre.-

      Te diré que depende mucho de la agencia que te corresponda en Afip.- A mi me paso en un caso de una sucesión que dos de las herederas obtuvieron la exención y el hermano que estaba inscripto en otra agencia no.-

      La realidad es que si no tenes nada a tu nombre con ese domicilio es difícil.-

      De todos modos si te fijas por Internet, hay algunas gestorias que se ocupan de ese tema ( creo que cobran $ 400 cuando el tramite esta terminado ) y lo tramitan ellos.-

      Yo no he probado, pero me comentaron algunos clientes que el tramite fue sencillo y lo pagaron cuando estuvo terminado.- Tal vez te sirva.- Fijate.-

      Suerte - Carmen -

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  52. Estimados... Soy de Entre Rios, me recibi de Martillera y Corredora de Comercio en diciembre de 2012, con título en trámite, estudié a distancia y no tengo experiencia en el rubro, por lo cual se me hace muy dificil comenzar y me surgen muchas dudas. Quisiera saber COMO EMPEZAR, con que tengo que contar, que sería lo más importante, con que profesionales necesito contar e interactuar, esto después de obtener el título y la matrícula obviamente.

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    1. Estimada, el 4 de abril comienza un curso a distancia de Puesta en Marcha de una Inmobiliaria, te adjunto el link al sector de E-learning de la UTN:

      http://www.sceu.frba.utn.edu.ar/e-learning/cursos-a-distancia/Arquitectura-y-Construccion/Puesta-en-Marcha-de-una-Inmobiliaria/temario.html

      En ese curso responderemos esas preguntas y las dudas de los alumnos.

      Cordialmente. Julio Valente

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  53. Estimados julio y carmen , estoy en el ultimo año de la carrera de martillero y corredor ,y tengo un local propio con mis 2 hermanos que quiero alquilar ,la pregunta es ¿yo puedo alquilarlo particularmente y cobrar comision? gracias

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    1. No, si sos el propietario no podes cobrar comisión inmobiliaria.-

      En realidad si no estas matriculado tampoco podes cobrar comisión inmobiliaria.- Carmen

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  54. Estimados,

    Mi pregunta es muy concreta y repetida, probablemente. En el caso de ser inquilino de un departamento, quién es el responsable del pago del Impuesto Inmobiliario? Los inquilinos o los dueños? Como dato aparte, estoy hablando de la Provincia de Mendoza, aunque imagino que la legislación alcanzará a todo el país en este tema.
    Muchas gracias por su respuesta!
    Alejo Marquez

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    1. Alejo, eso depende de lo que diga el contrato.-

      Concretamente si el contrato dice que los paga el inquilino, le corresponden a él, si no dice nada o dice que los paga el propietario es así.-

      Pero eso esta siempre estipulado en el contrato.-

      Si eventualmente no dijera nada le corresponde al propietario, pero SIEMPRE DICE que lo paga el inquilino - Carmen -

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  55. Estimados:

    Soy Martillera y quiero saber si puedo vender seguros,en mi Inmobiliaria, sin necesidad de tener matrícula de Productor de Seguros.
    Desde ya muchas gracias!!

    Elena.

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    1. No Elena, no podes hacerlo, en principio para vender seguros hay que tener matricula habilitante.- Carmen -

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  56. Hola Profesor Valente, mi consulta es por la noticia que dio el canal C5N que el corredor ya no esta obligado a matricularce, no asi para los martilleros, lo que daria lugar a que cualquier persona que desee abrir una inmobiliaria estaria habilitado....?
    Marcela

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  57. Respuesta a Marcela

    La obligatoriedad de matriculación para el Corredor Inmobiliario se estableció por ley nacional, refrendada por leyes provinciales. Cualquier cambio en el sistema debe ser modificado también por ley y hasta donde yo se no hay ningún proyecto de ley que establezca un cambio en la legislación que alcance al Corredor Inmobiliario.
    Cordialmente. Julio Valente

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    1. Gracias profesor por poder contar con Uds. son una herramiento muy importante para nosotros.
      Marcela

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  58. Hola queria consultarles la siguiente cuestion tengo que escriturar una propiedad en la pcia de Bs. As. el boleto se firmo hace 12 años pero nunca fue sellado, la propiedad la escrituraria a mi nombre, el transmitente es mi hermana, nunca hasta ahora escrituramos pero el pago efectiviso con el boleto, la pregunta es cuanto seria la multa para sellar el boleto ahora?

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    1. La verda hacer el calculo del sellado con multa, para mi es casi imposible eso lo tendrías que averiguar en Rentas, pero sin duda si hay que pagar y no esta prescripto, la suma no va a ser chica.-

      Lo que no entiendo es para que queres sellar el boleto ahora, salvo que tengas problemas con tu hermana.-

      Yo creo que si es tu hermana y va a firmar, podrías hacer la escritura directa, sin decir que hubo boleto y listo.-

      Me parece inútil hacer figurar el boleto si es tu hermana y te firma.- Suerte - Carmen

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    2. En realidad queria hacer valer el boleto para no generarle a ella un problema impositivo ya que el dinero ( en realidad fue una permuta ) no lo esta recibiendo ahora y no quiero generarle a ella ningun problema, tengo entendido que en pcia de Bs. As. no se puede dejar constancia en la escritura que el dinero fue recibido con anterioridad, esto es cierto? que me recomndás desde ya quiero agradecerte por la respuesta. Saludos

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    3. Mira hablalo con el escribano, pero si fue una permuta yo creo que se puede manejar.-

      De ultima pagaras la multa y punto, pero sigo insistiendo que a tu hermana no la perjudica, ya que ella tendria en su declaración jurada dinero disponible - Cualquier cosa no dudes en volver a consultarme, espero no estar nuevamente inundada y contestar mas rápido.... jajajaj ...... Suerte - Carmen

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  59. Buenas tardes,
    Estoy por alquilar un departamento a estrenar y me surgieron varias dudas:
    1- El departamento no tiene aún un consorcio ni el contrato de co-propiedad. Esto a mi como inquilino me afecta en algo? Si pasara algo en los espacios comunes del edificio, en esta situación quien debería afrontar los gastos, el locador o yo como inquilino?
    2- El locador no tiene aún la escritura a su nombre, sólo tiene el boleto de compraventa del inmueble. Puede alquilarme el departamento sin la escritura? Esto puede ser perjudicial para mi como locatario en algún punto?
    3- Hay una cláusula en la cual aparentemente el locatario se desliga de todo tipo de responsabilidad, la copio a continuación, es correcta?
    EL LOCATARIO podrá efectuar en la propiedad todas aquellas obras de conservación necesarias, como así también las que se requieran por causas de fuerza mayor. EL LOCATARIO dará inmediata cuenta al LOCADOR de cualquier daño que sufriera la propiedad, permitiendo a éste o a sus representantes el libre acceso a cualquier dependencia de la propiedad, cuando lo juzgue necesario para su eventual reparación. Las reparaciones menores necesarias para el buen mantenimiento del inmueble, como ser griferías, timbre, cortinas de enrollar, tomas corrientes, llaves de luz, cerraduras, herrajes, vidrios, muebles de cocina, cocina y cualquier rotura causada o no por las personas que habitan el departamento por culpa o negligencia de las mismas quedarán a cargo del LOCATARIO. EL LOCADOR no son responsables por los daños y perjuicios que sufra el LOCATARIO en su persona y/o en sus cosas o en terceros y/o en los bienes de los mismos por causas de rotura, desperfectos, filtraciones, cortocircuitos, derrumbes, incendios inundaciones, averías, y/o accidentes, por cualquier cosa incluyendo las enunciadas en el articulo 1517 del Código Civil desde que el LOCATARIO toma cargo como riesgo propio incluso el caso fortuito y la fuerza mayor, quedando liberado EL LOCADOR de las obligaciones de los artículos 1514 al 1526 del Código Civil. Asimismo EL LOCADOR no se responsabilizan por los daños y perjuicios que se originen a vecinos y terceros con motivo de la presente locación, los que serán a cargo y responsabilidad del LOCATARIO.----------------------------------------------------
    4- El ABL es a cargo del locador, verdad?
    Desde ya muchas gracias!!
    Saludos, Melina

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  60. Buenas tardes,
    Quiero alquilar un departamento. Éste es a estrenar y me surgieron las siguientes dudas:
    1- Aún no existe consorcio ni contrato de co-propiedad. Esto a mi como inquilino me afecta en algo? Si se produjera alguna rotura o inconveniente en los espacios comunes del edificio, quien debería hacerse cargo bajo esta situación de los gastos? el Locador o yo como inquilina?
    2- El Locador no tiene la escritura aún. Sólo tiene el boleto de compra-venta del inmueble. Puede en esas condiciones alquilarme el departamento? Puedo tener algun riesgo a futuro por esto?
    3- Existe una cláusula del contrato en la cual el locador se desliga de toda responsabilidad. Es aceptable/correcto esto? La copio textual a continuación:
    EL LOCATARIO podrá efectuar en la propiedad todas aquellas obras de conservación necesarias, como así también las que se requieran por causas de fuerza mayor. EL LOCATARIO dará inmediata cuenta al LOCADOR de cualquier daño que sufriera la propiedad, permitiendo a éste o a sus representantes el libre acceso a cualquier dependencia de la propiedad, cuando lo juzgue necesario para su eventual reparación. Las reparaciones menores necesarias para el buen mantenimiento del inmueble, como ser griferías, timbre, cortinas de enrollar, tomas corrientes, llaves de luz, cerraduras, herrajes, vidrios, muebles de cocina, cocina y cualquier rotura causada o no por las personas que habitan el departamento por culpa o negligencia de las mismas quedarán a cargo del LOCATARIO. EL LOCADOR no son responsables por los daños y perjuicios que sufra el LOCATARIO en su persona y/o en sus cosas o en terceros y/o en los bienes de los mismos por causas de rotura, desperfectos, filtraciones, cortocircuitos, derrumbes, incendios inundaciones, averías, y/o accidentes, por cualquier cosa incluyendo las enunciadas en el articulo 1517 del Código Civil desde que el LOCATARIO toma cargo como riesgo propio incluso el caso fortuito y la fuerza mayor, quedando liberado EL LOCADOR de las obligaciones de los artículos 1514 al 1526 del Código Civil. Asimismo EL LOCADOR no se responsabilizan por los daños y perjuicios que se originen a vecinos y terceros con motivo de la presente locación, los que serán a cargo y responsabilidad del LOCATARIO.----------------------------------------------------
    4- El pago del ABL le corresponde al propietario, verdad?
    Muchas gracias por su dedicación.
    Saludos, Melisa R.



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    1. Te contesto: 1 - Si bien no existe todavía el consorcio, sin duda va a existir pronto, ya que no puede haber un edificio que no lo tenga, pero entre tanto o la constructora o una administración provisoria esta ejerciendo las funciones.-

      O sea en caso de daños generales, será o la constructora o la administración provisoria quien tenga que resolver el tema.-

      2 - Las primeras escrituras tardan un poco en salir, pero si el dueño ( con boleto y acta de posesión ) ya tiene el departamento, SIN DUDA puede alquilarlo.-
      El único riesgo seria que no fuera el dueño, pero si tiene boleto y acta de posesión PUEDE.-

      3 - Esta es una clausula de estilo que se coloca en absolutamente todos los contratos de locación.- No vas a encontrar ningún propietario que te alquile sin esta clausula, de modo que si es correcta y se uso siempre.-
      Significa que el propietario no se hace responsable frente a vos si por ejemplo un caño roto te estropea un tapado....que si se rompe algo por tu uso lo tenes que pagar vos, y que si pasa algo a su cargo le tenes que permitir el ingreso para repararlo.- En lineas generales es esto y todos los contratos lo dicen. Si es legal.-

      4 - con respecto al ABL, corresponde de acuerdo a como se pacta, pero de acuerdo a usos y costumbres salvo que las partes acuerden otra cosa, lo que se estila es que lo pague el inquilino.-.

      Son las normas del mercado, es muy difícil que un propietario no te cobre el ABL.- Carmen -

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  61. Estimados,quiero consultarles,estoy alquilando una quinta en buenos aires,en tal contrato firme q me hacia cargo del ABl,y Impuesto Inmobiliario Arba,resulta q las cuotas del inmobiliario son de 600 $ ,realmente me tengo q hacer cargo?o hay algun codigo civil o ley q me ampare y q el propietario tenga q pagarlo?gracias y saludos

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    1. No, no podes dejar de pagarlo si tu contrato dice que esta a tu cargo.-

      "Las convenciones hechas por las partes en un contrato forma para ellas una regla a la que hay que someterse como a la ley misma.- ( art. 1197 del Código Civil )".-

      O sea que si firmaste que el impuesto es a tu cargo, es a tu cargo.-

      Lo que podrías hacer si el aumento fue muy importante, es hablarlo con el propietario y ver si pueden llegar a un acuerdo de pagar una parte cada uno, pero eso si el propietario lo aceptara, de otro modo te corresponde pagarlo a vos.- Carmen -

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  62. puedo comprar una casa en capital y pagarla mediante un deposito bancario?, tengo una cuenta en el exterior y justamente el vendedor vive también en el exterior. tendría que esperar a que se acrediten los fondos? muchas gracias

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    1. PIDO MIL PERDONES POR LAS DEMORAS EN CONTESTAR, PERO MI CASA SE INUNDO Y NO TUVE NI LUZ, NI POSIBILIDAD DE INTERNET HASTA HACE MUY POCO, PERDON.................

      Bueno, contesto tu pregunta,,,, sin duda podes pagar tu compra mediante deposito bancario.- De hecho la ley vigente dice que las operaciones deben bancarizarse.-

      Y entiendo que podes transferir los fondos de tu cuenta exterior al vendedor que vive en el exterior.- ( porque se trata de dinero que no esta en el país)

      También creo que lo justo sería esperar a que se acrediten los fondos, ya que si el vendedor te escritura y vos no transferis el dinero o no se acreditan los fondos estaría en situación de riesgo, pero eso también podría dejarte expuesta a que se acrediten los fondos y el vendedor luego no cumpla con sus obligaciones y no escriture.-

      Yo creo que lo correcto seria que te pusieras en manos de un profesional y habria que hacer un contrato de promesa de venta, en el que se establezca correctamente que una vez acreditados los fondos se procederá a la escrituración ( te lo explico de un modo sencillo, pero tiene que hacerlo un profesional que sepa del tema).-

      O sea con la operatoria y bien realizada no tendrías que tener ningún problema.-

      El tema podría complicarse en Afip, ya que en realidad el vendedor estaría sacando dinero del país en forma encubierta porque para poder llevarse el dinero, en principio tiene que haber una autorizacion Afip en la que conste que no debe dinero en Argentina.-

      Pero eso se resuelve con el contador del vendedor, ya que si el vendedor tiene todo al día la autorización no es problema, y si eventualmente debiera, se paga y listo.-

      Esa parte manejala con el escribano, o el abogado que se ocupe de la operación, pero hacerse se puede hacer perfectamente bien.-

      Suerte- Carmen -

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  63. hola queria hacer dos preguntas:1-si los contratos de alquiler de vivienda pagan impuesto a los sellos?
    2-para firmar un contrato comercial de alquiler con una sociedad tipo srl o s.anonima etc que documentacion tengo que pedir a la sociedad. gracias excelente pagina

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    1. 1 - No los contratos de vivienda no pagan sello en Capital, los comerciales o temporales SI.-

      2 - Para realizar cualquier tipo de contrato con una persona jurídica lo que tenes que pedir es la documentación que acredite que la persona que va a firmar obligando a la sociedad, este facultada para hacerlo.-

      Concretamente que sea el representante legal.- Los estatutos y las actas de directorio, todo depende de que tipo de sociedad se trate.- Carmen

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  64. Estimada Carmen:
    Con respeto a este articulo me genero una duda:
    "Las convenciones hechas por las partes en un contrato forma para ellas una regla a la que hay que someterse como a la ley misma.- ( art. 1197 del Código Civil )".-

    Q pasa si en un contrato de locacion pongo una clausula donde el inquilino se informa y acepta y renuncia como comprador y en el caso de aparecer un comprador de la propiedad,tanto inquilino y propietario tienen q resolver el contrato,entiendo q la ley de alquileres lo ampara hasta q finalice el contrato 2 años minimo o hasta q el mismo decida rescindir ?hasta q punto es legal esta clausula?

    Saludos y gracias como siempre

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    1. Julio, perdón por las demoras, pero aunque parezca mentira todavía sigo sacando mugre y papeles mojados de mi casa.- Es el Vietcommmmmmmmmmm, bueno te contesto.-

      El art. 1197 del C.C. tiene un limite y es lo que expresamente este dispuesto por la ley.-

      O sea la voluntad de las partes es soberana, salvo que se contraponga con una norma de ordén público.-

      Lo que me planteas no sería posible en un contrato de alquiler, ya que hablamos de violar el plazo minimo que se establece.-

      Por otra parte te aclaro que salvo que expresamente lo acuerden en el contrato, el inquilino, no tiene de por si el derecho de preferencia en la compra, solo lo tiene si lo pactan.-

      PEROOOOOOOOOO, en derecho siempre hay un pero, ...... si redactaras un contrato con caracteristicas de temporal, MUY BIEN REDACTADO, EN EL CUAL SE ESTABLEZCA UN PLAZO MINIMO DE 6 MESES, Y QUE EL INMUEBLE ESTA EN VENTA Y QUE ESTA LOCACION ES TEMPORAL HASTA LA VENTA. MUY BIEN HECHO PODRIA LLEGAR A CAMINAR.-

      Ojo planteado como contrato común y como vos lo explicas no es posible.-

      Carmen

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  65. Consulta, el Desalojo Abreviado artículos 676 bis y 676 ter (ley 14.220) del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires ,sirven para un contrato comercial de 3 años,o solo se aplica al de vivienda? saludos .

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    1. Este tipo de juicio de desalojo puede aplicarse a cualquier tipo de relación locativa, no importa que sea con fines comerciales.-

      De todos modos consulta con tu abogado si el procedimiento es el que mas te conviene, no te olvides que hay que prestar caución real.-

      tu abogado va a poder evaluar que es lo que mas te conviene.- Carmen -

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  66. Hola Doctores. Queria consultar lo siguiente. Mis padres son propietarios de una casa de dos plantas, las cual me ofrecieron subdividirla y escriturar la de abajo a mi nombre. Mi consulta es la siguiente: que tramites debo realizar,es conveniente primero subdividir, escriturar y luego realizar las reformas???,La casa se encuentra ubicada en la zona del macrocentro de Mar del plata.Cada unidad tendria 70 mt2 aproximadamente. cual seria el valor del tramite???? debo contar con una base en terminos de valores para saber si estoy apta para encarar esta propuesta. les agradezco su atencion

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    1. Bueno tenes que comenzar teniendo planos de todo el edificio aprobados ( aproximadamente hoy $ 7000.-) una vez que tengas los planos aprobados, se hace la agrimensura ( aproximadamente $ 3500.-) luego la subdivisión y afectación a propiedad horizontal, eso lo hace un escribano y la verdad en Pcia. de Bs. As., no tengo mucha idea de los valores.-

      De todos modos se tiene que ir haciendo por partes, los precios que te pase son aproximados, consulta con varios profesionales y fijate.-

      Pero podes ir haciendo por partes y cuando juntas el dinero continuar.-

      OJO si tenes hermanos, ellos tienen que firmar la conformidad y manifestar que construis con dinero propio, sino cuando tus padres mueran podes llegar a tener inconvenientes.- Suerte - Carmen -

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  67. Buenas tardes, tengo que firmar un contrato de locacion comercial que se inicia en 12000 pesos, la locadora es jubilada y el locatario monotributista o en relac de dependencia (todavia no lo se con certeza) cuales son los pasos a seguir y requisitos necesarios, muchas gracias

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    1. La situación fiscal del locatario no te preocupa, lo arreglará el con su contador, para poder poner el negocio en condiciones impositivas.-

      Con respecto al locador, este contrato paga IVA, por lo tanto el locatario debe pagar el alquiler mas el IVA, la sra. jubilada, se tendrá que inscribir y pagar el IVA correspondiente.-

      Que lo charle con su contador,,,,, Y SI ALGUIEN TE LLEGA A SUGERIR ALGUNA SOLUCIÓN MÁGICA DISTINTA, que no es ni mas ni menos que una simulación ( contrato por menor valor..... pagares... mutuos....) NO LO HAGAS PORQUE ES UN ACTO SIMULADO EN PERJUICIO DEL FISCO.- Carmen -.

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  68. Buenos dias,
    estoy viviendo en alquiler en un ph. Hace 1 dia, entrò agua desde el techo y hoy el techista me confirmò que habian varias (10) tejas rotas, probable que lo eran desde antes del inicio de mi contracto de alquiler , estoy en este lugar desde solo 1 mes.
    El agua que cayò internamente y creò daños importantes a una TV y a dos muebles de madera.. El dueño tendria que hacerse cargo de las reparaciones del techo y de mis cosas? Puedo no pagar el alquiler mensual hasta que no recupere el daño creado por esta falta de manutencion? Es mejor que me asesore con un abogado?

    Muchas gracias desde ya
    Saludos
    Matias

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    1. Bueno SIN DUDA LA RESPUESTA ES QUE TENES QUE CONSULTAR A TU ABOGADO, de todos modos te contesto.-

      El techo y las tejas las tiene que reparar el propietario, ya que es un tema de mantenimiento del inmueble.-

      Que estuvieran rotas de antes, no se va a poder probar, pero con la cantidad de agua que cayo ( de hecho en mi casa entro casi medio metro ) es muy probable que el problema no fuera anterior.-

      De todos modos anterior o no, lo tiene que arreglar el propietario.-

      Con respecto a los daños a tus muebles , el propietario no debe responder.- O sea tiene que arreglar las tejas pero no pagarte los muebles que perdiste por la tormenta.-

      Y no debe responder porque seguramente tu contrato lo dice ( de hecho todos lo dicen ) - Además esta tormenta SIN DUDA fue caso fortuito o fuerza mayor.-

      No creo que se trate de falta de manutención, fue una emergencia nacional, fijate.-

      No se si te sirve o lo sabes pero los subsidios que se están otorgando son también para inquilinos, tal vez te sirva solicitarlo.-

      No podes no pagar el alquiler, vas a tener problemas vos y tu garante.- Suerte.- Carmen -

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  69. hola que pasa si fallece el comprador en un boleto de compraventa y ya pago 30% de seña quien se hace cargo de lo que resta ? y en caso que falleciera el vendedor como habria que obrar? muchas gracias. la mejor pagina tendrian que hacer un libro!!!!

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    1. Gracias por el concepto, lo del libro lo estamos pensando ... jajajajj......

      Bueno te contesto, si fallece el comprador y los herederos quieren continuar con la operación están en todo su derecho y pueden hacerlo.- Se hace la compra a nombre de los herederos.-

      El conflicto se presentaría si los herederos no quieren continuar con la compra, ya que se podría aplicar el pacto comisorio y pretender que se pierda el dinero entregado.-

      En realidad la muerte no significa incumplimiento, por lo que la perdida de las sumas entregadas seria discutible, pero sería mucho mejor tratar de llegar a un acuerdo en el tema con los vendedores que litigar.-

      En el caso de muerte del vendedor la cosa es mas facil, ya que los herederos tienen la obligación de unificar personería y cumplir con la venta.-

      Gracias.- Carmen -

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  70. Hola Carmen , necesitaba hacer una consulta con respecto a un futuro proyecto ,se trata de poner una inmobiliaria en Lujan , siendo un emprendimiento familiar .
    En en este caso seria yo quien pone la matricula y mi tio el que se encargue de llevar a cabo el negocio ( siendo el habitante de lujan ) logicamente estando al tanto de todo desde capital , con viajes frecuentes alla.

    Que consejos me darias en este tipo de caso sabiendo las consencuencias que a veces trae.
    como figuarar en lo legal con respecto a ambos ?que porcentaje le corresponde a tu parecer ?

    Desde ya muchas gracias .

    Ex alumno utn , curso 6209 .

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  71. hola dra portela queria consultarle en un contrto de alquiler hay que sacar certificado de inhibiciones al inquilino? puede firmar si esta inhibido gracias.

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    1. En realidad no es necesario pedir inhibición del inquilino.- Si de los fiadores.-

      Que este inhibido no lo inhabilita para alquilar.-

      Eso SI, fijate que el garante sea solvente por las dudas.- Carmen -

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  72. hola cuando un contrato de locacion dice se obliga a no subarrendar el todo o parte del inmueble, a no ceder su uso , ni vender el presente contrato, so pena de rescindirse el mismo. la pregunta es ¿ puede vender el fondo de comercio?.

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    1. Si el contrato dice que no se puede, NO SE PUEDE.-

      La venta de fondo de comercio tiene una ley especifica que lo regula, pero de todos modos lo que se hace es resolver el contrato vigente y hacer un contrato nuevo.-

      En general los propietarios de inmuebles para alquiler comercial no tienen problema con la venta de fondo de comercio, pero tienen que prestar conformidad, rescindir el contrato vigente y hacer uno nuevo a favor del nuevo inquilino.-

      Depende los rubros y las zonas, algunos propietarios cobran un porcentaje del monto de la venta del fondo de comercio.- Carmen -

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  73. Estimadísimos Sres.: Mi consulta es referente a la posibilidad (ó no) legal de poder llevar a cabo un contrato de permuta entre dos propiedades inmuebles y ciudadanos de diferentes países, en el que Argentina es una parte.
    En caso afirmativo, cuál sería el procedimiento?, qué documentación es necesario generar? y cuáles son los organismos intervinientes?
    En caso negativo, existe otra modalidad contractual ó procedimiento (poderes) que lo permitan, para el caso particular consultado(intercambio de las propiedades inmuebles).
    Desde ya muchísimas gracias.
    Mis felicitaciones por la excelencia del blog.

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    1. Bueno en principio la respuesta es si.- No le veo inconveniente.- Tal vez procesalmente mas difícil pero nada mas.-

      La operatoria debiera tratar de ser lo mas sencilla posible, ya que al no salir dinero del país no existen problemas impositivos, entiendo.-

      Yo creo que haría un contrato de permuta entre las partes con certificaciones notariales.- POR SUPUESTO A VALORES REALES E IGUALES.- y luego un poder de cada una de las partes a la otra para que pueden escriturar en el país correspondiente sin inconvenientes.- Con entrega de toda la documentación necesaria para la transferencia traslativa de dominio del inmueble en cada Nación.-

      No le veo la problemática.- ES más si pueden firmar las escrituras en los países correspondientes mejor, sino con el poder cada uno escritura lo suyo y listo .-

      Sin duda deben intervenir escribanos de las dos nacionalidades, y abogados.- Carmen -

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    2. Los poderes (y todo acto notarial) necesarios para la gestión inmobiliaria, deben cursarse exclusivamente ante los cónsules de los países involucrados? (entre ellos Argentina). Transcribo texto de página web de consulado argentino.

      “En los poderes relativos a bienes inmuebles o bienes muebles registrables y ante todo tipo de gestiones directas o indirectas ante la AFIP sólo serán válidos para su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, los poderes otorgados por este Consulado.
      Aportar fotocopia de la escritura o título de propiedad (p. ej. Declaratoria de herederos), consignando la información catastral completa y demás datos del dominio.”

      Me surge la duda (si es que entiendo bien, serían dos poderes y un contrato de permuta certificado) de cómo pueden firmarse dichos poderes y certificaciones notariales, en ambas representaciones diplomáticas simultáneamente?

      Muchas gracias.

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    3. Yo entiendo que se pueden hacer los poderes antes el notario de cada país, y legalizar ante la embajada o consulado correspondiente.-

      De todos modos también podría que se hagan en el consulado cumpliendo con los requisitos que solicitan y en distintos momentos.- Carmen -

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  74. Estimados: Es legal que un inquilino se niegue a entregar hace 7 años los comprobantes pagos de servicios y abl, por el hecho que él los paga? No adeuda alquileres.
    Nota: contrato comercial vencido hace más de quince años, sigue con arreglo verbal.
    El inquilino insiste en pagar todo como siempre y quedarse con los comprobantes. Usucaption? Me ampara alguna ley o por mal proceder se desaloja?
    M.Gracias. Espero respuesta.

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    1. Bueno aca no se trata de legalidad o no legalidad, ni es legal ni es ilegal.- LO REAL Y CONCRETO ES QUE SIN DUDA TIENE O PUEDE TENER TERCERAS INTENCIONES.-

      EL PROPIETARIO TIENE DERECHO A ELEGIR LO QUE QUIERE HACER CON SU PROPIEDAD ( al menos por ahora y no sé por cuanto tiempo - no nos olvidemos que hay un proyecto de ley en el congreso que no sabemos en que puede terminar).-

      No se porque esta sin contrato, pero eso sin duda al propietario LO PERJUDICA Y PONE EN SITUACION DE RIESGO.-

      Si lo queres desalojar lo podes desalojar, pero no porque no te entregue los comprobantes sino porque no tiene contrato vigente.-

      De todos modos tantos años sin contrato te perjudican.-

      Lo que yo haría es intimarlo a firmar nuevo contrato, EN ESE CASO PONDRÍA UNA CLAUSULA QUE LO OBLIGUE A ENTREGAR LOS COMPROBANTES , Y SI NO QUIERE FIRMAR NUEVO CONTRATO LO DESALOJARÍA POR ESA CAUSA.-

      TE REPITO NO ME QUEDARÍA CON ESE INQUILINO EN ESTAS CONDICIONES.....

      Busca un abogado que te resuelva el tema, pero..... RESOLVELO.... CARMEN -

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  75. Estimada Carmen el día 26/3 les hice una consulta a cerca de un boleto que no estaba sellado con 12 años de antigüedad, vos me respondiste que ya que la transmitente era mi hermana no seria necesario sellarlo y tener que pagar la multa ya que se podía escriturar directamente, pero mi necesidad de sellarlo y hacerlo valer es para no generarle a ella un problema impositivo porque el dinero ( en realidad fue una permuta ) no lo esta recibiendo ahora, tengo entendido que en pcia de Bs. As. no se puede dejar constancia en la escritura que el dinero fue recibido con anterioridad, esto es cierto? que me recomndás desde ya quiero agradecerte por la respuesta. Saludos

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    1. Bueno vuelvo a contestar tu pregunta, la verdad es que me tome el trabajo de consultar con 3 escribanos de la provincia de Buenos Aires, el tema para ver porque te habían dicho que no se puede poner que recibio antes de ahora, ( ya que para mi si se podía poner) y la verdad TODOS ME DIJERON QUE SI SE PUEDE.-

      O sea que no veo porque tenes que sellar el contrato, si se puede colocar que cobro antes de ahora.-

      Concretamente, que tu hermana te firme hoy una escritura de venta y/o permuta, diciendo que ya cobro antes de ahora (de hecho se puede poner en que fecha cobro ) y tema terminado.- Suerte.-

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  76. Estimada Dra Carmen, ante un contrato de alquiler comercial vencido, es perjudicial para el propietario hacer un contrato nuevo directo con el inquilino?. Que recaudos se incluirían en el contrato y pregunto si el mismo conviene que lo redacte un abogado o una inmobiliaria -que solo redacta el contrato). Si no presenta garantías (por ser conocido), el contrato pierde fuerza en caso de desalojar o intimación en el futuro si algo no sale bien?. Si se firma entre las partes,sin escribano presencial, hay que llevarlo luego al escribano o por sí solo tiene validez?. Este inquilino no quiere entrar con inmobiliarias, solo con el dueño.

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  77. Bueeeenoooooooooo, te voy a comentar primero que la inmobiliaria NO SOLO REDACTA EL CONTRATO,,,, se ocupa de muchas cosas más.-

    Por ejemplo verificar la bondad de las garantías, hacer un estudio de mercado sobre la solvencia del inquilino... etc... etc... etc...

    Yo no voy a cuestionar a tu inquilino, pero si me hablas de NO GARANTIA, NO PROFESIONAL INTERVINIENTE, NO ESCRIBANIA... ,,, que se yo MUCHO NO ME GUSTA.-

    Una cosa es tratar de salvar algún costo y otra muy distinta hacer un contrato que te ponga en situacion de riesgo frente al incumplimiento de la parte.- Que como soy muy mal pensada, me parece que es lo que te puede pasar si haces las cosas como "TU" inquilino te esta proponiendo.-

    De todos modos te contesto:

    1) Si el contrato esta bien hecho no es perjudicial que se haga entre las partes, pero lo que me parece es que para que este bien hecho lo tiene que hacer alguien que sepa de derecho.-

    Porque si el contrato no dice lo que tiene que decir, podes correr riesgos.- Y tal vez no se trate de copiar igual al que ya tenes, porque pueden cambiar algunas pautas contractuales.-

    2) Para que un contrato diga lo que tiene que decir, lo mejor es que lo haga un abogado, o un corredor inmobiliario matriculado.-
    Los recaudos son muchos, y son los profesionales en el tema los que saben que tienen que poner.-

    3) No tener garantia puede ser un problema o no, pero fijate que si tuvo garante y ahora no lo tiene me suena medio raro.-
    En realidad la fianza no es obligatoria en la locación, pero si no te paga, lo mas probable es que nunca cobres lo que te deje debiendo hasta la sentencia de desalojo.-
    Ojo no quiere decir que sea indispensable, pero es una seguridad.- Concretamente en caso de incumplimiento no tenes a quien cobrar.-

    4) Con respecto a la certificación de firmas si el local ya esta habilitado la misma no es indispensable, pero si tenes que desalojar el tramite de reconocimiento de firmas te va a hacer perder mínimo 2 meses de juicio.-

    Si están las firmas certificadas la intimación es inmediata.-

    5) Concretamente, tu inquilino quiere ahorrar plata pero me parece que te coloca en una situación juridica un poco indefensa.-

    No te olvides que en los contratos no se hace siempre lo que una sola parte quiere.- Fijate y tene cuidado.-

    Carmen -

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  78. hola dres que condiciones tiene que haber para hacer una venta ad corpus ? .gracias

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  79. hola dra , que factura tengo que entregar si yo soy responsable inscripto y mi inquilino es monotributista es una locacion comercial .gracias

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  80. hola, estoy alquilando un departamento supuestamente nuevo. Buscamos uno de esas características -nuevo- pensando que era más dificil que tuviera problemas de humedad, caños rotos, etc. No resultó tan asi pero bue... como resultado el departamento luce algunas manchas de humedad, algunas sobre pared lindante con el vecino [mismo edificio] otras sobre la fachada. El contrato vence en unos meses, no vamos a renovar. Releyendo el contrato de alquiler me encuentro con esta clausula: "el LOCATARIO toma cargo como riesgo propio incluso el caso fortuito y la fuerza mayor, quedando liberado EL LOCADOR de las obligaciones de los artículos 1514 al 1526 del Código Civil. Asimismo EL LOCADOR no se responsabilizan por los daños y perjuicios que se originen a vecinos y terceros con motivo de la presente locación, los que serán a cargo y responsabilidad del LOCATARIO"
    En su momento le avisé al propietario de los problemas de humedad, sobre todo los originados en el vecino [que en realidad es un inquilino y el propietario es el mismo que mi departamento] Supongo que arreglaron la causa pero la parte estética en "mi" departamento no. Entonces, la pregunta: debo entregar el departamento como me lo entregaron a mi o como está ahora?
    La clausula me parece una estafa aplicada a un departamento nuevo que se supone no debería tener este tipo de problemas.

    Por otro lado, estaba leyendo en el blog que en CABA la comisión máxima para la inmobiliaria por alquiler de vivienda única es del 4.15% del contrato. Mi contrato fue de $66mil [$2500 el primer año, $3000 el segundo] y pagué dos meses alquiler [$5000] de comisión. Está bien, por ahi cuando firmé el contrato la ley 2340 no existía. Pero ahora veo avisos publicados pidiendo también dos meses de alquiler, algunos hasta "mes del primer año y un mes del segundo". Siempre superando el 4.15% del contrato. Cómo es el tema?

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  81. buenas tardes ,se puede poner en alquiler un local en donde fallecio uno de los conyugues ? hay que tener la sucesion hecha ,como deberia actuar. gracias

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    1. El alquiler es un acto de administración, por lo que no hacer falta tener la sucesión hecha para poder hacerlo.-

      El heredero entra en posesión de la herencia desde el momento mismo de la muerte del causante.-

      Por tanto pueden alquilar sin problemas.- El tema para ser perfecto sería que lo firmen todos los herederos, o que estos autoricen expresamente a uno a firmar, porque lo que puede pasar si alquila uno solo y sin autorización de los otros, es que después alguno pida su parte del alquiler.-

      Pero la respuesta es Si se puede .- Carmen -

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    2. cuando usted dice que lo firmen todos sus herederos quiere decir que el contrato seria entre por una parte como locador , la conyugue y el nombre de todos los herederos? .gracias

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  82. hola dra portela , la consulta es sobre el convenio de desocupacion, cuando es conveniente firmarlo? , que pasos se deben llevar a cabo para que tengan validez? , es usual utilizarlos para locaciones comerciales ? muchas gracias!!!!

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    1. Bueno en primer lugar debo decir que no soy muy partidaria de los convenios de desocupación.-

      Mi experiencia con los mismos no siempre ha sido buena.-

      Yo prefiero desalojar, o por falta de pago o por vencimiento de contrato, y no utilizar los convenios que siempre dan lugar a una dilación procesal mas.-

      Concretamente yo no utilizo los convenios, no me resultan procesalmente cómodos.-

      Sin perjuicio de ello te contesto, que sin duda se pueden usar para locaciones comerciales.-

      En realidad con el momento de la firma, muchas inmobiliarias acostumbran a firmarlo en el momento de la firma del contrato.- Para mi no tiene mucho sentido, ya que lo mismo que dice el convenio en esos casos lo dice el contrato.-

      Otras inmobiliarias hacen convenios cada 6 meses, lo que a mi gusto significa si o si un acto simulado encubierto, no lo aconsejo.-

      En realidad la esencia del convenio de desocupación debiera ser cuando una persona que queda vencido el contrato un tiempo mas de común acuerdo las partes a ahí SI, se hace un convenio.-

      Vuelvo a decir los que hacen las inmobiliarias no son para mi juridicamente correctos, yo no los uso.-

      De todos modos, si lo haces que tenga las firmas certificadas por escribano.-

      Carmen -

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  83. Hola mi consulta es como se encuentra un martillero y corredor universitario recibido hace poco (como yo), frente a esta nueva supuesta carrera de licenciado que se publicita en baires?. y si, creen q los colegios deben tomar partido para que se equiparen ambas?, cumpliendo la ley. Muchas gracias espero su respuesta

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    1. No hay que equiparar nada, son dos carreras complementarias:

      Primero se cursa la carrera universitaria de Martillero y Corredor Inmobiliario, aprobada la misma y con el título en mano se puede pedir la matriculación en el distrito judicial que corresponda para poder ejercer la profesión de Martillero o Corredor Público.

      El que quiere acrecentar sus conocimientos realiza 2 años mas, cumple con el tramo de licenciatura y obtiene un título de licenciado que por ahora no genera ninguna habilitación especial.

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  84. Buenas, mi nombre es Victoria soy de Mar del Plata, quisiera preguntarles si una vez matriculado como Martillero y Corredor Publico, puedo ejercer en más de un Colegio.
    Tengo entendido que no segun la legislación, pero no entiendo el porque?
    Muchas gracias
    Aguardo su respuesta

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  85. Dr julio valente que documentacion tengo que pedirle a una persona juridica ,para hacer contrato de locacion ?. gracias

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  86. Buenas tardes a todos,
    tengo el siguiente problema y espero que me puedan ayudar.
    Firmè un contracto de alquiler hace 4 meses y la inmobiliaria que manejò la practica todavia no me entregò el contracto sellado y sobretodo no quiere entregarme una factura fiscal con el detalle de las conmisiones inmobiiarias + todos los otros gastos.

    Estoy cansado de pedirle esos papeles, a quien puedo dirigirme? es posibile denunciar esta mala practica al colegio de martilleros y corredores públicos?

    p.d.: muy pero muy buena la pagina! llena de informaciones de cualquier tipo! gracias por todo!

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  87. hola drs julio o carmen, para hacer contrato de alquiler con una sociedad de hecho que documentacion tienen que presentar. gracias

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    1. En realidad la sociedad de hecho, no es una persona jurídica en si misma, por lo tanto el contrato no se puede hacer a nombre de una sociedad que NO EXISTE.-

      O sea tenes que hacer el contrato a nombre de una o varias personas, ( por ejemplo los dos socios ) todas por derecho propio en carácter de LOCATARIOS .-

      Le tenes que pedir lo mismo que para un contrato común.- Carmen -

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  88. Hola mi nombre es Juan, tengo un depto 2 ambientes que le alquilo a una persona y quería saber en caso de renovación del contrato vigente :
    1) Cual es el porcentaje conveniente de aumento para el 2do. año ?
    porque creo que se están haciendo en 25 % actualmente , según diversos avisos publicados.
    2)Hubo algún cambio legal desde 2011 , que me haga redactar un nuevo contrato y no transcribir el mismo de hace 2 años ?
    Muchas Gracias

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    1. En realidad haces un nuevo contrato, se dice comunmente renovación pero es un nuevo contrato por finalización del anterior.-

      Se esta calculando un 25 % para el 2do. año, hay quien incrementa hasta un 30 %, pero el común denominador de plaza es el 25 %.-

      No sé que dirá el contrato que hiciste hace dos años, pero en lineas generales no hay modificaciones.-

      OJO como manejas el tema aumento de precio, ya que "en principio" el alquiler no puede variar.-

      Pero salvo eso, no hay grandes modificaciones. Carmen -

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  89. hola dra carmen ,me podria decir cual es la diferencia entre seña y reserva?. gracias

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    1. uyyyyyyyy, todo un tema, quiero suponer que si me preguntas esto no fuiste alumno mio......... jajajjajaj.

      Bueno, la seña en sentido estricto, o sea seña penitencial, tiene implicita la posibilidad de arrepentimiento.-

      Es una promesa bilateral de compra, en la que AMBAS partes se comprometen a hacer determinada operación, y si alguna se arrepiente pierde la seña o la devuelve duplicada.-

      En el caso de la reserva, es una promesa UNILATERAL de compra, o sea la persona que reserva se compromete SI LA OTRA PARTE LO ACEPTA, a hacer determinada compra, y si se arrepiente pierde el dinero entregado como reserva.-

      ¿ Se entendio ? - Carmen -

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  90. Hola ! Sirve como garantía propietaria una propiedad con declaratoria de herederos?
    En caso que sirva ¿cual sería el argumento legal para oponer en mi defensa a la negativa de la inmobiliaria?
    muchas gracias desde ya.
    Saludos

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    1. Hola, en realidad, es un poco dudoso el tema.- La declaratoria significa que sos el heredero instituido, y que una vez que se cumplan los tramites correspondientes se ordenará la inscripción del bien a tu nombre.-

      En ese interín pueden aparecer embargos sobre el causante, o inhibiciones o bien podes ceder tus derechos a un tercero y nunca inscribir a tu nombre, de modo que en realidad es una garantía que lo es y no lo es.-

      Además supongamos que nunca inscribís la declaratoria, y hay que ejecutar la deuda, el acreedor se tiene que presentar en el sucesorio, conseguir que le permitan inscribir en tu nombre y luego de ello recién ejecutar.- O sea si no pagan el propietario tiene un soberano despiole para poder cobrar si es que lo consigue.-

      De modo que puede válidamente el propietario aceptar esa garantía o no.- Te soy honesta, no se si la tomaría, depende mucho de otros elementos ( recibos de sueldo, veraz, comportamiento crediticio... etc... )

      O sea concretamente no hay un argumento legal a tu favor y varios en contra, depende de lo que el propietario pida.-

      Suerte - Carmen -

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  91. hola dra carmen, mi consulta es la siguiente cuando un edificio en propiedad horizontal tiene un local comercial y este es patrimonio del consorcio ,quien firma el contrato de locacion? que documentacion se pide para verificar quien es el titular del inmueble ,soy corredor. gracias

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  92. Estimada:
    Como siempre desde ya agradezco su ayuda!!!
    Voy a redactar un CONVENIO DE CESIÓN DE CONTRATO DE LOCACIÓN ,pero resulta q el contrato tiene una clausula: El presente contrato es INTRANSFERIBLE, no pudiendo cederlo en forma alguna, obligándose además a no subarrendar ni toda ni parte de la propiedad, ni ceder, ni vender este contrato.

    Pregunto puede q en el mismo Convenio haga referencia que esta clausula es eximida por los locadores y así el convenio tener valides?

    este convenio se tiene q sellar?

    Saludos

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  93. Hola, con un amigo estamos por poner una inmobiliaria y queríamos saber qué pasa en caso de que el inquilino no pague ¿debemos nosotros como inmobiliaria abonarle al propietario y luego cobrarnos de la garantía? o ¿cómo sería en ese caso?, ¿debemos firmar contrato con el propietario para la administración?
    Atte. Mariano

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  94. hola dra portela , cuando no coinciden los metros escriturados con los reales de una propiedad que se hace?, el propietario edifico en el jardin un quincho de 60 metros que debo hacer como inmobiliaria para no tener problemas . gracias

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  95. Buenos dias , he descubierto el blog en una charla de Julio , dinamica e interesante para mi , no tengo mucha idea enla utilizacion del blog , pero no quiero dejar de aprender cosas nuevas , mas aun quiero desarrollarme profesionalmente y brindar un buen servicio, se agrdece este espacio .
    ¿En caso de adminisracion de alquileres , el mismo inquilino puso a su nombre los servicios , es necesario que al momento del pago del canon locativo , nos deje constancia de los servicios abonados , digo como ya pasaron a su nombre ? le debemos sacar una copia al comprobante y guardarla nosotros y locatario el original ?
    gracias .

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  96. Estimado Julio , en estos dias he localizado un inmueble de un propietario directo ,lo publique bajo su consentimiento y le lleve un cliente , esta persona en su momento se lo trabajaba firmas multinacionales y mas grande y lo publicaba el , como le caí en gracia y calculo vio un buen perfil y ganas de trabajar , me envio un mail y luego me llamo en ese caso me ofreció que lo trabajara sin pagarme honorarios , bajo la presion de que lo publique en portales como zonaprop y argenprop , a los cuales no publico y tendria que para este caso generar un dinero extra obviamente y tengo una pequña oficina en el cual trabajo solo , hace 1 año que habri y la remo , la remo , esta bien podre publicar mas inmuebles pero en estos momentos es conveniente ? , luchando aabona el 1 % de honorarios pero si los publico en estos portales , tengo que invertir en publicidad extra , esto esta bien para Usted , a mi poca experiencia tengo que manejar esta situacion , pero digo si lo tuvieron otras inmobilirias en esos valores y no paso , este inmueble publicado en u$s 155 .000 , que varia si lo publico yo una pequeña oficina conocida por pocos , como puedo resolver esto ??.no quiere bajar tampoco su valor ano menos de u$s 150. y no esta apurado en vender . de que sirve una autorizacion en este caso que me va agenerar costos extras .





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  97. siguiendo una consulta anterior , un comprador intentaria proponer sobre un inmueble de unos u$s 150 - su idea ofertar u$s 120 aluciendo que hace esto y cierra compra , le dije que deje su oferta , el propietario se que vende mas arriba , pero como hago para cerrar esto , los honorarios de la oficina los quiere resolver en pesos , quiero una orientacion .

    Saludos

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  98. Hola mi nombre es Favio, estuve en CUCICBA, escuchando hoy a Julio Valente, que me pareció una excelente charla, le hice una consulta y me pidió que se la haga a Ud.
    Tengo un LOCATARIO, donde su contrato vence el 31 de Julio del 2013, y el 9 de Mayo del corriente, me avisa que a fin de mes quiere rescindir el contrato.
    Mi consulta es la siguiente: Cuanto debería pagar en concepto de indemnización, a pesar de no haber avisado 60 días antes.

    - Por lo que yo entiendo por la ley de alquileres, se debe indemnizar solo con un mes, esto se lo trasmití al propietario, y este último dice que por no avisar 60 días antes debe indemnizarlo con 2 meses. ¡ Esto es así?

    Espero una respuesta a la brevedad. Gracias Favio.

    dejo mi e-mail: info@cimaspropiedades.com.ar

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  99. Buenas noches, desearia saber para el caso de un contrato de alquiler en Capital, para el caso puntual de un adolescente que estudia y no tiene ingresos, y la madre aporta recibos y el padre sale como garante con una propiedad que es bien ganancial, no es incorrecto formular el contrato de esta forma? ya que si la mujer no paga se le estaria reclamando al garante que es su marido? deberia buscarse una garantia "real", me refiero puntualmente a otra persona para que la locataria y el garante sean partes diferentes? otra duda, veo que en algunos contratos hablan de que si se produce un cambio en el signo monetario o una desvalorización del mismo que hiciera gravoso para cualquiera de las partes el monto del alquiler estas de comun acuerdo haran actuar la figura del art 1198 del CC, estan dejando abierta la posibilidad de rescindir el contrato? Bueno desde ya gracias por la atencion, saludos.

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  100. Buenos días, mi nombre es Natalia. Hace unos días vi un departamento en Capital para comprar. La persona de la inmobiliaria me dijo que para negociar con el vendedor y pasarle mi oferta debía abonarle una suma de dinero. La misma se tomaria como parte de la comision si se concreta la operacion o seria devuelta en caso de no realizarse. Es común esto en la practica? Nunca lo habia escuchado. Muchas gracias por su ayuda.

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  101. Hola, que tal.
    Les queria consultar sobre el ITI.
    Vendí la propiedad a nombre mío y de mi señora, el escribano nos pide que tramitemos en la afip para no pagar el ITI, yo queria saber si para ello, debo haber presentado previamente la declaración jurada de bienes personales (ya que me correspondia y no lo hice). Y por otro lado, lo que vamos a hacer es construir, pero la misma va a tardar mas de 1 año, como es en ese caso?

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  102. Buenas noches. Le consulto: si el martillero, al redactar el boleto de compraventa destacando la condición de propietario del vendedor omite comprobarlo conforme es su deber, y el inmueble resulta ajeno, cual es la responsabilidad que tiene ante la ley? Que delito comete? Agradecería su respuesta. Saludos, Jorge Salceda.

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  103. Buenos días, mi nombre es María y soy martillera desde hace poco tiempo y el blog me resulta muy didáctico.
    Mi consulta es la siguiente: un colega me ofrece invertir a medias en una propiedad que está a la venta para la cual ya tiene algunos interesados, y después venderla haciendo una diferencia a nuestro favor, por medio de un poder irrevocable. Quisiera saber que recaudos debo tomar para resguardar mi inversión, que pasos se siguen ?? Muchas gracias!!!

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  104. Hola Carmen, buenos dias. Estoy por alquilar un lote, vamos hacer un contrato temporal y el locador me pide hacer un contrato de desalojo. Son compatibles? gracias, saludos.

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    1. Buenoooooo, un contrato temporal en un lote de terreno ?.- Ya vamos mal.- Los contratos temporales son justamente eso, temporales y para fines determinados.- ( Dale una miradita a la ley de alquileres ) POR FAVOR EXPLICAME BIEN DE QUE SE TRATA porque así como lo decis en principio no es factible, salvo que se trate de una situación MUY particular.-

      O sea volve a escribirme y explicame como y porque un contrato temporal para un lote de terreno.- ¿ Es en la Costa ?, es para hacer una temporada ?, por favor aclarame y entonces si podemos ver como hacerlo.-

      Con respecto al convenio de desocupación, si bien no soy muy partidaria de los mismos, salvo que se trate para finalizar una locación no vigente, hay muchos propietarios ( que tal vez por un poco de desconocimiento jurídico o por usos y costumbres ) lo piden.- Si esta bien hecho y bien relacionado no perjudica en nada y no causa perjuicio.- No es lo que mas me gusta juridicamente pero hay gente que opina distinto a mi.- La respuesta concreta es si se puede hacer, me preocupa mas la otra parte.- Volve a escribirnos y aclarame así te contesto bien.- Carmen -

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  105. buenas taarde, me podria dar una breve explicacion de como hacer una venta simultanea ya que tengo que vender y con ese dinero comprar un inmueble. gracias

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  106. Buenos días. espero puedan ayudarme con la siguiente consigna.La pregunta es CUANDO ES VALIDO Y EXIGIBLE EL BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA SUSCRIPTO POR UN MARTILLERO REPRESENTANDO A LA PARTE VENDEDORA?QUE RECAUDO PUEDO TOMAR COMO COMPRADOR?.DESDE YA MUCHAS GRACIAS Y QUEDO A LA ESPERA DE SU RESPUESTA.

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  107. estimada doctora quisiera realizar una consulta.
    he comprado un terreno en dolares y la inmobiliaria quiere que le de su porcentaje en dolares o en peso a dolar paralelo. ¿eso es posible, o puedo pagarle en pesos a precio oficial?
    desde ya muchas gracias.

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