sábado, 21 de julio de 2012

Reserva Inmobiliaria


La reserva se establece entre un interesado en adquirir o alquilar un inmueble y el propietario del mismo,  la mayoría de las veces a través del corredor que representa al propietario en su ausencia (ad referéndum).

Es un acuerdo donde se entrega una suma de dinero, generalmente de escaso monto, para obtener por un breve plazo que se retire de la venta o alquiler  el bien ofrecido, asegurándose  el reservante prioridad en el contrato propuesto durante dicho período, que es cuando se ultimarán detalles y  se efectuarán averiguaciones destinadas a concretar la operación (la reserva es de carácter provisorio y preparatorio).

No está expresamente legislada. Debe otorgarse en dos ejemplares firmados por el oferente y el aceptante (u oferente y corredor hasta la aceptación si el aceptante está ausente).Los corredores que la redactan deben incorporar los elementos que consideren necesarios según el caso, porque conforme a la autonomía de la voluntad (art. 1197 Cód. Civil),  lo que establezca la reserva será ley para las partes una vez conformada la misma.

En la mayoría de los casos es entonces el corredor quien recibe y retiene el dinero,   y ante la falta de aceptación o conformidad, resulta indudable que el dinero se devolverá al oferente sin excesos ni disminuciones. Pero para el supuesto de aceptarse y no concretarse la operación, cabe analizar que ocurre entre las partes y que ocurre con el dinero entregado:
  
a)      Ante el arrepentimiento de cualquiera de las partes no puede exigirse  el cumplimiento del contrato propuesto, como acontece con el boleto de compraventa donde ya existe principio de ejecución, o con la seña confirmatoria del Código de Comercio (Art. 475 C. Com:  "Las cantidades que con el nombre de señal o arras se suelen entregar en las ventas, se entiende siempre que lo han sido por cuenta del precio y en signo de ratificación del contrato, sin que pueda ninguna de las partes retractarse, perdiendo las arras".)
   
b)      En la reserva tampoco se aplica, a no ser que expresamente se establezca, el art. 1202 del Código Civil (seña penitencial) que autoriza a alguna de las partes a arrepentirse sin quedar obligada a concretar la operación, padeciendo como única pena o penitencia la  pérdida del dinero entregado o devolución del recibido más otro tanto igual, dependiendo de quién sea el arrepentido.
   
c)      La expresión que indique la aplicación del artículo aludido una vez conformada la reserva, la convierte en una seña penitencial.  Y la expresión en cualquier documento (reserva/seña/recibo) que establezca que el dinero se recibe "a cuenta de precio y como principio de ejecución" tiene idéntico efecto que la seña confirmatoria, el instrumento ya queda equiparado a un boleto y corresponderá al remiso cumplirlo más daños y perjuicios o padecer la resolución del acuerdo con más los daños y perjuicios (pacto comisorio - art. 1204 C. Civil).
   
d)      Cuando la redacción resulte oscura o deficiente, habrá que indagar  cual fue la voluntad de las partes  para determinar el derecho aplicable,  y la cantidad entregada resultará un indicio, porque en la reserva se entrega generalmente una suma menor; entonces si el monto entregado es elevado podemos estar en presencia de una seña penitencial o incluso de un acuerdo definitivo por recibirse el dinero a cuenta de precio y como principio de ejecución.

e)      Entonces, cuando se trate únicamente de un importe entregado como reserva (reserva pura), lo habitual y necesario es devolverlo al oferente toda vez que la operación no se concrete por causa imputable a la contraparte, o cuando se subordinó a determinada condición que no se cumplirá (otorgamiento de un crédito, adquisición de otro inmueble por parte del vendedor, etc.). Y si  es el comprador quien desiste de la operación, queda obligado a indemnizar al vendedor perdiendo lo entregado en 'reserva'.

Pero en muchos casos estaremos en presencia de hechos destinados a simular un arrepentimiento y procurar la devolución del importe entregado, o incluso, puede darse el supuesto de que las partes hayan decidido realizar la operación sin la intermediación pactada con la inmobiliaria para  ahorrarse el pago de honorarios profesionales derivados de su actuación.

Al respecto es importante recordar que existen dos contratos separados, perfectamente diferenciados y que corren a la par: el de corretaje que el corredor está celebrando por su labor  con cada parte; y el contrato principal que las partes celebran entre sí con la intermediación del corredor.

El dinero de la reserva lo entrega una parte a la otra por intermedio del corredor interviniente, para asegurar la concreción del negocio o contrato principal (compraventa, locación, etc.); y por lo tanto,  en caso de arrepentimiento o frustración del negocio por cualquier circunstancia, las sumas que por tales conceptos se hayan recibido y se encuentren en poder del corredor, en modo alguno le pertenecen por no ser él justamente parte en el contrato mediado.

La jurisprudencia tiene entendido que "quien recibe una reserva para concretar una operación relacionada a un inmueble, maneja y guarda bienes pecuniarios ajenos. Negarse a su devolución significa un perjuicio a los intereses confiados, con lo cual se configura, en principio, el delito de defraudación por administración fraudulenta." (Mansilla Juan Carlos y otro s/defraudación  Sala IV. Junio 16-2005).

En  lo atinente a gastos realizados en beneficio del propietario u originados por la propia reserva (por ejemplo, sacar el inmueble de la venta, visitas, gestiones preparatorias,  poner franja de "reservado" en un cartel, etc); resultará conveniente formular ciertas aclaraciones en modo expreso en el cuerpo de la reserva y en el de su aceptación, de modo tal de que quien corresponda se haga cargo de los mismos.

Fuente:
Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires

45 comentarios:

  1. Muy bueno, gracias Profesor por sus aportes!!!!

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  2. Muy bueno su artículo, gracias por su aporte.

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  3. Muy buen artículo. Entonces, por lo que entiendo, si a la inmobiliaria le dejé dólares por la reserva y yo quiero pagarle su comisión en pesos, ella tendría que darle esos dólares sí o sí al vendedor y aceptar mis pesos de comisión, ¿no?

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  4. Vi que tocaron el tema de Alquileres, aquí en Rosario hay un problema, bastante complejo que es la falta de garantías para ofrecer en garantia a la hora de alquilar.
    Hay una empresa que se dedica a ofrecer garantías para alquilar en rosario. Que esta empezando y les esta yendo bastante bien, ya que conozco gente (locadores, propietarios e inmobiliarias) que cerró operaciones sin inconvenientes. Pero este tipo de actores (los que ofrecen garantias, legalmente) merecen un espacio o mención aparte...alguna opinion...? un saludo...

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  5. tengo una duda. Fui a comprar derechamente un departamento y me exigieron igual que pagara la reserva , cosa que yo encontré ridicula puesto que no estaba reservando nada . Corresponde que me devuelvan esta reserva?

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    1. No se cuales han sido las circunstancias del hecho que relatas. Pero la reserva cuando es aceptada por el propietario queda a cuenta de precio. Si no es aceptada se devuelve.

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  6. Hola Profesor. Le queria actualizar que la inmobiliaria me va a devolver incluso la seña y no me van a cobrar la comisión. Evidentemente no correspondia se queden con ella luego de que me informaran el vendedor rechazó la oferta. Muchas gracias!

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  7. Me encanto el informe. Muchas veces hay falta de conocimiento por ambos lados.

    PD: Oscar siempre las reservas se devuelven cuando el propietario no acepta. Saludos

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  8. Muchas gracias por la informacion! Me es muy util..
    Una consulta, que pasa si la inmobiliaria sigue ofreciendo el inmueble a terceros aun cuando ya se encuentra reservada la propiedad?
    Gracias!

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  9. Hola! que buena información!!
    Entonces quería corroborar si entendí bien. Mi mamá dejo una seña por un departamento en una inmobiliaria, a los dos días el dueño del dpto. se arrepintió. y a mi mamá le devolvieron la seña en la inmobiliaria también. Consulta: tendrían que haberle devuelto la seña y algo más? sobre todo por el tiempo perdido y por haber dejado de ver otros dptos. Esto es por ley?
    Desde ya muchas gracias por su respuesta

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    1. ola... NO le devolvieron lo que correspondía.-

      Se devuelve duplicado cuando se trata de seña, en este caso sin duda era una reserva.- Beso - Carmen -

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  10. Por favor quisiera saber si en caso de una reserva ad referendum (que aún no ha sido aceptada por el vendedor) la inmobiliaria puede seguir ofreciendo el inmueble a terceros o debería aguardar a que finalice la negociación (ua sea con la aceptación o negativa por parte del propietario). Muchas gracias!

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    1. Hola, mira no hay nada que prohíba a la Inmobiliaria continuar ofreciendo la propiedad... TAMPOCO NADA QUE DIGA QUE PUEDE HACERLO, PERO ES MUY POCO ÉTICO......

      Te respondí ? yo si me devuelven la reserva hago una fiesta, propiedades hay mil, si antes de empezar actúan así..... NO ME GUSTA - Suerte y Cuidate...

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  11. Ofrecí un monto y reservé. No fue aceptado ese monto y dije que no compraba, al otro dia me aceptan el monto pero yo ya habia dicho que no queria comprar y ahora no me devuelven la reserva. Que hago?

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  12. Pofesor: Me dieron reserva por un alquiler y al solicitar informes dominiales dió embargo.
    Mi actitud es darle un plazo para que presente otra garantía o un seguro de caución. Luego de ésto devuelvo la reserva solo descontando los gastos de informes?Porque sacar de la oferta el alquiler genera un dolo al locador y el locatario muestra mala fe dando una garantía que tiene embargo.¿Que se acostumbra en éstos casos?-Gracias.

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  13. Pofesor: Me dieron reserva por un alquiler y al solicitar informes dominiales dió embargo.
    Mi actitud es darle un plazo para que presente otra garantía o un seguro de caución. Luego de ésto devuelvo la reserva solo descontando los gastos de informes?Porque sacar de la oferta el alquiler genera un dolo al locador y el locatario muestra mala fe dando una garantía que tiene embargo.¿Que se acostumbra en éstos casos?-Gracias.

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  14. Buenas, necesito ayuda .. Realice una reserva Ad referéndum por un departamento que la constructora termina en apenas unos días, el tema es que cuando pido el boleto para revisarlo quieren hacerme cargo del impuesto a las ganancias que debe pagar la constructora! Ante mi negativa, varios idas y vueltas me dicen que reconocen que no debería pagarlo pero que es condición de venta. No quieren devolverme la seña ...la verdad no me asesore al momento de entregarla por qué pensé que lo importante era al boleto que puedo hacer ? Desde ya muchas gracias

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  15. hola, hice una reserva por un departamento con poco dinero un 3% en una inmobiliaria. Los dueños aceptaron la oferta y ahora me piden que deje el 10% para darme los planos para que pueda pedir crédito hipotecario. Sería correcto esto? sin boleto de compraventa? Por lo que me dijeron se firmaría una reserva similar a la que ya tengo pero por el 10%... o tendría que ser una seña? Agradezco su ayuda dado que es la primer compra y estoy desorientada.

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  16. Hola, tengo una consulta, en un contrato de alquiler, el futuro inquilino hizo una reserva que se lo dio a la inmobiliaria, pero luego se arrepintió, ¿la reserva queda para la inmobiliaria a cambio de honorarios o la reserva es para el dueño de la casa?

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  17. Me gustaría saber, dos temas:
    Cual es el tiempo que se considera, de forma, que se debe dejar una Reserva de compra?

    Que porcentaje del precio de venta, es usual dejar depositado?

    Muchas gracias.

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    1. Buenas tardes.
      Realice la reserva para un dpto con una inmobiliaria, sin embargo antes de firmar el contrato nos retractamos de alquilar el dpto, solicitamos la devoluvión de la reserva, pero la inmobiliaria argumenta que ésta no sr puede devolver. Queremos saber cual es el procedimiento a seguir para poder recuperar el dinero de la reserva. Gracias!

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    2. Contactate con el Colegio Profesional que regula la actividad en esa jurisdiccion. Este es un tema de Tribunal de Etica y Disciplina que controla el ejercicio profesional.

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  18. Hola tengo una reserva a referendum para comprar una casa luego de ello me dice la inmobiliaria que acepta pero libre de gastos cosa que no fue aclarada en la reserva le digo que se me hace mucho pagar todo solo y a los dias me entero que otra inmobiliaria la tiene en venta porque la vendedora le dijo que cancelo la venta anterior aviso a la inmobiliaria que deje la reserva y me dice que ella es un tercero y que la plata se la dio a la dueña para que señara otra casa y no me la puede devolver como tengo que actuar ante esto Gracias

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    1. Estimado hace la denuncia en el Colegio Profesional Inmobiliario a la que pertenece esa inmobiliaria.

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  19. Hola mi caso es el siguiente yo oferte por un dpto dejando una seña de mil dolares, la cual tenia vigencia de 10 dias y una vez rechazada la inmobiliaria a las 48hs se veia obligada a devolvermela. Esa oferta vencio y nadie me informo si fue acepatada o no, cuando llamo a la inmobiliaria me dicen que la propietaria lo esta pensando. Ya pasaron 10 dias del vencimiento y siempre que llamo ponen excusa, Yo no puedo seguir esperando y quiero saber que pasa en estos casos cuando la oferta ya esta vencida pero no esta ni confirmada ni rechazada. O donde puedo denunciar a la inmobiliaria en caso de tener que hacerlo. Desde ya gracias

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    1. Dirigite al Colegio Profesional Inmobiliario que tiene jurisdicción en el lugar y radica una denuncia en la Comisión de Ética y Disciplina.

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  20. Hola, mi caso es el siguiente. Deje a una inmobiliaria, $100.000 en Reserva para un departamento que se va a construir al plazo de 4 años. Mi mujer perdió el trabajo y no voy a poder pagar lo acordado, así que avise y no firme ningún contrato con la constructora. Y la inmobiliaria no me quiere devolver la reserva. Tengo derecho a que me lo devuelvan???

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  21. Estimado Alejandro, te recomiendo que concurras al colegio profesional donde esta matriculado el responsable de la oficina y hagas tu planteo allí por escrito. Cada colegio tiene un Tribunal de Ética y Disciplina que se encarga de estos temas. Paralelamente podes hacer una denuncia en el área de defensa del consumidor del municipio donde se encuentra la inmobiliaria.

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  22. Hola estimad Julio! Soy alumno UTN (ing) y tengo tengo dos consultas para mis compañeros de medrano: (1) He hecho una reserva de compra y la inmobiliaria me dice "el dueño me dio el ok" (pareciera que por teléfono) En la reserva indica que debe "insertar su firma". Si me presento y no está la firma tiene que devolverme la seña? (2) Por otra parte, si bien puso la "franja de reservado" en uno de los avisos, mantiene otro aviso por un precio superior. Le pedí varias veces que lo de de baja pero ya va un mes y sigue publicado. Qué me aconseja hacer? la verdad, le pongo ganas, pero siento que esta inmobiliaria hace todo así nomás, simplemente ocupándose de sus intereses. Gracias!

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    1. Hola, te contesto. La conformidad de la reserva debe ser hecha por escrito y te tienen que notificar la aceptación.- O SEA, no solo que tiene que estar aceptada ( conformada) en forma expresa ( escrita) sino que también te lo tienen que notificar.-


      En la realidad practica, muchas veces nos dan el O.K. por teléfono y después pasan a firmar, pero eso es cuestión de un día o dos, no mas.


      Con respecto a la devolución, la reserva sin duda tiene un plazo de vencimiento, si paso el plazo y no esta aceptada en forma expresa si podes pedir la devolución, si no paso el plazo no.-


      Con respecto a lo del aviso, deciles que si no lo dan de baja vas a hacer la denuncia al Colegio . Suerte - Carmen -

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  23. hola!, tenemos en venta una casa, el precio en dolares, pero para poder hacer la venta por credito bancario se necesita hacer la reserva en pesos segun lo que solicita el banco, se puede hacer otra reserva en dolares?, es legal esto? cual sería la solución para poder cobrar a precio dolar, o en dolares, dada la situacion del peso dolar, actual en Argentina? muchas gracias por su respuesta

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  24. En mi caso hicieron una seña de un importe irrisorio por la compra de mi casa. La casa la adquirirán por crédito Procrear, pero como hay una demanda enorme de estos créditos, al día de hoy todavía no ha finalizado el proceso. En estos días el dólar subió dos puntos. De $17 a $19. Es factivle que suba el valor de venta de mi casa a la parte compradora?

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    1. Para opinar si se puede ajustar el precio de venta hay que conocer que firmaron en la reserva. La reserva por un importe irrisorio la protege a Ud. porque si quiere deshacer la operación le saldrá mas barato (si acepto la reserva por escrito y quiere rechazar la venta porque no pagan el valor en dolares que Ud. pretende deberá devolver el doble de la reserva).

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  25. Buenas noches, quisiera hacerle ina pregunta. Nosotros reservamos una propiedad ad referendum, con una cláusula que fija un valor de cambio los pesos que me da el banco, la inmobiliaria una vez aceptado el trato por el vendedor me adiciona un monto mas a la reserva. Ahora pasados 20 dias de la aceptación se arrepiente de la venta. No quiere vender y quiere devolver el total de la reserva (nosotros ya presentamos toda la documentación en el banco). Es esto posible? Muchas gracias po su tiempo. Aguardamos su respuesta

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    1. Si hay arrepentimiento del vendedor con una Reserva Aceptada por el deberá devolver el doble del monto de la reserva al comprador. Igualmente todo depende de como esta redactada la reserva. Lo puede hacer si se arrepiente de la venta. La aconsejo que consulte con el Tribunal de Disciplica del colegio profesional de la jurisdicción donde esta afincada la inmobiliaria.

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  26. Buenas tardes. Quisiera hacerles una consulta. Entregué una seña por una propiedad, y por un problema con el préstamo hipotecario tengo que cancelar. Tengo entendido que la seña la pierdo, pero la inmobiliaria me quiere cobrar la comisión completa, o sea mí parte y la del vendedor. Es así o está mal? Agradecería una respuesta. Gracias.

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    1. Si no se pacto en la Reserva la obligatoriedad del pago de la comisión en caso que la operación no se realice, la actitud de la inmobiliaria es unilateral y puede discutirse en el ámbito judicial. Lo que puede hacer es comunicarse con el Tribunal de Etica y Disciplina del Colegio donde esta afincada la inmobiliaria y plantee este problema.

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  27. Hola buenas tardes, mi suegra alquilo un departamentito a una señora que pago el mes de alquiler y medio mes de deposito. la inquilina limpio y preparo el departamento 3 dias, para esto todavia no se habia acercado a firmar el contrato. decidio irse, mi suegra no tenia el dinero para devolverlo en ese momento. la inquilina se llevo las llaves y cortinas. tres meses despues que desaparecio inicio una mediacion donde sobre una suma de 7000$ reclama 20.000 por perdida de chance y daños.
    que puede hacer para defenderse?

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  28. Estimada Paula, lo correcto será buscar el asesoramiento de un abogado que frente a las pruebas existentes le recomendará el mejor camino a seguir. Lamentablemente nosotros no podemos ayudarle.

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  29. Hola buenas tardes, quisiera saber que sucede si la reserva se cae, por decisión de alguna de las partes, con los honorarios? Que sucede con toda las gestiones realizadas por el profesional?

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  30. El texto de la reserva debe tener una cláusula en caso de arrepentimiento del vendedor y otra en caso de arrepentimiento del comprador, donde se establezca que indemnización recibe el corredor inmobiliario por la interrupción del proceso.

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  31. Hola qué tal, necesito de su ayuda. Yo hice una reserva por una compra de una casa, nunca se me notifico la aceptación por parte de los dueños, el recibo está vencido, y estándo a días de escriturar, ellos se niegan a presentar la documentación necesaria. La inmobiliaria no nos quiere devolver el dinero de la reserva. Que debería hacer para recuperarla, ya que la operación se caería por los vendedores. Gracias.

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    1. Busca cual es el colegio inmobiliario de la jurisdicción, toma contacto con el comité de disciplina y expone tu caso. Contame como te fue.

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  32. Estimado Profesor
    En octubre del año pasado, nos anotamos en un crédito hipotecario, nos contactamos con e hicimos una reserva de una propiedad con un empleado de una inmobiliaria. Al mes y medio, el vendedor nos comunicó que no quería seguir esperando, se venció dicha reserva y la operación no se realizó. Nos enteramos que el "corredor inmobiliario" había querido hacer la operación por fuera de la inmobiliaria para ganar más comisión. De cualquier manera la reserva ya estaba vencida y nos la devolvió. Seguimos buscando propiedades, y hace una semana, nos volvió a contactar el propietario, ya que no pudo vender su propiedad para ver si queríamos aún comprarla pero ya sin "inmobiliaria" de por medio. Tenemos nuestras dudas al respecto. Ante el supuesto caso de que se concretara la compra de esa propiedad, cómo quedamos frente a la comisión por nuestra parte con ese representante de la inmobiliaria que nos mostró la propiedad y nos contactó con el propietario. Tenemos que pagarle su comision igual?

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