Giménez Zapiola responde

Fernando Giménez Zapiola es graduado en Administración de Empresas de la Universidad de Buenos Aires (UBA) y realizó un Master en Administración de Empresas de la Universidad de Stanford, California, EEUU (MBA). Con más de 25 años de experiencia, Fernando Giménez Zapiola es hoy uno de los referentes claves del mercado inmobiliario local. Incluso, su activa participación en el mercado empresario lo ha llevado a ocupar cargos directivos en diferentes instituciones, tanto a nivel local como internacional, entre las que se destacan: Director de I.D.E.A., Director del Jockey Club de Buenos Aires, Miembro del Council of Shopping Centers Internacional (USA) y Director del Club de Inmobiliarias (Sistema de Ofertas Múltiples). Fernando Giménez Zapiola es Presidente de Binswanger Giménez Zapiola, empresa que fundara su familia y que cuenta con más de 103 años de experiencia en Argentina.

Binswanger Giménez Zapiola es una empresa líder en el mercado local y regional con más de 103 años de experiencia en su haber y 30.000 operaciones concretadas. Cuenta, a su vez, con un equipo multidisciplinario que le permite brindar un servicio de alto valor agregado. Su asociación con Binswanger, gigante a nivel mundial del mercado de bienes raíces, le aporta un sólido conocimiento a nivel mundial del mercado, así como 70 años de experiencia global con presencia en los cinco continentes

¿Cuál es la relación del precio de los inmuebles con el valor del oro? ¿Volverán las propiedades a precios asequibles para la clase media? (mat_martinez)

El crecimiento del valor del metro cuadrado superó al crecimiento del valor de la onza de oro, excepto en el período que va desde mediados de 1982 hasta los primeros meses de 1991. Recomiendo invertir en inmuebles. Mientras tengamos índices de inflación anuales de dos dígitos, no será factible ofrecer créditos para la compra de viviendas que sean asequibles para la clase media.

¿En 2012 se seguirá construyendo como este año? (vifaba)

No notamos ninguna disminución en los desarrolladores del mercado respecto de la compra de buenos terrenos para la construcción tanto de oficinas como de viviendas, por lo cual creemos que hay buenas razones para creer que se seguirá construyendo como este año.

¿Cómo afectará la crisis global en los bienes raíces en Argentina? (FGuemes)

La Argentina integra el grupo de países emergentes que no han resultado tan afectados, por ahora, por esta crisis. De no haber cambios en estas condiciones, y si el gobierno que asuma en diciembre trabaja para solucionar los temas pendientes locales (inflación, pobreza, subsidios, sector energético, etc.), la crisis global no debería afectar de manera negativa al sector argentino de bienes raíces.

A largo plazo, ¿piensa que impactan la inflación y la manipulación por parte del Indec en los potenciales inversores internacionales? ¿Cómo ve la ley de tierras que se trata por estos días en el Congreso? (SirArquimedes)

Los potenciales inversores internacionales buscan países serios y creíbles; un país con alta inflación no es serio ni creíble. Los inversores que ponen su dinero en la Argentina lo hacen a pesar de esto porque la Argentina es un país de gran potencial.

Me gustaría saber cuál es la relación de los precios de los inmuebles con el valor del oro. ¿En qué recomienda usted invertir? Por otro lado, al margen de esta inquietud, me gustaría saber si las propiedades van a volver a precios accesibles para la clase media.(mat_martinez)

Siempre el crecimiento del valor del m² superó al crecimiento del valor de la onza de oro, excepto en el periodo que va desde mediados del año 1982 hasta los primeros meses del año 1991.Claramente recomiendo invertir en inmuebles. Mientras tengamos una economía con índices de inflación anuales de dos dígitos no será factible ofrecer créditos para la compra de viviendas que sean accesibles a la clase media.

Yo quiero que vos Fernando Gimenez Zapiola expliques si y porque conviene efectuar operaciones de compraventa de inmuebles a través de agentes inmobiliarios en lugar de hacerlo en forma particular indicando las ventajas, las desventajas y los riesgos que existen en ambos casos.(peralinmob)

Si bien podemos decir que "nadie defenderá mis intereses como yo", recurrir a un profesional inmobiliario garantizará idoneidad, seguridad en la transacción y por ende ahorros en la inversión y costos de transacción finales. Contratar los servicios profesionales de una inmobiliaria acelerara los tiempos, asesorara al cliente exclusivamente sobre las mejores condiciones, tiempos, costos, y/o riesgos en defensa de su cliente.

¿Hay dinero del narcotráfico en los emprendimientos inmobiliarios?(spamspam)

En lo absoluto. Las operaciones inmobiliarias han sido objeto -en los últimos años- de fuertes controles en materia de prevención del lavado de dinero. Incluso el Congreso de la Nación ha sancionado recientemente una ley en este sentido que mantiene los standares locales en sintonía con aquellos que rigen en el mundo. Nuestra actividad, por suerte, no es ajena a este tipo de regulaciones y controles que tienden a garantizar el origen no espurio de los fondos.

Me interesa su opinión sobre el negocio de los alquileres temporarios en la Argentina.(josedeflores)

Por la disminución del turismo y un dólar relativamente barato el negocio no es tan activo como era 4/5 años atrás. Algunos de esos departamentos hoy están en el mercado de alquileres tradicionales. Los alquileres temporarios siguen funcionando en las zonas muy hoteleras

Le consulto qué comisiones cobra actualmente la inmobiliaria que representa a compradores, vendedores e inquilinos de propiedades. Y, si considera que las mismas podrían ser disminuidas significativamente para intentar captar aunque sea una parte de la gran cantidad de operaciones que se realizan entre dueños, fuera del circuito de las inmobiliarias.(josedeflores)

Las comisiones que nuestra empresa cobra a clientes que nos dan sus propiedades en venta varía entre 1 hasta 3% más IVA. Cuanto más grande la operación, en general el porcentual es menor. A los compradores se les cobra como máximo entre el 3 y 4% más IVA, también dependiendo del monto de la operación. En alquileres el Locador paga el 5% más IVA del monto total del contrato. El inquilino paga aproximadamente lo mismo. Los honorarios por suerte no están regulados y tanto el comprador-inquilino como el vendedor-locador tienen todo el derecho a negociarlos y en la práctica lo hacen.

Usted cree que en el 2012 se seguirá construyendo viviendas y oficinas como este año?(vifaba)

No hemos notado ninguna disminución en los desarrolladores del mercado respecto de la compra de buenos terrenos para la construcción tanto de oficinas como de viviendas, por lo cual creemos hay buenas razones para creer que se seguirá construyendo como este año.

Creo que como muchas empresas de bienes raíces funcionan como constructoras e inversoras de nuevas obras que luego son ofrecidas a la venta y o alquiler. Aquí la pregunta, no seria interesante comenzar a ofrecer estos nuevos emprendimientos con una infraestructura tal que sean autosuficientes en materia de consumo de energía? Ya existe la tecnología y esta siendo aplicada en algunos casos. Con un buen diseño, materiales apropiados se reduciría en buen porcentaje la perdida y o ganancias de temperatura interna como también acústicamente mejorada. Me pregunto esto mismo porque veo muchos emprendimientos nuevos y pareciera que se le da incapié a los amennities como primera atracción al posible cliente, pero creo que deberíamos dar un paso hacia el futuro en los nuevos proyectos dan a lugar a una nueva generación de hábitat para el ser humano.(lacomadreja)

Ya en Argentina existen los edificios que se los llaman "green buildings" que tratan de respetar normas para conservar el medio ambiente, ahorro de energía, menor contaminación. Un ejemplo de esto es el Madero Office en Puerto Madero. Pensamos que a medida que el mercado lo exija aparecerán desarrollistas con estos ofrecimientos y también podrían ser impulsados por exigencias gubernamentales de protección del medio ambiente.

Seguramente los departamentos a estrenar, bien ubicados y de buena construcción seguirán aumentando en la ciudad de Buenos Aires durante el 2012 ¿En qué porcentaje calcula usted que será dicho aumento?(enmife)

Si la pregunta se refiere a los precios en dólares, pensamos que el margen de aumento de los precios no será muy importante, a menos que el dólar en el mundo pierda fuertemente capacidad adquisitiva. En ese caso aumentará la demanda porque la gente volverá a buscar refugio en ladrillos.

Le preguntaría como cree que se mantendrá el actual valor de los inmuebles, teniendo en cuenta la posibilidad de una devaluación mas acelerada a partir de octubre, además de la posibilidad que las propiedades dejen de ser, en alguna medida, el refugio de inversiones cuando el mundo retome el crecimiento y las opciones de inversión sean menos riesgosas y su rentabilidad mayor que la de los alquileres.(danipe55)

No existen indicios certeros de una devaluación acelerada en el mediano plazo, como usted menciona. No obstante, aunque esto ocurriese nada hace pensar que los inmuebles pierdan su condición de "reaseguro de la inversión". Se trata de una pauta muy arraigada no solo en fundamentos económicos, sino también en la cultura del inversor de nuestro país.

Hola, quisiera preguntarle cuanto vale el metro cuadrado en Montserrat y si cree que es un zona que se revalorizará en futuro. Además que barrios tienen posibilidad de desarrollo en los próximos 5 años (angelem)

Valores aproximados de Monserrat: departamentos nuevos U$S 1.900/2.000, departamentos usados U$S 1.400/1.500.Barrios con posibilidades de desarrollo tanto en área residencial como comercial: Barracas, Monserrat,(área 9 deJulio), Villa Crespo.

¿Usted cree que hay mercado para tantos edificios que se están construyendo? Cómo va a afectar esto el negocio inmobiliario?(malenaapel)

Sin contestar

¿Quería saber si la empresa que nombra la nota - Gimenez Zapiola - es la misma que quebró a principios de los 80? y que tenía sus oficinas centrales en la Avenida Corrientes y Florida( wilsonea)

La empresa que nombra la nota es Gimenez Zapiola S.R.L. (cuyo nombre comercial de fantasía es Binswanger Gimenez Zapiola) funciona en el mercado inmobiliario desde 1908 y a lo largo de su trayectoria no ha transitado por ninguna quiebra ni convocatoria de acreedores.

¿Cómo va a pegar la crisis global con respecto a los bienes raíces en Argentina?(FGuemes)

La Argentina integra el grupo de países emergentes que no han sido tan afectados por ahora por esta crisis.. De no haber cambios en estas condiciones, y si el gobierno que asuma en octubre trabaja para solucionar los temas pendientes locales (inflación, pobreza, subsidios, sector energético, etc.), la crisis global no debería afectar de manera negativa al sector de bienes raíces argentino.

¿Cómo piensa que impacta la inflación y la manipulación por parte del Indec, y la baja credibilidad financiera a largo plazo en los potenciales inversores internacionales? Y finalmente le pregunto, ¿cómo ve la ley de tierras que se esta tratando el Congreso?(SirArquimedes)

Los potenciales inversores internacionales buscan países serios y creíbles, un país con alta inflación no es serio ni creíble. Los inversores que ponen su dinero en Argentina lo hacen a pesar de esto porque Argentina es un país de gran potencial.

1 Comentarios Recientes

soydeaqui

Estimados Foristas: Que Alberto Gimenez Zapiola no haya respondido si cree que hay mercado para tantos edificios que se están construyendo no deja de ser significativo. Omite hacer alusión a la vacancia que existe en la actualidad en la CABA, al continuo incremento de la oferta destinada a renta y a los porcentajes de las mismas si se los comparara con la obtenible en otros canales de inversión. Tampoco señala que hoy se opera a niveles de precios máximos históricos como consecuencia lógica de un reconocido proceso de inflación en dólares. Si bien admite que "que el margen de aumento de los precios no será muy importante, a menos que el dólar en el mundo pierda fuertemente capacidad adquisitiva" no da pautas de lo que ocurriría en materia de precios si para evitar que el dólar deje de ser moneda de reserva (de superarse la crisis financiera internacional) la Reserva Federal de los EE.UU. (FED) incrementara en el futuro la tasa de referencia.

En este artículo Alberto Gimenez Zapiola justamente indica que "la crisis global no debería afectar de manera negativa al sector argentino de bienes raíces.", pero no aclara que ocurriría si la desaceleración económica a nivel global deviniera en políticas proteccionistas con menor intercambio comercial y se deprimiera la demanda de commodities, particularmente los de uso industrial (debería considerarse a la soja entre ellos ya que de la misma se obtienen más de 20 subproductos muchos de ellos exportables y algunos utilizables como insumos no comestibles) lo que podría hacer mermar el ingreso de dólares comerciales. El tema concreto hubiera sido conocer cual desde su punto de vista si notaba convergencia entre los precios que pretende homologar la punta oferente con el efectivo tentativamente disponible por el sector demandante en ausencia de créditos hipotecarios.

Asimismo afirmó que "No existen indicios certeros de una devaluación acelerada en el mediano plazo", lo que podría ser cierto dado que el BCRA tuvo poder de fuego el pasado 02/09/2011 para abortar una corrida cambiaria como la que ocurrió ese día. Tampoco de lo que pasaría si se reiteraran procesos análogos de corridas cambiarias tomando como los antecedentes concretos más notorios lo ocurrido con los "comportamientos cíclicos" que tuvo el mercado inmobiliario argentino en 1982/1983 y 2001/2002(Ref.:http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/files/2009/09/bnorte1-500x339.jpg ).

Observé además que hubo algunas preguntas que no respondió, particularmente una que me gustado (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1401634-que-le-preguntarias-al-presidente-de-binswanger-gimenez-zapiola  - Com. 2), hecho que admito como comprensible pues le hubiera demandado un cierto tiempo de análisis. No obstante, y para obtener una visión más amplia del quehacer de la empresa a su cargo con presencia mediática en portales especializados, no estaría demás que el lector leyera un artículo confeccionado por el Sr. Domingo Speranza, Director de Binswanger Giménez Zapiola (Ref.: http://finanzas.iprofesional.com/notas/117399-Mercado-Inmobiliario-Enfrentamos-una-burbuja-de-alto-valor-de-renta ) y el comentario de respuesta que se encuentra al pie del mismo, de los que podría sacar conclusiones interesantes. 

También indicó textualmente - casi expidiéndose políticamente - que "Los potenciales inversores internacionales buscan países serios y creíbles; un país con alta inflación no es serio ni creíble.", pero omitió decir que hoy es limitada la inversión de los extranjeros en el segmento residencial (con excepción de no muchos que lo hicieron en algunas zonas del barrio de Palermo) y que durante la crisis de 2008/2009 no fueron pocos los que habiendo comprado en lugares como Puerto Madero y la Zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires y en el corredor norte del GBA, se vieron en la necesidad de vender para afrontar, como producto de la crisis financiera internacional, obligaciones en los países en que residen.

Publicado por el diario La Nación en su edición impresa y digital del 04-09-2011

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