Argentina: ¿Cuantos M2 puede comprar la gente con su ingreso?

Autor: Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI

BARAJAR Y DAR DE NUEVO

De cada diez familias argentinas, si se les consultara, ocho se definirían como de “clase media”. Una categoría difusa, que más allá de los números refiere a factores culturales, a un conjunto de valores y aspiraciones compartidas: un buen trabajo, capacidad de consumo, el auto y la casa propia son algunas de las claves de esa identidad.

Pero si una pareja de clase media típica, de unos 26 años, con un hijo pequeño, ubicada en el promedio de ingresos del segmento, hoy buscara comprar un departamento en Buenos Aires - estándar, de dos dormitorios y 60m2 - terminaría de pagar su “primera vivienda” a los 60 años. Con las condiciones actuales, sólo una de cada diez familias argentinas podría acceder a un departamento dentro de un plazo razonable, y no sería precisamente de “clase media”.

Mapeando la accesibilidad

Semanas atrás se conoció la actualización que la Consultora W realiza sobre la distribución de la pirámide socioeconómica argentina. El cruce de esos datos con la información de mercado procesada para el Índice.CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina), permite trazar un “mapa” de la accesibilidad a la vivienda, aquí y ahora.

Esto es, la pirámide socioeconómica traducida a m2: quién pueden comprar qué. Cuántos m2 de vivienda podría comprar por mes una familia ubicada en la media de cada grupo si asignara a eso un tercio de sus ingresos, y los años que le llevaría así acceder a aquel departamento.

Años y centímetros

En el extremo superior, con ingresos mensuales superiores a 42.500$/mes, la denominada “Clase top (AB.C1)” reúne al 5.5% de las familias. Su promedio de ingresos permitiría comprar 0.94 m2/mes, por lo que en unos 5 años estarían accediendo a un departamento estándar.

Conformando la “Clase media-alta (C2)”, 17% de las familias se ubica en la banda de 15.600 a 42.500 $/mes. Con la asignación típica de 1/3 del ingreso a la compra de la vivienda, una familia podría adquirir 30 cm2 de departamento por mes, llegando al departamento en 17 años.

La “Clase media típica (C3)” abarca al 31% de los hogares, que mensualmente suman ingresos de 8.800 a 15.600$. En este caso la capacidad promedio de compra alcanza a 15 cm2/mes, por lo cual -como en el ejemplo- el acceso al departamento de 60 m2 les demandaría 34 años.

Otro 30% de los hogares reúne un ingreso familiar de 4.185 a 8.800 $/mes, encuadrándose en lo que los especialistas definen como la “Clase baja superior (D1)”. Con las condiciones actuales del mercado su capacidad de compra sólo alcanza a 7 cm2 por mes, por lo que el acceso a un departamento estándar en Buenos Aires le llevaría 70 años de pagos mensuales.

En la base de la pirámide en tanto, 16.5% de las familias no llega a 4.185 $/mes. Replicando la misma mecánica, el ingreso promedio del segmento sólo permitiría comprar 3 cm2 por mes, extendiendo todo al impensable plazo de 150 años para llegar a un departamento.

Barajar y dar de nuevo

Leyendo la pirámide de arriba hacia abajo, hoy sólo una de cada diez familias podría acceder a su vivienda en un plazo de hasta 15 años, y otras seis requerirían de 34 a 70 años para hacerlo; mientras tanto en la base, dos de cada diez familias están fuera de toda posibilidad.

O bien a la inversa, de abajo hacia arriba: 8 de cada 10 familias necesita entre 35 a 150 años de pagos para poder comprar un departamento estándar. Sin saber, claro, dónde y cómo podría pagar esas (inexistentes) cuotas, o atesorar ese ahorro “para la casa” sin verlo diluirse mes a mes.

Ahora bien, con una oferta que -ante un escenario incierto, sin necesidad, ni costo de oportunidad- prefiere no cerrar operaciones; una demanda que “no llega”; precios descalzados de la capacidad de pago del público masivo; sin crédito ni políticas integrales de hábitat y vivienda.. ¿Podemos seguir sosteniendo que “el problema es el cepo”? Que si el próximo gobierno lo levanta mágicamente el mercado, la dinámica urbana/inmobiliaria volverán a ser… qué, cómo?

Es claro que para aquellas familias como para las empresas (inmobiliarias, constructoras, desarrolladoras, etc.); para la salud de nuestras ciudades, de su economía y los mercados, este escenario hiperconcentrado no es razonable, ni sustentable. Pero antes tampoco lo era: el cepo sólo descorrió el velo a la ficción, des-cubrió el holograma de un “mercado virtual”.

Cruzada por factores macro como por cuestiones propias, la dinámica inmobiliaria -de la vivienda en particular- ha alcanzado niveles de distorsión estructural que es preciso revertir.

Consolidar dinámicas genuinas, inclusivas (masivas) y sustentables, es el objetivo; pero más allá del contexto, ó del próximo cambio de escenario, es claro también que lograr un resultado diferente requiere pensar/hacer las cosas de manera diferente.

¿Qué se viene pues para la actividad en 2016/2020? es la pregunta que se suele escuchar. Respuesta: lo que seamos capaces -individualmente y como sector- de generar ahora, en 2015.

El desafío es aprovechar el tiempo. Es un año de transición, un buen momento para repensar con sentido crítico y creativo la producción y la gestión urbana/inmobiliaria. Para rediseñar las lógicas, los modelos de negocios y las prácticas en la cadena de valor. De nosotros depende.

Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI

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