 |
Arquitecto
Marcelo Satulovsky |
El Real
Estate -la actividad inmobiliaria en términos amplios- es la cadena de valor
responsable de articular la producción y gestión de los escenarios de la vida
urbana, del hábitat. Pero hoy,
la cadena completa enfrenta un
tiempo diferente a todo lo conocido.
En Argentina, el retorno del crédito y
la voluntad de hacer frente al déficit habitacional dominan el debate. Sin
embargo, del Bitcoin a la cerveza artesanal, del co-working al grafeno, cantidad de factores vienen
reconfigurando los modos de habitar, producir y gestionar los lugares, de
pensar y hacer negocios. Antes que nada, es clave reconocer entonces que estas
no son cosas sueltas, sino que se retroalimentan dando lugar a un “ecosistema de cambio” que está generando
un cambio de era en la actividad: #OtroRealEstate.
Los
cambios vienen marchando
Una mirada algo más aguda al presente de
la actividad, permite reconocer múltiples tendencias de cambio en marcha, aquí
y ahora. Algunos ejemplos, en línea a
sus respectivos drivers:
DESDE
LO POLITICO
De
la decisión de afrontar el déficit habitacional se deriva un abanico de
instrumentos (nacionales, provinciales y locales) que dan lugar a propuestas
nuevas, diferentes; ej:
-
activación
de áreas urbanas subutilizadas (gestiones AABE / municipios);
-
mecanismos
de gestión público-privada, acuerdos urbanísticos, iniciativa privada, etc.
-
homologación
de Steel Frame e impulso a la construcción en madera, como vías para buscar
escala, velocidad y mejores costos en la producción de viviendas;
-
instrumentos
de acceso en todos los estratos/NSE (Procrear, CUI, UVAs, mercado puro)
DESDE
LO SOCIAL
En un tiempo de cambio continuo, ciertas
pautas (movilidad, acceso inmediato a info y servicios, el poder de la imagen, etc.)
se afirman como factores de valor. Las estructuras familiares se hacen
diversas, y la segmentación se da cada
vez más por preferencias/estilo de vida, antes que por variables duras, dando
lugar a propuestas diferenciales p.ej. para
-
lugares/tipo
de vida: co-living y/o propuestas temáticas, o por grupos de edad;
-
compras/consumo:
tiendas de experiencias (Ateneo, Apple Store, Nike, etc.);
-
trabajo:
3° lugares, y co-working generales (WeWork, Urban Station) ó temáticos (LCNI)
-
apoyo
a actividades puntuales (ej. guarderías náuticas de Tifón);
Sustentabilidad, Responsabilidad Social
y Tecnología, se afianzan también como Valores. Ganan terreno así los planteos
de Triple Impacto, Economía del Bien Común, Comercio Justo, Consumo
Responsable, etc. Crecen opciones de economía colaborativa y de acceso
(crowdfunding, Airbnb, WeWork, etc.).
DESDE
LO LEGAL
El Código Civil y Comercial establece
nuevos derechos reales, abriendo opciones novedosas a la producción urbana y la
gestión inmobiliaria. En CABA, y otras, a eso se suman cambios en el Código de
Planeamiento, Plan Urbano-Ambiental, planes estratégicos, etc.
DESDE
LO ECONOMICO
Aparecen
nuevos instrumentos/modalidades de inversión (Ej. FCI), en tanto los desafíos
del crédito y la sustentabilidad del
sistema, requieren actores especializados en
-
brokerage
de créditos (bancos, UVA) y/o sistemas P2P de préstamo/inversión (Ej. Lendar);
-
respaldo
técnico especializado para la titulización;
-
gestión
de carteras / fondos de inversión hipotecaria,
-
Info
procesada para el monitoreo de rendimientos, etc.;
DESDE
LA TECNO - GESTION DE DATOS (IT)
El cruce de estas tendencias abre lugar
a propuestas innovadoras en cuanto a usos, programas, localizaciones,
tipologías, formas, espacios, etc. Mientras, la tecno habilita innovaciones en
la gestión comercial inmobiliaria (PropTech), urbana (Smart City), del uso de
los inmuebles (Smart Building), de relación con lo financiero (RE-FinTEch),
etc.
Blockchain y similares muestran una
internet en cambio, de donde se derivan desde criptomercados y monedas, a
nuevos modos de gestión de la información, de registros, contratos
inteligentes, transferencias inmediatas P2P, etc.;
DESDE
LA TECNO - DE LOS MATERIALES Y LAS COSAS
El desarrollo de nuevos materiales (Ej.
grafeno) y procesos constructivos (Ej. de Steel Frame a Impresión 3D) anticipa
cambios en los modos, tiempos y costos de la producción urbana, con focos en la
cuestión energética (fuentes y eficiencia) y la sustentabilidad.
La capacidad de interactuar con los
espacios y sus condiciones de habitabilidad/seguridad (domótica) y con los
artefactos (IoT, robótica, automatización) van cambiando modos de habitar y los
requerimientos técnicos: más conexiones eléctricas y de wi-fi, cableados para
domótica, climatización controlable por celular, cerramientos automatizables,
etc.
Los avances en Realidad Virtual /
Aumentada, Impresión 3D, y en la capacidad de los dispositivos móviles para
efectuar acciones (trámites, compras, pagos, etc.) abren oportunidades al
replanteo de la logística y el comercio minorista.
DESDE
LA TECNO - LO BIOLÓGICO
Los avances en salud (ej. medicina
genética) y alimentación (sana, natural), el valor de la sustentabilidad y la
extensión de las expectativas de vida, dan lugar a innovaciones en cuanto a
calidad de vida, opciones con foco en adultos mayores, etc., como a repensar
las pautas de diseño y uso para viviendas y conjuntos tradicionales.
Frente a la magnitud de los cambios y al
estado de nuestras ciudades, es claro que retocar las cosas para hacer más de
lo mismo, ya no alcanza. Sustentabilidad, hoy se dice Disrupción.
Ahora bien, surfear la ola de estos
grandes cambios -o producirlos- requiere una panorámica medianamente clara de
ese marco complejo y cambiante. Necesitamos una carta de navegación, una base compartida
para interpretar el escenario de cambios y operar en él, un mapa.
El cruce entre las áreas de gestión de
la cadena de valor y las grandes líneas de cambio conforma el “mapa” de los
factores que están generando una nueva etapa, otro Real Estate.
Toda propuesta de cambio implica un
cruce entre la gestión de innovaciones y su viabilidad económica, que deriva en
el rediseño del modelo de negocios (para el sector o un área): esto configura
el centro de los escenarios de cambio. En torno a él se reconoce la “zona
núcleo” de especificidad urbana-inmobiliaria. Alrededor aparecen campos de
atención primaria -con alto potencial de impacto en lo específico- mientras por
fuera se ubican otros de atención secundaria, cuyo impacto siempre estará
mediado por factores más cercanos al núcleo de la actividad.
#OtroRealEstate
| El escenario
Tan solo la carga de algunos primeros
factores sobre ese esquema-base, da cuenta de la complejidad de un escenario
donde cada factor entraña riesgos a los modelos tradicionales de gestión, mientras
conforman a la vez un gigantesco mapa de oportunidades.
Esta “carta de navegación” sin duda
varía; se suman nuevos factores mientras otros pierden relevancia. Necesitamos
ir ajustando, corrigiendo entre todos, sabiendo que en realidad el trabajo
recién comienza: con el mapa a la vista se trata de repensarnos como sector. De
hackear las antiguas #Lógicas
rediseñándolas creativamente desde adentro. De gestionar el cambio para
construir ese #OtroRealEstate de cara a su responsabilidad social como actor
clave para el Desarrollo económico, social y urbano-ambiental de nuestras
ciudades.
Arq. Marcelo
Satulovsky, MDI | @marcelosatu, Feb. 2018
