Universidad Tecnológica Nacional
Facultad Regional Buenos Aires - Medrano 951 - Buenos Aires - Argentina - Carrera TSNB (54) (11) 4867-7606 4867-7536
viernes, 30 de diciembre de 2011
lunes, 26 de diciembre de 2011
Administrar consorcios desde la WEB
 |
| Martín Elicagaray y Tomás Ramos Mejía Foto: Eduardo Carrera / AFV |
Dos jóvenes idearon un sistema para que los usuarios puedan
hacer trámites y controlar gastos desde una PC
Por Matías Asconapé | Para
LA NACION
Tener una idea que revolucione el gran universo de Internet
es algo con lo que muchos emprendedores del área de tecnología sueñan cada
noche. Sin embargo, en muchos casos los proyectos pierden fuerza por ser
complejos y difíciles de aplicar. Y, a causa de ello, muchos quedan en el
camino.
Keep it simple, reza el refrán. La vieja receta de mantener
la idea sencilla e intentar darle un toque desconocido a lo que ya existe es
uno de los métodos más poderosos para coronarse en la Red.
Dan cuenta de ello Tomás Ramos Mejía y Martín Elicagaray,
ambos de 31 años, quienes hace un año fundaron la empresa Simple Solutions,
cuyo objetivo más relevante es brindar soluciones simples y flexibles para mejorar
la comunicación de administradores e intendencias de consorcios de edificios,
barrios cerrados y countries.
La idea nació a partir de las dificultades que enfrentaban
los dos socios en su vida diaria. Martín vivía en un barrio cerrado y no podía
entender cómo era posible que nunca se enterase de lo que ocurría en el club.
En cambio, Tomás era el administrador del consorcio del
edificio donde estaba su departamento y tenía la misma dificultad. "Fue
así como empezamos a pensar cómo podríamos satisfacer esa necesidad y darle un
valor agregado", apunta Ramos Mejía.
Juntos comenzaron a idear un programa orientado a la
comunicación privada entre los propietarios. La idea era crear un sistema online orientado
al control y seguimiento de administraciones de consorcio.
Luego, con el tiempo, se dieron cuenta de que también podían
agilizar muchas actividades que suelen ser tediosas en los barrios cerrados o
edificios, como autorizar una visita.
El funcionamiento es simple. Los usuarios ingresan en el
sistema a través de una clave personal en cualquier momento del día y se
enteran de las novedades, leen el reglamento interno o acceden al detalle de
las expensas. Los usuarios también pueden reservar el salón de usos múltiples
(SUM), las canchas de tenis o de fútbol, la parrilla, o autorizar el ingreso de
invitados, entre otras funciones.
PROYECTO AFIANZADO
Todo desde una computadora. "Es un sistema integral de
comunicación que permite ahorrar tiempo. La idea es simplificar y
agilizar", cuenta Tomás, que se recibió de administrador de empresas en la Universidad de Buenos
Aires.
Hoy, el proyecto ya se afianzó. El producto es un sistema
cerrado que se adapta a las necesidades y características de cada cliente. Con
una inversión inicial de 70.000 pesos, luego de un año ya cuentan con más de
4000 usuarios, que pagan alrededor de 4 pesos por mes. En 2012 planean duplicar
la facturación.
Hoy el negocio está focalizado en barrios cerrados y
condominios con amenities , que son los que mejor aprovechan el
sistema, aunque planean extenderlo también a edificios comunes. Entre los
principales clientes están Talar del Lago, Costa Verde, Buen Retiro y Laguna
del Sol.
A su vez, cuentan con varios proyectos a futuro.
"Queremos lograr la expansión del sistema en el interior del país, en
Chile y en Uruguay", proyecta Ramos Mejía. De hecho, cuenta, en pocos
meses comenzarán a hacer operativo el sistema en algunos sitios de Chile
Al igual que otros emprendedores, el proceso no fue fácil
para los dos jóvenes porteños. "Enfrentamos las dificultades lógicas de
todo nuevo emprendimiento, desde una estructura y un capital de trabajo acotado
hasta retrasos en los tiempos previstos para el lanzamiento", cuenta
Tomás.
A pesar de ello, la buena reacción de los clientes siempre
avivó el fuego para seguir con paso firme. "Tuvimos que luchar contra
nuestras propias ansiedades, pero teníamos claro que debíamos trabajar duro
porque sabíamos que los resultados iban a llegar tarde o temprano",
subraya Ramos Mejía.
APOYO OFICIAL
Al principio, comenzaron a reunirse después del trabajo. En
medio del proceso de gestación les surgió la posibilidad de participar en el
programa Buenos Aires Emprende, un programa del gobierno de la ciudad para
apoyar nuevos emprendimientos.
"La experiencia nos obligó a sentarnos a armar un plan
de negocios y nos dimos cuenta de que si queríamos desarrollar este negocio,
debíamos invertir más tiempo", explica Tomás.
Luego de ser seleccionados como uno de los ganadores del
programa, accedieron a una financiación y tutorías.
Poco después, ambos socios comenzaron a trabajar todo el día
en el proyecto, en un proceso que incluía tener reuniones periódicas con
posibles clientes de consorcios y barrios cerrados.
"Fue el puntapié inicial que nos permitió comenzar
seriamente a transformar una idea en un proyecto, no sólo por el apoyo
financiero, sino también por la asistencia a través de las tutorías",
sostiene Ramos Mejía.
Actualmente reciben apoyo de la Secretaría de la Pequeña y Mediana Empresa
y Desarrollo Regional (Sepyme), del gobierno nacional, para el desarrollo de
nuevas funciones, inversión en equipamiento y comunicación.
Sin embargo, uno de los mayores desafíos para 2012 será
conseguir capital. "Buscamos inversores que nos permitan potenciar el
crecimiento que hemos tenido en el último trimestre de este año. Hasta el
momento, la financiación que habíamos logrado era a través de programas del
gobierno nacional y de la
Ciudad ", cuenta Ramos Mejía.
domingo, 18 de diciembre de 2011
Una visión del proceso inmobiliario
El Perfil de Corredor Inmobiliario le ayudará a lograr
exitosamente la primera parte del proceso: Captar propiedades.
Esta captación permitirá obtener un Stock de Inmuebles para
vender o alquilar que será la base del negocio.
Es importante analizar que características tiene ese stock:
deben ser propiedades con autorización en exclusiva, ya que la falta de
exclusividad no genera un negocio cierto.
El valor de Tasación debe estar alineado con el Valor de
Mercado, de lo contrario se corre el riesgo de tener en el Stock inmuebles que
no se pueden vender ni alquilar pero que le generan gastos variables al
Corredor Inmobiliario.
Los días en stock de los Inmuebles dependerán también de su
valor (independiente de como se hizo la Tasación ), ya que los inmuebles de valores bajos
se comercializan mas rápido que los de valores altos. Esto es importante porque
más días en stock significan más gastos e insatisfacción del cliente
propietario.
El proceso de comercialización es más fácil que el de
captación, porque ya se trabaja sobre un elemento tangible que es el inmueble.
La cantidad de propiedades en stock empujará el proceso de
comercialización.
Mas allá de la habilidad de manejar el proceso inmobiliario
se deben tener presentes los factores externos que lo influyen: la Macroeconomía y la Microeconomía.
miércoles, 30 de noviembre de 2011
Consecuencias del Ciclo Inmobiliario
“Este ciclo es fruto de la interrelación entre la oferta y
el comportamiento de la demanda, y la correspondencia que existe entre éstas y
la economía en general”
Paul Samuelson describió el “ciclo económico” de la
siguiente manera:
”A una época de prosperidad puede seguir un pánico o un derrumbamiento.
Una expansión económica da paso a una recesión, disminuyen la renta nacional,
el empleo y la producción, bajan los precios y los beneficios y la gente es
despedida de su trabajo. Finalmente, se toca fondo y comienza la recuperación. Esta
puede ser lenta o rápida, incompleta o tan fuerte que lleva a una expansión. La
nueva prosperidad puede presentar un prolongado nivel sostenido de activa
demanda, abundancia de empleo, aumento del nivel de vida, o una rápida y
fulgurante subida inflacionista de los precios y la especulación, seguida de
una desastrosa baja.”
Dos ejemplos hay en el mundo de esta situación: España y
Estados Unidos, aquí van dos muestras de lo que esta pasando en estos países.
Origen: http://search.globalpropertyguide.com/property/details/5118807/
Citas:
El mercado inmobiliario y la preparación de proyectos de Juan Carlos Franceschini
Economía - 11° Edición - Paul A. Samuelson
sábado, 12 de noviembre de 2011
Venta Inmobiliaria Profesional II - 2011
Invitamos a todos a participar el jueves 24 de noviembre a las 19 horas a la presentación
del libro Venta Inmobiliaria Profesional escrito por Alfredo
Tortorella de Bonis a realizarse en el Auditorio de la Facultad Regional
Buenos Aires de la
Universidad Tecnológica Nacional ubicada en la calle Medrano
951 de la Ciudad
de Buenos Aires.
En la presentación el Dr. Tortorella
desarrollara el tema
"EL PAN Y QUESO DE LA NEGOCIACIÓN INMOBILIARIA "
(Factores esenciales para el éxito
en ventas)
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viernes, 11 de noviembre de 2011
Jornada Fideicomiso al Costo
JORNADA FIDEICOMISO AL COSTO
FORTALEZAS Y DEBILIDADES
FORTALEZAS Y DEBILIDADES
Generación y desarrollo de proyectos en el
contexto económico actual y su incidencia en el mercado inmobiliario.
Jueves 17 de noviembre de9 a 13 hs. | Auditorio CPAU, 25
de mayo 482
Jueves 17 de noviembre de
Actividad
sin cargo
domingo, 6 de noviembre de 2011
Autorización “EN EXCLUSIVA” único sistema “PROFESIONAL” para la venta inmobiliaria
 |
| Alfredo Tortorella Autor del libro Venta Inmobiliaria Profesional |
Imprescindible es
insistir, sobre las ventajas del sistema de EXCLUSIVIDAD, especialmente para
aquellos países o mercados (¿perversos?),
donde aún no está implantado y/o aceptado pacíficamente.
A mi
criterio: ¡es el ÚNICO sistema
“Profesional”!
¿Por qué hay Mercados que aún se
resisten?: “mea culpa”
En primer lugar, corresponde preguntarnos: ¿por qué un
comitente (propietario actual) decide encargarle la gestión comercial (venta o
locación) a 3 o 4 (o más) inmobiliarias simultáneamente?
Adelantaré la única (y dolorosa) respuesta: la poca
confianza que aún tiene un comitente medio en la seriedad o Profesionalismo de
esas 3 o 4 Inmobiliarias!
Es decir, hemos sido nosotros, con nuestro accionar -muchas
veces irresponsable- quienes hemos colaborado en forjar ese duro prejuicio. Esa
calificación denigrante es obra de nuestro propio proceder desprolijo: nosotros
somos el enemigo!
Por eso, el comitente (vendedor o locador) cree que,
abriendo el abanico o ensanchando su radio de acción, tendrá mayores y mejores
opciones (la “suerte” estará más cerca).
No sucede lo mismo con otros Profesionales: a nadie sensato
se le ocurre encomendar el tratamiento de una
única caries a 3 o 4 odontólogos simultáneamente... o un
parto a 5 ginecólogos!... Ese tratamiento muy diferente, implica un abismo en
el nivel de confianza…! Y eso se debe a que nuestro proceder suele presentar un
débil “TALÓN DE AQUILES”, a saber:
Cuando le pedimos al comitente una autorización “EN
EXCLUSIVA” debemos, como contrapartida, ofrecerle la firme actitud de
COMPARTIR SIEMPRE el negocio y con todos los colegas. Ése es el principal
compromiso que debemos cumplir, religiosamente!
Porque la principal razón que fundamenta la habitual
negativa del cliente está en que, muchos inmobiliarios guardan “celosamente en
su caja fuerte” la carta de autorización en exclusiva y se sientan a esperar
plácidamente que les caiga del cielo el interesado en comprarlo. Y van
paladeando de antemano, el suculento cobro de las “dos” comisiones u honorarios
(de ambas partes contratantes). Esta es una actitud de soberbia, que encierra
un gran y estéril egoísmo y que luego nos ocasiona problemas!...
Y todo como consecuencia de haber perjudicado al principal
actor: nuestro cliente!
Esto es lo
que se llama comúnmente: trabajar como el “perro del hortelano”: “no come, ni
deja comer”
! Así, no
hacen nada bueno a favor del comitente, más bien que lo tienen de rehén… y le
hacen perder tiempo y plata! Y ésa es nuestra conducta contraproducente e
irresponsable!
Esta MALA
PRAXIS (lamentablemente generalizada) es la razón principal por la cual, la mayoría de los comitentes aún
se niegan a otorgarnos su autorización
en un régimen de EXCLUSIVIDAD…!
No es necesario aburrir con ejemplos, para ilustrar la serie
de perjuicios que causan al comitente los inmobiliarios que actúan con esta
actitud miope e irrespetuosa!
Basta con mencionar una: LA PÉRDIDA
DE TIEMPO:
postergación o cancelación de sus planes, porque a veces, la tardanza los
vuelve irrealizables… ¿De esta manera es que “colaboramos” con resolverle los
problemas a nuestros clientes?... ¿Se puede llamar a esto un “involucramiento
profesional, en pos de la excelencia?... ¿Y es por este tipo de actitudes que
pretendemos cobrar honorarios?...
Realmente, ¿los merecemos?
Claro que, compartiendo negocios, se corre sin duda el
riesgo de perder por el camino “media comisión”!... Pero ganaré otras cosas más
valiosas aún (al menos en el largo plazo): eficacia y prestigio (frente a mi
comitente) y además construiré una red de relaciones fértiles (frente a mis
colegas): “hoy por ti, mañana por mí”…!
Y siempre es mejor hacer 10 negocios compartidos, que 3 o 4
en los que sólo intervengamos nosotros (percibiendo los honorarios de ambas
“puntas”)!
No se trata pues, de
compartir por razones de generosidad altruista, sino por serias razones de
conveniencia comercial: eficacia, efectividad…
y prestigio!
Mientras no comprendamos esto y no actuemos para erradicar
esa actitud de egoísmo y mezquindad (que se vuelve contra nosotros como un duro
boomerang), tendremos un FRÁGIL TALÓN DE
AQUILES… y así seguiremos condenados a que, lógica y merecidamente: NO CONFÍEN
EN NOSOTROS!... Y será por “mea-culpa” !
En cambio, si logramos el consenso (entre nuestros Colegas)
de elegir este sistema como intrínsecamente bueno, debemos luchar fervientemente por
implantarlo, ya que es el único profesional,
y aporta múltiples beneficios…Y PARA
TODAS LAS PARTES (“win-win” o “ganar-ganar”)!
Apostemos y amplifiquemos, entonces, el abanico real de oportunidades ventajosas!
Y sobre la eficacia se construye la buena reputación, ya que
el prestigio sólo es atribuido a quien “CUMPLE CON LO QUE PROMETE”… Ése es el
resultado merecido que augura un futuro mejor: el Genuino Profesionalismo, el
que nos aporta también dignidad… y no sólo rentabilidad!
Defender la
bandera de la EXCLUSIVIDAD es una tarea ardua
y quijotesca, en los mercados en que aún navega el CAOS…
Para cambiar las malas costumbres enquistadas, no alcanza
con buenos argumentos, sino que se requiere de una gran difusión
(amplificación).
Primero entre los colegas (hasta lograr su consenso) y
luego, hacia la masa de consumidores (Mercado).
En tal sentido,
debemos hablar un lenguaje claro e inteligible (contundente) para que
los consumidores puedan apreciar y valorar estas múltiples ventajas y
beneficios.
Esa tarea “focalizada hacia la claridad y transparencia” es
muy esencial… pero si la hacemos bien, traerá excelentes beneficios,
multiplicados!
Elenco de múltiples
ventajas y beneficios del sistema “EXCLUSIVO”, tanto para la Inmobiliaria , como
para el Propietario-Comitente
En el libro Venta Inmobiliaria Profesional (páginas 244 a 247), desarrollo más
de una docena de ventajas y beneficios para la Inmobiliaria y una
VEINTENA PARA EL PROPIETARIO-COMITENTE…
los cuales pueden y deben convertirse en fuertes argumentos para su
seducción. Por obvias razones de espacio,
no puedo resumirlos aquí, por lo que me
remito a su lectura directa.
La exclusividad, es “mutuamente conveniente”, por múltiples
razones. Es importante que, el
comitente, sienta que nosotros también lo tratamos en forma “exclusiva”, ya sea
por la calidad, como por la cantidad de nuestros servicios. En otras palabras, debemos darle un trato
de “cliente pura sangre”… o “5
estrellas”.
Entonces,
desde las primeras instancias, le tenemos que hacer ver al comitente que es
mejor para él que me otorgue la autorización
“en exclusiva”, en vez de dársela
a 3 o 4 agencias inmobiliarias en libre concurrencia...
Claro que el cliente tiene derecho a elegir libremente, pero
no hay que confundir libertad con libertinaje, ya que éste conduce
irreversiblemente a un sistema caótico, similar a la “ley de la selva”, donde
no siempre gana el mejor, sino a veces, “el más ligero”!
Debo lograr que el comitente comprenda y crea en mi
propuesta, de que HARÉ LO MÁS CONVENIENTE PARA
ÉL, o sea, como ejemplo principal: me estoy obligando a COMPARTIR este
negocio con otros colegas. Sólo así ganaré su confianza: y ésa es la principal
batalla que debo vencer en la primera instancia.
Deberé hacerle entender y valorar cabalmente, que será una
opción mejor, más ventajosa para él, porque dándomela a mí tendrá
efectivamente: 10, 20 o 100 opciones más de venderla (todas las inmobiliarias
de mi área o mercado)… y no sólo 3 o 4 !
Y recordarle aquél viejo aforismo: “muchas manos en un
plato, hacen garabatos!”
Y así,
para el
propietario-comitente, ya no
será (como suele creer) una “cadena que lo ate”, sino el verdadero “CORDÓN UMBILICAL, QUE LO NUTRE” !
Si el comitente
realmente desea vender
bien su inmueble, debe ponerse
“en las buenas manos” de su singular Profesional
de confianza … y delegar en éste !!
SÓLO ASÍ, LUEGO: AMBOS
QUEDARÁN SATISFECHOS!
Y ya sé que no es cómodo remar contra la corriente… fatiga
mucho! …
El escritor francés
Honorato de BALZAC, decía (hace 150
años): “la RESIGNACIÓN
es el SUICIDIO COTIDIANO”. Por lo tanto, luchemos, con lúcido fervor por cambiar las cosas que
estamos convencidos de que ESTÁN MAL!
A lo que yo modestamente, agregaría: “El NO SE PUEDE, esconde un NO ME ANIMO…!” Entonces, el quietismo es el escudo miserable (refugio)
de los pusilánimes!
La cobardía entonces, es un pésimo defecto!
Y como contrapartida, la principal o primera virtud es la
valentía;
Porque: si no la tienes, tampoco te animarás (ni podrás),
demostrar las otras!
Y el filósofo
español UNAMUNO decía algo concordante: “quien
no lucha por conseguir lo IM-POSIBLE, no merece siquiera lograr lo POSIBLE”!
Invitación esperanzada
a recoger esta “antorcha
olímpica” imprescindible
Debemos actuar bien y además, demostrarlo, difundiendo
debidamente todas las múltiples y sustanciales bondades de este sistema de
“exclusividad”.
Luchar bien por la excelencia, en este caso, significa y
requiere luchar por implantar la EXCLUSIVIDAD … porque es la única fórmula para
trabajar profesionalmente!
A quienes hayan comprendido cabalmente estos
beneficiosos argumentos, les invito a
que sumemos esfuerzos, en esta campaña.
Pero, lo cierto es que, no puede ser una aventura aislada
para algún intrépido y soñador Quijote o un valiente “llanero solitario”… sino
que debe ser una tarea PLURAL !
Porque, en definitiva, este tipo de tareas debe ser abordado
por las Instituciones: Colegios, Cámaras
y Asociaciones de Inmobiliarios que quieran darle definitivamente un carácter
de PROFESIONAL a la actividad de las empresas que nuclean!
Ellas entonces, tienen la palabra… y la acción coherente, en
consecuencia!
Son las
Instituciones Gremiales quienes deben ponerse esta tarea al hombro, siempre y
cuando logren arribar a la profunda
convicción de que se trata, más que de una meta “VALIOSA”, de la UNICA FÓRMULA “AUTÉNTICAMENTE PROFESIONAL” DE
TRABAJAR!
Así sucede en los Países de avanzada…!
Que así sea también en los nuestros; de lo contrario, no
avanzaremos…
Miremos hacia un poco más lejos que nuestras narices!
Los chinos tienen un viejo y sabio refrán al respecto: “Cuando el
dedo del sabio
señala la luna, el
imbécil, sólo mira el dedo”!
He aquí una bandera, que debería ser llevada con entusiasmo
y gallardía, como si fuera la ANTORCHA OLÍMPICA del PROFESIONALISMO INMOBILIARIO.
Para ello es que, en la modestia de mis posibilidades, convoco al lector lúcido y voluntarioso… para,
entre todos: hacer un fuerte ECO… y que
se convierta en CLAMOR!
Aquí tienes esta Antorcha… llévala adelante, con
la máxima fe
y coraje!
“Quizás puedas criticarme y decir que soy un “simple
soñador”… Pero, sé bien que no soy el único!” John
Lennon (IMAGINE)
Resumido del Capítulo
11 del libro recientemente editado: “Venta Inmobiliaria
Profesional”
Agradeceré
vuestro comentario (especialmente si es disidente):
altorto@hotmail.com
Montevideo,
Noviembre 2011
domingo, 30 de octubre de 2011
Nueva operatoria para la compra de dólares
Sugiero leer los comentarios de este artículo
Resolución 3210 del Banco Central que comienza a regir desde el 31-10-2011(Diario Perfil)
viernes, 28 de octubre de 2011
martes, 25 de octubre de 2011
El acceso a la vivienda de cara a un nuevo ciclo político institucional
Autor: “soydeaqui”
El pasado 22/10/2011 con motivo de las Elecciones 2011,
el Suplemento "Noticias de Propiedades" del matutino La Nación publicó un conjunto
de notas y artículos relativos a la problemática actual del mercado
inmobiliario argentino en las que se prestó atención a los dificultades
relacionadas con el acceso a la vivienda única.
Dada la importancia de los temas tratados, que están en la
agenda de dirigentes políticos, empresarios y gremiales, consideré que no
estaba demás aportar una visión alternativa con criterio analítico, por lo que
paso a exponer los aspectos que desde mi óptica merecerían ser analizados. Lo
descripto a continuación son “Mis Comentarios” asociados a cada artículo
en particular.
Nombre del
artículo: “Vivienda, la gran asignatura pendiente”
Autores: Entrevistas a
cargo de la Redacción
de La Nación
Mis Comentarios:
Para dar soluciones a los problemas de la vivienda es
menester actuar con objetividad, sensatez y sentido común. Eso requiere
interpretar no solo la coyuntura del mercado inmobiliario en particular, sino
la macroeconomía del país de un modo amplio. Queda claro que el estado no puede
permanecer indiferente cuando lo que se detecta es - como bien indica el
subtítulo de este artículo - de que para amplios sectores "el acceso al
techo propio resulta inalcanzable en la Argentina ". De ahí que es importante
analizar hasta que punto están dadas las condiciones para extender líneas de
créditos, tal como lo proponen algunos de los empresarios y dirigentes del
sector, porque una cosa son las aspiraciones de deseos y otra muy diferente las
posibilidades reales que existen en la actualidad.
Sin dejar de lado la función social del estado, no se puede
pensar que quienes obtuvieron importantes ganancias, como muchos desarrolladores
conocidos, deberían ser merecedores de recibir incentivos que se traduzcan en
subsidios (exenciones) para ellos, tal lo que propone Luis Perelmuter. Lo
correcto es que personas como él, asuman el consabido "riesgo
empresario" que se da en cualquier sector de actividad industrial o de
servicios de la economía real (muy en particular en las pymes) lo que obliga a
tener criterios de eficiencia y competitividad para poder
subsistir.
Hablar de "indexaciones" con la historia y las
secuelas que dejaron las mismas en el pasado económico contemporáneo - no son
pocos quienes conocen la recordada Circular 1050 - es como mínimo un desatino,
de ahí que tiene muy poco sustento lo que propone el Ing. Fernando Ezquerro. Es
que este profesional ex-presidente de la
AEV habla de "Créditos hipotecarios ajustados con la
variación salarial permiten cuotas accesibles para millones de familias"
sin tomar en cuenta que son muchos los otros millones que no cuentan con
ingresos fijos y no son pocas las familias que si bien sí cuentan, no tienen la
previsibilidad de ingresos a largo plazo que hubo en otras épocas de modo de
poder cumplir con sus obligaciones en tiempo y forma.
Adicionalmente el Ing. Fernando Ezquerro insiste
en la necesidad de otorgar un "subsidio directo a los sectores mas
necesitados de la protección del Estado" cuando lo lógico sería cuenten
con salarios dignos que garanticen el retorno a las relaciones históricas que
hubo en el pasado y de las que se dieron cuenta en diferentes medios, entre
ellos La Nación
(Ref.:http://www.lanacion.com.ar/1416472-se-agranda-la-brecha-entre-los-salarios-y-el-valor-de-la-vivienda).
Por su parte, Horacio Mieres plantea "generar
financiamiento hipotecario para la clase media" y que "que las
entidades bancarias puedan otorgar créditos a largo plazo, con intereses
lógicos que permitan a la gente que tiene un buen sueldo comprometer parte de
su ingreso en un crédito" asumiendo que "las entidades tienen
liquidez", en tanto Hector Salvo reclama "que se generen políticas
financieras y cambiarias que posibiliten el acceso al crédito
hipotecario". Quien les contesta en este mismo artículo es el Director de
Le Bleu Negocios Inmobiliarios, Lic. Mario Gómez quien recientemente para el
Suplemento de Noticias de Propiedades generó una nota titulada “Crisis global,
oportunidad local” (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1414716-crisis-global-oportunidad-local),
comentada en este Blog Técnico Inmobiliario
(Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/10/coyuntura-actual-del-mercado.html).
(Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/10/coyuntura-actual-del-mercado.html).
El Lic. Mario Gómez considera que "Con los
niveles actuales de inflación no puede haber crédito hipotecario.. Es casi una
lección de manual de macroeconomía." (Ojalá que quien lea detenidamente
este artículo tome muy en cuenta esta última oración). El entiende que
instrumentar una "política antiinflacionaria es el primer paso si se
quiere que vuelva el crédito hipotecario a la Argentina ", lo que
es lógico. Es que si algo es notorio es que existe una disparidad evidente, si
de porcentajes se trata, entre la inflación real (que es del mismo orden de
magnitud que el incremento de la oferta monetaria) con respecto a las tasas de
interés bancarias: en una economía normal dichas variables serían de un dígito
y estarían bastante por debajo del 10% anual.
También es lógico que se empiece a sincerar el tipo de
cambio. Es que al haber "atraso cambiario" muchos ahorristas y los
capitales golondrina detectaron la brecha existente entre las tasas locales y
las internacionales y dejaron de renovar plazos fijos para tomar ganancias y
pasar a dólares las elevadas rentas obtenidas lo que restó fondos líquidos a
los bancos que ante esta situación elevaron las tasas de interés. Esto fue contraproducente
ya que no hizo más que alimentar una nueva "bicicleta financiera" muy
funcional a la fuga de divisas haciendo inefectivas las políticas de
astringencia del BCRA elevando las Lebac y Nobac y la tasa Badlar para frenar
la demanda de dólares lo que no se pudo contrarestar antes de los
comicios. (Ref.: 1. http://www.ieco.clarin.com/economia/suba-tasas-freno-dolar_0_573542883.html;
2.http://www.lanacion.com.ar/1416713-el-banco-central-vende-240-millones-de-dolares-en-la-ultima-rueda-previa-a-elecciones).
Es que debido a la dolarización de portafolios no se
renovaron los plazos fijos cayendo la capacidad prestable. Y si a su vez la
inflación continuara elevada y por tomas de ganancias y fuga de divisas se
redujera el fondeo bancario, no solo cae el stock de fondos crediticios
orientados a consumo, sino que literalmente se quitaría liquidez a largo plazo
que permita "apalancar" créditos hipotecarios: es lo que se conoce
como "problemas de descalce" en el sistema bancario. De ahí que
finalmente me resta darle la razón a Diego Donnelly cuando textualmente afirma:
" No pedimos milagros, pero sí un cambio cultural, de respeto a las
instituciones, al valor de la moneda, a los contratos. La tan mentada seguridad
jurídica. Y de la mano de este esfuerzo se podrán generar las condiciones para
que haya vivienda para todos: inflación baja y crédito a tasas
razonables.": esto último es fundamental.
Nombre del artículo:
“Un mercado limitado a los inversores”
Autor: Roberto
Cachanosky
Mis Comentarios:
En relación a lo explicado por el economista Roberto
Cachanosky observo 2 temas con los que concuerdo.
Por un lado soy conciente que al no contarse con
estadísticas oficiales confiables y un nivel de inflación acotado, hacer
"cálculo económico" implica como mínimo asumir márgenes de errores
apreciables en estudios de factibilidad de proyectos de inversión.
Por otro y en cuanto a créditos, es elemental que se
necesita contar con fondos que no se envilezcan, hecho hoy no del todo posible
debido a que quienes colocan dinero a plazo fijo se descapitalizan y por lo
tanto lo normal es que en lugar de ahorrar prefieran consumir (Ref.:http://economia.iprofesional.com/notas/121062-Sin-temor-post-electoral-sigue-el-boom-del-disfrute-ya-empujado-por-una-clase-media-distinta-a-la-de-los-90)
y/o, como durante este año, comprar dólares en forma bastante intensa.
Roberto Cachanosky reconoce que "Con el ahorro que se
fuga hacia el dólar y la inflación tendiendo a acelerarse, se hace imposible
pensar en un desarrollo sostenido del sector de la construcción y del crédito
hipotecario" agregando que "el mercado inmobiliario está
distorsionado" lo que es cierto debido a que, como otros, es víctima de la
inflación en dólares y que además se circunscribe a inversores.
Entonces cabe la posibilidad de preguntarse con criterio
analítico:
"¿Conviene "invertir" en propiedades?...
¿Bajo que circunstancias?..." (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/09/conviene-invertir-en-propiedades-bajo.html),
y de acuerdo a lo relatado en esa nota publicada en este Blog Técnico Inmobiliario
resultaría interesante proceder a listar todas las variables interactivas a
considerar, a fin de evaluar tanto el escenario actual y otros del pasado (de
disponer de información pertinente) al igual que posibles hipotéticos futuros.
Nombre del artículo:
“Medidas inteligentes y valientes para generar un cambio”
Autor: Néstor Walenten
Mis Comentarios:
No hay que dejar de lado que si hay algo que no se debe
tocar son los aportes que efectúan los miembros de la población económicamente
activa para garantizarse una jubilación digna: no tiene porque la Anses utilizarlos para otros
fines. Eso no quita que desde el Estado se consideren alternativas que permitan
a los habitantes contar con su propio techo.
En "Un punto de partida para solucionar el problema de
la vivienda" (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2000/01/un-punto-de-partida-para-solucionar-el.html)
se muestra un esquema muy interesante que "implica dejar de aplicar
recursos sobre la oferta y comenzar a hacerlo sobre la demanda.". Les
sugiero su lectura y su análisis.
También advierto que, con una visión alternativa, se le
debería dispensar atención a lo que expone al respecto el empresario Armando
Pepe (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1416767-emergencia-nacional-por-la-falta-de-politicas-oficiales)
quien textualmente sugiere que la
Cámara de la
Construcción con la Unión Obrera de la Construcción (Uocra),
la Sociedad Central
de Arquitectos, el Centro Argentino de Ingenieros y la Cámara Inmobiliaria
Argentina (CIA) elaboren "un plan nacional de viviendas, con planes de
financiación genuinos de las empresas constructoras en plazos razonables y que
el público demandante las pudiera pagar, sin necesidad de intervención del
Estado nacional...".
Obvio que el Estado deberá velar por eliminar la inflación,
no convalidar ninguna forma de indexación y como criteriosamente afirma:
"Creo que sólo el Estado nacional debe dejar de intervenir en contra de la
actividad privada e instaurar definitivamente la seguridad jurídica", sin
que por ello necesariamente deje de tener un rol protagónico en la fijación de
políticas que hagan al bien común.
Nombre del artículo:
“Compromiso a largo plazo y sin fisuras”
Autora: Adriana B.
Anzillotti
Mis Comentarios:
La década del '90, si bien permitió la expansión del crédito
tuvo otros problemas que devinieron en la crisis de 2001 lo que no es un tema a
tratar. Eso no quita reconocer que el mercado inmobiliario era en ese entonces
atractivo tanto para el usuario final como para el inversor pues fue
un período de estabilidad económica con muy baja inflación que
permitió que se extiendan líneas de créditos hipotecarios las que pese a asignarse
a tasas activas eran de un dígito, y al ser con interés sobre saldo se podían
afrontar sin inconvenientes.
Pero el gran ganador que existió siempre en los períodos de
alta estabilidad económica fue el inversor ya que, si se manejaba con
habilidad, podía obtener por rentas locativas tasas reales positivas y
competitivas (a diferencia de las actuales que son negativas) y aún superiores
si se las cotejaba con las obtenibles en el mercado financiero de esas épocas.
Quien haya sido propietario desde hace varias décadas y
durante mucho tiempo mantuviera propiedades en alquiler con períodos de
vacancia mínimos, si tuvo y tiene y/o conserva información sistematizada y
deflactada para observar las diferencias entre las rentas de entonces y las
actuales - independientemente de que haya analizado si realmente sus activos se
revalorizaron con el tiempo - puede tener en claro como evolucionó la renta
inmobiliaria.
Claro que si algo no hay que descartar es que como refugios
de valor hay otros, cuya rentabilidad fue indiscutible tal lo mostrado en un
gráfico digno de ser visto (Ref.:http://finanzas.iprofesional.com/adjuntos/jpg/2011/09/348884.jpg)
el que, curiosamente y en forma tácita, muestra que no es que se hayan
valorizado las propiedades, sino que lo que se depreció fuertemente en los
últimos tiempos fue el dólar.
Nombre del artículo:
“Emergencia nacional por la falta de políticas oficiales”
Autor: Armando Pepe
Mis Comentarios:
El empresario Armando Pepe describe una cruda realidad
cuando, a contramano de la demanda genuina, manifiesta textualmente: "Se
advierte hoy que se sigue construyendo en todo el país viviendas de todo tipo,
pero fundamentalmente dirigidas a los inversores que no saben dónde colocar su
dinero y que una vez terminadas se le hace difícil comprar a los consumidores
finales que en la mayoría de los casos recurren a los créditos o préstamos de
los miembros de la familia, pues también es difícil calificar para obtener un
crédito hipotecario bancario. Entonces son los familiares y amigos los que
vienen en auxilio de esos compradores.".
Pero esto no es lo único que expuso públicamente Armando
Pepe.
Es que resultaron llamativas sus reflexiones cuando en su
exposición en el Comité de Infraestructura y Real Estate de la Cámara de Comercio de los
Estados Unidos en la
República Argentina (AmCham) del pasado mes de Julio
(Ref.: http://oydargentina.com.ar/amcham/2011/el-negocio-inmobiliario-ante-un-cambio-de-ciclo)
dio cuenta de los problemas que podrían tener que enfrentar a futuro él y sus
colegas, debido a lo deficientes que son muchas nuevas unidades comisionadas a
la venta debido a la caída de en la calidad edilicia, hecho del que dio cuenta
el Lic. Julio Valente en una recopilación de ese evento que generó para este
Blog Técnico Inmobiliario, UTN - Regional Buenos Aires (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/07/hay-clientes-reales-en-el-negocio.html).
Nombre del artículo:
“A la espera de señales más claras”
Autor: Raúl Saenz
Valiente
Mis Comentarios:
¿Por que tener que pensar en un índice de actualización?...
¿No es más razonable plantear la realidad tal cual es?...
Es que en infinidad de eventos los jugadores más notorios y
mediáticos del sector inmobiliario "clamaron y reclamaron" por
créditos hipotecarios sin advertir que sus demandas debían apuntar a la raíz de
los problemas de financiamiento.
Son muy pocos los jugadores referentes (el Lic. Mario Gómez
y el Lic. Miguel A. Pato son algunos de ellos) que desde las cámaras y
asociaciones empresarias del sector de la construcción y del de compraventa de
bienes raíces, incluyendo todas las instituciones que los aglutinan se animaron
a juntar cabezas para que se ponga en claro en forma explícita que "el
problema es la inflación" y que lo importante y determinante es contar con
un plan antiinflacionario serio que proyecte en el tiempo la estabilidad de los
precios de los bienes, servicios y artículos de primera necesidad.
Tiene razón Raúl Saenz Valiente cuando afirma que "Los
precios de la construcción no pueden abstraerse de los aumentos
generales." aún más en un escenario como el actual de una nada
despreciable “inflación en dólares”.
Estos son temas que no se pueden dejar de lado pues lo
correcto es que la determinación de las relaciones costo / beneficio sean
consecuencia de contar con costos ajustados evitando estimaciones que impliquen
sobre ponderaciones con coeficientes de seguridad excesivos, debido a la falta
de credibilidad que aún existe en los indicadores estadísticos oficiales.
Nombre del artículo:
“El financiamiento es fundamental”
Autor: Hugo Mennella
Mis Comentarios:
Cuando terminé de leer este artículo lo asocié
inmediatamente con otro publicado en La Capital de Rosario que lleva por título "El
crédito hipotecario crece a cuentagotas" (Ref.:http://www.lacapital.com.ar/ed_impresa/2011/8/edicion_1023/contenidos/noticia_5214.html)
que contiene un conjunto de frases dignas de tomar en
consideración:
1.
"el
alto grado de informalidad laboral y la escasa articulación de políticas
públicas y privadas para atender el problema de la vivienda que afecta a los
sectores medios y asalaridos..." que hacen que "sólo un pequeño grupo
de entidades sigue administrando la escasez y concentrando los mayores
desembolsos en este segmento que no logra despegar, esencialmente porque las razones
estructurales de este estancamiento se mantienen inalterables.”.
2.
“Hoy
estamos frente a un mercado muy reducido porque partimos de dos situaciones:
por un lado la elevada relación salario - valor del m2 que hoy es mala, porque
las propiedades se transformaron en reserva de valor; y por otro, porque las
tasas de interés son elevadas debido a que es difícil que los bancos se fondeen
a largo plazo a tasas bajas"
3. "cada
vez se necesita más sueldo para cubrir el monto de un crédito y acceder a una
determinada vivienda"
4. "uno
de los problemas que usualmente se presentan a la hora del otorgamiento es la
imposibilidad del tomador de justificar sus ingresos... ya que los bancos sólo
pueden computar ingresos en blanco para calificar al cliente"
5.
"por
este contexto macro y micro, "es preferible alquilar que
comprar"."
6. "para
generar un crédito hipotecario a largo plazo la tasa debe estar por debajo del
10% porque de lo contrario genera intereses sobre intereses, es decir se alarga
el plazo pero no baja la cuota y es ahí donde se descalza la relación
cuota-ingreso".
Por todo lo expuesto coincido con Hugo
Menella, Presidente de Cucicba (Colegio Unico de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires), en
que "Hay que crear políticas de Estado con férrea decisión que permitan
facilitar la participación activa del mercado de capitales en el financiamiento
al sector inmobiliario.", tema que también se analiza en el artículo
publicado por La Capital
de Rosario.
Nombre del artículo:
“El desafío de disminuir los riesgos”
Autor: Miguel Camps
Mis Comentarios:
No me parece aceptable que se desfinancie el sistema
previsional argentino. En esto no coincido con Miguel Camps, nuevo titular de la AEV , Asociación de Empresarios
de la Vivienda
y Desarrollos Inmobiliarios.
Reafirmo en un todo lo expuesto al pie de otra nota
publicada en el Suplemento Noticias de Propiedades del Diario la Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1416723-medidas-inteligentes-y-valientes-para-generar-un-cambio).
Por otro lado que proponga en un contexto de inflación no
acotada una figura como al fideicomiso inmobiliario - el que no es tan al costo
como se lo exhibe corrientemente - es como mínimo opinable.
Yo no me inclino por los menús clásicos que proponen muchos
jugadores del sector como por ejemplo el de comprar en pozo o en base a un
crédito hipotecario de un modo excluyente.
Existe "Una vía alternativa para llegar a ser
propietario" (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html)
la que si bien demanda adquirir una formación ordenada (o, en su defecto estar
muy bien asesorado en un país con inflación elevada como el nuestro) permite
ver una luz al final del túnel a quien proceda en la forma descripta asumiendo
que la transición de ahorrista a inversor (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2009/10/de-ahorrista-inversor.html)
no es instantánea y que implica asumir ciertos riesgos, pero que
definitivamente es mejor a la posición que adoptan quienes colocan sus ahorros
a tasas pasivas en imposiciones a plazo fijo, ya que la mayor parte del tiempo,
y más en esta época, tienen fuertes desvalorizaciones debido al proceso
inflacionario en curso.
Les saludo muy respetuosamente,
sdaqui (“soydeaqui” – soydeaqui01@gmail.com)
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