Coyuntura Actual del Mercado Inmobiliario Argentino - Octubre de 2011

Autor: “soydeaqui”

Para el Suplemento “Noticias de Propiedades” del matutino La Nación, el 15-10-2011, el  Lic. Mario Gómez, Director de Le Bleu, y a su vez Director de la Especialización en Desarrollo de Emprendimientos en Cámara Inmobiliaria Argentina generó una publicación titulada “Crisis global, oportunidad local”

(Ref.:http://www.lanacion.com.ar/1414716-crisis-global-oportunidad-local) la que pese a ser una nota breve da para efectuar un análisis sobre la coyuntura del mercado en este mes tan particular de elecciones generales tanto para cargos ejecutivos como legislativos a nivel nacional y en el grueso de las provincias del país.

Por más que muchos mercados, particularmente aquellos que operan en tiempo real, hayan descontado este evento en virtud de lo acontecido cuando se llevaron a cabo las elecciones primarias, en el caso particular del mercado inmobiliario lo que se observa es una cierta retracción tanto en la oferta como en la demanda debido a que se esperan definiciones de política económica tanto de índole monetaria, cambiaria como fiscal algunas que es muy probable que se instrumenten inmediatamente finalizado el escrutinio en pleno período de transición mientras que otras, el próximo mes de diciembre cuando asuman quienes hayan resultado electos y se defina y asuma sus funciones el nuevo elenco que se haga cargo del Palacio de Hacienda.

En lo que hace al comportamiento del mercado en la actualidad, la retracción en la oferta que se observa se da más que nada en el mercado de reposición dado que muchos propietarios adoptaron una actitud conservadora ya sea posponiendo dejar material comisionado, como retirando propiedades de la venta. Con respecto a unidades a estrenar lo que se observa es lo inverso: los constructores y grandes desarrolladores pugnan por cerrar operaciones concientes de los niveles máximos históricos de precios alcanzados.

En lo que hace a la demanda, se trate de un usuario final o un inversor, se nota que la dolarización de portafolios cuando se hace foco en el mercado financiero, no se dio solo en el mercado mayorista, sino también en el minorista ya que no solo los compradores potenciales de propiedades sino lo conocido como el “chiquitaje” compra dólares debido a que lo visualiza como una mercadería barata debido a que coteja las elevaciones de precios frente a la de la paridad cambiaria que muestra claramente que se transita un escenario de “atraso cambiario” que es bastante probable que en algún momento se deba corregir.

A todo esto - como telón de fondo - se da un escenario de crisis global que también es tomada en consideración tanto por los actores y jugadores de este mercado como por los posibles vendedores y compradores de bienes inmuebles, particularmente en el segmento de propiedades de edificación residencial independientemente que se trate de inversores o usuarios finales.

Es así que, cuando en su nota Mario Gómez habla de deuda pública, indica que la misma se podría reducir con crecimiento económico, lo que no cabe duda. Pero no se puede dejar de lado que los superavits gemelos no son los de antes. De ahí que, entre muchos otros, el medio especializado CEO Forum, da cuenta que "El Banco Central y la ANSES salvaron a Argentina del déficit fiscal"

(Ref.:http://www.ceoforum.com.ar/nota.asp?Id=112) destacando que "el país registró un superávit de ocho mil millones de pesos gracias a que la autoridad monetaria y el organismo previsional aportaron 25 mil millones en transferencias." aclarando que "habría registrado un déficit fiscal de 17.000 millones de pesos si no hubiera contado con las transferencias del Banco Central y la ANSES", lo que quita recursos que podían volcarse a diferentes sectores de la economía real.

Esta situación determina que la presión tributaria en la Argentina sea importante. Y tomando en cuenta lo precitado hay que darle crédito al Lic. Mario Gómez cuando afirma que "La presión fiscal en todas sus formas, sin una verdadera estrategia de crecimiento, sólo permite incrementar el gasto público sin traer aparejado desarrollo".  Por lo expuesto en el párrafo previo, si se apreciara a donde va el dinero, se vería que es mucho más lo que se orientó a la construcción que a la inversión productiva.

De ahí que en una entrevista que concedió a La Nación (Ref.:http://www.lanacion.com.ar/1412923-hay-que-corregir-a-tiempo-o-se-viene-un-segundo-gobierno-de-menem) el economista Martín Redrado, partícipe además de la contienda electoral, señala: "Leí algunas de las defensas oficiales en materia de inversión, que marcan un crecimiento de 23% en 2010, pero no dicen que un 15% es construcción, que no es inversión productiva sino un refugio de valor, porque la gente no sabe qué hacer con la plata. La Argentina tiene un bajo nivel de inversión para el ritmo de crecimiento que pretende.", lo que justifica lo expresado por Mario Gómez cuando alude en su nota a la dinámica de la inversión inmobiliaria (ya no solamente a nivel local, sino también global).

El Director de Le Bleu además destaca algo que todas las grandes empresas constructoras serias tienen presente: "Los precios de los inmuebles dependen en gran medida de la cantidad de dólares que hay en plaza", lo que es cierto pues el balance que habitualmente se hace es comparar el conjunto de in(ecuaciones): [dinero total estimado pretendido por el oferente] >=< [dinero que potencialmente dispone el inversor o el usuario final], y esto no lo hace solo sobre casos puntuales sino que lo extrapola a muestras de cierto tamaño para poder ver si son magnitudes del mismo orden o no, a fin de determinar si predomina la oferta o la demanda, amén de estimar si el mercado se expande o se contrae o sea si hay mayor o menor cantidad de material vendible y si existe o no un amesetamiento como coyunturalmente acontece estos días. También es normal que se discrimine por segmentos ya que no es lo mismo analizar al segmento premium ABC1 que al estándar de edificación residencial, al mercado de oficinas, o a otros como los de locales de venta al público, galpones, instalaciones industriales y campos o establecimientos rurales.

En lo que hace a perspectivas futuras, habida cuenta que la volatilidad actual en muchos mercados tanto por factores endógenos como exógenos limita en demasía hacer pronósticos ajustados, tengo mis diferencias con el Lic. Gómez ya que hay recesión en Europa, caída del nivel de actividad en Brasil y una recuperación que aun no se vislumbra en EE.UU. en la medida esperada (y que lleva a la Reserva Federal (FED) a no elevar la tasa de referencia aunque en esta coyuntura muy particular el dólar se esté apreciando frente al euro debido a los problemas económicos actuales que hay en el viejo continente) y la presunción de una desaceleración de la economía china que podría llevar a afectar las cotizaciones de los precios de los commodities. De ahí que al estar baja, casi en cero la tasa de referencia fijada por la FED es que se produjo efecto derrame en economías periféricas como la Argentina en las que ingresaron capitales golondrina, capitalizando tasas como las actuales que en los activos de renta fija que se elevaron hasta niveles superiores al 10% en dólares por año lo que finalmente determina que se continúen produciendo incrementos en la fuga de divisas por toma de ganancias, hecho que, en línea con lo que expone Mario Gómez, disminuye el volumen de dólares que hay en la plaza.

Y este es uno de los temas que se vino tratando en el 47º Coloquio de IDEA y que afecta a la performance de todos los sectores de la economía real incluyendo por supuesto al de la construcción y al de compraventa de bienes inmuebles. En lo que hace a lo citado precedentemente es mucho lo que se analiza y publica tanto en el orden local como internacional: justamente El Cronista Comercial editó una nota que lleva por titulo: "Dos preocupantes burbujas inmobiliarias" (Ref.:http://www.cronista.com/contenidos/2011/10/07/noticia_0039.html) en las que Emilio Cárdenas, Ex Embajador de la República Argentina ante Naciones Unidas, describe la coyuntura actual de los mercados inmobiliarios chino e hindú. En el caso hindú en particular, el autor da cuenta que: "También en la India las cosas parecen haber empeorado notoriamente en el sector de la construcción de inmuebles con destino residencial. Una crisis de liquidez ha comenzado a afectarlo y a ser evidente.

Ella parece haber sido provocada por i) una inflación de dos dígitos; (ii) las altas tasas de interés, que han crecido diez veces desde el 2008 y están en un nivel del 8,5% (aunque son negativas en términos reales); y (iii) el aumento constante de los precios de los principales insumos, el acero y el cemento. Ya hay algunos proyectos inmobiliarios residenciales importantes que están siendo demorados o aplazados y se advierte al propio tiempo una caída notoria de los precios de la propiedad. En rigor, los proyectos en etapa de lanzamiento son apenas un 42% de los que se lanzaron en la India el año pasado.

Como suele suceder en estos casos, los bancos están siendo especialmente cautos al tiempo de prestar al sector, temerosos de los efectos de una crisis que, de pronto, pueda extenderse y afectar a toda la industria, en general. Pero el impacto de ella sobre el sistema financiero, si sucediera, parecería ser controlable desde que tan sólo el 3,1% de la cartera de los préstamos bancarios está hoy vinculada con este sector.

Para complicar un tanto las cosas, la demanda de inmuebles residenciales también parece haber caído, afectada seguramente por las consecuencias y temores derivados de la persistente alta inflación y por la natural desconfianza que ella genera en la gente al tiempo de considerar financiar en el sistema bancario local sus inversiones inmobiliarias con préstamos de mediano o largo plazo.".

Después de haber leído esto me dije... En la Argentina hay inflación de dos dígitos, tasas de interés con tendencia creciente y también es baja la cartera de los préstamos bancarios vinculada con el sector... De ahí que... sepa el lector sacar sus propias conclusiones...

Claro que - además y por otra parte - hubo una noticia que cubrió las primeras planas de los diarios en estos días: fue el fallecimiento del fundador de Apple Computers Inc., Steve Jobs. Y esto le dio pie a Esteban Edelstein Pernice, Director de Castex Propiedades S.A., a generar una nota sumamente interesante titulada: “Qué puede aprender el mercado inmobiliario de Steve Jobs” (Ref.:http://www.everydayrealestate.com.ar/varios/editorial/que-puede-aprender-el-mercado-inmobiliario-de-steve-jobs) en la que se destacan las frases siguientes:

1.            “Steve Jobs tuvo en cuenta al usuario. Jobs ideó productos para satisfacer necesidades de los clientes usuarios; aún cuando estos usuarios desconocían sus necesidades, él pensó en cómo podía mejorar la vida de sus clientes.”;

2.              “A diferencia de Steve Jobs con sus productos, muchas veces los proyectos inmobiliarios se diseñan sin tener en cuenta al usuario; prestando atención sólo al negocio inmediato, sin importar el cliente.”

3.     “Actualmente, veo con preocupación productos dirigidos no a usuarios reales, sino a inversores. Estos inversores buscan un refugio donde invertir sus ahorros, y ante la ausencia de alternativas y ante la desconfianza en el mercado financiero, los vuelcan en el mercado inmobiliario. Estos inversores están comprando departamentos minúsculos, y terrenos en barrios cerrados supuestamente dirigidos a la vivienda permanente que ni siquiera tienen gas natural. Estos inversores compran con la ilusión de poder alquilar o de revender; pero van a tener problemas para alquilar algunas de las unidades que se están construyendo, y según mi experiencia es muy pero muy difícil que una familia compre un terreno en un barrio cerrado que no ofrezca los servicios básicos como ser por ejemplo gas natural.”;

4.              “en el mercado inmobiliario argentino tenemos que hacer un esfuerzo para pensar más en el usuario, y menos en el inversor como fin último de los desarrollos. El inversor tiene que ser muy bienvenido, pero no para reemplazar al consumidor final, sino para reemplazar al financiamiento.”.

Con respecto al item 3 no coincido con Esteban Edelstein Pernice en que exista una ausencia de alternativas: yo por lo pronto envié una colaboración indicando lo contrario (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html). En cuanto a lo último - lo citado en el item 4 - lo empalmo con lo que propone el Lic. Mario Gomez ya que de un modo lógico indica que “Muchos de estos inversores provienen del campo y de los sectores exportadores. ¿Qué pedirle al nuevo gobierno? Reglas de juego claras y políticas que fomenten la inversión” para concluir afirmando que “Impuestos altos penalizan el ahorro, generando desconfianza en la capacidad de estimular la recuperación; golpean a las familias e impiden la formación de otras nuevas”, tema este último que a mi "como un forista más" me llevó a efectuar comentarios en diferentes medios de comunicación masiva desde hace varios años.

Les saludo muy respetuosamente,

sdaqui (“soydeaqui” - soydeaqui01@gmail.com)