Autor: “soydeaqui”
El pasado 22/10/2011 con motivo de las Elecciones 2011,
el Suplemento "Noticias de Propiedades" del matutino La Nación publicó un conjunto
de notas y artículos relativos a la problemática actual del mercado
inmobiliario argentino en las que se prestó atención a los dificultades
relacionadas con el acceso a la vivienda única.
Dada la importancia de los temas tratados, que están en la
agenda de dirigentes políticos, empresarios y gremiales, consideré que no
estaba demás aportar una visión alternativa con criterio analítico, por lo que
paso a exponer los aspectos que desde mi óptica merecerían ser analizados. Lo
descripto a continuación son “Mis Comentarios” asociados a cada artículo
en particular.
Nombre del
artículo: “Vivienda, la gran asignatura pendiente”
Autores: Entrevistas a
cargo de la Redacción
de La Nación
Mis Comentarios:
Para dar soluciones a los problemas de la vivienda es
menester actuar con objetividad, sensatez y sentido común. Eso requiere
interpretar no solo la coyuntura del mercado inmobiliario en particular, sino
la macroeconomía del país de un modo amplio. Queda claro que el estado no puede
permanecer indiferente cuando lo que se detecta es - como bien indica el
subtítulo de este artículo - de que para amplios sectores "el acceso al
techo propio resulta inalcanzable en la Argentina ". De ahí que es importante
analizar hasta que punto están dadas las condiciones para extender líneas de
créditos, tal como lo proponen algunos de los empresarios y dirigentes del
sector, porque una cosa son las aspiraciones de deseos y otra muy diferente las
posibilidades reales que existen en la actualidad.
Sin dejar de lado la función social del estado, no se puede
pensar que quienes obtuvieron importantes ganancias, como muchos desarrolladores
conocidos, deberían ser merecedores de recibir incentivos que se traduzcan en
subsidios (exenciones) para ellos, tal lo que propone Luis Perelmuter. Lo
correcto es que personas como él, asuman el consabido "riesgo
empresario" que se da en cualquier sector de actividad industrial o de
servicios de la economía real (muy en particular en las pymes) lo que obliga a
tener criterios de eficiencia y competitividad para poder
subsistir.
Hablar de "indexaciones" con la historia y las
secuelas que dejaron las mismas en el pasado económico contemporáneo - no son
pocos quienes conocen la recordada Circular 1050 - es como mínimo un desatino,
de ahí que tiene muy poco sustento lo que propone el Ing. Fernando Ezquerro. Es
que este profesional ex-presidente de la
AEV habla de "Créditos hipotecarios ajustados con la
variación salarial permiten cuotas accesibles para millones de familias"
sin tomar en cuenta que son muchos los otros millones que no cuentan con
ingresos fijos y no son pocas las familias que si bien sí cuentan, no tienen la
previsibilidad de ingresos a largo plazo que hubo en otras épocas de modo de
poder cumplir con sus obligaciones en tiempo y forma.
Adicionalmente el Ing. Fernando Ezquerro insiste
en la necesidad de otorgar un "subsidio directo a los sectores mas
necesitados de la protección del Estado" cuando lo lógico sería cuenten
con salarios dignos que garanticen el retorno a las relaciones históricas que
hubo en el pasado y de las que se dieron cuenta en diferentes medios, entre
ellos La Nación
(Ref.:http://www.lanacion.com.ar/1416472-se-agranda-la-brecha-entre-los-salarios-y-el-valor-de-la-vivienda).
Por su parte, Horacio Mieres plantea "generar
financiamiento hipotecario para la clase media" y que "que las
entidades bancarias puedan otorgar créditos a largo plazo, con intereses
lógicos que permitan a la gente que tiene un buen sueldo comprometer parte de
su ingreso en un crédito" asumiendo que "las entidades tienen
liquidez", en tanto Hector Salvo reclama "que se generen políticas
financieras y cambiarias que posibiliten el acceso al crédito
hipotecario". Quien les contesta en este mismo artículo es el Director de
Le Bleu Negocios Inmobiliarios, Lic. Mario Gómez quien recientemente para el
Suplemento de Noticias de Propiedades generó una nota titulada “Crisis global,
oportunidad local” (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1414716-crisis-global-oportunidad-local),
comentada en este Blog Técnico Inmobiliario
(Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/10/coyuntura-actual-del-mercado.html).
(Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/10/coyuntura-actual-del-mercado.html).
El Lic. Mario Gómez considera que "Con los
niveles actuales de inflación no puede haber crédito hipotecario.. Es casi una
lección de manual de macroeconomía." (Ojalá que quien lea detenidamente
este artículo tome muy en cuenta esta última oración). El entiende que
instrumentar una "política antiinflacionaria es el primer paso si se
quiere que vuelva el crédito hipotecario a la Argentina ", lo que
es lógico. Es que si algo es notorio es que existe una disparidad evidente, si
de porcentajes se trata, entre la inflación real (que es del mismo orden de
magnitud que el incremento de la oferta monetaria) con respecto a las tasas de
interés bancarias: en una economía normal dichas variables serían de un dígito
y estarían bastante por debajo del 10% anual.
También es lógico que se empiece a sincerar el tipo de
cambio. Es que al haber "atraso cambiario" muchos ahorristas y los
capitales golondrina detectaron la brecha existente entre las tasas locales y
las internacionales y dejaron de renovar plazos fijos para tomar ganancias y
pasar a dólares las elevadas rentas obtenidas lo que restó fondos líquidos a
los bancos que ante esta situación elevaron las tasas de interés. Esto fue contraproducente
ya que no hizo más que alimentar una nueva "bicicleta financiera" muy
funcional a la fuga de divisas haciendo inefectivas las políticas de
astringencia del BCRA elevando las Lebac y Nobac y la tasa Badlar para frenar
la demanda de dólares lo que no se pudo contrarestar antes de los
comicios. (Ref.: 1. http://www.ieco.clarin.com/economia/suba-tasas-freno-dolar_0_573542883.html;
2.http://www.lanacion.com.ar/1416713-el-banco-central-vende-240-millones-de-dolares-en-la-ultima-rueda-previa-a-elecciones).
Es que debido a la dolarización de portafolios no se
renovaron los plazos fijos cayendo la capacidad prestable. Y si a su vez la
inflación continuara elevada y por tomas de ganancias y fuga de divisas se
redujera el fondeo bancario, no solo cae el stock de fondos crediticios
orientados a consumo, sino que literalmente se quitaría liquidez a largo plazo
que permita "apalancar" créditos hipotecarios: es lo que se conoce
como "problemas de descalce" en el sistema bancario. De ahí que
finalmente me resta darle la razón a Diego Donnelly cuando textualmente afirma:
" No pedimos milagros, pero sí un cambio cultural, de respeto a las
instituciones, al valor de la moneda, a los contratos. La tan mentada seguridad
jurídica. Y de la mano de este esfuerzo se podrán generar las condiciones para
que haya vivienda para todos: inflación baja y crédito a tasas
razonables.": esto último es fundamental.
Nombre del artículo:
“Un mercado limitado a los inversores”
Autor: Roberto
Cachanosky
Mis Comentarios:
En relación a lo explicado por el economista Roberto
Cachanosky observo 2 temas con los que concuerdo.
Por un lado soy conciente que al no contarse con
estadísticas oficiales confiables y un nivel de inflación acotado, hacer
"cálculo económico" implica como mínimo asumir márgenes de errores
apreciables en estudios de factibilidad de proyectos de inversión.
Por otro y en cuanto a créditos, es elemental que se
necesita contar con fondos que no se envilezcan, hecho hoy no del todo posible
debido a que quienes colocan dinero a plazo fijo se descapitalizan y por lo
tanto lo normal es que en lugar de ahorrar prefieran consumir (Ref.:http://economia.iprofesional.com/notas/121062-Sin-temor-post-electoral-sigue-el-boom-del-disfrute-ya-empujado-por-una-clase-media-distinta-a-la-de-los-90)
y/o, como durante este año, comprar dólares en forma bastante intensa.
Roberto Cachanosky reconoce que "Con el ahorro que se
fuga hacia el dólar y la inflación tendiendo a acelerarse, se hace imposible
pensar en un desarrollo sostenido del sector de la construcción y del crédito
hipotecario" agregando que "el mercado inmobiliario está
distorsionado" lo que es cierto debido a que, como otros, es víctima de la
inflación en dólares y que además se circunscribe a inversores.
Entonces cabe la posibilidad de preguntarse con criterio
analítico:
"¿Conviene "invertir" en propiedades?...
¿Bajo que circunstancias?..." (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/09/conviene-invertir-en-propiedades-bajo.html),
y de acuerdo a lo relatado en esa nota publicada en este Blog Técnico Inmobiliario
resultaría interesante proceder a listar todas las variables interactivas a
considerar, a fin de evaluar tanto el escenario actual y otros del pasado (de
disponer de información pertinente) al igual que posibles hipotéticos futuros.
Nombre del artículo:
“Medidas inteligentes y valientes para generar un cambio”
Autor: Néstor Walenten
Mis Comentarios:
No hay que dejar de lado que si hay algo que no se debe
tocar son los aportes que efectúan los miembros de la población económicamente
activa para garantizarse una jubilación digna: no tiene porque la Anses utilizarlos para otros
fines. Eso no quita que desde el Estado se consideren alternativas que permitan
a los habitantes contar con su propio techo.
En "Un punto de partida para solucionar el problema de
la vivienda" (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2000/01/un-punto-de-partida-para-solucionar-el.html)
se muestra un esquema muy interesante que "implica dejar de aplicar
recursos sobre la oferta y comenzar a hacerlo sobre la demanda.". Les
sugiero su lectura y su análisis.
También advierto que, con una visión alternativa, se le
debería dispensar atención a lo que expone al respecto el empresario Armando
Pepe (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1416767-emergencia-nacional-por-la-falta-de-politicas-oficiales)
quien textualmente sugiere que la
Cámara de la
Construcción con la Unión Obrera de la Construcción (Uocra),
la Sociedad Central
de Arquitectos, el Centro Argentino de Ingenieros y la Cámara Inmobiliaria
Argentina (CIA) elaboren "un plan nacional de viviendas, con planes de
financiación genuinos de las empresas constructoras en plazos razonables y que
el público demandante las pudiera pagar, sin necesidad de intervención del
Estado nacional...".
Obvio que el Estado deberá velar por eliminar la inflación,
no convalidar ninguna forma de indexación y como criteriosamente afirma:
"Creo que sólo el Estado nacional debe dejar de intervenir en contra de la
actividad privada e instaurar definitivamente la seguridad jurídica", sin
que por ello necesariamente deje de tener un rol protagónico en la fijación de
políticas que hagan al bien común.
Nombre del artículo:
“Compromiso a largo plazo y sin fisuras”
Autora: Adriana B.
Anzillotti
Mis Comentarios:
La década del '90, si bien permitió la expansión del crédito
tuvo otros problemas que devinieron en la crisis de 2001 lo que no es un tema a
tratar. Eso no quita reconocer que el mercado inmobiliario era en ese entonces
atractivo tanto para el usuario final como para el inversor pues fue
un período de estabilidad económica con muy baja inflación que
permitió que se extiendan líneas de créditos hipotecarios las que pese a asignarse
a tasas activas eran de un dígito, y al ser con interés sobre saldo se podían
afrontar sin inconvenientes.
Pero el gran ganador que existió siempre en los períodos de
alta estabilidad económica fue el inversor ya que, si se manejaba con
habilidad, podía obtener por rentas locativas tasas reales positivas y
competitivas (a diferencia de las actuales que son negativas) y aún superiores
si se las cotejaba con las obtenibles en el mercado financiero de esas épocas.
Quien haya sido propietario desde hace varias décadas y
durante mucho tiempo mantuviera propiedades en alquiler con períodos de
vacancia mínimos, si tuvo y tiene y/o conserva información sistematizada y
deflactada para observar las diferencias entre las rentas de entonces y las
actuales - independientemente de que haya analizado si realmente sus activos se
revalorizaron con el tiempo - puede tener en claro como evolucionó la renta
inmobiliaria.
Claro que si algo no hay que descartar es que como refugios
de valor hay otros, cuya rentabilidad fue indiscutible tal lo mostrado en un
gráfico digno de ser visto (Ref.:http://finanzas.iprofesional.com/adjuntos/jpg/2011/09/348884.jpg)
el que, curiosamente y en forma tácita, muestra que no es que se hayan
valorizado las propiedades, sino que lo que se depreció fuertemente en los
últimos tiempos fue el dólar.
Nombre del artículo:
“Emergencia nacional por la falta de políticas oficiales”
Autor: Armando Pepe
Mis Comentarios:
El empresario Armando Pepe describe una cruda realidad
cuando, a contramano de la demanda genuina, manifiesta textualmente: "Se
advierte hoy que se sigue construyendo en todo el país viviendas de todo tipo,
pero fundamentalmente dirigidas a los inversores que no saben dónde colocar su
dinero y que una vez terminadas se le hace difícil comprar a los consumidores
finales que en la mayoría de los casos recurren a los créditos o préstamos de
los miembros de la familia, pues también es difícil calificar para obtener un
crédito hipotecario bancario. Entonces son los familiares y amigos los que
vienen en auxilio de esos compradores.".
Pero esto no es lo único que expuso públicamente Armando
Pepe.
Es que resultaron llamativas sus reflexiones cuando en su
exposición en el Comité de Infraestructura y Real Estate de la Cámara de Comercio de los
Estados Unidos en la
República Argentina (AmCham) del pasado mes de Julio
(Ref.: http://oydargentina.com.ar/amcham/2011/el-negocio-inmobiliario-ante-un-cambio-de-ciclo)
dio cuenta de los problemas que podrían tener que enfrentar a futuro él y sus
colegas, debido a lo deficientes que son muchas nuevas unidades comisionadas a
la venta debido a la caída de en la calidad edilicia, hecho del que dio cuenta
el Lic. Julio Valente en una recopilación de ese evento que generó para este
Blog Técnico Inmobiliario, UTN - Regional Buenos Aires (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/07/hay-clientes-reales-en-el-negocio.html).
Nombre del artículo:
“A la espera de señales más claras”
Autor: Raúl Saenz
Valiente
Mis Comentarios:
¿Por que tener que pensar en un índice de actualización?...
¿No es más razonable plantear la realidad tal cual es?...
Es que en infinidad de eventos los jugadores más notorios y
mediáticos del sector inmobiliario "clamaron y reclamaron" por
créditos hipotecarios sin advertir que sus demandas debían apuntar a la raíz de
los problemas de financiamiento.
Son muy pocos los jugadores referentes (el Lic. Mario Gómez
y el Lic. Miguel A. Pato son algunos de ellos) que desde las cámaras y
asociaciones empresarias del sector de la construcción y del de compraventa de
bienes raíces, incluyendo todas las instituciones que los aglutinan se animaron
a juntar cabezas para que se ponga en claro en forma explícita que "el
problema es la inflación" y que lo importante y determinante es contar con
un plan antiinflacionario serio que proyecte en el tiempo la estabilidad de los
precios de los bienes, servicios y artículos de primera necesidad.
Tiene razón Raúl Saenz Valiente cuando afirma que "Los
precios de la construcción no pueden abstraerse de los aumentos
generales." aún más en un escenario como el actual de una nada
despreciable “inflación en dólares”.
Estos son temas que no se pueden dejar de lado pues lo
correcto es que la determinación de las relaciones costo / beneficio sean
consecuencia de contar con costos ajustados evitando estimaciones que impliquen
sobre ponderaciones con coeficientes de seguridad excesivos, debido a la falta
de credibilidad que aún existe en los indicadores estadísticos oficiales.
Nombre del artículo:
“El financiamiento es fundamental”
Autor: Hugo Mennella
Mis Comentarios:
Cuando terminé de leer este artículo lo asocié
inmediatamente con otro publicado en La Capital de Rosario que lleva por título "El
crédito hipotecario crece a cuentagotas" (Ref.:http://www.lacapital.com.ar/ed_impresa/2011/8/edicion_1023/contenidos/noticia_5214.html)
que contiene un conjunto de frases dignas de tomar en
consideración:
1.
"el
alto grado de informalidad laboral y la escasa articulación de políticas
públicas y privadas para atender el problema de la vivienda que afecta a los
sectores medios y asalaridos..." que hacen que "sólo un pequeño grupo
de entidades sigue administrando la escasez y concentrando los mayores
desembolsos en este segmento que no logra despegar, esencialmente porque las razones
estructurales de este estancamiento se mantienen inalterables.”.
2.
“Hoy
estamos frente a un mercado muy reducido porque partimos de dos situaciones:
por un lado la elevada relación salario - valor del m2 que hoy es mala, porque
las propiedades se transformaron en reserva de valor; y por otro, porque las
tasas de interés son elevadas debido a que es difícil que los bancos se fondeen
a largo plazo a tasas bajas"
3. "cada
vez se necesita más sueldo para cubrir el monto de un crédito y acceder a una
determinada vivienda"
4. "uno
de los problemas que usualmente se presentan a la hora del otorgamiento es la
imposibilidad del tomador de justificar sus ingresos... ya que los bancos sólo
pueden computar ingresos en blanco para calificar al cliente"
5.
"por
este contexto macro y micro, "es preferible alquilar que
comprar"."
6. "para
generar un crédito hipotecario a largo plazo la tasa debe estar por debajo del
10% porque de lo contrario genera intereses sobre intereses, es decir se alarga
el plazo pero no baja la cuota y es ahí donde se descalza la relación
cuota-ingreso".
Por todo lo expuesto coincido con Hugo
Menella, Presidente de Cucicba (Colegio Unico de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires), en
que "Hay que crear políticas de Estado con férrea decisión que permitan
facilitar la participación activa del mercado de capitales en el financiamiento
al sector inmobiliario.", tema que también se analiza en el artículo
publicado por La Capital
de Rosario.
Nombre del artículo:
“El desafío de disminuir los riesgos”
Autor: Miguel Camps
Mis Comentarios:
No me parece aceptable que se desfinancie el sistema
previsional argentino. En esto no coincido con Miguel Camps, nuevo titular de la AEV , Asociación de Empresarios
de la Vivienda
y Desarrollos Inmobiliarios.
Reafirmo en un todo lo expuesto al pie de otra nota
publicada en el Suplemento Noticias de Propiedades del Diario la Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1416723-medidas-inteligentes-y-valientes-para-generar-un-cambio).
Por otro lado que proponga en un contexto de inflación no
acotada una figura como al fideicomiso inmobiliario - el que no es tan al costo
como se lo exhibe corrientemente - es como mínimo opinable.
Yo no me inclino por los menús clásicos que proponen muchos
jugadores del sector como por ejemplo el de comprar en pozo o en base a un
crédito hipotecario de un modo excluyente.
Existe "Una vía alternativa para llegar a ser
propietario" (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html)
la que si bien demanda adquirir una formación ordenada (o, en su defecto estar
muy bien asesorado en un país con inflación elevada como el nuestro) permite
ver una luz al final del túnel a quien proceda en la forma descripta asumiendo
que la transición de ahorrista a inversor (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2009/10/de-ahorrista-inversor.html)
no es instantánea y que implica asumir ciertos riesgos, pero que
definitivamente es mejor a la posición que adoptan quienes colocan sus ahorros
a tasas pasivas en imposiciones a plazo fijo, ya que la mayor parte del tiempo,
y más en esta época, tienen fuertes desvalorizaciones debido al proceso
inflacionario en curso.
Les saludo muy respetuosamente,
sdaqui (“soydeaqui” – soydeaqui01@gmail.com)
Buenas noches. Para que la poblacion pueda acceder a una vivienda sin tener ahorros es por medio de prestamos hipotecarios, estos prestamos son hijos del ahorro y de la estabilidad de precios y moneda, nosotros venimos destruyendo sistematicamente estas variables y por consiguiente no podemos pretender tener hipotecas a bajas tasas y a largo plazo, como reponer la confianza en las instituciones escapa al periodo de nuetros gobernantes estos intentan atajos que o sirven para muy pocos o se transforman en un festival de corrupcion. Saludos
ResponderEliminarCon 25% de inflacion, olvidate de creditos hipotecarios,...encima un mugroso departamento de 2 ambientes a más de 100.000 dólares,...que país loco la Argentina.........
ResponderEliminarDon Pirulero
Muy buena nota, felicitaciones.
ResponderEliminarun gusto leer sus artículos
ResponderEliminarAdrián Pascual
Buenas, me encantaria que el responsable de este Blog como va a repercutir en el mercado inmobiliario la restriccion de venta de dolares que se operara desde el 31 de octubre,...¿producira finalmente la baja en el precio de los inmuebles mediante con este medidas del ex-Ucede Boudou?
ResponderEliminarJorge Pirlo
Estimado Jorge Pirlo
ResponderEliminarLas medidas sobre la comercialización de dólares lo que lograran en el corto plazo es "joderle" la vida a las personas que necesitan comprar dolares.
Además de engrosarle los bolsillos a quienes operen en el mercado paralelo. Que pasará en el mercado inmobiliario no es fácil predecirlo hay que ver como se desenvuelve el mercado. Cordialmente. Julio Valente
Gracias Señor estuve esperando su respuesta, le comento conozco amigos que ahorran( tanto amigos que estan en blanco como en negro), que con esfuerzo compran entre 300 a 600 dólares ,y todos coincidian que ahora si terminaran pagando más en el mercado paralelo, pero tambien coincidiamos preguntandonos,..¿quien va a poner los dolares que piden por palomares si cada estara más dificil conseguir los dolares?,..no creo que muchos inversores y/o desarrolladores les guste tener de clavo sus unidades sin vender...no ganaran un 60%, pero si les gustaria ganar un 40%...o sea será inevitable la baja...
ResponderEliminarSaludos
Jorge Pirlo