sábado, 10 de septiembre de 2011

Coyuntura actual del Mercado Inmobiliario Argentino - Septiembre 2011

Autor: "soydeaqui"

Un artículo publicado en La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1404808-en-cierto-equilibrio  - 10/09/2011) que contiene un conjunto de frases que es interesante analizar  es lo que me decidió a enviar esta colaboración a este Blog Técnico Inmobiliario - UTN Regional Buenos Aires.  Entre sus frases advertí una que empieza señalando: "El sistema tiene sus reglas: mientras no haya créditos a tasas bajas y accesibles a la población de clase media, ..."

En dicho artículo Néstor Walenten, Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina también alude a "la falta de crédito o posibilidad de acceso en función de las altas tasas de interés" Es que con alta inflación es imposible otorgar créditos a tasas bajas por que ello, como no puede ser de otro modo, le significa descapitalizarse a las entidades que las otorguen aparte de los problemas de descalce bancarios conocidos debido al cortoplacismo de las imposiciones a plazo fijo.

No hace mucho indique textualmente en este blog que "En infinidad de eventos los jugadores más notorios y mediáticos del sector inmobiliario clamaron y reclamaron por créditos hipotecarios sin advertir que sus demandas debían apuntar a la raíz de los problemas de financiamiento.

El gran error que vinieron y continúan cometiendo es que "no reclaman una política antiinflacionaria seria": ninguno de ellos destaca explícitamente que "para que realmente sean viables los créditos hipotecarios, hay que atacar la inflación".

Concretamente: no aparecen los jugadores referentes (si es que efectivamente se los pudiera considerar de ese modo) - desde las cámaras y asociaciones empresarias del sector de la construcción y del de compraventa de bienes raíces, incluyendo todas las instituciones que los aglutinan - que se animen a juntar cabezas para que se ponga en claro en forma explícita que "el problema es la inflación". (De esto mismo da cuenta La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1404884-inflacion-el-desafio-mas-inmediato )  y que lo importante y determinante es contar con un plan antiflacionario el que, instrumentado por el gobierno, permita a no muy largo plazo, operar a las entidades con tasas activas y pasivas reales de 1 dígito y que, mediante la instrumentación de políticas de estado serias, se cuente con capacidad prestable en forma permanente.".

Nestor Walenten además admite que "La mayoría de los inversores que financian construcciones se las quedan y las vuelcan al mercado locativo, lo que indica un crecimiento de la oferta... Pero la demanda está atada al salario y no siempre el salario acompaña la inflación". 

Esto se suma lo indicado por el Arq. Damián Tabakman en el 3º Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias (Expo Real Estate Argentina 2011 - Hotel Hilton Buenos Aires 1/ 2 -09 - 2011) (Ref.: "Afirman que inversores apuntan al mercado inmobiliario" - http://www.puntoedilicio.com/noticia_desplegada.php?id=6444&from=1  ) quien textualmente expresó: "se ha construído mucho de lo mismo, mucho monoambientes, todos productos iguales. La paradoja es que hay muchos inversores y poca posibilidad de ofrecerles productos diferenciales y rentables".

Con lo que antecede coincide el empresario Armando Pepe, presidente del SOM, cuando reconoce que "El mercado está ofrecido. ¿La razón? Son varias: primero, entre el 30 y 35% de la gente que invirtió en ladrillos lo hizo con la idea de alquilar, sobre todo departamentos chicos de uno, dos y tres ambientes." A lo que agrega "Hay que aclarar que hoy existe una oferta importante en relación con enero del año último: un 47% más de oferta de unidades para alquilar que en esa fecha".  

O sea, y por lo que les vengo destacando, ahora no se disimula que efectivamente la rentabilidad que podría obtener quien piensa en las propiedades como una inversión en este momento y de aquí en adelante - de no mediar un cambio macroeconómico sustancial - está sin lugar a dudas puesta en tela de juicio.

Es que el negocio de invertir en propiedades dejó de ser el que fue: este hecho fue tema de tapa de un matutino porteño archiconocido (Ref.:http://www.ieco.clarin.com/economia/valores-propiedades-subieron-inflacion_0_550145023.html) en el que se consigna que: "Los valores de las propiedades subieron menos que la inflación.

Es una tendencia que se inició en 2009 y se profundizó en el último año. Desde septiembre de 2010 hasta la fecha, los precios de los inmuebles aumentaron 15,6%. En cambio, la inflación anual que miden las provincias llegó a 24,2%.". O sea que la inversión inmobiliaria no es como algunos comunicadores interesados declaman un "refugio de valor", más aún si se toman en cuenta que de acuerdo a lo informado en La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1310455-los-costos-de-acceder-a-un-nuevo-hogar ) que "En la Capital, hay que abonar el impuesto de sellos (2,5 por ciento) sobre el mayor valor (el de la operación o el que determina el valor de inmueble de referencia, VIR), el comprador paga el 1,25% y el vendedor el otro 1,25%; el ITI (1,5%) sobre el valor de la operación (o impuesto a las ganancias, si se trata de una sociedad, 3%).

Además del COTI, que es el valor de venta, declarado por el vendedor a la AFIP, si supera los 600.000 pesos el vendedor paga el 1,5%. Se suman los honorarios del escribano (2%) y la firma interviniente (entre el 3 y 4 por ciento)." lo que se acentúa si se trata de adquirir propiedades como las que se construyen en la actualidad en que la calidad edilicia dista mucho que desear ya que, en este mismo blog (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/07/hay-clientes-reales-en-el-negocio.html se reconoce textualmente: "Hay edificios que todas la paredes interiores están hechos de placas de yeso, la gente compra desde una unidad de muestra en un showroom  o en base a folletos y se encuentra con estas sorpresas porque los empaquetan, no leen el pliego de especificaciones técnicas, un plano con las medidas exactas que deberían estar presentes en un boleto de preventa.".

Lo descripto y muchos otros aspectos de la misma índole determinaron que la preexistente y tomada como referencia depreciación anual histórica del 2% hoy se haya  incrementado en un 50% y algo más también, a punto que el grueso de las nuevas propiedades de tipología estandar (y la mayoría de las que se construyen hoy en día), al igual que los automotores, se lo considere ni más ni menos como "bienes de consumo durable" que requieren y requerirán reparaciones (refacciones) frecuentes y que en más de un caso en estos últimos años insumieron desenbolsos a sus propietarios para que sean habitables. 

En cuanto al segmento  ABC1 (conocido como "premium") el gravísimo problema que existe es que la imposibilidad de acceso a la clase media determinó que en forma masiva los grandes developers pusieran casi todas sus fichas y en todas sus variantes en la erección de emprendimientos de esa tipología incluyendo barrios cerrados en áreas suburbanas.

Y hoy, pese a que hay cierta demanda, la que de ningún modo es sostenida, reconocen que no se vende todo. De ahí que como un efecto colateral visible en las principales ciudades del país - tomando como ejemplos Puerto Norte en Rosario, Puerto Madero en Buenos Aires (a quienes algunas personas del sector que prefieren no decir sus nombres denominan irónicamente "Puerto Fantasma") y al frente costero de la Av. Patricio Peralta Ramos en Mar del Plata (ciudad en la que acertadamente Armando Pepe - Ref http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/08/mar-del-plata-de-ayer-y-de-hoy.html   - destaca que "En estos momentos en construcción hay 245 construcciones de todo tipo.") - es que se observan, aparte de una mayoría de persianas bajas en forma permanente, muchas luces apagadas por la noche lo que permite corroborar que la vacancia existente es elevada e indiscutible. (Ni hablar de los costos de expensas, bienes personales y los citados previamente que a más de un propietario lo obliga a pensar en la conveniencia de mantenerlas).

Situaciones como las descriptas determinan que la rentabilidad en el segemento ABC1 diste de colmar las expectativas de sus propietarios, muchos quienes hoy son proclives a venderlas manifestando su tendencia a ganar en liquidez ya que le asignan importancia a la dolarización de sus portafolios de inversión.

Lo citado pude corroborarlo dado que luego de recabar muchas opiniones "off the record", no fueron pocos los brokers que se sinceraron y me admitieron claramente que de haber un sinceramiento de valores, sin duda alguna el ABC1 va a ser el más afectado, no así el de tipología estandar el que reconociendo claramente que existe una demanda insatisfecha el que, debido a la coyuntura macro actual, (Ref.:  http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2000/01/un-punto-de-partida-para-solucionar-el.html ) hoy está ofertado debido a la falta de convergencia entre las pretensiones de los oferentes y las posibilidades reales de los demandantes debido a problemas crediticios como los precitados.

Por otra parte, más de un operador también nota que, por desconocimiento de economía, muchos propietarios y ante la transición político económica actual, retiraron propiedades de la venta (les hablo específicamente del mercado de reposición) hecho de lo que da cuenta iProfesional.com (Ref.: http://economia.iprofesional.com/notas/122036-Mercado-inmobiliario-se-reduce-la-oferta-de-viviendas-y-suben-los-precios  ).

Pero, siendo sensato y considerando lo ridículo que es engañarse a uno mismo, me importa que se observe que no hace falta tener mucha lucidez para ver que todos los fines de semana en Clarín Clasificados y en el Suplemento Propiedades de La Nación aparecen estimativamente más de 10000 avisos de venta de propiedades, con más de 100 edificios completos a estrenar (a lo que se agregan las obras en actualmente en ejecución), en forma permanente y desde hace tiempo.

Esta es la coyuntura actual del mercado inmobiliario a Septiembre de 2011, la que además está fuertemente condicionada a medidas de política económica futuras las que lejos de que las podamos prever como se advierte con facilidad, por más que muy difícilmente haya sorpresas, hacen que no esté lo suficientemente definido el panorama como para que se pueda aceptar que hoy se cuenta con reglas de juego estables en un marco de seguridad jurídica que no le ofrezca dudas al inversor, ya no solo en este sector de actividad, sino en todos los que conforman la economía real.

Les saludo muy respetuosamente,

sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

5 comentarios:

  1. el COTI subió a $600.000, ya no es $360.000, por suerte. gracias

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  2. Estimados lectores:

    Agradezco a la Arq. Elisabet Einslak la aclaración efectuada, poniendo en conocimiento del lector que en esta versión actualizada de la coyuntura que atraviesa el mercado argentino, hice referencia a un conjunto de costos que un inversor o usuario final no deberían bajo ningún concepto dejar de lado.

    Por otra parte y para ratificar lo expuesto, dado que se suceden permanentemente opiniones, tanto privadas como las que recibo en forma asidua, como públicas en los medios de difusión masiva, es que no quiero dejar pasar una muy reciente publicada tanto en iProfesional como en El Cronista Comercial (Ref.: 1. http://negocios.iprofesional.com/notas/122452-Crece-el-inters-por-los-departamentos-en-cuotas-y-ya-se-revenden-unidades-en-obra; 2. http://www.cronista.com/contenidos/2011/09/14/noticia_0080.html).

    Se trata de la misma nota en la que se intenta - como es de práctica normal - poner un tono optimista para tentar al inversor, pero no obstante en la misma se admite en forma textual en un párrafo de esos en los que entre brokers y developers se habla hoy inevitablemente detrás del mostrador que es necesario que les destaque pues contribuye a redondear en forma realista lo expresado en mi colaboración previa. El texto extraído en forma textual es el siguiente: "Desde la óptica de Pedro Nicholson, socio a cargo del departamento de Real Estate del Estudio Beccar Varela, hoy la oferta es muy grande (y con precios demasiado altos), pero la demanda es muy escasa: "Es muy difícil realizar desarrollos rentables: los pocos que siguen siendo rentables están en serio peligro de dejar de serlo a causa de la gran inflación existente, que hace que el precio del terreno más el costo de construcción resulten mayores que el precio final del producto".". Como se ve no se trata de un detalle menor el que tomado en su verdadera dimensión, descalifica o como mínimo contradice a la intencionalidad que - con criterio marketinero - se utiliza para seducir a muchas personas que al no estar informadas y pésimamente asesoradas, carecen de criterio para efectuar inversiones de riesgo como las que efectivamente existen hoy en el mercado inmobiliario argentino.

    A todo esto se suma otra faceta no menos importante que podría ser decisiva de aquí en más, que informa iProfesional.com (Ref.: http://impuestos.iprofesional.com/notas/122323-La-AFIP-pone-en-marcha-un-cerco-antievasin-sobre-fideicomisos-inmobiliarios). Es todo un tema el que idóneamente no estoy en condiciones de abordarlo criteriosamente pues no hace a mi formación específica, pero que hoy los profesionales que se desempeñan como asesores jurídico inmobiliarios coordinadamente con estudios impositivo - contables están analizando según consta en ese mismo artículo aparte de habérmelo adelantado. El título principal y el subtítulo de éste artículo textualmente consigna: "La AFIP pone en marcha un cerco antievasión sobre fideicomisos inmobiliarios". "El fisco nacional puso la mira sobre los encargados de aportar el capital y de administrar el proyecto. También apuntan a quienes se convierten en propietarios de los nuevos inmuebles. Se busca que las adjudicaciones de las propiedades se realicen a valor de mercado".

    Les saludo muy respetuosamente, sdaqui

    ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  3. soydequí: noto cierto pesimismo en tus constantes artículos.
    Creo que los precios de los inmuebles están en precios historicamente altos, sin embargo particularmente en la ciudad de buenos aires creo que los precios están de acuerdo a lo que se espera de una capital reconocida mundialmente por su gente, cultura, infraestructura, servicios, etc.
    Creo que tu análisis siempre carece de estos puntos fundamentales para una ciudad como buenos aires.
    En primer lugar, vivir en capital federal tiene varias ventajas que hacen que la demanda por vivir en ella este en continuo aumento.
    1. la seguridad en la ciudad de buenos aires es infinitamente mejor que en la provincia de buenos aires y los impuestos siguen siendo menores que en la provincia de buenos aires.
    2. los medios de transporte para ir al trabajo también son infinitamente mejor por mas que sean nefastos. Una persona que vive en belgrano cerca del subte está en 25 minutos en el centro de la ciudad. Todo lo contrario pasa con una persona que vive en el conurbano bonaerense. Al igual que la educación y los demás servicios y ofertas comerciales.
    3. Los precios de los inmuebles en las principales capitales del mundo están por encima de los valores de capital federal.
    4. Dada la inflación que hay si se saca un prestamo hipotecario a través del banco ciudad con una tasa fija del 20% (CFT) en pesos a 20 años es lógico que endeudarme es una buena opción. Teniendo un sueldo de aprox 10 mil pesos el banco suele dar alrededor de 50 mil dolares, lo que generaría una cuota mensual de 3500 pesos mensuales por 20 años. Imagínese en 5 años lo que puede llegar a costar pagar esa cuota. Aparte de que si uno logra llegar a alquilar el departamento, parte de la cuota la cancela con el alquiler que dada la inflación, continuara aumentando por lo menos durante los prox 3 años.
    5. Los precios de los granos en este momento tocaron la resistencia y los analistas especulan que se van a mantener alrededor de 450 dolares la tonelada de soja.
    6.la mentalidad del argentino no es invertir en ladrillo si no que el departamento actúe como refugio de valor sabiendo que invertir en cualquier otra cosa implica un riesgo inminente. Prefiere tener un activo físico.
    7. la tasa de interés de EEUU y la UE continuara por los prox años en niveles muy bajos. Usted continuamente hace hincapié de que van a aumentar pero claramente su percepción económica es errónea.
    8. Si salen créditos hipotecarios???
    Por otra parte noto que varios de sus argumentos son válidos: la baja rentabilidad de los constructores, la baja rentabilidad en los alquileres de acá al futuro. La desocupación de los departamentos. Y la inviabilidad de la construcción si se sigue este modelo.
    Mi conclusión es que capital federal va a ser un oasis en el desierto. Los valores de las propiedades que primero se van a ver afectadas y que van a bajar de precio son las de la prov de buenos aires donde están pidiendo 2000 dolares el metro cuadrado.
    En capital federal van a seguir aumentando o en su defecto si llega a haber algún tipo de crisis disminuirán pero no de manera abrupta.

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  4. Estimado Forista: (Respuesta 1 de 2 )

    Yo en principio no soy pesimista: soy realista.
    Mi posición es que los precios son elevados y que no están de acuerdo a lo que es Buenos Aires hoy comparada con otras ciudades del mundo. Está demás que le informe que Buenos Aires no es París, Londres, Hong Kong o New York y es lógico que los precios de los inmuebles de la Capital Argentina tengan que ser sustancialmente inferiores.
    Lo de las ventajas de Buenos Aires hoy se cuestiona bastante lo que se exterioriza observando el desarrollo que hay en la periferia particularmente en el corredor norte. Buenos Aires incluye núcleos periféricos de extrema pobreza y hacinamiento que no se aprecian en las cercanías de las grandes ciudades de los países centrales. Los problemas de confort en el micro centro, tráfico intenso, polución, nivel de ruido y falta de seguridad creciente, en ciertas zonas incluso no periféricas, son reconocidos por los profesionales idóneos en planeamiento urbano.
    Distan de ser confortables los medios de transporte: hoy en pleno Siglo XX1 miles de personas viajan paradas en el transporte colectivo de pasajeros, trenes y subtes. El tránsito por las avenidas y calles porteñas está entre los más desordenados e imprudentes del mundo: no por casualidad es uno de los lugares con mayores accidentes de tránsito, de ahí que coincido en que son nefastos los medios de transporte tal como Ud. mismo lo reconoce. En las mejores ciudades del mundo distancias como las que median entre Belgrano y el Centro se recorren en menor tiempo en subtes con aire acondicionado y sin viajar parados. Hay quienes no por casualidad asimilan al transporte de seres humanos con el transporte de ganado.
    Endeudarse en estos momentos es una buena opción a tasa fija pues la inflación licua la deuda que se deba honrar. Quienes tomaron créditos en el pasado a tasa variable hoy están en problemas de difícil solución (Ref.: http://www.hipotecarios.org). Ahora bien si Ud. toma un crédito a las tasas de hoy, si se frenara la inflación en forma pronunciada y dicho freno se sostuviera en el tiempo se encontraría que lo que a priori consideraba un beneficio automáticamente dejaría de serlo pues podría implicar a valor presente y moneda constante el importe de varias propiedades similares al cabo de 2 décadas o más: obvio que en su favor obra que esta posibilidad no es poco probable.
    Si Ud. cree realmente que el ladrillo es "refugio de valor" haga números en base a lo que publiqué en otra colaboración a este blog (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/09/conviene-invertir-en-propiedades-bajo.html): manéjese con imparcialidad sin pecar por omisión al considerar todas las variables. Lo más probable es que se lleve una sorpresa no del todo grata ateniéndonos a la coyuntura actual que atraviesa el mercado inmobiliario.

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  5. (Respuesta 2 de 2)


    Por otro lado, mi concepción respecto a futuros incrementos de tasas de interés no es errónea dado que se sabe que para que las monedas retomen su dureza deberían tener un precio que hoy no tienen y que la crisis financiera internacional es la que devino en esta situación: no son pocos los analistas internacionales que saben que este escenario macroeconómico no tiene asidero a mediado y mucho menos a largo plazo. Hasta el propio J.P. Trichet para sostener el euro estuvo hasta hace un tiempo subiendo la eurotasa, lo que pasa que los problemas con Grecia y las PIIGS lo obligó a desistir, pero eso no quita que superada la crisis se ajusten los sistemas macro para eliminar excesos de liquidez con esterilización - destrucción - de reservas líquidas excedentes.
    Con respecto a los créditos hipotecario pienso lo siguiente: si se los ofreciera masivamente habría que ver como se solventarían: nada es gratis, para el estado si son blandos le implicaría déficit fiscal. Hoy el superávit de las cuentas públicas está en vilo. Para las entidades privadas - hoy limitadas por problemas de descalce - efectuar préstamos por debajo del crecimiento de la base monetaria o de lo que se considere como inflación real estimada les implica lisa y llanamente descapitalizarse. Además con los problemas de morosidad e incobrabilidad existentes en nuestro país que en muchos casos lindaron con lo delictivo, la posibilidad de una crisis tipo subprime no resultaría descartable. Para poder otorgar créditos hay que terminar con la inflación lo que determinaría una política de estabilidad monetaria que se prolongue por muchas décadas y no solo por un período como fue el de los '90 hasta que se llegó a la crisis de 2001.
    Yo coincido con Ud. en que de haber cambios en los niveles de precios no van a ser abruptos pero con los actuales habría que ver que pasa cuando ya no haya tantos inversores: no se olvide que hay más de 100000 departamentos desocupados en Capital Federal y que ahora el Gobierno de la CABA va a incrementar la presión impositiva lo que a más de un tenedor de una propiedad lo va como mínimo a hacer honrar el beneficio de la duda sobre la conveniencia de continuar manteniendo activos muy poco líquidos que generan gastos, hecho que podría incrementar la oferta sobre todo en segmentos como los de unidades de 1, 2 y 3 ambientes donde hoy los brokers más experimentados aparte de reconocer caídas en la calidad edilicia destacan sobreabundancia y problemas de comercialización en un futuro para nada lejano (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/07/hay-clientes-reales-en-el-negocio.html).
    Le saludo muy respetuosamente,
    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com

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