domingo, 2 de diciembre de 2012

Coyuntura Actual del Mercado inmobiliario Argentino - Diciembre de 2012


Autor: "soydeaqui"

Sin duda alguna "2012 para el mercado inmobiliario argentino es un año para recordar" inversamente a lo que piensan y sienten muchos constructores y operadores que admiten que no hay nada que festejar y que es para olvidar.

¿Porqué sostengo esto?... Muy sencillo: de los fracasos, frustraciones, sinsabores es de donde se saca esa experiencia que permite hacer rectificaciones y enderezar el rumbo.

¿Pero entonces?... ¿Cual debe ser la actitud a tomar?... Muy sencillo: "empezar por ser realista y admitir la realidad".

Lo escrito previamente amerita un conjunto de comentarios generados recientemente, que les pongo a disposición a continuación.

El mercado inmobiliario y la visión de sus referentes

No hace mucho tiempo, leí en La Nación una nota (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1521025-la-hora-del-ladrillo) que me hizo reflexionar bastante, a tal punto que generé el comentario siguiente textuales palabras:

Leyendo esta nota de Hugo Menella, Presidente de Cucicba, Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, lo que se advierte que su mensaje está dirigido fundamentalmente a la punta demandante del mercado inmobiliario.

Uno de los problemas reales, es que muchas veces se omite que en este mercado existe otra punta (la oferente), que el material vendible es mercadería en consignación que no pertenece a las inmobiliarias tal como ocurre en otros rubros del sector comercial de bienes.

El profesionalismo del operador inmobiliario consiste en unir tanto al sector de la demanda como al de la oferta a fin de cerrar operaciones de compraventa. El problema hoy, debido a los eventos que se vinieron sucediendo en el que el conocido cepo cambiario se constituyó en un factor limitante serio, es que existe un achicamiento de mercado muy evidente.

Conversando con varios operadores inmobiliarios los problemas que me comentaban era que parte del estrangulamiento se debía no solo al hecho de que tasar se tornó sumamente complejo dado que no se dispone de una unidad de cuenta indicativa de los precios reales, sino que como consecuencia de esto mismo lo que hay es una baja disponibilidad de material vendible y un cierto exceso del ofrecido en alquiler ya que muchos propietarios, particularmente aquellos que tienen propiedades compradas en los últimos años no están dispuestos a resignar valor patrimonial. El sentido común les indica a muchos de ellos que para lograr acercar las puntas del mercado hoy no basta con publicitar lo que se ofrece a la venta, que no es mucho y que de hecho tiene su costo, sino en desarrollar un trabajo de captación muy profesional que permita revertir la postura de retracción que tienen muchos vendedores potenciales.

Esto es una tarea harto compleja pues quienes utilizaron dólares para posicionarse en ladrillos, y tratándose como caso particular al mercado de reposición, no solo no resignan valor sino que pretenden vender en la misma divisa. De hecho los valores nominales mucho no han cambiado, pero lo concreto es que para tener una radiografía precisa lo que cuentan son los precios efectivos de cierre de operaciones, la mayor parte de los mismos, confidenciales. Y ahí es donde hay diferencias que en general no se dan a publicidad.

Son muy pocos los medios que se animan a describir con realismo la situación actual y lo que viene ocurriendo. Aparte se ven voces disonantes pues los jugadores interesados tienen un lenguaje muy diferente al de los analistas profesionales, muchos de ellos profesionales en ciencias económicas estudiosos de escenarios macroeconómicos y su incidencia a nivel micro, en los diversos mercados que conforman nuestra economía real. Lo más lamentable es que unos y otros no consiguen conciliar posiciones realistas, lo que es entendible pues es mucho dinero el que hay en juego, mientras tanto están quienes especulan con un reacomodamiento devenido de los intentos de pesificar a un sector el que durante muchas décadas adoptó al dólar como bien de cambio.

Así se está transitando un proceso lento y de difícil digestión en que la variable tiempo tiene un rol importante pues no se sabe si la política económica actual va o no a ser sustentable en el tiempo, por las muchas objeciones y falibilidades de las que es objeto.

El mercado inmobiliario en la visión de los economistas.

Últimamente y a raíz de una reunión organizada por el diario La Nación  en el Museo de la colección Fortabat con un número nutrido de brokers destacados y dos economistas cuya opinión siempre interesa, me pareció oportuno reforzar lo expuesto en el comentario precitado.

Lo que hice notar al pie de un artículo que alude a dicho evento (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1532074-palabra-de-economistas) es lo siguiente:

Por encima de coincidir o no con la posición ideológica de los economistas invitados al evento organizado por La Nación, rescato como positivo, y más si se lo incluyera en forma frecuente en este Suplemento de Noticias de Propiedades es el hecho de conocer las opiniones de economistas profesionales sobre la actividad inmobiliaria y especialmente sobre el telón de fondo, lo que denominamos "escenarios macroeconómicos" que permitan interpretar el comportamiento del sector y su interacción con el resto de los que conforman la economía argentina a nivel micro.

Hay frases que los profesionales analizando la coyuntura actual estiman como lógicos, que comparto y sintetizo:

  1. "en la Argentina hay una devaluación del 40%, pero el precio de la propiedad no cayó el mismo índice y eso no ayuda a que existan más operaciones. Es decir, así no habrá compradores".

  1. el reconocimiento "de una devaluación no aceptada, de una tasa de inflación muy alta y del cepo cambiario".

  1. "Si la gente pretende mantener precios altos y en dólares (salvo que tengan propiedades excepcionales), no se van a registrar operaciones".

Lo predicho es cierto: los agentes inmobiliarios que llevan un registro histórico de operaciones de compraventa y se manejan con criterio profesional saben muy bien que con un "dólar alto", o sea la antítesis de un escenario con "retraso cambiario" como el actual es cuando se cerró el mayor número de operaciones y cuando, con estabilidad económica la renta inmobiliaria era competitiva frente a otras opciones de inversión, cosa que no ocurre en la actualidad.

El otro aspecto importante a tener en cuenta, y que tácitamente está expresado en este artículo, es el "comportamiento procíclico del mercado inmobiliario": se trata de su acompañamiento y magnificación tanto en los períodos de crecimiento, como de decrecimiento económico.

Queda en claro que cuando se dan fenómenos distorsivos como la multiplicidad de indicadores macro (varios tipos de cambio, de inflación y de indicadores de la evolución del PBI) son deletéreos pues tanto compradores como vendedores adoptan actitudes cautas y prefieren postergar una decisión tan trascendente como la de efectuar operaciones comerciales que implican desembolsos muy alto de dinero. Concretamente: fueron ellos quienes pusieron el pie en el freno y quienes tácitamente obligan a los comunicadores y operadores inmobiliarios a hacerse un fuerte replanteo de sus estrategias de marketing, pues en definitiva no se puede continuar haciendo foco en forma exclusiva en la demanda sino que hay que incentivar la oferta agudizando las estrategias de captación de modo que un mayor volumen de material vendible y a precios razonables pueda ser adquirido por los compradores potenciales.

Incidencia e interacción del sector de compraventa de propiedades con la Industria de la construcción

Con respecto a los costos de construcción indudablemente hay variables que tienen su incidencia:

1      La variable tiempo y obviamente los costos de mano de obra, materiales y artefactos que varían en forma frecuente.
2       La incidencia de los precios de los terrenos que tiene inelasticidad a la hora de ajustar dichos costos;
3       La fijación de márgenes de utilidades que tienen como piso tanto a las tasas de interés activas como a la inflación real estimada.

Uno de los problemas potenciales de las distorsiones actuales es la posibilidad real de que se comercialice por debajo de los costos de reposición de cambiar - sinceramiento mediante - la estructura de precios relativos de la economía argentina en su conjunto: esto es lo que se ve con mucha preocupación.

Y ya entrando de lleno a lo atinente a la interacción del mercado de compraventa de propiedades con el sector de la construcción mi visión tal como la reflejé en otra nota publicada en el matutino La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1523025-construir-pese-a-todo) fue en los siguientes términos:

La entrevista efectuada por Adriana Anzillotti y Diego Cúneo es interesante para hacer un análisis. Tiene frases que permiten aportar interpretaciones diferentes que dependen mucho del lado del mostrador en el que uno se ubique.

Siendo sensatos y objetivos, por un lado están quienes defienden los intereses que hacen a sus actividades como las personas entrevistadas, incluyendo a los comunicadores que alientan el desarrollo de la actividad inmobiliaria, lo que de hecho es previsible. Por otro, quienes ya sea por ser propietarios, inversores o inquilinos asumen posiciones muchas veces antagónicas y, en una medida importante, interesadas. Una tercera, como en mi caso, cuando sin tener una participación directa (aclaro que soy propietario) pasa por opinar con frialdad, habiendo recabado información de todo tipo de fuentes, tanto verbal de primera mano como publicada, que trata sobre los escenarios - coyunturas - alternativos posibles.

Esto último - relacionado con la mesa redonda que organizó el diario La Nación - me llevó a escribirles lo que les paso a comentar detalladamente.

Ariel Wasserman, por más que es un jugador interesado, reconoce los ciclos económicos que tienen todos los mercados hecho sin duda, fundamental. Por su parte Gabriel Mayo sabe que el peor enemigo es la inflación lo que marca una diferencia sustancial entre el escenario existente entre los años 2001/ 2002 y el actual. El invita a independizarse al inversor del ciclo económico lo que de hecho es controvertido: lo que pasa es que los inversores que no se circunscriben a un solo tipo de activos y mercados y sobre todo si tienen una cuota de mentalidad especulativa lo primero que intentan visualizar es el escenario tanto a nivel macro como microeconómico a fin de detectar en que fase del ciclo se está, para decidir si conviene comprar o vender, invertir o desinvertir, en todos aquellos activos que forman parte de su portafolio. Esto último incluye no transables como son los bienes raíces.

Obviamente que en todos los mercados hay operadores o comisionistas cuyo interés que es el de cerrar el mayor número de operaciones posibles puede diferir de los que tienen las partes interesadas en la adquisición o venta de activos tasables o cotizables. Todos, sin excepción no dejan de lado las medidas de política económica, o simplemente la política gubernamental, de acuerdo a sus intereses específicos.

Hoy la preocupación real en la industria de la construcción y de la comercialización de propiedades es el nivel de actividad y la rotura de los eslabones que conforman su cadena de valor. Así si no se vende, no se construye, o por otro lado si en el mercado de reposición no se aceptan pesos va a haber capitales que no se realizan y que por lo tanto no se van a poder redirigir a la punta demandante del mercado de unidades a estrenar.

Como indica Alejandro Belio: que "Estamos en un momento de transición", es indiscutible. Lo que genera nerviosismo es cuanto tiempo se va a extender este momento, si las decisiones que toma el gobierno son correctas o no, y si las reglas de juego van a ser (o no) sostenibles en el tiempo. Por otro lado se admite y preocupa algo que antes no se discutía: "el hecho de que el mercado inmobiliario esté (o no) atado a la oferta y la demanda"; se pretende desacoplarlo, pero la lógica indica que "los mercados no funcionan en forma desacoplada dado que las relaciones ingresos / precios también dependen de los niveles de actividad del resto de los sectores que conforman la economía real del país".

El hecho que se indique textualmente  "El tema es también que no tenemos una moneda que empareje al comprador con el vendedor, porque el peso no da confianza" implica que para poder ahorrar se necesita una moneda que no se envilezca. Es que con una moneda que se deprecia no se llega nunca a tener la masa de fondos necesarios (sobre todo si desconocen inversiones alternativas para poder defender ahorros) para comprar propiedades al contado  y/o a poder acceder a créditos a tasas razonables. Por todo esto es que "tal vez no está muy claro hoy qué se puede esperar del mercado". Es que afligen los cambios de reglas de juego: esto paraliza la toma de decisiones.

En lo que hace a la presión tributaria también resulta preocupante, sobre todo si a un inversor le resta rentabilidad tratándose aparte de bienes que, de un modo u otro, necesitan que les ingrese dinero para poder mantenerlos. Lo interesante en esta entrevista es que deja en claro que por más que haya inversores, hay que pensar en el usuario final, porque a la corta o a la larga este proceso, textuales palabras "siempre termina dando la vuelta".

Con respecto a los problemas de infraestructura son serios y conocidos, como por citar un caso, los atinentes a las zonas inundables con alta densidad demográfica no solo en la CABA, sino en toda el área metropolitana.

En cuanto a 2013, al tratarse de un año electoral la incertidumbre por lo general crece en lugar de bajar, lo que obliga agudizar el ingenio para que exista viabilidad operativa. Es positivo que se admita que los metros cuadrados ofrecidos generaron como se indica: "una sobreoferta de propuestas que tiene que ver con el típico inversor que distorsionó el mercado" y que "Tenemos un universo conflictivo de monoambientes que de pronto no tiene lógica", hecho sobre el que hasta hace poco tiempo se hacía caso omiso, reconociéndose que es preocupante que no se haya pensado en unidades más grandes que consideren los incrementos del número de miembros de los núcleos familiares.

Viabilidad crediticia en el mercado inmobiliario argentino

Uno de los problemas centrales que existe en el mercado inmobiliario es el de la escasez de líneas de créditos hipotecarios y como obrar en consecuencia.

Este tema también fue tratado en el matutino La Nación (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1526549-sin-credito-buscan-alternativas-para-la-vivienda) y en esa oportunidad mi posición fue la siguiente:

Lo destacable en la última década fue el incremento significativo de la relación ingresos / precios que les pegó de lleno a los sectores de ingresos fijos. Esta relación que históricamente se ubicaba en 4 a 6 años de sueldos en los sectores de la considerada clase media, hoy supera holgadamente los 9 años.

A todo esto se produjeron fenómenos fácilmente observables:

1       Se construyó pensando en inversores, no en usuarios finales;

2       Se fogoneó publicitariamente la valorización de las propiedades como reserva de valor: los incrementos que se produjeron fueron muy notorios en el trienio 2005-2007 cuando aún no había tomado cuerpo la dinámica de un proceso inflacionario tan generalizado como el actual. Este fenómeno fue marginando en forma creciente a amplios sectores especialmente a muchas personas de ingresos medios (parejas jóvenes en particular) que se fueron incorporando a la población económicamente activa.

3        No hubo políticas de planeamiento y desarrollo urbano lo que hizo que en el sector de la construcción, con un criterio netamente mercantilista se desarrollaran en forma muy evidente determinadas zonas como la del corredor norte de la CABA y el GBA mientras otras evolucionaron en menor medida, haciéndose foco en el target ABC1 (Premium) y en los sectores cuyo poder adquisitivo canalizara fondos para ahorro en ladrillos aprovechando el desprestigio en que cayó el sistema bancario y el mercado financiero como consecuencia de la crisis de 2001 - 2002.

4        No se propusieron como sí se lo comienza a advertir ahora, instrumentos que permitan el ahorro a través del mercado de capitales, como el chileno por citar un ejemplo concreto, pese a que hubo antecedentes conocidos como las cédulas hipotecarias de Banco Hipotecario Nacional y los Valores Vivienda (Vavis) emitidos por el Banco de la Pcia. de Buenos Aires en los años '80.

5       La políticas gubernamentales en materia habitacional no fueron concebidas criteriosamente hecho que quedó en evidencia en los fracasos sucesivos que se produjeron cuando desde diferentes instituciones se lanzaron líneas de créditos hipotecarios que no tuvieron éxito: esto habla de la carencia de políticas de estado en materia lo que de hecho implicaba actuar con continuidad con un criterio profesional que brilló por su ausencia.

Comentario final

Hoy el tema de la vivienda figura, prima facie, entre las prioridades el Gobierno Nacional, que ha instrumentado un programa ambicioso llamado Plan Procrear que hay que ver como evoluciona sobre la marcha para comprobar que tan efectivo resulta, sobre todo si se hace foco en sectores de ingresos medios y recursos limitados. Me abstengo en lo inmediato de emitir un juicio de valor.

En general habida cuenta que el problema central del mercado inmobiliario es la inflación y la depreciación de nuestro signo monetario, yo hace más de 2 años para este mismo Blog Técnico Inmobiliario generé una publicación descriptiva de mi vivencia personal. El título de la misma: "Una vía alternativa para llegar a ser propietario" (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html ) a la que la considero vigente pese a los conocimientos y riesgos que es necesario adquirir para convertirse de ahorrista en inversor (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2009/10/de-ahorrista-inversor.html), tal como lo describe el Lic. Sebastián Estévez.

Les saludo muy respetuosamente,

"soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com
Usuario registrado en lanación.com 
https://registracion.lanacion.com.ar/mis-datos-publico?usuario_id=1207351

15 comentarios:

  1. Hay un artículo publicado en forma reciente por El Economista titulado "Sector Inmobiliario" (Ref.: http://www.eleconomista.com.ar/?p=4637) en el que cuantitativamente se indica la corrección de mercado tanto por volúmenes como por precios que se está produciendo actualmente. Considero importante que lo lean pues aporta información complementaria a esta colaboración que envié al Blog Técnico Inmobiliario - UTN - Regional Buenos Aires. Les saludo muy respetuosamente, sdaqui. ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

    ResponderEliminar
  2. Muy bueno el artículo. Personalmente me sorprende el comportamiento de los brokers inmobiliarios, evidentemente tienen una espalda muy importante, porque es dificil imaginar otro negocio que luego de 12 meses de franca declinación de entre 10 y 45%, no haga un cambio de estrategia.

    Incluso el mismo discurso que repiten y repiten del "refugio de VALOR" en dolares atenta contra la reactivación que piden. Yo estuve buscando propiedades por mas de un año (ahora obviamente puse en suspenso) y cuando aumentaban en dólares sin ningun tapujo me decían "pero viste como aumenta la inflación y el dolar esta planchado, por eso aumenta en dolares!". ¿Por qué ahora no tienen la misma predisposición a decir a los dueños " mire, la inflación ha sido 20 o 25%, pero el dólar subio 40-45%, por eso tiene que bajar su precio, si es que quiere dólares..".

    Tiendo a creer que a la mayoría de la gente realmente no le impacta demasiado la moneda de la transacción. Porque? Porque generalmetn el que vende lo hace para agrandarse o achicarse , y si es una sucesión el dinero por herencia se divide entre herederos y realmetne no cambia mucho si es dolares o pesos. Además, son pocos los casos de gente que vende sin más plan que quedarse con el dinero.

    Esto me lleva a pensar que todo el discurso de los brokers inmobiliarios poniendo en boca de doña Rosa el "no te vendo por papelitos de boudou" encubre otros interesses de fondo, y es que en realidad los brokers están defendiendo a la punta puramente vendedora, la del final de la cadena, que en este momento quiere salir desesperada, y que seguramente sean ellos mismos o sus allegados.

    Es decir, remitiendo a una de las reflexiones iniciales de soydeaqui acerca de la función de un broker, si fueran brokers actuarían más rapido con tal de que se mantenga el nivel de transacciones. Pero el problema está ahí, que no son solo brokers.

    Sólo cuando los mas grandes, (los que hacen lobby los sabados en LN) acepten la pérdida, esto se va a reactivar en cadena. Pero por ahora o tienen esperanza de que se flexibilice tema dolar, o quieren recortar pérdida tratando de convencernos de pagarles el dolar a 6.30.

    adrian

    ResponderEliminar
  3. El problema que ante el alta inflación, solo los inmuebles o los dolares son reserva de valor. Hoy hay muchos compradores en pesos y vendedores en dolares. Por eso no hay mercado.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado Forista Anónimo:

      El dólar se vino envileciendo en el mundo, debido a los estímulos monetarios (Quantitative easing QE1, QE2, QE3) impulsados por la Reserva Federal (FED), que más que duplicaron la base monetaria estadounidense. Lo ideal, dado que no generó tensiones inflacionarias en Estados Unidos, pero tomando en cuenta que su revaluación ya se inició y que va a ser notoria (Ref.: http://www.salvadordistefano.com.ar/contentFront/informe-de-economia-y-negocios-1/el-precipicio-fiscal-y-argentina--973.html), es capitalizarse en dólares tal como lo indiqué al final de este artículo, citando otra colaboración mía publicada en este Blog Técnico Inmobiliario (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html).

      En cuanto a la expresión "reserva de valor", le sugiero que "no le de crédito en lo más mínimo", pues es solamente un eslogan publicitario que, definitivamente, "no es serio"... El motivo real es que, al igual que los automotores, las nuevas propiedades tienen una depreciación anual que en estos momentos es aproximadamente 50% superior a la histórica del 2% debido a la caída de la calidad constructiva que hubo en todo lo construído en la última década, independientemente de su tipología. Esto ya tiene y augura gastos de mantenimiento futuros importantes que impactarán en las expensas.

      Aparte, pensar en comprar propiedades como activos de renta fija, obliga a asumir imposiciones como el impuesto a los bienes personales además de los inmobiliarios y/o municipales. Por otro lado, los pagos alquileres no se actualizan con perioricidad mensual: en el mejor de los casos se actualizan cada 6 meses mientras se convive con una inflación que supera con holgura el 20% anual. Ni hablar del lucro cesante que generaría una vacancia que se da con cierta frecuencia (propiedades desocupadas durante ciertos lapsos de tiempo), refacciones muchas veces inevitables desde que se va un inquilino hasta que ingresa otro, muchas veces a cargo de los propietarios, y de la pésima renta anual (producto del cociente: [alquiler anual (a valor presente y moneda constante) / precio de compra] que a duras penas alcanzaría hoy en el mejor de los casos el 3% en pesos en ese período, mientras que un simple plazo fijo - la tasa pasiva que se honra en entidades de primera línea - es más de 4 veces superior, en tanto que los activos de renta fija nominados en dólares y que se honran en dólares billete, hoy en día permitirían considerando sus tasas internas de retorno (TIR) en los del tramo medio y largo de la curva de rendimientos, a sus tenedores ponerse a salvo del flagelo inflacionario.

      Tal como expresé en este artículo, los operadores inmobiliarios - hoy más que nunca - tienen que apuntarle a los usuarios finales e inteligentemente unir ambas puntas del mercado haciendo foco en una política de captación apropiada que neutralice la actitud de los propietarios que retiraron propiedades de la venta revirtiéndola con argumentos idóneos, sabiendo que los tiempos que vienen los va a obligar a maximizar su sentido común y racionalidad, para poder cerrar operaciones de compraventa.

      Le saludo muy respetuosamente,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

      Eliminar
  4. Lo que se ve últimamente por mi zona, GBA norte, es un aumento en la oferta de locales para alquiler, cada semana hay uno o dos nuevos en el mercado (de negocios que cierran, claro)....

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado Forista Anónimo: En períodos de desaceleración económica (Ref.: http://economia.iprofesional.com/notas/150028-Lo-nuevo-del-modelo-K-ahora-viene-en-envase-chico-mini-devaluaciones-y-mini-tarifazos) en los que el vocablo "ajuste" vuelve a tomar cuerpo, lo habitual es que se produzcan "fenómenos de concentración económica" producto de que en muchos casos los costos de alquiler, impositivos, de servicios y del dinero, debido a los menores volúmenes facturados, generan números rojos imposibles de revertir. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

      Eliminar
  5. rafalfonso@hotmail.com.ar5 de diciembre de 2012, 19:53

    La nota está muy bien razonada! pasa que poder vender en pesos la inflación tendría que ubicarse en el 3% anual y la gente deja de pensar en dólares porque si bien los dólares son un resguardo más seguro que los pesos, no deja de ser ningún negocio rentable. El gobierno al hablar que hay que pesificar la gente (los compradores)pensaron ilusamente que lo iban a poder hacer en $4,70 que estaba el dólar oficial.Pero puedo afirmar que Ni dolares, Ni pesos la gente no compra a no ser que el que venda esté ahorcado y lo venda a un valor irrisorio. Lamentable tener este plan de gobierno que está haciendo cerrar inmobiliarias (yo una de ellas)arruina el crecimiento del País.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado rafalfonso. Pocas profesiones más parasitarias que la de una inmobiliaria,cobran fortuna por "mostrar" un depto. De todo lo importante se encarga el escribano. Qué pretendían? Seguir llevándose el 4% de cada transacción (mínimo entre ambas partes). Por favor, la culpa es de la gente que en lugar de mostrar su propiedad y venderla como dueño directo se presta a su juego. La medida del gobierno es perfecta, y como en todo cambio importante algunos caen y otros suben.

      Eliminar
    2. Estimado Anónimo
      Tiene poca información de como funciona el proceso inmobiliario, infórmese en este BLOG y vera que no se tratar solo de mostrar un departamento.

      La posibilidad de que el dueño venda ya existe y existirá siempre, pero no alcanza ni al 2% del mercado, realice rápidamente en este momento un estudio en los buscadores de Internet Solo Dueños y Zonaprop y da el siguiente resultado:
      Total de departamentos ofertados en C.A.B.A.: 30280
      Total de departamentos ofertado por inmobiliarias: 29514
      Total de departamentos ofertados por dueños: 633
      Total de departamentos ofertados por constructoras 133

      El propietario sabe que la venta de un inmueble es un procedimiento delicado en el cual pone en riesgo su patrimonio y debe tener en el especiales cuidados. Solo un profesional inmobiliario esta formado para poder manejarlo.

      Eliminar
  6. Cual es el escenario previsible para las propiedades usadas. Se habla mucho de los nuevos emprendimientos y venta de departamentos pero que pasa con las casas usadas. Yo me quede justo antes del cepo sin la posibilidad de vender mi duplex para ampliarme a una casa de 3 dormitorios y ahora es imposible. Me pueden orientar sobre que esperar a nivel precios, bajarán? que porcentaje? aparecerán los que necesitan vender y lo harán a precios razonables? hoy una casa en un barrio intermedio co nterrenos de 10x30 no baja de 160 a 200Mil usd....
    Gracias

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado.

      No hay aún una tendencia en el mercado del inmueble usado, sino casos individuales y todos tienen alguna particularidad. Los precios han tendido hacia la baja en un porcentaje que oscila entre el 10 y el 20%. ¿porque esa oscilación? porque depende el precio de la propiedad. En propiedades con precios de menos de 100 mil dólares la baja ha sido menor y en precios superiores la baja ha sido mayor.

      Esta claro que el mercado se paralizó porque se retiraron los compradores, y la única forma de lograr un acercamiento es si se produce una baja de precio.

      Haga un pequeño ejercicio el 3/01/2012 para comprar 100 mil dolares necesitaba $ 432.000, hoy necesita $ 650.000, o sea un 50% mas, si le descuenta una inflación del 25% el sobreprecio de esa propiedad de 100 mil dólares es de un 25%.

      Ud necesita hacer una operación llamada simultánea: vende y compra. Conviene que se asesore con una inmobiliaria de su confianza. Si no conoce a ninguna, pida a 3 inmobiliarias que le tasen la propiedad, pídales el estudio de mercado para avalar el precio, pregunte cuales fueron sus últimos clientes, hable con ellos y con esta base haga su elección. Cordialmente. Julio Valente

      Eliminar
  7. Coincido totalmente con el anónimo, en que la inmobiliarias cobran comisiones altisímas por muy poco, lamentablemente y por mucho que no les guste a los corredores inmobiliarios, las inmobiliaris se van a reducir a una mínima expresión en lo próximos diez años y más (solo van a quedar alguna muy serias y responsables (que son pocas ya de hecho) para hacer algunas operaciones simultáneas complejas, lo demás se va a manejar directo con escribanias y por portales de internet como ahora pero con publicaciones de dueños directos como está pasando en el tema autos. Lamento decirles que es una profesión que va en decadencia, es mi pensamiento. Gracias por publicar. Juan Carlos

    ResponderEliminar
  8. TIENE RAZON VALENTE . A POCO DE QUE TE FIJES YO TENGO UNA CASA EN BARILOCHE , CON LA MEJOR VISTA EN UNO DE LOS MEJORES BARRIOS , Y CON SALIDA A DOS CALLES, ANTISISMICA HACE DOS AÑOS QUE LA TENGO EN VENTA PARTICULAR, Y PARTICIPACION , A ALGUNA INMOBILIARIA LA PUSE EN FORMA PARTICULAR, Y AN LLOVIDO OFERTAS DESDE LOS DESARROLLADORES QUE QUIEREN FRACCIONAR EL TERRENO A LOS QUE ESPECULAN CON UNA MALA SITUACION, , LOS QUE VINIERON EN DOLARES LOS QUE VINIERON EN PESOS JAJAJAJA Y LOS QUE ESPECULABAN DICIENDOME , HACE DOS AÑOS QUE LA TIENE Y NO LA VENDIO SEÑORES ACA LOS PRECIOS NO SOLO SE MANTUBIERON EN GENERAL, SI NO QUE MUCHAS AHUMENTARON, EN DOLARES, YO COMO CONCILIADOR, AL RESPECTO , SIGO MANTENIENDO EL PRECIO Y ADEMAS CONSIDEREN QUE : LA MAYOR CANTIDAD DE OFERTAS , ESTAN VINIENDO DE BARRIO NORTE , RECOLETA , BELGRANO LAS OPERACIONES , SE SIGUEN LLEVANDO A CABO, ES CLARO QUE LOS QUE NO ENTIENDEN MUCHO DEL MERCADO, SE RETRAIGAN PERO QUE HAY MOVIMIENTOS LOS HAY
    Y NADIE QUIERE PERDER..... SABEN POR QUE LA VENDO?... POR QUE YA ESTOY PODRIDO DE QUE VENGAN A PREGUNTARME , AHUN SIN CARTEL, SI LA VENDO SEGMENTO PREMIUN, POR VISTA CONSTRUCCION , DISPOSICION, Y POR AMABILIADAD DEL DUEÑO HAHAHAHAHA,
    MR.BUCHA@HOTMAIL.COM

    ResponderEliminar