miércoles, 1 de diciembre de 2010

Tasación de terrenos y casas

Naturaleza del valor: precio, renta y costo.

En el mercado inmobiliario, vendedores y compradores tenemos diferentes escalas de valores y por ello invertiremos nuestro dinero en forma diferenciada.

El valor no está intrínseco en las cosas sino que se lo atribuimos nosotros (el mercado) de acuerdo a nuestras particulares necesidades y preferencias y con ajuste a nuestra personal e intransferible escala de valores.

Las magnitudes para expresar el valor de un inmueble  son el precio, los beneficios o frutos y/o los costos de construirlo, teniendo en cuenta de acuerdo a su edad y estado, su depreciación física y funcional.

El precio, es una síntesis de las valoraciones tanto de la oferta como de la demanda expresada en una suma de dinero. El precio siempre refleja una posición ventajosa para las dos partes, ya que se ubica por encima de la valoración del vendedor y por debajo de la valoración del comprador.

El beneficio o  fruto del inmueble se expresa, por ejemplo, en un monto o alquiler que se percibe por la locación de mismo y que es análoga a la renta porcentual que se obtiene por un determinado capital. Así también podemos hablar de “rinde” en el caso de campos.

Los costos de construcción son también una de las formas de aproximarnos al valor de un  inmueble, determinando de acuerdo a la calidad del diseño, materiales y ejecución el potencial precio de venta.

Métodos y Criterios de Valoración

Para tasar tendremos que aplicar diversos métodos y/o  criterios, desarrollados a partir de las magnitudes que expresan el valor del inmueble (precio, frutos, costos).

En el caso de un terreno será diferente si se trata de un lote en una zona residencial en desarrollo o un lote apto para construir un edificio de departamentos en altura. En el primer caso la metodología será la comparación con lotes similares a asimilables y en el segundo caso se analizará el rinde del mismo expresado en la capacidad edificable.

Ahora imaginemos que en el lote del barrio en desarrollo se construye una casa, entonces el valor del inmueble aumenta en relación a los costos incurridos en la realización de la nueva construcción. El transcurrir del tiempo y el tipo de mantenimiento, nos obligará a reducir el valor en función de la depreciación física y funcional. En esta instancia tendremos que calcular el costo de restaurar las distintas deficiencias del inmueble.

En principio lograremos tasar el inmueble agregando al precio del lote baldío, el costo de la construcción. Y se puede confirmar que el comprador piensa o analiza su proyecto de vivienda de la misma manera o sea “compara precios de terrenos” y “calcula el costo de edificar”. Así también puede compara precios con viviendas ya edificadas.

En cambio, después de 20 o 30 años, el comprador ya no piensa su adquisición de la misma manera. Al transcurrir el tiempo el barrio se desarrolla completamente y los criterios de compra pasarán por el análisis del inmueble en su conjunto (terreno+vivienda). En esta etapa, analizar por separado el precio de los lotes y el costo de construcción, no será pertinente.

Para tasar un inmueble en un barrio o zona madura, debemos comparar los inmuebles de manera integral. Así también en estas zonas desarrolladas podremos basarnos en los montos de los alquileres y efectuando el cálculo correspondiente, estimar al valor del inmueble a partir de su renta.

A partir del próximo artículo, nos enfocaremos en casos puntuales que surjan de las opiniones de los lectores.

Autor Ángel Leonardo Duré López 

2 comentarios:

  1. Muy interesante el enfoque sobre las posibilidades para un desarrollo a realizar o la explotacion de algo existente, y como se observa a través del tiempo.
    Gracias Profesor.
    Saludos cordiales

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  2. Estimado Angel, excelente articulo de tasaciones inmobiliarias en el blog, realmente los que somos martilleros en el interior del pais en algunos casos no tenemos las herramientas tecnicas que si son utilizadas en buenos aires, tablas por ejemplo. le agradezco por lo publicado y espero por mas.

    Oscar Samuelli
    martillero y corredor publico
    060 rpc 10 F 119/120 L1
    3ra circunscripcion rio negro

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