viernes, 4 de febrero de 2011

Hay que seguir al dólar

Recomiendo leer los comentarios


Con relación al artículo de "El Mundo" de España (Si quieres una casa, pon tú el precio) , no caben dudas que lo ocurrido allí y en EE.UU. es gravísimo.

La diferencia y es lo que hace que en la Argentina no se de un fenómeno de esas características y de esa magnitud, fue que no hubo problemas de apalancamiento crediticio y uso de derivados financieros en el mercado inmobiliario, aparte de ser la nuestra una economía mucho más cerrada. 

No obstante hay que seguir muy de cerca el "tema dólar" al que hice referencia en una de mis colaboraciones 
(Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/12/panorama-actual-del-mercado.html) porque en estos días hay un dato que no es menor y es la política cambiaria de Brasil que llevará adelante la Administración Rousseff, la que podría tener implicancias en el tipo de cambio en la Argentina y restarle argumentos a muchos Developer y brokers que se escudan en incrementos de valorizaciones apoyándose en el retraso cambiario actual.

La visita y reunión a solas entre ambas jefas de estado probablemente haya incluido el tema cambiario y no es casual que se advierta un paralelismo entre la depreciación de tipo de cambio solicitado por los industriales paulistas y los principales referentes de nuestro sector industrial.

Se tomó nota justamente que Dilma Rousseff advirtió que ninguna persona en el mundo "puede garantizar que no se vaya a devaluar en Brasil", según sus propias palabras y que desde su visita parecería que la conducción económica podría empezar a abandonar el anclaje cambiario (de hecho hubo un aumento de 4 centavos en una semana: 28/01/2011 - 04/02/2011) y que en la city porteña ya se habla de un dólar con un piso de 4.36 $/unidad previo a las elecciones y una ulterior corrección del tipo de cambio. 

Hoy también se está siguiendo de cerca la política monetaria estadounidense la que a priori no variaría en 2011 pues continuaría la compra de bonos por parte de la FED para garantizar liquidez a la economía estadounidense.

Así, con la tasa de referencia prácticamente en cero la Administración Obama promueve que se tomen créditos, que se incremente el consumo y que se consolide una recuperación aún incipiente. Pero como los excesos de liquidez propiciados por la FED tuvieron efecto derrame y fortalecieron las monedas de muchas economías periféricas restándoles competitividad se observó un aumento del proteccionismo y la formación de burbujas que en una medida justifica que sean visibles fenómenos de inflación en dólares.

Es que la cantidad fuertemente creciente de dólares en circulación contribuyeron al envilecimiento de dicha divisa utilizada en el 80% de la comercialización de bienes y servicios a nivel mundial, lo que hizo que se la cuestione como moneda de reserva. (Hubo declaraciones recientes de Nicolás Sarkozy promoviendo se busque una canasta de monedas alternativas al dólar).

De ahí que no sería extraño, más comprendiendo la gravedad del problema actual, que de dar por superada la crisis y de existir a mediano plazo tensiones inflacionarias en EE.UU. se recorra el camino inverso, y se coloquen bonos del tesoro (t-bonds largos) a fin de restar liquidez y destruir (esterilizar) a posteriori las reservas líquidas excedentes si es que tanto la FED como el Tesoro de EE. UU. pretendieran que el dólar vuelva a ser una moneda fuerte.

Y si en el tramo medio como acabo de indicar el dólar se recuperara como divisa, habría arbitrajes de diferentes tipos de activos a t-bonds con lo que se deprimirían cotizaciones de commodities, valores mobiliarios y bienes no transables incrementándose la fuga o retorno de capitales con lo que "carry trade" actual bien podría convertirse en un nuevo "fly to quality". De ocurrir eso, tentativamente en 2012, es muy probable que la realidad del mercado inmobiliario argentino cambie junto a la de la estructura de precios relativos (incluyendo el del trabajo) dado que habría un tipo de cambio más realista, puesto que (sin hacer números) se advierte muy fácilmente que nuestra productividad es muy inferior a la brasileña y a la estadounidense.



De hecho, y como conclusión:







"No sería de extrañar que en parte el futuro del mercado inmobiliario argentino, incluyendo en el mismo la totalidad de los sectores de actividad que lo conforman en su cadena de valor, quede condicionado por hechos que se produzcan fuera de nuestras fronteras"

Autor soydeaqui

Nota del editor: Ayuda con los términos financieros

T-BONDS:
Palabra que en español significa Bonos del Tesoro de Estados Unidos. Es un instrumento de deuda que tiene como vencimiento un máximo de treinta años.

Carry Trade
Es una expresión con la que se hace referencia a los capitales que vienen a hacerse del diferencial de tasas locales tanto en pesos (convertibles a dólares luego de la toma de ganancias) como en dólares frente a las internacionales (hoy entre 0-0,25% anual)

fly to quality
Proceso en el que los inversores venden activos más riesgosos y buscan refugio en activos de bajo riesgo

28 comentarios:

  1. Excelente!!
    muchas gracias!

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  2. Muy buen articulo. Sin embargo te señalo algo adicional, para producirse una baja en el valor de la propiedad depende de la oferta, bien se vio en el 2009 cuando fueron retiradas de la venta las propiedades que no eran pagadas como pedian los dueños y desarrolladores. yo creo que el valor en caso de crisis extrema en el 1er mundo o en si se recupera el mismo es estancamiento o suba. muchas gracias

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  3. Estimado soydeaqui: Hace más de dos años aproximadamente que leo todos sus comentarios. Quisiera decirle que sea más prudente con el uso de sus predicciones sin fundamentos. Recuerdo por el año 2008 cuando usted decía que el precio de las propiedades bajaría, producto de la "burbuja", creada por el sector inmobiliario. Si en ese momento hubiera seguido su consejo, análisis o predicción, probablemente hoy habría perdido capacidad de compra en el mercado inmobiliario. Si usted cree que el negocio se trata de esperar dos, tres o cuatro años con la plata baja el colchón esta muy equivocado, este negocio es muy dinámico y hay que saber leer bien los signos.
    Le agradezco por hacerme ver una realidad que no existe, cual película de ciencia ficción.
    Abrazo
    Ignacio

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  4. Cualquiera se da cuenta de que la burbuja inmobiliaria Argentina está en su pico. No hacen falta masters ni posgrados, basta que se caigan 3 balcones en Lanús de esos edificios "parripollo" para que entremos en fase de "deception" y brusca caída.

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  5. PARA EL QUE DESCALIFICO A SOYDEAQUI: TE INFORMO QUE EN LOS PRIMEROS MESES DE 2009 TUVIMOS CAIDAS DE PRECIOS SUPERIORES AL 10% EN ALGUNAS ZONAS DE CAPITAL Y DEL GRAN BS. AS.. DESPUES CON LA INFLACION EN DOLARES TODO CAMBIÓ. PERO SOYDEAQUI NO SE EQUIVOCO. HACE 4 DECADAS QUE TRABAJAMOS EN EL SECTOR. ASI QUE FIJATE BIEN LO QUE ESCRIBIS!!!.

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  6. Estimados Foristas

    Como moderador de BLOG estoy dispuesto a aceptar la discusión de ideas, pero no a las ironías hirientes ni la riña verbal, por eso de aquí en adelante si la discusión se escala me veré obligado a no publicar los comentarios que considere fuera de lugar. Un problema grave que hemos tenido los Argentinos desde que me acuerdo (tengo 61 años así que puedo asegurar sobre los últimos 40 años) es que en lugar de debatir ideas siempre atacamos personas y así nos va. Discutir ideas SI, atacar personas NO, es la consigna.

    El tema del Valor de los Inmuebles es un tema sensible para todos. Sin opciones en el mercado financiero (o con opciones difíciles de manejar para la gente común), con la historia de expropiaciones que hemos tenido (1989: congelamiento de depósitos a plazo fijo y canje por Bonex’89; 2001: Corralito, Corralón y la historia que todos conocen; 2009: estatización de las AFJP con la transferencia de 74.000 millones de pesos de los beneficiarios de las mismas al estado nacional), con la novedad de la inseguridad del sistema de custodia de Cajas de Seguridad que son pasibles de robos espectaculares, aquel que ahorra dinero, que además lo hace en dólares como es la tradición Argentina, ve en la compra de propiedades una salida segura para el mantenimiento de valor e inversión de sus ahorros.

    Este sentimiento es el que ha motorizado el mercado desde el año 2002 con los primeros fondos que comenzaron a liberarse del Corralón y que se ha mantenido en forma ininterrumpida hasta nuestros días.

    El precio de las propiedades fue creciendo, primero recuperando la caída promedio del 50% que había experimentado en el año 2001 y que terminó de recuperarse en el 2006. La recuperación de precios se dio a partir de una demanda sostenida que tuvo como respuesta en una oferta sostenida, incrementada por muchos inversores nuevos en el mercado que hicieron buenas ganancias al principio obteniendo tierra e insumos de construcción a bajo precio debido a la crisis que había sufrido el mercado. Esta situación se normalizo y a partir de 2006 los desarrolladores comenzaron a tener los márgenes de rentabilidad habituales en la actividad, dado que la tierra aumentó y los insumos de construcción también aumentaron su precio.

    A partir del año 2006 aparece un elemento que creíamos archivado en la economía Argentina y que no era así: la inflación. Sin reconocerla, pero para no echar mas leña al fuego el gobierno comenzó a frenar el crecimiento del precio del dólar. En el período Sep-06 a Sep-10 el índice de precios de la construcción creció el 104% y el dólar un 27%. (Mediciones de la Cámara Argentina de la Construcción).

    ¿Qué efecto causa esto sobre el precio de los inmuebles nuevos? La ecuación de rentabilidad de un proyecto inmobiliario es la siguiente: + precio de venta en dólares – costo del terreno en dólares – costo de la construcción en pesos = rentabilidad bruta del proyecto (falta calcular el efecto impositivo).

    Con inflación y dólar quieto, el costo del desarrollo crece y baja la rentabilidad. Para mantener la rentabilidad el desarrollador aumenta el precio en dólares. Este mecanismo no será indefinido ya que el límite será la disposición de la demanda a pagar esos precios.

    Fuera del mercado inmobiliario este desfasaje entre la inflación y la cotización del dólar genera tensiones en la economía que cuando se sinceren posiblemente entremos nuevamente en un ciclo recesivo de la economía, una historia que ya vimos.

    Y de eso tratan las predicciones: la economía es cíclica, si medimos su desempeño por la variación interanual del PIB vemos en la historia que se producen ondas ascendentes y descendentes que generan ciclos económicos con una etapa de crecimiento, una cima, una etapa recesiva y un fondo, para luego comenzar nuevamente con la misma característica.

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  7. Continuación del Anterior


    La gran pregunta que siempre nos hacemos es ¿en que etapa del ciclo estamos?, porque en las etapas de crecimiento en general crecen todos los precios de la economía pero en las etapas recesivas caen irremediablemente. Ya lo dijo el Barón de de Rothschild el año 1757 “Cuando veas la sangre correr por las Calles, es tiempo de comprar Propiedades” en los momentos de fondo del ciclo es cuando más bajo estará el valor de las propiedades una muestra fue en el año 2002 cuando el valor de un departamento usado de 2/3 ambientes en la ciudad de Buenos Aires que tenia una valor de m2 promedio de U$S 1.100 cayó a U$S 600. (Reporte Inmobiliario)

    No digo que la historia se va a repetir igual, lo que estoy diciendo es que hay indicios que estamos al final del ciclo de crecimiento. Si entran al último informe de Reporte Inmobiliario, “Las cifras finales del 2010” (http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article1821-las-cifras-finales-del-2010.html) encontrarán las siguientes afirmaciones:

    “El año que finalizó hace poco más de un mes, marcó una recuperación de la actividad de compraventas con respecto al 2009, sin embargo no podrá ser recordado como uno de los más brillantes de la década ya que la cantidad de escrituras traslativas totales que se efectuaron fueron inferiores a los de los años 2005,2006,2007 y 2008 inclusive. “

    “Comenzó a hacerse evidente en las cifras del 2010 el menor ritmo de edificios de propiedad horizontal que se terminan al año. Así lo demuestra la cantidad de Reglamentos de Copropiedad inscriptos en la ciudad que resultó casi un 20 % inferior al número registrado entre enero y diciembre de 2009.” Les recomiendo leer el artículo así tienen la información directa.

    Entonces puede ser que el Sr. Ignacio haya hecho una diferencia a su favor si compró 2 años atrás y lo compara con los precios actuales. Pero también es cierto que si no vende ahora y capitaliza esa diferencia puede encontrarse dentro de 1 o 2 años con una propiedad con un valor por debajo del que pagó.

    La economía no es una ciencia exacta, esta influenciada por muchos factores, analicen la situación actual: inflación creciente no reconocida, tipo de cambio estancado, gasto público en franco crecimiento, reglas de juego que se cambian todos los días, satanización de los empresarios que son el origen de todos los males, promoción de la fiesta del consumo (vieron la publicidad en Fútbol para Todos promocionando el próximo feriado largo de carnaval), inexistencia de crédito hipotecario y para inversión. Inestabilidad política por las próximas elecciones.

    ¿Cómo termina esta historia?

    Aquellos que estamos en el mercado debemos analizar esto para aconsejar adecuadamente a nuestros clientes. De eso se trata en todos los análisis que publicamos.

    Cordialmente. Julio Valente

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  8. Estimado Lic. Julio Valente: Su comentario es correcto en un todo y, por si fuera poco, aleccionador. Pone de manifiesto algo que siempre destaqué en mis intervenciones en los foros de los diferentes medios de comunicación masiva: el comportamiento cíclico de los mercados, tema que venimos tratando y sobre el que deberían tomar conciencia tanto los usuarios finales, como los rentistas, como los brokers, como los developers. Cuando ésto se comprenda en su verdadera magnitud y se asuma que es necesario un mercado sincerado y fluído se habrá dado un gran paso adelante. Justamente un mercado fluído debería ser un, o quizás "el" objetivo prioritario para quienes ejerzan la profesión de técnicos superiores en negociación de bienes. Lo indeseable es un mercado que tenga retracciones de oferta tan importantes como las que abundaron al comienzo y al final de la década que acaba de finalizar: obvio que hubo factores político institucionales por un lado y una crisis de magnitud en la primera economía del mundo imposibles de omitir. Yo no dudo que no hay mejor escenario en este sector de actividad que aquel que garantice satisfacción en el corto plazo tanto a vendedores como a compradores como a martilleros y corredores, algo que no es sencillo de lograr en un país como el nuestro en la coyuntura actual. Pero para eso es necesario que exista sentido común y profesionalismo, cualidades que a veces se dejan de lado por excesos de codicia o por la inseguridad propia de un sistema económico que, como tantos otros que hay en el mundo, está alejado de la perfección. Le saludo con profundo respeto, sdaqui ("soydeaqui").

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  9. Buen día a todos, les hago una consulta: En qué momentos uno está en condiciones de decir que hay una "burbuja" en el negocio inmobiliario? Ocurre que en Asunción del Paraguay, en estos dos últimos años florecieron como hongos nuevos edificios para viviendas y oficinas, creando "zonas" que antes no existían. También en el área metropolitana florecen los dúplex y los precios están subiendo. Cómo, o qué debo tener en cuenta para decir que esto podría ser una "burbuja". Gracias por sus aportes

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  10. Para "Anónimo dijo...": El término "burbuja" si bien se aplica al mercado inmobiliario no circunscribe solo al mismo. De hecho se produce una burbuja cuando el apartamiento de los precios históricos promedio - por lo elevados - es muy significativo en moneda dura. Hay un artículo de muy fácil lectura que permite interpretar este fenómeno que lleva por título: "¿Qué es una burbuja económica?" (Ref.: http://www.economia.com.mx/que_es_una_burbuja_economica.htm) el que analiza: 1. "¿Cual es el proceso de una burbuja?"; 2. "Las burbujas tienen dos leyes". Sírvase Ud. sacar sus propias conclusiones. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui") (soydeaqui01@gmail.com)

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  11. Lo único que puedo decir, lo único que puedo pensar, como individuo de 30 años, habiendo terminado una carrera, con una hija, viendo el día a día, el costo de los alquileres, los sueldos, el costo de vida, y puedo seguir infinitamente, que el día que logre comprarme una propiedad, ó un terreno, será en "un sueño".-

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  12. Felicitaciones a todos por las notas, son muy interesantes y lo más importante de todo, serias, coherentes e informativas. Muchas gracias por sus aportes. Slds

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  13. "aquel que ahorra dinero, que además lo hace en dólares como es la tradición Argentina, ve en la compra de propiedades una salida segura para el mantenimiento de valor e inversión de sus ahorros"

    no le conviene al ahorrista en dolares abrir una cuenta en Uruguay o en USA en vez de comprar un bien iliquido con riesgo a caida abrupta en precios (cuando una gran crisis golpea a Argentina como reloj, cada 10-15 anios) y con altos costos de transaccion?

    puede ser posible que los que volcaron los ahorros en el sector inmobiliario los ultimos 3 anios sean los menos sofisticados en cuanto a finanzas dentro del grupo con capacidad de ahorro (clases media y alta)?

    la otra posibilidad es que sean ahorristas con necesidad de yield inmediato. no del tipo que se puede permitir tener una cuenta en dolares no invertida por unos anios hasta que volvamos a condicioens normales (digamos US T-bond 10-year yield ~ 8%). de otra forma no entiendo el perfil de los que compran recientemente, simplemente no parece racional.

    JV

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  14. JV: muchos inversores que compraron en pozo en los últimos años obtuvieron rentas del orden del 10% anual en dólares (hoy negativas frente a la inflación realestimada) al vender sus departamentos de 1 o 2 ambientes (por mucho los más construídos y vendidos últimamente). El problema es que a los precios actuales es muy riesgoso y bastante poco probable asegurar que esta tendencia (construcción seguida de la venta inmediata) va a continuar siendo rentable. Un cambio en las políticas macro podría convertir en pérdida lo que hasta el momento se lo consideró una ganancia segura. De ahí que muchos propietarios vendan y se queden en dólares en lugar de utilizarlos para firmar un nuevo boleto de compraventa. También por el mismo motivo muchos constructores tratan de impulsar las ventas con todo durante estos meses previos a las elecciones puesto que no se esperan sobresaltos en materia cambiaria. Estos mismos constructores hoy arman paquetes si - en base a los inversores con que cuentan - se aseguran de antemano la preventa de un 70% o más del emprendimiento a construir. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui (soydeaqui01@gmail.com)

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  15. Muy buenos los comentarios, por mi parte estoy pensando lo mismo que jv. Cuento mi caso y mi pensamiento en la situación actual. Yo compre una propiedad en zona sur en 1997 que valia u$s42.000, la misma en 2002 valia u$s27.000. Hoy la misma propiedad esta tasada en u$s70.000 y el valor se mantiene con poca variación actualmente. Lo que veo es que me convendria vender la propiedad y hacer un plazo fijo (minimo a un año), por que salvo que se de un aumento muy significativo en el valor del inmueble (que hay que ver quien lo pagaria) estaria casi manteniendo el valor del dinero.
    Si se llega a confirmar la situación muy clara que se expone en el blog en mas o menos ese plazo, creo que seria mas rentable que seguir con el inmueble.

    pb

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  16. "pb": Debido a la inflación en dólares, los precios de las propiedades están en niveles máximos históricos. Estos niveles se sostendrían si el ingreso de dólares producto de las ventas del sector agropecuario (que canaliza mucho dinero al mercado inmobiliario) y la política de flexibilización cuantitativa que lleva adelante la Reserva Federal de Estados Unidos (que consiste en comprar bonos del tesoro inyectando dólares lo que incrementó sustancialmente la base monetaria con efecto derrame en las economías emergentes, periféricas y de frontera) tuvieran continuidad en el tiempo, lo que no está garantizado a mediano y largo plazo. En ese aspecto hay algunos detalles Ud.que no debería dejar de considerar. En un año electoral lo habitual es la dolarización de portafolios. Esto se ve que es lo que ocurre en el mercado financiero (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1356183-dolarizacion-en-bonos-y-selectividad-en-acciones) y es lo que determina que muchos propietarios que habitualmente usaban la reserva de la venta de una propiedad para firmar un nuevo boleto de compraventa, hoy se queden en dólares dado que advierten que el paralelo (blue) tiene una brecha del 3% con respecto al dólar oficial y que existe un atraso cambiario creciente. A lo citado, habría que agregarle otros tres aspectos imposibles de obviar en estos días: 1. que se necesitan divisas para importar combustibles ya que en 2010 las erogaciones superaron los 4400 millones de dólares (Ref.: http://www.clarin.com/politica/importacion-combustibles-crecio_0_441555866.html) 2. que se continúan efectuando restricciones a las importaciones dado que viene cayendo el saldo de la balanza comercial (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1356200-crece-el-malestar-europeo-por-las-trabas-a-las-importaciones?utm_source=p-toi7093). Este tipo de situaciones hacen que el tipo de cambio hoy esté en el centro de la mira de los jugadores del mercado financiero, lo que justifica que haya una toma creciente de posiciones en títulos nominados en dólares. 3. Un detalle que reforzaría la posición de mantenerse en dólares - o en activos nominados en dólares - es que hoy hay una tendencia que se viene insinuando asociada a los precios de las commodities agropecuarias (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1356249-fuertes-caidas-en-las-cotizaciones). Todo lo precitado, de ser consistente podría generar presión sobre el tipo de cambio en no mucho tiempo. De ahí que mi posición es o constituir un plazo fijo en dólares o alternativamente tomar posición en títulos dolarizados del tramo corto en especial el Boden 2012 (ticker: RG12) el que si bien tiene una cotización sobre la par con una tasa interna de retorno (TIR) levemente negativa, constituye una opción interesante pues - a parte de ser de liquidez inmediata - lo que implica es "comprar dólares futuros al tipo de cambio oficial con una tasa de interés superior a la bancaria" considerando el tiempo que falta hasta su amortización total que es en Agosto de 2012, con una previa por el 50% de su tenencia a valor residual - siempre hablando de dólares billete - el 03/08/2011. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui") (soydeaqui01@gmail.com)

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  17. La verdad que le agradezco soydeaqui, clarisimo el análisis que ud realiza.


    pb

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  18. YO lo que no entiendo es como el gobierno nacional piensa arreglar toda esta coyuntura economica ya que por las notas que lei este modelo de economia no puede sostenerse mucho mas tiempo. Osea si se presenta la reeleccion de Kristina,(para arreglar todo esto) tendran un as en la manga ? o podemos seguir conviviendo con esta inflacion creciente, acotando la balanza comercial y dependiendo de los precios altos internacionales.... Alguien me puede explicar un poco? ganando Kristina como vamos a estar econimicamente los proximos 4 años
    Gracias

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  19. Estimado forista "Anónimo": Pensando en los próximos cuatro años, considero que hay posibilidades de solucionar los problemas que en materia macro y microeconómica se detectan en la coyuntura actual. Siempre existen políticas alternativas. A riesgo de equivocarme - cosa que de hecho asumo como ser humano que soy - y por encima de quienes gobiernen nuestro país a partir de Diciembre 2011, describo a continuación un escenario probable al que considero no el único. Mi presunción pasa porque se establezca un sinceramiento gradual de la economía dado que efectuar un tratamiento de shock para frenar violentamente el proceso inflacionario podría conducir a una crisis económica y social muy profunda. El mismo consistiría en que se pauten (a partir de una "política de concertación" en la que intervengan gobierno, empresas, sindicatos y organizaciones no gubernamentales) pautas decrecientes de precios y salarios, que se disminuyan muchos (no todos) los subsidios en forma gradual y progresiva, que se actualice el tipo de cambio por encima de la inflación real pero no en forma excesivamente violenta en un proceso que lleve varios semestres de modo de reordenar la estructura de precios relativos de la economía argentina y que además se manipule la tasa de interés con el doble objetivo de que se cuente con un stock destinado al ahorro y la inversión y que, al mismo tiempo, frene la dinámica consumista en forma desmedida. La precondición pasaría por contar con puntos de referencia idóneos lo que requeriría prioritaria, inevitable y velozmente la normalización de los indicadores estadísticos y, de hecho, del organismo a cargo de su confección a nivel nacional: ésto es muy probable que tenga un lugar importante en la agenda del ejecutivo de ese momento. No descarto además la instrumentación de políticas activas que tiendan a buscar una convergencia entre el agregado monetario M2 (que incluye la totalidad del efectivo en circulación, los depósitos a la vista, los depósitos a plazo y los disponibles con preaviso) con la del PBI (o sea el valor monetario de los bienes y servicios finales producidos por nuestra economía) dado que la evolución de esas variables es, porcentualmente hablando, de un orden de magnitud muy diferente en la actualidad. Por lo pronto lo esperable, es que la política económica post electoral difiera bastante de la preelectoral, lo que llevaría a recorrer un camino disímil al de hoy, hecho que estimo muy probable. Obvio que vulnerabilidades y perturbaciones siempre existen debido a que no son previsibles y gobernables todas aquellas de las que di cuenta previamente (que adicionalmente incluirían las secuelas de eventos poco previstos a priori, como los ocurridos en Japón, Medio Oriente y Africa del Norte) y todo lo que surja de las decisiones que adopten los organismos internacionales. Es decir y aclarando que hay eventos que van a producirse fuera del dominio de nuestras autoridades que afectarían a la economía global y que podrían tener una incidencia en las decisiones que instituciones como la FED, el BCE, el BM, y otras multilaterales de crédito las que incidirían - debido a lo poco probable que se de un aislamiento total - sobre la doméstica lo que podría eventualmente determinar que el "viento de cola" que hoy ayuda a mantener nuestro sistema económico en estado pseudoestacionario, repentinamente se convierta en "viento de frente" y demande, por su gravedad, efectuar acciones quirúrgicas cuyo costo se descuenta que de inocuo tiene muy poco. De todos modos cualquiera sea la política aplicable ya sea actuando sobre la coyuntura o bien, y más racionalmente, aplicando políticas de estado operen sobre las causas de las distorsiones existentes, existe la posibilidad concreta de que se den conversiones a mediano y largo plazo y con ello la concreción de cambios que alteren la estructura actual de los precios relativos en moneda dura llevándola a un estado más realista. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui"). (soydeaqui01@gmail.com)

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  20. Hola.Estaba leyendo los comentarios y me parece que falta tener en cuenta la inflacion mundial.Muchos dicen que tenemos precios historicos de las propiedades(es verdad), pero tienen que ver el precio de oro y plata.Si comparamos precios de oro, plata, petroleo,azucar....las propiedades estan atrasadas.Otra cosa: que pasa si en un año aparecen creditos hipotecarios con tasa subsidiada por el estado? Lo bueno de Argentina es como dicen que todos propiedades se compran con cash y sin credito.Yo que tengo propiedades alquiladas no las vendo por nada ya que las compre para renta y no me importa si bajan o suben. Asi tengo un monton de amigos que no compran para hacer diferencia sino para tener renta. Compran de pozo mismos inversores desde hace 7 años.Hay que tener en cuenta muchas cosas para hacer analisis de mercado.Hoy en dia me parece que es mas dificil que nunca predecir que va a pasar.Para inversores genuinos que compran para largo plazo disfrutando de renta mensual no tiene sentido entrar en dudas de dolar, precios, inflacion, politica.....Saludos.

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  21. Su posición es atendible y comprensible. Indiscutiblemente mucha gente piensa de la forma en que Ud. indica. Particularmente estimo que los precios de los metales, los commodities agropecuarios y el petróleo son el fiel reflejo de lo que pasa con las divisas. Pero no dejo de tomar en cuenta que tanto el BCE como China e India empiezan a incrementar las tasas de interés dado que observan tensiones inflacionarias que terminarían impactando en los mercados, particularmente los de commodities de uso industrial y que EE.UU. de acuerdo a lo anunciado en la último informe de la FED daría fin a la flexibilizacón cuantitativa (QE2) a partir del 30/06/2011. Es decir que se esperaría un mundo con menor liquidez y mayores tasas de interés con políticas restrictivas de modo que las monedas de reserva continúen teniendo vigencia como tales. Y eso sería lo que en definitiva operaría como contrapeso a los altos precios actuales en dólares que se ven en todos los mercados. Entonces cabe la típica disyuntiva: ¿hacia donde se va?... ¿que se puede esperar?... ¿productos y servicios más caros o más baratos en moneda dura?... Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui").

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  22. Un artículo generado por Natalia Muscatelli (Ref.: nmuscatelli@clarin.com) publicado el 24/04/2011 (Ref.: http://www.clarin.com/politica/Argentina-encabeza-ranking-inflacion-dolares_0_468553218.html ) indica textualmente que "En un informe sobre “Los desafíos de la región frente a un dólar débil”, la consultora Ecolatina consigna que, mientras la inflación local fue del 24,8% (entre febrero del 2010 y el mismo mes del 2011), la depreciación del peso - del 4,5% en ese lapso - generó una inflación en dólares del 19,4%". En el mismo se consigna además que "Detrás de Argentina en el ranking de inflación en dólares aparece Brasil, con una inflación en dólares del 15,4% pero – a diferencia del caso argentino – debido a una suba del 4,5% en los precios internos y a una depreciación del real del 9,4%", destacándose que "el fenómeno no responde a la apreciación de sus monedas sino a la suba de los precios internos". Yo algo adelanté sobre lo que manifestó Dilma Rousseff en su visita a la Argentina unos días antes de la publicación de esta nota. El artículo al que hice referencia, finaliza con la siguiente frase: "La duda, en todo caso, es hasta cuando la economía argentina se banca esta inflación dolarizada". En el mismo en un recuadro publicado en la edición impresa (Clarín - El País - 24/04/2011 - Pág. 16) indica resaltado "15%" (aludiendo al incremento de precios en dólares de las propiedades de un año a esta parte), y a continuación: "Inmuebles: La suba en dólares sigue su marcha, pero a velocidad menor que el promedio. En verdad ya habían subido mucho antes", hecho que confirma que la inflación en dólares en el mercado inmobiliario es indisimulable. Además en el medio citado se publicó una nota no menos importante (Ref.: http://www.clarin.com/politica/discusion-viene-tipo-cambio_0_468553217.html - 24/04/2011) en la que se expresa textualmente: "Pero la discusión cambiaria va a ocupar cada vez más espacio, si no antes, seguro después de las elecciones de octubre. Incluso si el kirchnerismo sigue en el poder. Ocurre que se habla de 2012 como el año del "ajuste", una palabra que por ahora está borrada del diccionario económico del kirchnerismo. Para los analistas independientes e incluso para los de la oposición, la convivencia de tipo de cambio que se devalúa a un ritmo mucho más lento que la inflación real no puede durar para siempre.". Lo indicado entre comillas desde mi punto de vista es atendible, no se puede dejar de lado y a mi modo de ver ratifica lo que escribí el pasado 04/02/2011, cuando con convicción precisé porqué "Hay que seguir al dólar". Les saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  23. No hagan tantas cuentas que no hace falta. Las viviendas estan lejos de bajar los precios; vengo siguiendo el mercado desde hace mas de cuatro años y siempre subiendo. El dolar esta planchado en argentina; y no lo van a dejar subir por una cuestion politica. Las propiedades valen cada vez mas gracias a la intangibilidad de los depositos y al viento de cola sojero. Osea; el campesino no pone mas la plata en el banco y compra propiedades. Otra cosa a tener en cuenta; politica social; politica habitacional; creditos hipotecarios... esos son los indicadores por lo cuales hay que ver y afectan directamente al mercado inmobiliario haciendolo como refugio y al dolar solamente en la necesidad de liquidez.

    La unica cuenta que sirve es la siguiente: poblacion actual / viviendas (ojo; las villas miseria no cuentan).

    Saludos.

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  24. Norberto, si yo digo que los precios van a bajar no vendo, pero resulta que hace 40 años que soy agente inmobiliario y vi como los precios subían y después como se caían. Te podés imaginar que yo en 40 años vi bastante más que vos en 4, con todos los estudios que hayas hecho. Hoy están caras las propiedades en dólares, demasiado caras. A mis clientes de siempre, que son unos cuantos, cuando me preguntan si les conviene vender les digo sin dudarlo que si pueden lo hagan, sobre todo ahora. Es el momento, quien te dice que sea irrepetible. Pensá lo que te digo y tomá en cuenta lo que escribieron aquí que no escribieron cualquier cosa. Saludos, Luís.

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  25. Estimados TODOS. gusto en saludarlos y por aportar sus experiencias y conocimientos para que podamos aprender de Uds., que no es menor por estos dias. Les cuento brevemente mi caso: Crei haber logradoel sueño de mi vida al haber construido mi casa hace 2 años.(ejemplo:gaste 100 y hoy se cotiza en 400)hace unos meses empece a gestar la idea de comprar una casa mas grande. -Pregunta: que hago? me capitalizo con una tasa del 14.75% del banco nacion?+ mis ahorros?
    o sea, tengan en cuenta que siguiendo la logica que en este blog se comenta, las propiedades tienen cargada una fuerte inflación en dolares, incluida la mia?
    muchas gracias. por favor su opinion es de real y gran ayuda.! saludos cordiales a todos.

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  26. Disculpen la incursión. Soy un tipo humilde. No tengo casa. No soy un experto como uds. Solo me pregunto lo siguiente. El sueldo promedio en la argentina, o al menos digamos los que estan por debajo del decil 7, en el mejor de los casos apenas pueden pagar un alquiler de un tres ambientes. Esto sugiere un techo muy bajo (cada vez más) en la renta que produce una propiedad (en dólares). Si uno suma el incremento dolarizado de los gastos fijos de las mismas (expensas, gastos, etc). Es cierto, hoy un depto de 3 amb puede valer 80 mil o más dólares, pero quien puede comprarlo? Que proporción de clase media media puede adquirirlos? Los habitarán gente de clase alta? Americanos? Por otra parte, si se tiene en cuenta que este es un "valle" en el valor de la moneda de referencia (dolar) a nivel mundial, se me hace más vertiginoso el tema. Si como se sugirió aquí, las tasa y el déficit de USA invierten el sentido (paso en los 90), se caerá todo como un piano? Saludos y disculpas nuevamente. Carlos

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  27. Estimados Foristas

    Nuevamente vuelvo a intervenir como moderador y de alguna manera reeditando mi comentario en este mismo articulo que realice el 20/02/2011. No somos dueños de la verdad y nuestros análisis se basan en la historia y en los indicios del futuro. No tenemos un interés comercial ya que no queremos venderles nada. Solo queremos que razonemos juntos para no repetir la historia que tantos perjudicados deja en el camino.

    El mercado inmobiliario terminó en un profundo pozo en el 2001 a tal punto que el valor del metro cuadrado promedio en la Ciudad de Buenos Aires cayo un 50%. El desastre que realizaron los distintos políticos y expertos con la salida de la convertibilidad nos alejó a todos del sistema financiero argentino y a partir del 2002 comienza a gestarse una recuperación violenta el mercado inmobiliario.

    Los proyectos que se desarrollaron en esa época encontraron un valor de tierra bajísimo y costos de mano de obra y materiales por el piso. Por otro lado se desarrollaba una demanda salvaje: “la gente venía a las inmobiliarias y preguntaba ¿Qué puedo comprar con 60.000 dólares?”. Los emprendimientos dieron rentabilidades del 100% y más. Que país generoso que es Argentina, el que me contaba esta historia estaba ofertando departamentos frente al Parque Rivadavia (Caballito) en U$S 240.000 que terminó vendiendo en U$S 130.000 después de la salida de la convertibilidad. Lo que perdieron en un año, lo recuperaron con creces al año siguiente.

    Para el año 2006 ya se habían recuperado el precio del m2 al promedio de la década del 90. La demanda estaba más calmada por el incremento de la oferta en el mercado. Pero apareció un nuevo elemento en escena: la inflación y el estancamiento de la cotización del dólar. Entre Sep-06 y Sep-10 la cotización del dólar se incrementó un 27% y el Indice de precios de la Cámara Argentina de la Construcción un 107%.

    Esto significa que un desarrollador que inicia un emprendimiento que va a durar un año tendrá un aumento de costos del orden del 12% anual, que tiene 3 caminos para absorberlo: aumenta el precio, resigna utilidades o baja la calidad del producto final. En realidad han aplicado los tres. Esto lo han estado haciendo los últimos 4 años, no se puede resignar más rentabilidad, no se puede disminuir más la calidad y finalmente la única variable que queda es el aumento de precios.

    Bajo estas circunstancias el aumento de precios no muestra una fortaleza del mercado por una demanda insatisfecha, sino que los precios de las propiedades están acompañando la inflación. El problema es que los precios están puestos en dólares: Por eso Hay que Seguir al Dólar, porque un cambio en la cotización de este producirá un cambio en el equilibrio de precios del mercado.

    Entonces aparecen las predicciones y todos se enojan o se pelean por ellas:

    Si alguien gano el 300% con una inversión en propiedades, sin duda que venda ahora, se proteja en dólares (con todos los métodos que pululan en el mercado) y espere para ver como sigue la historia.

    Si otro gano una cifra similar pero su propiedad es su hogar, que se quede tranquilo allí ya que no va a poner en riesgo la cobertura de una necesidad básica por una especulación financiera.

    Que va a pasar con el dólar, lean todo lo escrito en los medios de comunicación y cada uno tendrá un poco de razón, pero no se peleen con nosotros, somos una opinión tan válida como la de Uds.

    Cordialmente. Julio Valente

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  28. Estimados: Más allá de las políticas económicas internas, la inflación y el tipo de cambio relativamente estancado (más teniendo en cuenta la política de devaluación que está adoptando Brasil), lo que estoy analizando son dos cosas fundamentales:
    1) Los inversores (que conforman gran parte de la demanda del mercado inmobiliario actual), se están volcando a adquirir propiedades en el exterior (ej: USA, España), dado que, a igual propiedad, los precios allá están aproximadamente en un 30% menos, y además se aseguran una renta en dólares sin variaciones más que las propias de la inflación mundial.
    2) Por otro lado, estoy viendo que, desde hace 4 meses, no dejan de llegarme ofertas de todo tipo y color, para comprar inmuebles en construcción aquí o allá (siempre en Argentina), a precios congelados. Noto que hay como una "desesperación" por aprovechar esta "bonanza" actual que muchos saben que se puede llegar a terminar en el corto plazo.
    Creo que estos dos factores son claves y no tengo dudas de que el mercado inmobiliario va a sufrir ajustes hacia abajo en los próximos 8 meses.
    Ni hablar de que se caigan los precios internacionales de los commodities, quién nos salvará?
    Saludos, Anita.

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