sábado, 7 de mayo de 2011

Tasaciones sin secretos. Un valor para cada mercado


De acuerdo a lo visto en artículos anteriores, para realizar cualquier tasación se debe analizar:

DERECHO (dominio, PH, etc.)
INMUEBLE (superficie, ubicación, etc.)
MERCADO (compraventa, permuta, alquiler, leasing)
MONEDA (U$S, soja, etc.)

    En los casos planteados no disponemos de toda la información necesaria para seguir este proceso, por tanto se supone que las características no enunciadas se ajustan a las normales.

    Tasación de un terreno libre
    El criterio es la comparación con antecedentes de otros inmuebles similares o asimilables. Se compara el valor del metro cuadrado de acuerdo a las características del terreno, suelos, ubicación, altura, proximidad a puntos destacados (ramblas, centros comerciales, etc.), etc.

    Tasación para póliza de seguro contra incendio
    Cuando se contrata una póliza de seguro, lo que busca el asegurado es, poder reponer el bien por el que sufre una pérdida. Por lo tanto aquí se utilizaría el  Método de Aproximación al Costo (de reposición). No se tiene en cuenta el valor del lote.

    Tasación de un departamento en PH
    Los departamentos, en su mayoría, son desarrollados bajo el régimen de Propiedad horizontal variando la redacción de los reglamentos de copropiedad y administración. Por medio de antecedentes de otros inmuebles similares o asimilables, se compara el valor del metro cuadrado de acuerdo a las características del inmueble, superficies, ubicación, años de construcción, estado, tipo de edificio, etc.

    Tasación de un muro medianero
    La forma correcta de valorar un muro medianero es por el método de Aproximación al Costo, debido a que se tomaría en cuenta la cantidad de obra ejecutada menos la depreciación por edad y estado.

    Tasación de una casa en una zona residencial
    También se utilizaría los antecedentes de otros inmuebles similares o asimilables, haciendo especial hincapié en categorizar la zona. Es importante al plantear una tasación, identificar el mercado y como piensa ese mercado en cuanto precio y como toma las decisiones.

    Por ejemplo en el caso de una zona residencial en desarrollo podría advertirse que los compradores valoran  "comparando" los precios de terrenos de la zona y en cuanto al edificio lo "calculan", y de acuerdo a este esquema deciden si les conviene comprar o construir. Cuando pasan los años esta suma simple de terreno + construcción se va distorsionando por diversos motivos y por lo tanto se hace mas seguro la comparación de conjuntos.

    Tasación de un terreno en zona sin lotes disponibles
    Además de lo expresado en el punto 1, se agregaría que la falta de disponibilidad de terrenos en la zona aumenta el valor de mercado. También existe la posibilidad de comparar con lotes libres de zonas similares a la zona que tiene el lote único, ya que existirá un mercado mas allá de los vecinos y que pueden optar por otras zonas.

    En estos casos la estrategia de ventas puede tener como primer etapa la colocación de un cartel para el mercado de vecinos (que están dispuestos a pagar mas por la escasez) y transcurrido un tiempo prudencial publicar en medios masivos para abarcar los demás mercados.

    Tasación de una propiedad compuesta de quincho y piscina
    Se recomienda tasar el terreno por Comparación Directa del mercado y luego adicionarle la construcción compuesta de quincho y piscina.

    Tasación de una casa en un country
    Si tenemos suficientes referenciales de casas similares en el sector, se haría directamente por comparación directa del mercado o sea se utilizaría los antecedentes de otros inmuebles similares o asimilables, importando,  específicamente, la valuación del country en si mismo. Si no es así, se estimaría el valor del terreno por mercado y luego se adiciona el valor de las construcciones por método de Aproximación al costo.

    Tasación de una nuda propiedad y/o usufructo
    Aquí, independientemente de la tasación de la propiedad en sí misma, es importante el hecho que la venta es exclusivamente de la nuda propiedad y/ o usufructo. El porcentaje de valor de la nuda propiedad y del usufructo se fija en función de la edad del usufructuario. Pero de todas maneras, el hecho de ofrecer a la venta solamente la nuda propiedad y/o usufructo condiciona la venta de la misma por lo que disminuye su valor.  Lo mas seguro es la posibilidad de comparar con antecedente similares.

    Tasación de un alquiler para local comercial
    Se tomaría en cuenta los antecedentes  de otros inmuebles similares y se cuantificarían los frutos que el inmueble puede brindar.

    Hasta la próxima!!
    MBA Angel Leonardo Duré López

    El próximo sábado 14 de mayo de 2011, en  el Instituto ICIR  de  calle Corrientes 356 de la Ciudad de Rosario, llevaré a cabo una Jornada Intensiva de 9 a 14 hs, con la temática desarrollada en el presente artículo. Informes: angeldure@gmail.com Tel.: 0341-4113141/155150458.                                                                                                             

    3 comentarios:

    1. ME ENCANTO ESTE INFORME SUPER PRACTICO Y MUY IEN EPLICADO ,LASTIMA QE VI TARDE LO DE LA JORNADA EN ROARIO.

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    2. Estimado soy martillero publico y corredor inmobiliario. queria saber toda la informacion que se le pide a un cliente que quiere vender su terreno .. para tasarlo a la espera de sus comentarios. saludos

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      Respuestas
      1. Primero: Identificar el lote, calle, número, entre que calles esta ubicado.
        Segundo: Superficie y medidas de laterales.

        Luego deberás investigar cuales son los indicadores de planeamiento urbano que se aplican sobre el lote: Factor de Ocupación Total, Factor de Ocupación de suelo, retiros desde los límites, densidad poblacional de la zona.

        El valor del lote dependerá de su capacidad constructiva y los datos anteriores te permitirá hacer ese cálculo.

        Según en que localidad esta ubicado el lote, hay herramientas en Internet que te permiten obtener los datos de planeamiento urbano.

        Si soy de Buenos Aires, estate atento porque entre Mayo y Junio haremos nuevamente el Taller de Tasaciones de Terrenos y Casas en la UTN. Suscribite al Blog y recibirás la información en forma automática.

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