viernes, 9 de marzo de 2012

Situación del Mercado Inmobiliario - Marzo 2012

por L.J.Ramos

En una entrevista concedida al portal Indiceprop.com  Luis José Ramos realiza una cruda descripción de la situación actual del Mercado Inmobiliario. Situación que muchas inmobiliarias conocen pero que nadie se anima a decirla públicamente. 

Los principales conceptos son los siguientes:

  • Nuestro objetivo como inmobiliaria es mejorar la información del cliente para que tome la mejor decisión.
  • En el Mercado Inmobiliario las propiedades están sobrevaluadas entre un 10% y un 15% en dólares.
  • Las inmobiliarias compiten para captar propiedades inflando el valor de tasación de los inmuebles, lo único que logran es perjudicar al propietario.
  • El mercado está sobreofertado de departamentos que no se venden no porque no haya demanda, sino porque los precios están altos.
  • El mercado esta complicado, la gente tiene miedo y cuando esto se da no hacen nada, esperan.
  • También es cierto que las propiedades son el único lugar donde podes tener tu plata asegurada en algo.
  • Pero ojo, muchos inversores compran propiedades a valores absurdos, esperando alquilarlos, después tienen que pagar expensas, impuesto inmobiliario, ABL, impuesto a los Bienes Personales, como ven que no se alquilan los ponen a la venta.
  • La renta por alquileres cayo mucho, hoy esta de un 3% a un 4% anual, que cuando le sacas los gastos queda en la mitad.
  • Este año 2012 veo un negocio inmobiliario complicado con mucha incertidumbre.

24 comentarios:

  1. Estoy en un todo de acuerdo con el Sr Ramos.desde mi humilde vision. El verdedadero tema son los precios exedidos.
    Espero que alguien mas de este rubro lea esta nota, y pueda ser tan serio como el Sr. Ramos

    Gracias

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hasta cuando vamos a vivir en la luna pensando que las propiedades son caras? el valor de un inmueble es el valor real, comapren con la leche, electrodomesticos o el transporte si no estuviera subsidiado... algun dia vamos a tener que bajar a la tierra

      Eliminar
    2. te clavaste con una mala compra?

      Eliminar
  2. 100% de acuerdo con este articulo!

    ResponderEliminar
  3. Estimados, cómo ven esta situación en el interior? Me refiero a ciudades pujantes de 100000 habitantes o más, se repite el escenario?
    Saludos

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado forista anónimo:

      El mercado inmobiliario a nivel nacional no tiene un comportamiento uniforme. Lo que hay son mercados regionales con comportamientos disímiles. No obstante en este momento la situación es bastante diferente a la conocida en otros escenarios macro y microeconómicos del pasado reciente.

      En un comentario que generé al pie de otra nota de este Blog Técnico Inmobiliario (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/11/consecuencias-del-ciclo-inmobiliario.html - 25/02/2012 5:46 AM) di cuenta de lo que ocurre en la zona de Cuyo y muy particularmente en la Ciudad de Mendoza consignando testimonios de operadores de dicha ciudad.

      Por otro lado, en uno de sus informes de coyuntura (Ref.: http://www.salvadordistefano.com.ar/contentFront/informe-de-economia-y-negocios-1/que-se-dice-en-calle--470.html?skin=informe_salvador&currentPage=1&currentActionPager=2&orderBy=&orderMode=DESC&force_publish=) el Lic. Salvador Di Stéfano - conocido economista rosarino que participa en el programa "A Fondo" de Canal 5 de Rosario, además de ser columnista del portal de negocios Punto Biz (Ref.: http://www.puntobiz.com.ar) y de tener su propio sitio web (Ref.: http://www.salvadordistefano.com.ar) - expresó textualmente: "Los inmobiliarios no venden un departamento, salvo algunas ofertas en Puerto Norte a U$S 2.000 el metro cuadrado, en donde casi nos dejan afuera" amén de informar que también hubo propietarios que en zonas veraniegas no pudieron alquilar sus departamentos según destaca la página web citada inicialmente.

      Esto da una idea de lo que viene ocurriendo donde lo mínimo que hay que admitir es que se está en un proceso de transición que cuesta bastante intuir en que va a derivar, por más que hayan voces optimistas pro suba de precios o inversamente otras que esperan una corrección de mercado abrupta lo que sería poco factible de no existir una devaluación de envergadura, a menos que la vacancia y la presión tributaria tengan un papel relevante.

      Le saludo muy respetuosamente,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

      Eliminar
    2. Soydeaqui es ud muy amable y los ejemplos que menciona son sobre los que yo trato de basarme, soy lector muy frecuente de su blog y del de Salvador Distéfano, saludos desde Rafaela.

      Eliminar
  4. Es muy bueno el comentario, refleja al 100% de la realidad del mercado: No sé cómo pero tenemos que concientizar a nuestro colega, el estrago que causan las sobretasaciones.-
    Roberto Aiello Propiedades

    ResponderEliminar
  5. El precio de las propiedades lo va a seguir poniendo la demanda, como esta esta mas retraida a causa de precios altos, control a dolar, etc, si la tendencia continua lo primero que va pasar con los precios es que se van a mantener estables, si la demanda sigue sin convalidar la abundante oferta los precios tenderan a bajar. Por otro lado esta latente el riesgo medio-alto de un mayor control al dolar y de una acelaracion de la inflacion o una devaluacion en el mediano plazo, si esto llega a suceder los precios si pueden verse afectados muchos mas del 10 a 15%. Sin acceso a creditos hipotecarios de largo plazo y estabilidad monetaria es imposible tener un mercado inmobiliario previsible. saludos.

    ResponderEliminar
  6. Estoy en desacuerdo con el Sr Ramos .En mi opinión las propiedades están sobrevaluadas un 50 % en dólares.Bajarán apenas aparezca alguna inverión alternativa a nivel mundial ,rentable y segura .Saludos .

    ResponderEliminar
  7. Estimados lectores:

    Tomando en consideración el contenido de esta nota me permito hacerles el comentario siguiente:

    No hace mucho, el 29/02/2012, al pie de un artículo publicado en La Nación escribí en forma textual (Ref.:
    http://www.lanacion.com.ar/1452450-los-controles-sobre-el-dolar-frenaron-la-venta-de-inmuebles):

    "El mercado inmobiliario es uno entre muchos otros: la diferencia estriba en que responde en forma bastante lenta. Un escenario probable a considerar es que no se de en el mismo un ajuste brusco, a menos que haya una devaluación de envergadura (como las habidas en 1975, 1983 y 2002) sino que responda a un fenómeno conocido como el del Ciclo de Ondas Largas de Kondratieff (Ref.: http://todoproductosfinancieros.com/ciclos-de-kondratieff) aunque no de muchas décadas, sino de una o dos, en la que podríamos encontrarnos con un mercado muy poco dinámico y con una muy baja demanda efectiva. ¿Como va a ser la performance del mercado en 2012?...: No deja de ser una incógnita. Depende fuertemente de las consecuencias devenidas de la política macroeconómica en ejecución y de lo que ocurra con el dólar a nivel local y global de aquí en adelante. Dar un diagnóstico certero no es razonable. Su comportamiento no es homogéneo puesto que varía en cada zona geográfica de nuestro país."

    Además tomé en cuenta lo comentado en otro medio muy recientemente (Ref.: http://www.urgente24.com/196212-otra-caida-en-la-actividad-inmobiliaria) en el que se indica textualmente: "La cantidad de escrituras registradas durante diciembre del año pasado bajó 10,4 por ciento en comparación con igual mes del 2010, informó Urgente24 oportunamente (ver nota relacionada). El Colegio de Escribanos informó además que "el monto de las transacciones descendió a 1.660,5 millones de pesos, 6 por ciento menor al que alcanzó un año antes". Tales cifras indican que se trata de "la primera disminución en valores nominales desde octubre de 2009", aclaró la entidad en su reporte."

    Como verán yo estoy a la expectativa... pués se está en un período de transición en el que se están produciendo ciertos reacomodamientos, pero no está todo dicho pues subsiste el fenómeno conocido de "inflación en dólares". Ahora bien, si se despegara el precio del billete en el mercado informal respecto del oficial - lo que de hecho implica un desdoblamiento del mercado cambiario - no se extrañen que "en dólares" la brecha que exista podría ser determinante en un proceso correctivo por precios, lo mismo que se incremente la vacancia muy por encima de lo que demanden los inversores, tal lo destacado en su entrevista por el broker Luis J. Ramos.

    Les saludo muy respetuosamente,

    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

    ResponderEliminar
  8. Creo que las propiedades no estan sobrevaluadas,teniendo en cuenta los aumentos de precios de los materiales y la mano de obra todos los meses bajando la rentabilidad de los constructores, con el agravante de tener un dolar planchado, lo que significa aumento de mayores costos en dolares. Saludos

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. las prpìedades estan sobrevaluadas para los argentinos q cobrab en pesos devaluados, para los funcionarios q cobran al ultimo grito de los dolares eeuu ellos pueden comprar cuqluier cosa como la oficina de 2 millones (blanqueados) o sea q fueron 4 millones, de puerto madero

      Eliminar
  9. Estimados lectores:

    En línea con mi comentario previo, 2 publicaciones (Ref.:1. Pie de Página iEco Clarín - Pág. 2 11/03/2012 ; 2. http://www.ieco.clarin.com/economia/cambio-escenario-global-impacta-pais_0_661734058.html) incluyen respectivamente las frases siguientes:
    1. "Hasta ahora, la actividad inmobiliaria tuvo un mal comportamiento, asociado (en parte) a las restricciones a la compra de dólares. La cantidad de escrituras de la Ciudad de Buenos Aires cayó 2,4% interanual en enero. El impacto de las restricciones se sintió con más fuerza en el segmento de viviendas premium, más que en el de viviendas estandar.".
    2. "La construcción se mantiene firme y creciendo por encima del promedio del PBI. Pero la actividad inmobiliaria está mostrando síntomas de debilidad, con una caída en las escrituraciones de más del 4% en enero".

    Lo que puede observarse - a modo de conclusión - es que de acuerdo a lo que sostiene el empresario L. J. Ramos se define un "escenario nítido de sobreoferta" en el último eslabón (es decir en el de compraventa de propiedades) y que por efecto derrame, tratándose del segmento ABC1, podría ser factible que se extienda al resto de los segmentos que conforman al mercado inmobiliario argentino, por el simple hecho de que nunca una propiedad de tipología estandar podría superar en precio a cualquiera del segmento premium.

    Les saludo muy respetuosamente,

    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

    ResponderEliminar
  10. Estimado lector:

    Siendo, o si fuera Ud. un agente inmobiliario, como muchos de quienes leen este Blog Técnico Inmobiliario, con toda seguridad analizaría estos tres aspectos que le voy a comentar:

    1. Si un "inversor" (no a un "usuario final") le preguntara si las propiedades van a aumentar de precio Ud. para hacer que se decida a comprar... ¿Le diría lo contrario?...
    2. Si a ese u otro inversor le dijera que los precios de las propiedades van a subir de aquí en adelante y en lugar se subir advirtiera que (¿eventualmente?...) bajaron... ¿Que supone que pensaría(n) de Ud.?...
    3. Si Ud. a un inversor le afirmara que las propiedades van a bajar de precio... ¿Cual deduce que va a ser su actitud?...

    Su respuesta no me molesta...

    Le saludo muy respetuosamente,

    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

    ResponderEliminar
  11. CASI SE PUEDE ASEGURAR QUE LA INVERSION EN LADRILLOS A LA LARGA, ES LA QUE MEJOR DEFIENDE EL CAPITAL ,SOLO QUE NO HAY QUE VIAJAR A CONTRAPELO EN ESTE MOMENTO DE CERTIDUMBRE, QUE TODOS LOS ACVTIVOS VAN A IR A LA BAJA EN ALGUN MOMENO EL DOLAR TENDRA QUE RECUPERAR EL ATRAZO SI LA RENTA EN U$S ES BAJA HOY SI CAEN LOS VALORES TENDERA A SER NEGATIVA ,NO ES DE EXTRAÑARSE QUE LA INVERSION ESTA ORIENTADA HACIA LA FUGA DE DIVIZAS.OTRO AGRAVANTE ES EL PISO MUY BAJO EN EL IMPUESTO A LA RIQUEZA EL PAGO DE MONORIBUTO A LOS ALQUILERES QUE SUPEREN $1500 MENSUALES

    ResponderEliminar
  12. La Frase de esta epoca:----El que compro DÓLARES, NO comprara inmuebles, comprara más dolares----

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. El problema podría llegar a ser otro... Quienes compraron inmuebles usando dólares, de vender, podrían verse obligados a aceptar pesos si eventualmente se dispusiera la pesificación de las operaciones inmobiliarias. En 2002 se dio algo similar con el sistema bancario. Ese fue el detonante que determinó que muchas personas ahorraran en ladrillos y huyeran de los bancos impidiendo la constitución de depósitos a largo plazo que hubieran sido necesarios para extender líneas de créditos hipotecarios con mayor masividad. Lo que ocurre en la actualidad con el mercado cambiario es que se realimenta el mercado informal en detrimento del oficial con la consecuente fuga de divisas. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui. ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

      Eliminar
    2. Coincido totalmente, dígase lo que se quiera. En un mercado con sobreoferta y "cepo al dolar" el mismo pasa a ser un bien en si mismo ante su "escasez". Es una defensa psicológica argentina que no es nueva y hay muchos ejemplos históricos. Lo que va a ocurrir es que los inmuebles que se compren serán las que sean "oportunidades/retasados" pero se acabó la masividad (no hay más boom).

      Eliminar
  13. Propiedades, autos y electrònica son lo mismo. Cada rubro con su propia distorciòn argenta. No me sorpenderìa que los caniles o como se llamen esas cuevas de 20 m2, se van a terminar pagando un 300% en hipotecas a 40 años. Es decir, el crèdito que dan para los lcd 32 pero con esteroides.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado forista anónimo:

      La frase que caracteriza a la mayoría de las construcciones actuales es sintéticamente: "Bienes de Consumo Durables" con todo lo que ello implica.

      Le saludo muy respetuosamente,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

      Eliminar
  14. Estimado, he llegado a la página Técnico Inmobiliario intentando investigar sobre si comprar o no mi primer propiedad en este momento. Realmente al leer los comentarios vislumbré en los suyos a una persona capacitada y honesta en el tema. Por lo tanto, he querido hacerle llegar mis más merecidos elogios y tomarme el atrevimiento de consultarlo:
    Tengo un ahorro en pesos, me conviene comprar una propiedad en este momento? O sólo conviene esperar si tuviera ese dinero en dólares?
    Hay una propiedad que me interesa pero a 1500 dol el metro pero pasada en pesos la venden a 6 dol por peso argentino.

    La verdad estoy muy desorientado, si usted pudiera aconsejarme le estaría muy agradecido.

    ResponderEliminar
  15. todo es segun que parametro se utilice para medir la sobrevaluacion , pero supongo que todos aca se deben dar cuenta que toda la economia argentina esta sobrevaluada , por que todo aca es irreal ,cuando venga el proximo ajuste de cambio real ,sabremos lo que valen las cosas ,ese es el tema , todo aca en dolares vale mucho como si esto fuera japon ,y todos sabemos que es todo lo contrario ,asi que cualquier analisis de mercado esta basado en la irrealidad argentina ,a esperar muchachos

    ResponderEliminar