sábado, 29 de marzo de 2014

La madre del problema inmobiliario

No es lo que piensan,  aunque se declaró madre de todos los argentinos.

Si definimos el problema del mercado inmobiliario como la baja pronunciada de venta de propiedades, la madre del problema es la abultada sobrevaluación de los inmuebles que se ha producido en Argentina.

Tomemos el ejemplo de la Ciudad de Buenos Aires. Reporte Inmobiliario lleva una estadística de los valores de un departamento de 2/3 ambientes usado en la ciudad de Buenos Aires, desde 1977 a la fecha, el gráfico que muestra la evolución de precios es el siguiente:


Si dividimos el valor promedio registrado en el año 2012: u$s 1850 con el registrado en el año 2002: u$s 600 el incremento del precio en 11 años fue del 208 % [((1850/600)-1)*100].  

Si descontamos la inflación de EEUU en ese período (porque estamos tomando el precio en dólares) El valor real de los inmuebles de la muestra de Reporte inmobiliario subió el 178% en dólares.

Representa más del 10% anual de crecimiento lo que cuadruplica la tasa de interés anual promedio en un Certificado de Depósito bancario sobre la plaza de Nueva York. Algo poco visto en el mundo.

¿Qué aprendimos en Argentina cuando un bien tiene un gran crecimiento en el precio o un estancamiento del mismo? Que llegado un momento esa distorsión se corrige, lo que aumentó exageradamente baja y lo que quedó retrasado en el tiempo sube.

En la economía hay ciclos económicos y el valor de los bienes está atado a dichos ciclos, máxime cuando se trata de bienes no transables (que no se pueden exportar). Los inmuebles no se pueden exportar, entonces ¿qué importa cuánto cuestan en Santiago de Chile, Rio de Janeiro o Madrid?






























La época dorada (lamentablemente no ganada) se dio entre 2003 y 2008 donde todas las variables estuvieron a favor del país: dólar alto que le dio competitividad, crecimiento del salario real, superávit comercial y fiscal, buenos precios de los productos exportables.

En 2009 aparece el déficit fiscal, comienza a crecer la inflación, el precio del dólar anclado a un valor bajo, los dólares que entran por exportaciones no alcanzan a compensar los que salen por pago de deuda y consumo de los habitantes del país y aparece el mentado “cepo cambiario” que son un sinnúmero de medidas destinadas a bloquear la venta de dólares a particulares. Allí toma fuerza el dólar BLUE (paralelo, ilegal) que en dos años se revaluó un 168%.

Hasta el 2011 los precios de las propiedades nuevas (que arrastran al de las usadas) crecían año a año con la justificación de que el precio en dólares era fijo y su cotización también con un costo en pesos que crecía al ritmo de la inflación. Esto obligaba al desarrollador a vender más dólares de su ingreso para cubrir sus mayores costos bajando la rentabilidad y para atenuar la pérdida aumentaba el precio.

Pero en 2012, en plena revaluación del dólar marginal, los precios no bajaron y la demanda se retiró del mercado. 

Aquí una explicación teórica de lo que está pasando:

  1. El mercado inmobiliario se comporta como un mercado de competencia  perfecta donde ni vendedores ni compradores tienen la capacidad de manipular el precio a su conveniencia, sino que éste se establece por el funcionamiento de la oferta y la demanda.
  2. La demanda entendió que los precios del mercado eran altos, por lo tanto se produce un desplazamiento que es una Caída de la Demanda.
  3. Los propietarios no están dispuestos a bajar los precios por lo tanto se produce un Exceso de oferta.
  4. Para lograr un equilibrio en el mercado debería darse una baja de precios en dólares.
Este fue el resultado

Evolución de la escrituración

Baja del nivel de escrituración (cantidad de ventas) del 44% en la ciudad de Buenos Aires y del 22% en la provincia de Buenos Aires.


























Aumento de la antigüedad de la oferta en el mercado:

La ausencia de demanda hace que las propiedades demoren más en venderse y esto hace que aumente la antigüedad de la oferta en el mercado.



















Y finalmente los precios han comenzado a bajar
  Lentamente han comenzado a bajar los precios en dólares en la ciudad de Buenos Aires, en la Provincia de Buenos Aires y en ciudades del interior del país. La baja no es homogénea pero es una tendencia que crece.¿Cuál es el piso? No es posible establecerlo ya que depende de la expectativa de la demanda. Por lo tanto el precio se logrará mediante aproximaciones sucesivas.



















































Como se comporta el precio en un mercado estancado

Esto es importante entenderlo, porque existe una confusión en muchos propietarios cuando dicen "no tengo apuro en vender"



Una prueba de lo anterior lo da el siguiente cuadro, donde se ve claramente el resultado del revalúo en el año 2012 mayor que en el 2013, porque el precio de los inmuebles tiende a la baja.
























































Lamentablemente algunos inmobiliarios sin imaginación cometen 3 malas prácticas inmobiliarias a la hora de captar propiedades:


  • Proponen al propietario un precio de tasación superior a la realidad del mercado. El inmueble no se vende, el propietario se enoja y el inmobiliario se desprestigia.
  • Algunos proponen no cobrarle honorarios al propietario vendedor, justamente cuando es el que recibe todos los servicios que brinda la inmobiliaria.
  • Por ultimo algunos inmobiliarios no firman una autorización en exclusiva con el cliente, permitiendo que un mismo inmueble lo ofrezcan varias inmobiliarias. ¿quien defenderá el precio si el que gana honorarios es la primer inmobiliaria que lo vende? . Esto es mas parecido a un remate que a una venta y termina perjudicando al propietario.


Invito a todos los matriculados de la Ciudad de Buenos Aires, a las capacitaciones que realiza el CUCICBA sobre estos temas todos los martes a las 10 de la mañana en la sede de la institución.

Cordialmente. Julio Valente


18 comentarios:

  1. Excelente Analisis del Mercado Inmobiliario actual, gracias Julio!!!

    ResponderEliminar
  2. Brillante... como siempre!!

    ResponderEliminar
  3. Mas alla de la chicana politica y del copmentario un tanto sesgado de las variables macroeconomicas que explican el crecimiento entre 2003 y 2008.Coincido plenamente que el mercado esta absolutamente sobrevaluado y sea una de las causas de la caida en la compra. Y el gran culpable es el rubro inmobiliario y sus actores principales que son los que conforman mercado.

    ResponderEliminar
  4. Y el valor de reposición ??? Si le vendo , ej , un 3 amb , a los valores que exponen , al vendedor con suerte le consigo un 2. Muy instructivas las planillas mostrando variables pero la realidad en la calle muestra otra cosa, inflacion galopante, carga impositiva en la compra venta abusiva, CEPO .... El analisis me parece brillante, pero no concuerda con la realidad.-

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado LOPEZ PROPIEDADES

      Los valores que se exponen no son para hacer tasaciones, sino que son valores promedios de zonas muy amplias que solo sirven para establecer tendencias. Si quiere establecer el valor de una propiedad deberá hacer un Análisis Comparativo de Mercado en la zona de influencia de esa propiedad, homogenizar superficie y ponderar por características (ubicación, antigüedad, etc.etc).

      Aquí se trata de hacer un análisis económico del mercado, y para eso son válidas las estadísticas de Reporte Inmobiliario. Lo que deben cumplir las estadísticas es que sean homogéneas año a año, es decir que siempre hayan medido lo mismo y supongo que que Reporte Inmobiliario lo sabe hacer muy bien.

      Si es cierto que en este contexto de incertidumbre hacer una operación combinada donde una operación de venta esta supeditada a otra de compra es unas de las tareas más dificiles que debe afrontar un profesional inmobiliario.

      Si hablamos de precios en dólares la inflación galopante no los afecta, si afectaría si los precios fueran en pesos.

      Todos los días transito la calle, tengo contacto con clientes y muchos corredores y conozco de sus dificultades. Revise nuevamente el gráfico donde explico el funcionamiento de la oferta y la demanda, hasta que no bajen los precios el mercado no se reactivará.

      Hágase otras preguntas ¿que hacen los que venden? ¿que habilidades distintivas tienen? quizás por allí comienza a encontrar una salida.

      Cordialmente. Julio Valente

      Eliminar
  5. Julio,

    Es muy interesante el análisis presentado y coincido en que la tendencia de los inmuebles medidos en dolares es a la baja.
    La priemer pregunta que me hago es la siguiente:
    Para tasar bien una propiedad mediante el metodo comparativo, dado que los precios actuales estan sobrevaluados ¿que % debería restarle al valor que me da el metodo comparativo?.
    Saludos

    David

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. El problema es que los inmuebles que tomas como comparables si hace mucho tiempo que están en el mercado sin vender (mas de 120 días) seguramente están con un precio inadecuado. El tema es como adecuarlo, la idea sera ir acercando con aproximaciones sucesivas. Partir de un descuento del 15% no me parece descabellado.

      Indicando al propietario u$s 115.000 es el precio de mercado, pero este precio tiene una antigüedad de mas de 120 días y no se logran vender las propiedades. Considero que u$s 100.000 es el precio mas adecuado. Seguramente el propietario te dirá que pruebes con el precio más alto, cosa que harás indicando que si no aparecen interesados a los 30 días propondrás el cambio al precio menor.

      Intento darte un ejemplo, pero cada caso es distinto.

      Eliminar
  6. Julio:
    No se porque descuenta el valor de la inflacion el USA cuando la mayoria de la gente que compra propiedades en Arg. no tiene la posibilidad de sacar una renta en dolares, o sea la tiene bajo el colchon, entonces no le interesa la renta que dan en USA, aunque teoricamente el calculo de restar al aumento de las propiedades el valor de la depreciacion del dolar es correcto. digo que por lo menos habria que aclararlo.
    Un saludo. Daniel

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado Daniel
      Están los dos valores sin ajuste y con ajuste. Aplicar el ajuste por inflación es para mostrar el valor real de la capacidad de compra del dólar. Si los valores se mostraran en pesos deberíamos realizar la misma cuenta. Saludos

      Eliminar
  7. Hola, una consulta, ¿cómo ve la situación actual para construir dúplex? ¿Es momento de sacar los dólares del colchón y construir o es mejor esperar 6 meses?

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. La disminución de la demanda se da fundamentalmente en el mercado del usado. Las construcciones nuevas tienen precios mas competitivos y a veces tienen un precio menor que las nueva. Mi opinión es que podes construir ya. La única objeción es que el dólar billete esta hoy a un precio irreal, el dólar de cobertura (calculo de la época de la convertibilidad) base monetaria/reservas, da superior a 12. Por lo tanto si tenes que convertir billetes en pesos esperaría unos meses a que mejore la cotización.

      Eliminar
  8. Sr. Julio, digo, no podría pasar que en vez de bajar los precios de las propiedades hasta encontrar el equilibrio hacia abajo y se empieze a mover nuevamente el mercado, pase que los posibles compradores se convenzan de que no van a bajar las propiedades y empiezen a comprar y se reactive el mercado, no se, es viendolo desde otra perspectiva.
    Saludos Jorge

    ResponderEliminar
  9. Resulta llamativo que para el mercado inmobiliario y para quienes intermedian profesionalmente, cuando subían los precios 10% todos los años durante 10 años era una situación normal, pero cuando tienen que asumir que en los próximos años deberán bajar 10% anualmente hasta encontrar un nuevo equilibrio entre la oferta y la demanda les parece una calamidad dicen que los vendedores no tienen apuro y que van a esperar. ¿ esperar que? Como decía Keynes a largo plazo estaremos todos muertos. Lo felicito por el análisis profundo de la nota. Saludos

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Ma parece que todavía no hay una noción en el rubro de los intermediarios que el negocio es que se generen operaciones y no tratar de salvarse con una o dos operaciones desfasadas. si se pusieran a ver el esfuerzo y los gastos que se disparan en promocionar inmuebles mal valuados que no se van a vender, junto con el costo financiero implicito de tener que cubrir los gastos operativos de la inmobiliaria en el interin, seguramente tomarían un enfoque muy diferente del negocio. pero da la sensación que hay mucho broker no profesionalizado que abrió un localcito y que está dispuesto a suplir la falta de ventas con contratos de alquileres. y más grave aún, tampoco se ve en las inmobiliarias grandes -que son las que ponen los precios de referencia para todo el resto del mercado- demasiada intención de modificar esa dinámica. muchos parecieran dormir tranquilos en la comódidad de la cartelización más o menos voluntaria que parece regir entre las inmobiliarias más grandes. en algún momento -al menos en la ciudad de Buenos Aires- van a llegar jugadores extranjeros y se va a concentrar más el mercado, y muchas de esas inmobiliarias van a sufrir.

      en otros mercados más desarrollados el mecanismo de ajuste de los precios es mucho más fluido.

      Eliminar
    2. cuando subian los precios, habia compradores, lo logico seria que ahora que no hay compradores ,bajen, pero¡¡¡¡¡¡los propietarios estan plantados en los precios, por que saben que si venden, no podran volver a comprar, primero por que, no estan hipotecados, como en epocas anteriores, y pueden esperar, y asi poder cumplir con sus expectativas, de compra /venta ¡¡¡¡¡¡

      Eliminar
    3. Yo le cuento lo que ocurre en la Ciudad de Buenos Aires.

      Hoy 28/08/2014 sobre una oferta de 47968 departamentos (ZONAPROP), 23435 corresponden a unidades a estrenar, lo que significa el 48,85% de la oferta. Históricamente, según Reporte Inmobiliario esa cifra representaba el 20% de la oferta.

      Ahora bien ¿son empresas constructoras o desarrolladores inmobiliarios quienes la ofrecen en el mercado?: NO, ya que desde hace años con el sistema de financiamiento de terceros a través de la preventa no se comienza una unidad si no está toda prevendida o en más del 70%.

      Entonces ¿Quiénes son los propietarios de esas unidades? : Inversores que buscaron una inversión de capitalización comprando a un precio y vendiendo a otro más alto. El problema que tienen estos inversores es que no logran vender sus unidades porque el precio al que ofrecen no lo convalida la demanda. También es cierto que no están dispuestos a bajar el precio y por lo tanto el mercado está paralizado.

      ¿Qué hace el 51,15% que son los inmuebles usados? Siguen los precios de los inmuebles a estrenar y tampoco se venden. Esta última semana he encontrado un indicio interesante en tasaciones de inmuebles de 20 años de antigüedad versus departamentos que comercializan desarrolladores (el constructor, no inversores), los precios de los inmuebles usados están solo un 5% más bajos que los nuevos cosa que no puede ser, la lógica diría que un departamento usado en esas condiciones debería tener un precio un 15% menor.

      Nadie dice que en el año 2002 un departamento usado tenía un precio promedio de U$S 600 el m2 y que en el 2012 llego a un precio promedio de U$S 1850 el m2 (Índice publicado por Reporte Inmobiliario de un departamento usado en la Ciudad de Buenos Aires de 2/3 ambientes) si hacemos la cuenta de cuanto se revalorizó ese departamento (1850/600)-1 x 100 = 208 % en dólares ¡!!!!!!.

      Esta revalorización casi única en el mundo coincidió con el período de mayor crecimiento sostenido que tuvo Argentina en toda su historia medido por el incremento del PBI. Pero desde 2011 la economía entró en un suave deslizamiento hacia abajo que ahora se ha convertido en recesión.

      Los precios de las propiedades para que se vendan tendrán que bajar. ¿Cuánto? Es muy difícil decirlo. Las operaciones reales se cierran con una baja del 15% al 25% de su precio de oferta razonable, porque hay algunos Corredores Inmobiliarios “loquitos” que plantean imposibles.

      Un ejemplo. Departamento en la Calle Arenales en Palermo, inmobiliaria de primera línea lo tasa en U$S 250.000, un corredor egresado de la UTN lo tasa en U$S 180.000, la propietaria se lo da a la inmobiliaria de primera línea. Resultado después de 6 meses ni una sola visita. La propietaria recurre al matriculado de la UTN a comentarle el problema y decirle que le daba la propiedad. El matriculado le dice que el precio ya no era el que le había indicado que haría un nuevo estudio de mercado, da un precio de U$S 160.000, se vendió en U$S 157.000.

      Ya lo dijo un sabio “si sigues haciendo las mismas cosas obtendrás los mismos resultados”, si continúan sobretasando las propiedades para poder captarlas poco favor le hacen al propietario y poco favor se hace a sí mismo el corredor, porque NO LA VA A VENDER. Solamente se venden las propiedades que están a un precio competitivo y ese precio es entre un 15% y un 20% menos que el valor que sale del análisis de mercado.

      Eliminar
  10. La prueba de la cartelización la tiene en el video que pongo a continuación, a partir del minuto 15:40.

    ResponderEliminar
  11. Buenos días:

    Soy un posible inversor. Soy argentino y vivo desde hacen unos 23 años en Alemania. Dado que tengo intenciones de comprar en Buenos Aires, estuve siguiendo las discusiones sobre el tema en varios lugares. Esta me parece una discusión bastante fundamentada, cosa que falta en otros lugares.
    Tengo dinero en dólares en un banco en Colonia, Uruguay esperando que los precios del mercado se aclaren. Tengo intención de comprar cuando la rentabilidad en dólares (con alquileres) cubra el 2,5 o 3% de interés anual en dólares más su depreciación inflacionaria, cosa que va a ocurrir cuando los precios bajen.
    Además voy a comprar cuando los precios del m2 en Barrio Norte o Recoleta alcancen valores históricos en dólares del 2003/2004 más su depreciación inflacionaria (tasa estadounidense). Calculo que (con un valor promedio de la Ciudad de Buenos Aires de unos 820.- USD/m2) tendrían que llegar a unos 950.- USD/m2 más tasa inflacionaria estadounidense del 2004 al 2014 (redondeando un 2% anual).
    Esto es lo que pensamos la mayoría de los que podemos comprar desde afuera.
    Me gustaría que en Zonaprop, Argenprop y páginas similares, se pudiese poner anuncios de compra (en lugar de solo de venta) para poder tener una idea cabal de los valores de transparencia del mercado.
    Si conocen alguna página que ofrezca esto, les agradecería una comunicación breve.

    Saludos

    ResponderEliminar