sábado, 26 de junio de 2010

Procesos Típicos de una Inmobiliaria: Proceso de Formalización de la Operación

Hay que distinguir si la operación se trata de una Venta o Alquiler.

En el caso de un alquiler las actividades son
  1. Análisis Crediticio de los interesados
  2. Análisis de documentación del inmueble presentado en garantía
  3. Acuerdo del propietario
  4. Firma del contrato de Alquiler
En el caso de una Venta las actividades son
  1. Verificar si la documentación del inmueble ha sufrido algún cambio
  2. Acuerdo del propietario
  3. Firma del boleto de compra venta


Análisis crediticio de los interesados

Este análisis se hace en el caso de alquileres permanentes,  para conocer los antecedentes comerciales de locatarios y garantes. Para obtener estos informes se utilizan los servicios de empresas de informes comerciales existentes en el mercado.

Esta información se puede suplementar con una copia del recibo de sueldo de interesado.

Procedimiento de una Reserva de Oferta en alquiler
Reserva tomada en el Precio de la oferta
·           Se solicita informe comercial sobre el locatario y garantes
·           Si los informes son aceptables se envía la información del posible locatario,  al propietario para que de su opinión
·           Si el propietario acuerda con el candidato propuesto se continua con el análisis de garantía

Análisis de la documentación del inmueble en garantía o venta

En el caso de un alquiler se analiza la propiedad presentada en garantía por el futuro locatario. Se busca si la propiedad sufre alguna inhibición y cuantas veces se ha pedido información sobre la mima.

Procedimiento de análisis de las garantías
Se solicitan al Registro de la Propiedad los siguientes informes:
·         INFORME DE DOMINIO (Formulario 1)
Informa los titulares reales de un bien inmueble y si la misma se encuentra embargada, hipotecada o sujeta a otros gravámenes
·        INFORME DE INHIBICIÓN (Formulario 2)
informa la Libre disponibilidad de los bienes de una persona. Se solicita con el nombre completo, apellido de casada y documento de identidad.
·         INFORME DE FRECUENCIA (Formulario 5)
Informa si una Matricula/garantía de Capital Federal ya ha sido presentada en el registro de la Propiedad Inmueble. Da a conocer cuantas veces y en que fechas han sido solicitados informes de dominio en los últimos 90 días hábiles.

En el caso de una venta es necesario analizar si no se ha producido ningún cambio en estatus legal del inmueble y sus propietarios (hipotecas, inhibiciones)

Procedimiento de análisis en ventas
·         INFORME DE DOMINIO (Formulario 1)
·       INFORME DE INHIBICIÓN (Formulario 2)

¿Qué es un informe de dominio?
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún  gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.

¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.


Buscar el acuerdo del propietario

Se dan dos situaciones
·         Que la reserva se haya dado aceptando las condiciones de la oferta
·         Que la reserva se haya dado con una contraoferta
Reserva aceptando las condiciones de la oferta
El propietario debe aceptar expresamente la oferta del interesado. Esa aceptación se puede realizar sobre el original del Recibo de Reserva o sobre una nota escrita para la ocasión.
Reserva entregada para hacer una contraoferta
Esto abre un período de negociación entre el propietario y el interesado en el que el Agente Inmobiliario toma contacto con cada uno en forma individual. A través de distintas técnicas se busca flexibilizar la posición de cada uno buscando un acuerdo. Si se logra el acuerdo el propietario debe aceptar expresamente la contraoferta, si no se logra,  se devuelve la reserva.

Firma del contrato (Boleto o Contrato Alquiler)

Es la etapa final del proceso.

En el caso de una venta se prepara un Boleto de Compraventa, en el caso de un  alquiler se prepara Contrato de Alquiler. Ambos son contratos con efectos relevantes para las partes, por lo tanto es conveniente que tenga la supervisión de un abogado y que se entregue a las partes una copia antes de la firma para que realicen las preguntas u observaciones que crean necesarias. De lo contrario el problema se presentara en el momento de la firma y puede generar situaciones de tensión. La redacción de ambos contratos esta a cargo de la inmobiliaria.

¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus
obligaciones, o deshacerla.

¿Qué porcentaje del precio se entrega al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra entre el 30% y el 50% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen

¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.

Cobro de honorarios de la Inmobiliaria
En este momento se realiza la liquidación final de honorarios. Se cobran los honorarios pactados con el propietario y los pactados con el comprador. En el caso del comprador se descontara el valor ya entregado como reserva.

Encuesta de satisfacción
Se entrega un formulario de encuesta al vendedor y al comprador para expresen su opinión sobre el trato recibido y la posibilidad que expresen sugerencias.


Firma de la escritura

¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.

¿Si el comprador realiza la compra con un crédito bancario puede designar escribano?
Si puede. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy usual que exista un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestarse atención al pretexto de que de esa manera resulta más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la documentación y certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.

¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?
Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de confianza.

¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora.

¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?
Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.


Actividad de Pos-Venta

Las actividades de postventa consisten en continuar el esfuerzo inicial de ventas mediante acciones posteriores al cierre.  El objetivo es asegurarse que el cliente esté satisfecho por completo con la compra que realizó.

Para el moderno concepto del marketing de relación, una venta no concluye nunca, porque la meta es tener siempre al cliente completamente satisfecho. Para alcanzar ese objetivo es necesario dar una gama de servicios complementarios, que hagan que la relación sea muy fuerte y no se pierda jamás.

Algunas de las razones que justifican dedicar tiempo y esfuerzos para asegurar mantener la relación con el cliente son las siguientes:
·         Los usuarios satisfechos son la mejor fuente, a través de sus recomendaciones, para tener acceso a nuevos clientes potenciales.
·         Las visitas a clientes satisfechos dan la oportunidad de conseguir nuevas ideas de aplicación, para sugerirlas a clientes potenciales.

El desafío es como materializar esta actividad en la actividad inmobiliaria.






4 comentarios:

  1. Muy bueno!!! Un aporte interesante para quienes estamos iniciándonos. Gracias.-
    Martín Collazo (TSNB-2906)

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  2. Consulta.... en el analisis crediticio de los interesados habla de informe comercial.... se refiere a un NOSIS/VERAZ? o a qué?

    Gracias!

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    Respuestas
    1. Puede utilizarse un informe de Nosis o Veraz, tambien hay otras empresas que confeccionan informes sobre la capacidad económica de los futuros locatarios.

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  3. consulta queria saber cuanto tiempo tarda el tramite para corroborar que la garantia no tenga ningun problema. ya llevo esperando 15 dias para que lleguen los papeles y poder firmar el contrato de alquiler. gracias

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