martes, 28 de diciembre de 2010

Coyuntura Actual del Mercado Inmobiliario Argentino - Parte III

En este caso mi contribución al Blog Técnico Inmobiliario es una respuesta detallada a un comentario del forista Ariel quien me efectuara al pie del artículo publicado el pasado. 31/10/2010  (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/10/coyuntura-actual-de-mercado.html)

Respondiendo cada uno de los temas que Ariel cita en su comentario me cabe destacar - tomando en cuenta que de ningún modo me siento dueño de la verdad, tal lo expresado en este mismo blog en otro artículo - lo que le detallo a continuación:
  • Coincido en que el mercado inmobiliario se rige por los fundamentos de la oferta y la demanda.
También tengo muy presente que siempre hay operaciones de compraventa de propiedades por muy adversas que resulten ciertas coyunturas políticas y/o macroeconómicas.

Trato en forma permanente con agentes inmobiliarios quienes me brindan y envían información y a su vez solicitan mis puntos de vista sobre la performance del mercado. También hago lo propio con economistas profesionales con quienes analizo temas de macro y microeconomía, finanzas y mercados. Además converso en forma asidua con colegas especializados en temas de monitoreo, control de operaciones, análisis y predicción de performance, optimización de procesos (procedimientos de uso industrial, comercial y tecnológico), estudios y análisis estadísticos, análisis de sistemas no lineales multivariables, diagramación lógica, optimización de performance y pronósticos y análisis de tendencias utilizables en estudios de análisis de mercados. Además consulto y cito en forma permanente referencias en Internet a las que considero pertinentes.

 Con respecto a lo que Ariel me indica textualmente : ”pregunte si venden o consiga una propiedad para vender” mi respuesta es la siguiente. Hay escenarios de mayor o menor oferta. De hecho para un agente inmobiliario lo importante es que la oferta sea abundante al igual que las líneas de créditos hipotecarios de modo que se puedan canalizar los requerimientos de la punta demandante, pero no por eso hay que dejar de lado que también resulta estratégico hacer foco en la punta oferente. Inversamente a lo que informa Ariel: siempre hay vendedores. Los que más pesan hoy son los constructores que continúan incorporando metros cuadrados vendibles y que para darle continuidad a su actividad necesitan sostener un giro comercial sin dejar de lado de tratar de imponer sus relaciones costo / beneficio. También por los diferentes barrios va a encontrar carteles en venta de casas y departamentos usados que contribuyen a engrosar la oferta.

 Los precios de las propiedades tanto en 2010 como en 2011 suben por una razón elemental: hay inflación en dólares como producto del anclaje cambiario. Visto esto en términos temporales se vino transitando desde una Argentina barata en dólares (2002/2003) a una bastante más cara cuyos niveles de precios - hablando de estructura de precios relativos - tiene similitud a la de la época en que regía la convertibilidad monetaria aunque es de un comportamiento absolutamente diferente en cuanto a su dinámica tanto micro como macroeconómica. No obstante lo precitado también se observaron comportamientos bajistas en los últimos tiempos en algunos segmentos y localizaciones (Ref.: 1. http://www.cronista.com/notas/254020-puerto-madero-remate-se-venden-departamentos-30por-ciento-mas-baratos; 2. : http://www.cronista.com/notas/254022-la-tendencia-es-pareja-buena-parte-del-mercado; 3.http://www.youtube.com/watch?v=yIIanJRGX_o&feature=player_embedded).

Con respecto al dólar, yo hice para este Blog Técnico Inmobiliario un artículo para tratar su problemática (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/12/panorama-actual-del-mercado.html) al que considero complementario no solo a éste, sino también a uno generado por el Lic. Julio Valente (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/06/que-variables-afectan-al-mercado.html) dado que el conjunto de la información descripta  permite contar con un detalle preciso de las variables cuya interacción se debe analizar en forma permanente para efectuar  evaluaciones acotadas con errores también acotados. 

A ese artículo le hubiera deseado incorporar una noticia reciente publicada por El Cronista Comercial (Ref.: http://www.cronista.com/notas/257120-bancos-ya-advierten-una-devaluacion-del-peso-las-elecciones-2011) que me resulta sumamente interesante dado que sugiere la posibilidad siguiente: "Grandes entidades en Nueva York creen que es insostenible en el tiempo la apreciación real de la moneda local. Calculan ahora una tasa de inflación del 30% para el año próximo que seguirá erosionando la competitividad cambiaria para la exportación. 

Algunos incluso vaticinan un dólar a $ 5,50 para fines del 2012", hecho que de concretarse “alteraría la estructura de precios relativos” - éste, desde mi punto de vista, es el tema de fondo para el próximo bienio - dado que se buscaría como objetivo una Argentina menos cara - o sea más competitiva - y esto se trasladaría - de ocurrir - a todos los mercados, activos y productos que conforman la economía real. Información de éstas características ameritan la posibilidad de una dolarización creciente de portafolios la que reduciría los niveles de consumo y el stock de capitales con destino a la inversión.

En lo que hace a lo que piensa cualquier persona es cierto lo que Ariel dice cuando afirma que: “hay muchos dólares bajo el colchón de los argentinos que no saben que hacer, y ven que están perdiendo plata, prefieren la propiedad porque ya no confían tanto en el dólar, otro punto es que blanquean plata, se escritura por mucho menos aún con los límites que puso el estado y principalmente porque la gente clase media que compra no hace ni puede hacer ninguna evaluación ni entiende lo que Ud u personas entendidas escribe, entonces va y compra, ni tampoco les interesa si van a subir o bajar o si ganan o podrían hacer otro negocio mejor, tienen un dto y es un dto no plata.”.  

Claro que en una medida importante lo encomillado en el párrafo anterior se opone a lo que indicó en una publicación reciente la economista Diana Mondino (Ref.:http://economia.iprofesional.com/notas/103555-La-brecha-entre-lo-que-podes-comprar-hoy-y-dentro-de-un-mes-es-como-un-impuesto.html): “Desde el punto de vista político, hay una decisión expresa de mantenerlo planchado. Pero desde lo económico, las fuerzas del mercado tomarían una decisión completamente distinta. En conclusión, algún día como las leyes económicas son inexorables, cuando eso se desate, vamos a sufrir un susto que nos podríamos haber evitado.”

Continuando con lo que expresó el forista Ariel es cierto que hay muchos dólares fuera del sistema y que la gente que tiene constituidos depósitos a plazo fijo - al igual que los bonistas posicionados en títulos públicos nacionales performing nominados en pesos - “están siempre mirando al dólar y esperando que se mueva para pasarse y de hecho la gran mayoría que se pasa a dólar no vuelve a pesos” o sea que en un momento dado se verían tentados a efectuar arbitrajes al mercado cambiario lo que incrementaría necesariamente la fuga de divisas (la que cedió en parte este año como consecuencia de los ingresos de dólares debidos a las nuevas inyecciones de fondos efectuadas por la Reserva Federal de EE.UU.) pero que de ningún modo cesó,  tomándose adicionalmente en cuenta que oficialmente se reconoce que “La deuda ya supera los U$S 127.000 millones” (Ref.  http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1335427).

Cuando Ariel indica “Creo que el tipo de especulación que Ud hace en la nota no es aplicable al grueso del mercado que compra, clase media o media alta”, me cabe responderle que ese es el motivo central por el que yo como forista me sentí motivado a hacer comentarios en diferentes medios gráficos digitales de comunicación masiva con criterio analítico presentando una visión diferente la que me indujo a aportar información conexa del mercado financiero a fin de que se visualicen alternativas posibles para lograr réditos que resulten lo suficientemente significativos como para utilizarlos para adquirir activos inmobiliarios (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html).

Para finalizar: es absolutamente cierto lo atinente a la escasez de terrenos lo que impulsa sus precios y con ello su incidencia en el del metro cuadrado vendible. No obstante de acuerdo a lo publicado el 24/12/2010 en La Nación (Ref.: “Terrenos en la Ciudad”  -http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1336063) debería tenerse presente que “se han analizado los precios de los 1062 terrenos contabilizados y el valor promedio del suelo en este último trimestre es de 1311,9 dólares el m2, un 6,2% menor que el de junio. Respecto de septiembre de 2009, hubo un aumento del 9%” lo que muestra claramente el comportamiento cíclico de este mercado, algo que también destaqué en mi primera contribución a este blog (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/10/coyuntura-actual-de-mercado.html) incluyendo un gráfico probatorio de lo afirmado en su oportunidad (Ref.: http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/files/2009/09/bnorte1.jpg).De ahí que reafirmo todo lo expuesto en materia de precios en mis artículos previos.

Saludo con profundo respeto al Lic. Julio Valente quien me permitió exponer  mis puntos de vista "como un forista más" en varios artículos, al igual que a todos los lectores y foristas de este Blog Técnico Inmobiliario a quienes les deseo también un muy próspero y venturoso 2011, sdaqui (“soydeaqui”) (soydeaqui01@gmail.com)

Autor Soydeaqui

7 comentarios:

  1. LA VERDAD ME PARECE QUE LA PERSONA QUE HIZO TODO ESTO ES DEMASIADO INTELIGENTE PARA NADA EGOÌSTA SABE DE LO QUE HABLA Y DEFINITIVAMENTE NO LO PODÌA HACER MEJOR FELICITACIONES ESTOY ENAMORADA DEL BLOG

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  2. Yo sigo desde hace varios años los comentarios de soydeaqui en el cronista y se viene equivocando siempre, creo que tendría que reconsiderar su óptica porque hay algún tema que no considera en su apreciación, por eso se equivoca. Si, creo que en algún momento pueden llegar a bajar algo o mantenerse, pero hasta ahora se sigue equivocando, no lo digo yo, lo dice la realidad. Y en cuanto a que con una devaluación los precios "tendrían" que bajar según las notas de los economistas que el cita como "gurúes" , le recuerdo que hace dos años el dólar estaba 2.90 y en unos meses se pasó a 3.75 y no solamente que los inmuebles no bajaron sino que siguieron subiendo. Para que bajen tiene que pasar que haya corralito más devaluación, cosa hoy casi imposible hoy.
    Atte
    Juan Carlos

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  3. Juan Carlos: ¡No me vengo equivocando siempre!. Ud. es una de esas personas que, por lo visto, no interpreta lo que expongo. El origen de los problemas que hubo en la última década en el mercado inmobiliario fue debido al corralito, al corralón, a la pesificación de los depósitos y al default de los bonos en circulación hasta el 2001 que hicieron que se migrara del sistema bancario y el mercado financiero al inmobiliario. Ahora - y lo destaqué en el blog - se agrega la inflación en dólares que hace que los bienes, servicios y activos ser revalúen en esa divisa: ésto no es para siempre ya que es sabido que todos los mercados tienen ciclos de subas y bajas. Por favor lea bien lo que escribo y la información que aporté, incluso mis expectativas con respecto a 2011. Pero por otro lado observe lo que pasó en 2009: vea especialmente el video del empresario Luis Ramos quien claramente reconoció que hubo una baja de precios ese año. Lo que pasa que son muchos los que - como Ud. - no quieren admitir que el mercado inmobiliario tiene ciclos bajistas, como cualquier otro mercado, porque comercialmente no les conviene. Pretenden hacer creer que los árboles llegan hasta el cielo lo que no es cierto. Aparte no se dan cuenta que cuanto más crezcan los precios menos personas van a poder acceder a tener su propio techo lo que además de ser socialmente repudiable y explosivo atenta contra la posibilidad de desarrollo profesional de quienes se quieran dedicar al negocio de corretaje inmobiliario porque el sector se concentraría en muy pocas manos. Piense el futuro que tendrían los egresados de la carrera de Técnico Superior de Negociación de Bienes, de la cual es docente el Lic. Julio Valente si, debido a los precios, se achicara mucho el mercado: no habría trabajo para todos los egresados. Con todo respeto Ud. y muchas personas son quienes deberían reconsiderar su óptica pues le están haciendo mucho daño al sector y lo que es peor a la gente que tiene todo el derecho del mundo a concretar el sueño de tener su propiedad. No por casualidad a fin de año se produjo una crisis habitacional que ya se sabe que también alcanza a los sectores de ingresos medios que en su mayoría no pueden calificar para créditos hipotecarios y que hoy ven como la relación ingresos versus precios de las propiedades involucionó. No por casualidad se publicó en estos días que "Son necesarios unos 105 salarios de 4000$ para comprar una casa" (Ref.: http://www.clarin.com/politica/necesarios-salarios-comprar-casa_0_410358974.html) y que "En 1991 hacían falta 60 sueldos promedio para llegar a la misma vivienda". Y, lo que Ud. podrá observar es que, que por más que se continúen dando aumentos de sueldos como ocurre en esta coyuntura políticoeconómica, el mercado se continuará concentrando hasta que ya sea a través de otro tipo de "políticas activas" o por las "correcciones de mercado" propias que se dan periódicamente tanto aquí como en cualquier otro país del mundo, se reacomoden los precios relativos. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui") (soydeaqui01@gmail.com)

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  4. Soydeaqui:
    Le comento que no tengo nada que ver con el rubro inmobiliario. (Es verdad)
    Le comento que si acepto los ciclos, alcistas y bajistas, de hecho en el anterior comentario puse que podría llegar a bajar algo o mantenerse, nunca dije y surge de lo anteriormente citado que van seguir creciendo hasta el cielo.
    Le comento que seguramente, al mantenerse las condiciones económicas estables durante el 2011, probablemente las propiedades vuelvan a subir otro 10 % . Si tomar las subas de los años anteriores y tomando solamente los años 2010 y 2011 seguramente vamos a tener un incremento del 20 % . Yendo a un posible escenario complicado del 2012 seguramente podrán bajar un 20 % por lo tanto en el tiempo los precios del 2009-2010 se van a mantener, no creo que bajen catastróficamente como Ud. predice.
    Le hago la pregunta de millón:
    Si Ud. fuera un asesor de una persona clase media que tenía en el 2008 50.000 dólares para inversión inmobiliaria (ganada con su trabajo), seguramente le hubiera (según sus comentarios en el Cronista) dicho lo mismo que dice ahora, que ya subieron demasiado y que hay son ciclos (teoría totalmente razonable), pero hoy esa persona habría perdido mucho poder adquisitivo para comprar una vivienda o sea que hoy con esa plata no compra lo mismo que antes.
    Que le diría ahora:
    - Que siga esperando con los dólares que las propiedades van a bajar ???? y seguramente le preguntará cuanto tiempo ????????????????????
    - Que compre ahora para no seguir perdiendo o empatando ?
    Todas las teorías sobre si va a haber trabajo para todos y que todas las personas tienen derecho a un techo propio estoy de acuerdo con Ud., pero eso yo no lo puedo manejar desde mi humilde condición de Ingeniero Laburante.
    Digo esto porque conozco y me consta de mucha gente, principalmente jovenes que tienen unos mangos y se quedaron a mitad de camino con la compra de una vivienda y ahora no saben que hacer. Le saluda muy respetuosamente.
    Agradezco al site por darme la posibilidad de expresarme.
    Juan Carlos

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  5. Estimado Juan Carlos: el término "catastrófico" en ningún momento lo usé. Otros foristas si lo hicieron. Siempre me referí a "correcciones de mercado" o a "políticas activas" de carácter dirigista, ante la inviabilidad de la continuidad de ciertos ciclos económicos. Además, para este mismo blog escribí textualmente: 1. al comienzo de esta Parte III: "de ningún modo me siento dueño de la verdad"; 2. "cuando se efectúan este tipo de análisis no hay que considerarlos bajo ningún punto de vista estáticos, dado que están fuertemente asociados a los cambiantes eventos económicos que se dan en la Argentina y en el mundo, lo que amerita futuros cambios de punto de vista condicionados por el desarrollo de los acontecimientos tanto de índole micro como macroeconómica" (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/12/panorama-actual-del-mercado.html) ; 3. "Aquí no se puede negar que el "atraso cambiario" implica una apreciación en dólares de todos los bienes y servicios. Esto en el caso del mercado inmobiliario implica pisos crecientes de costos del metro cuadrado construido. Esto le quita rentabilidad a los constructores quienes obviamente defienden sus relaciones costo/beneficio. En la misma dirección se da con el caso del dólar el que en lugar de apreciarse se envilece producto del mayor emisionismo necesario para contrarrestar la desaceleración de la economía estadounidense. Entonces se entiende que retornar los precios de las propiedades a los niveles históricos choca con lo precitado" (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/10/coyuntura-actual-de-mercado.html) O sea que estoy reconociendo incrementos de costos y precios de las propiedades en la coyuntura actual. Por otro lado, observe que el proceso recesivo y deflacionario que empezó a producirse en 1998 se extendió hasta fines del 2001 y produjo económicamente la crisis por todos conocida. (A todo esto muchos economistas hablaban de canasta de monedas para salir de la convertibilidad en 1997 y aún antes en previsión de la desaceleración que se venía insinuando). Volviendo: yo a la decisión de comprar o no, contesté muchas veces y en diferentes medios. Siempre aclaré que soy propietario y hasta generé un artículo para este blog (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html). En todos los casos afirmé a quienes me escribieron que llegar que ser propietario es una tranquilidad, pero que ser inversor a menos que uno sea desarrollador o broker y conozca el mercado de adentro, no es buen negocio porqué la renta inmobiliaria es muy baja y existen otras opciones redituables. Con respecto a una persona en 2008 de clase media le hubiera contestado lo que Ud. expresó ya que me resultaba inimaginable que luego de ocurrido lo de Lehmann Brothers las inyecciones de fondos conocidas como "flexibilización cuantitativa" (quantitative easing) propulsadas por la Reserva Federal iban más que a duplicar la cantidad de dólares en circulación en todo el mundo. (En la última se inyectaron 600000 millones de dólares: fue en noviembre de 2010 lo que generó un arribo importante de dólares en economías como la nuestra contribuyendo a sostener el atraso cambiario y a deprimirlo si no hubiera actuado en forma activa el BCRA). Es más, hace un año atrás conocidos analistas internacionales suponían que la economía estadounidense se iba a recuperar y que por estos meses se iba a incrementar la tasa de referencia para restar y esterilizar procediendo a la destrucción de reservas líquidas para eliminar los excesos de liquidez.

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  6. Finalización Respuesta a Juan Carlos: También en este mismo artículo consigné que el atraso cambiario es inviable en el largo plazo, casi textualmente escribí que el mismo fue advertido por varias entidades en Nueva York que creen que es insostenible en el tiempo la apreciación real de la moneda local y calculan ahora una tasa de inflación del 30% en 2011 lo que seguirá erosionando la competitividad cambiaria para la exportación, hecho que induciría a suponer una política cambiaria diferente luego de las elecciones y en especial en la política económica que lleven a cabo las autoridades que asuman en diciembre de este año. (Ref.: http://www.meneame.net/story/argentina-bancos-ya-advierten-devaluacion-peso-tras-elecciones en reemplazo del original de El Cronista Comercial que tiene rotos los hipervínculos a todo lo publicado por ese medio hasta 2010 inclusive) Pero tampoco descarto algo que señaló el periodista de iEco, Eduardo Cardenal (Ref.: http://www.ieco.clarin.com/economia/seguro-bonos-ajustan-Badlar_0_204900004.html) quien destacó textualmente: "El tema es que, a diferencia de otras épocas, el potencial de la inversión en inmuebles es muy limitado, lo que impedirá que ­ante la incertidumbre el inversor local se refugie en ellos. Si en algún momento se aspira a que la situación política mejore y que tras ciertos ajustes en la política económica se siga creciendo, habrá potencial para las inversiones en activos de riesgo ya que el mercado inmobiliario se encuentra sobrevaluado.", lo que me induce a pensar por un lado que muchas personas que podrían tener en mente comprar propiedades se queden en dólares, lo mismo que quien se decida a venderlas no se apuraría a firmar un nuevo boleto de compraventa y, por otro lado, que también quienes tienen una cartera importante de valores mobiliarios es probable que dolaricen una cantidad significativa de su portafolio ya que el atraso cambiario empezaría a mostrar al dólar como una mercadería barata. Y a esta hipótesis se agrega lo que se comenta en la nota "Consejero de la Fed no descarta alza de tasas en EEUU durante 2011" (Ref.: http://www.ambito.com/noticia.asp?id=564028 - 17/01/2011) en la que se indica en forma textual: "El consejero de la Reserva Federal estadounidense Charles Plosser dijo que no descartaba una eventual alza de tasas de interés en el 2011, pero que dependerá del crecimiento de la mayor economía del mundo.", lo que de ocurrir podría transformar el "carry trade" (o sea, el arribo de capitales actual) en un nuevo "fly to quality" (es decir, un arbitraje hacia bonos del tesoro) tal como el que hubo en 2008 en plena crisis finaciera internacional, lo que podría determinar el final un anclaje cambiario como el actual y la posibilidad de instrumentación de nuevas políticas activas o bien de una corrección de mercado, midiendo los precios en dólares, en la totalidad de activos transables y no transables (como los inmobiliarios) tanto tangibles como intangibles que cambien en forma significativa la estructura de precios relativos en nuestro país. Espero con esto haberle aportado con claridad lo que yo pienso y si lo desea escríbame a mi correo, cuando y las veces que lo desee. Le saludo con profundo respeto, sdaqui ("soydeaqui") (soydeaqui01@gmail.com)

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  7. Si no entendí mal Juan Carlos expresó que si se producen 2 aumentos del 10% de un valor y luego una baja del 20% "estamos igual que al ppio.".
    Esto es erróneo aritméticamente, hagan la cuenta.
    Saludos.
    Germán

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