lunes, 18 de abril de 2011

Coyuntura Actual del Mercado Inmobiliario Argentino - Abril 2011


Autor: "soydeaqui"

El portal especializado en temas de economía, finanzas y mercados iProfesional.com publicó el 18/04/2011 el artículo: " Ladrillo versus dólar: por el “seguro de cambio” que ofrece el Gobierno, crece la ganancia de quienes invierten en inmuebles" (Ref.:http://www.iprofesional.com/notas/114240-Ladrillo-versus-dlar-por-el-seguro-de-cambio-que-ofrece-el-Gobierno-crece-la-ganancia-de-quienes-invierten-en-inmuebles). 

Por su parte el martes 12/04/2011 el matutino La Nación hizo lo propio con uno cuyo título guarda cierta similitud: "Nada detiene los aumentos de precios en casas y departamentos" (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1364930-nada-detiene-los-aumentos-de-precios-en-casas-y-departamentos). A pesar de todos los argumentos exhibidos en ambos artículos, me veo en la obligación de indicar que "no todo lo que brilla es oro" y que "no todo es del color del cristal con que se mira". Veamos porqué...

En principio sería ridículo de mi parte desestimar que hubo una reversión de la actividad respecto a la caída que se experimentó en el primer semestre de 2009 tanto en volúmenes como en precios tal lo destacado por referentes de alto perfil de este sector de actividad, (Ref.: http://www.iprofesional.com/notas/88440-Viviendas-el-dolar-dormido-vuelve-a-despertar-el-interes-por-refugiarse-en-el-ladrillo.html - http://www.youtube.com/watch?v=yIIanJRGX_o&feature=player_embedded#at=18), como consecuencia de las secuelas dejadas por la crisis financiera internacional (cuyo epicentro fue en Octubre de 2008 con la estrepitosa quiebra de Lehman Brothers).

Entonces era de esperar el rebote importante ocurrido durante 2010 y que, salvado el período estival en el que siempre se produce una declinación de la actividad, fuera evidente la recuperación con precios sostenidos que se viene produciendo actualmente la que, si bien es importante, no es definitiva ni se termina de consolidar, hecho que es advertido por diversas entidades en sus análisis periódicos del mercado  lo que hace que los lleve a advertir dudas sobre la performance futura tal como lo consigna en forma explícita el portal Reporte Inmobiliario.com (http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article1847-fuerte-caida-de-oferta-futura-de-vivienda.html).

Por su parte, el conocido periodista y economista Tomás Bullat en un artículo publicado también en iProfesional.com (Ref.:http://finanzas.iprofesional.com/notas/114419-Burbuja-o-burbujita-inmobiliaria-esa-es-la-cuestin) puso en el tapete un conjunto de aspectos imposibles de desestimar a saber:

  1. "la mejor opción de los argentinos que pueden ahorrar, sigue estando en el exterior".
  2. "La operaciones inmobiliarias, que hoy por hoy parecen ser muchas, no lo son tanto".
  3. "El ladrillo ocupa el segundo sitial preponderante de ahorro".
  4. "La lógica de pensar el ladrillo como una inversión donde se evalúa su rentabilidad en Argentina no tiene casi ninguna validez. Es una inversión de seguridad, no de rentabilidad.".
  5. "Todos los valores de los m2 medidos en dólares están muy por encima del promedio y están surgiendo los temores de que esos valores no sean sostenibles en el tiempo.".
  6. "El precio de las propiedades hoy se encuentra en una burbuja que seguramente explotará cuando el tipo de cambio real termine corrigiendo.". 
  7. "Aquellos que compren hoy en lugar de tener dólares seguramente en un par de años verán que perdieron plata".

A todo esto el Lic. Miguel Angel Pato, Director Regional de Ernst & Young Real Estate Group América Latina quien preside el Comité de Infraestructura y Real Estate de la Cámara Americana de Comercio en la Argentina e integra el Comité de Dirección de la Bienal de Arquitectura de Buenos Aires, del Centro de Arte y Comunicación y de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de Argentina, en un comentario (#1) que - en calidad de forista - enviara a La Nación el 02/04/2011 (Ref.:http://www.lanacion.com.ar/1362111-lanacioncom) expresó textualmente: "Mientras los inversores profesionales y bien informados se están pasando al dólar, hay gente en la Argentina y Uruguay que todavía usa como argumento de venta el "ladrillos reserva de valor". Cuidado que sólo eso sólo funciona con respecto a la moneda local, porque frente al dólar la cosa es diferente y hoy con ladrillos caros, dólares baratos y tasa de interés baja, pero con altas probabilidades de comenzar a subir, la mezcla es complicada. Creo que habría que tener en cuenta esto antes de promover un proyecto como inversión.".

Por su parte el conocido economista rosarino Salvador Di Stefano (Ref.: http://www.salvadordistefano.com.ar) en su artículo publicado en el portal de negocios Punto Biz (Ref.:http://www.puntobiz.com.ar/noticia/articulo/56943/Con_la_suba_de_tasas_que_se_viene_se_construira_menos.html) no dejó pasar por alto que: " Los inversores del mundo dejaran los activos para pasarse a renta. En el mundo todos tenemos la fantasía de vivir sin trabajar. En mi caso me prepare toda la vida para eso, y aún hoy trabajo 14 horas por día, con lo cual podríamos decir que fracase, o bien que la meta es una fantasía. En este escenario de fantasía todos buscamos ganar dinero con el menor riesgo posible. Si la tasa sube, muchos dejaremos de invertir en activos para pasar a renta.

Ejemplo, una propiedad en Rosario de U$S 100.000 (un departamento de un dormitorio más una cochera) se podría alquilar en $ 2.000 al mes, lo que implica $ 24.000 al año. Si deducimos la amortización, impuestos y gastos, nos quedaría un rendimiento del 3% en dólares. Si un bono de una empresa corporativa americana nos da un rendimiento superior al 6% anual, los inversores dejaran de comprar departamentos para invertir en bonos americanos, ya que rentara más que una propiedad y tendrá liquidez.".

Como se señala en el artículo de iProfesional.com (Ref.: http://www.iprofesional.com/notas/114240-Ladrillo-versus-dlar-por-el-seguro-de-cambio-que-ofrece-el-Gobierno-crece-la-ganancia-de-quienes-invierten-en-inmuebles): "El Gobierno necesita mantener el billete verde “anclado” y ya dejó establecido su precio para este año.", inevitablemente se deduce que: un "dólar anclado" implica "retraso cambiario" e "inflación en dólares"... ¿Alguien lo puede negar?... Entonces inocentemente el lector caería en el espejismo o falacia de suponer que "por el “seguro de cambio” que ofrece el Gobierno, crece la ganancia de quienes invierten en inmuebles" lo que hace que inmediatamente uno se pregunte: ¿Es una ganancia segura sostenible en el tiempo?... Esto lleva a un análisis que debería ser tomado en muy cuenta por el público al que se intenta seducir en los artículos citados cuya argumentación, que pareciera inobjetable, no lo es tanto.

Para esto, lo importante es no caer en razonamientos que impliquen ponerse anteojeras desestimando la interacción que tiene el mercado inmobiliario argentino con los restantes mercados que determinan tanto a nivel macro como micro económico, el comportamiento de la economía real.

Como destaqué previamente, el aspecto saliente de esta coyuntura que justificaría los incrementos de los precios de las propiedades es que se transita por un fenómeno de "inflación en dólares" debido a que la evolución en las cotizaciones de dicha divisa es porcentualmente inferior a la de los precios de la totalidad de bienes y servicios tangibles o intangibles y transables o no transables internacionalmente.

Este tipo de coyunturas está definido por la política conjunta llevada a cabo por el Palacio de Hacienda y el BCRA la que exacerba la demanda promoviendo una reactivación basada en el consumo de bienes de uso durable y de ningún modo en el ahorro y la inversión que facilitaría el fondeo a las entidades bancarias de primera línea las que contarían con capacidad prestable a largo plazo, hecho impensable en un escenario inflacionario como el actual en el que lamentablemente no se cuenta con información estadística oficial creíble. Nadie pone en duda que una estabilidad económica duradera posibilita a las entidades efectuar préstamos a tasas reales positivas de un dígito, lo que idealmente sería contar con un círculo virtuoso para otorgar créditos hipotecarios. 

Tomando en cuenta lo predicho hasta el momento, lo conveniente es no llamarse a engaños y pecar de exitistas pues las políticas en las que hubo atraso cambiario nunca fueron sostenibles en el tiempo y tuvieron desenlaces no deseados.

Es que la política económica actual, observándola fríamente, guarda similitud en ciertos aspectos con la llevada a cabo por José Alfredo Martínez de Hoz cuando era Ministro de Economía y dispuso mini devaluaciones periódicas (crawling-peg) a partir de 1976 hablándose en aquel entonces de la "tablita cambiaria" que condujo a un fenómeno recordado por el ex ministro Roberto Lavagna y reproducido en un artículo publicado por iProfesional.com (Ref.: http://economia.iprofesional.com/notas/114318-Lavagna-Volvimos-a-la-poca-de-la-plata-dulce-y-el-deme-dos).

Esa analogía tuvo su correlato en el mercado inmobiliario lo que está presentado en el gráfico generado por el economista Lucas Llach en su blog "La ciencia maldita" (Ref.: http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/freeconomics/calamaro-y-el-mercado-inmobiliario - http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/files/2009/09/bnorte1-500x339.jpg). El gráfico del economista Lucas Llach muestra claramente los desenlaces que hubo superados esos procesos de atraso cambiario lo que ratifica el "comportamiento cíclico" del mercado inmobiliario y la reversión de precios posteriores que hubo en aquellos tiempos.

Entonces, si de hacer una evaluación de la performance actual se trata, no se puede dejar de tomar en consideración que "se está ingresando en un escenario que presenta ciertas complicaciones y por sobre todo denota mucha cautela" pues el proceso electoral y la posibilidad de que cambie la política económica actual a mediano plazo, podrían tener una incidencia significativa en todo el sector en su cadena de valor y no solo en el de compraventa de bienes inmuebles en sus diferentes segmentos, hecho que me destacó ante una consulta que le efectuara, el Arquitecto Fernando Romero - CEO del prestigiosísimo del portal "Inmobidiario - Everyday Real Estate" (Ref.: http://www.everydayrealestate.com.ar) quien en un mensaje que me envió recientemente, reconoció que "las elecciones 'paralizan' a más de uno para tomar decisiones de mediano plazo. Esto seguramente afectará el ritmo de las transacciones, pero es difícil saber en qué medida...".  Lo predicho por el Arq. F. Romero, al día de hoy es tomado muy en cuenta por las grandes empresas desarrolladoras lo que devino en decisiones cuyo resultado está claramente expuesto en el portal Reporte Inmobiliario(http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article1847-fuerte-caida-de-oferta-futura-de-vivienda.html), a lo que yo le agrego la existencia de problemas de orden externo, hoy más vigentes que nunca, y que anticipé en la nota "Hay que seguir al dólar" (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/02/hay-que-seguir-al-dolar.html) publicada el pasado 04/02/2011 ya que en la misma se detallan aspectos que podrían llegar a influir fuertemente a nivel global con indiscutible incidencia en el local contribuyendo a revertir la performance de los diferentes mercados de la economía real, se trate de bienes tangibles como intangibles, transables o no transables internacionalmente tal el caso de los que mueve el mercado inmobiliario argentino. 

Es que estos temas tratados en "Hay que seguir al dólar" encajan con lo publicado en La Nación el pasado 06/04/2011 (Ref.:http://www.lanacion.com.ar/1363275-la-fed-discute-el-fin-de-la-hiperliquidez) ya que en este último artículo se pone en conocimiento del lector que la Reserva Federal de Estados Unidos, a cargo de su chairman, Ben Bernanke,"la probable suspensión, en junio, del programa de estímulos monetarios que le permite mantener muy deprimidas las tasas de interés para estimular una reactivación" a partir del segundo semestre del año en curso dando fin al conocido proceso de flexibilización cuantitativa (quantitative  easing) lo que determinaría que se invierta el flujo de capitales y se oriente de las economías periféricas a las centrales  marcando el fin de la época de dólar barato, hecho que afectaría a la actual política cambiaria (ya no solo en el orden local) lo que pondría fin al virtual anclaje cambiario en forma significativa. 

Es así que, de haber menos dólares fronteras adentro, lo que también se comenta en tácitamente en iEco (Ref.: "Esta en riesgo el superávit de la cuenta corriente" - http://www.ieco.clarin.com/economia/riesgo-superavit-cuenta-corriente_0_232200001.html - 17/04/2011) indefectiblemente las grandes empresas constructoras y consultoras del sector inmobiliario que permanentemente efectúan estudios de factibilidad y de análisis de performance a futuro, van a tener que revisar cuali y cuantitativamente la oferta total estimada y valorizada en dólares en poder de los sectores oferentes de propiedades a la venta versus la cantidad de los mismos que supuestamente se encontrarían en poder del sector demandante lo que alteraría que la tendencia actual del mercado dado que sus resultados podrían determinar un viraje significativo en la estructura de costos y precios futuros abarcando, como expresé previamente, toda la cadena de valor que conforma el mercado inmobiliario argentino incluyendo a la totalidad de empresas proveedoras de materiales y artefactos, al grueso de las empresas constructoras, de comercialización de bienes raíces y de servicios conexos - asesores jurídico inmobiliarios, notarios, contadores especializados en temas tributarios, asesores publicitarios especializados en marketing inmobiliario en los diferentes medios de comunicación, etc. - y a un núcleo inversor muy concentrado como el que existe en la actualidad.
  
Les saludo con profundo respeto.

sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

30 comentarios:

  1. Por lo genereal se habla del inversor. Cómo es el tema del lado de aquel que quiere comprar un depto o una casa para vivir?

    En este segundo caso aquel que no tiene casa propia y aquel que ya tiene y quiere comprar un depto de más ambientes. Es diferente?

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  2. Estimado Darío: Hoy, pensar en comprarse una propiedad para vivir es mucho más complejo que hace una década atrás. El problema es que desde 2002 en adelante cayó muchísimo la relación (ingresos personales y/o familiares) / (precios de las propiedades). Hasta ese entonces se estimaba un plazo que oscilaba entre 4 años y medio a 6 años de ingresos medios de una familia tipo y hoy más de 9 años (ésta es una información genérica que Ud. podría evaluar fijando un nivel de ingreso medio familiar en pesos, deducir los gastos mensuales propios de origen familiar, a continuación convertir la diferencia a dólares y cotejar el remanente con el desembolso total que debería hacer para poder comprar una propiedad. (Ud. mismo podría hacer números gruesos si lo desea). Advertirá además que hoy es poco viable poder calificar a créditos hipotecarios debido a los requisitos exigidos y a la previsibilidad de ingresos a futuro. Para que el crédito destinado a la vivienda crezca en forma sostenida, es imprescindible el incremento del ahorro a largo plazo en moneda local, pero para eso debería haber una política económica previsible que destierre la inflación de modo que las entidades bancarias puedan otorgar créditos a tasas reales positivas de un dígito a largo plazo. Es muy importante considerar que ahora se está atravesando un proceso inflacionario en dólares que no debería ser sostenible en el tiempo y que además, se ingresó a un período de transición institucional que podría devenir en una nueva política económica cuando haya un nuevo gobierno a partir de diciembre del año en curso. Yo en mi caso particular, que soy propietario, puede llegar a serlo en otro período también de muy alta inflación pues recorrí un camino muy diferente a muchas personas ya que, generándome una capacidad de ahorro, tal lo que describí en este Blog Técnico Inmobiliario (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html), corté camino achicando en forma importante el tiempo necesario para lograr dicho objetivo. Con esto contesto la primera parte de su pregunta. En cuanto a la segunda, por todo lo que le cité previamente, solo me resta reafirmarle que se incrementó ostensiblemente el grado de dificultad, pero como por otro lado soy conciente que hay "ciclos" económicos y en todos los mercados - el inmobiliario es uno de ellos - no me extrañaría que el grado de dificultad actual en un futuro pueda ser menor. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  3. Una corrección en la relación pesos / dolar (Tipo de Cambio) cambiaría la situación para un sujeto inversor en inmuebles, pues surgiría su inmediata comparación con la renta opcional de tomar posición en dólares, o mejor aún, en un activo financiero en dólares.
    La situación que preocupa es la de aquella clase media que cada día se aleja mas de la casa propia. Hoy estamos en un récord histórico de salarios necesarios para acceder a una vivienda tipo. En este contexto una devaluación sólo favorecería a aquel comprador de clase media que viene ahorrando en dólares, solo si luego de una devaluación caen los precios de las viviendas en dólares (Se mantienen en pesos), cuestión que creo inverosímil pues el mercado inmobiliario está dolarizado hace décadas.
    Respecto de la teoría de comprar cuando la economía atraviesa una crisis (Que en el país es recurrente y cíclica) cito esta nota del WSJ donde la prensa extranjera advierte que en el país se esta gestando una bomba económica: http://online.wsj.com/article/SB130369224972409593.html?mod=WSJS_inicio_MiddleThird
    "Soy de aqui", todo este comentario es para preguntar que opciones ves para la clase media de acceder a una vivienda tipo de por ejemplo USD 120.000 de valor.
    Saludos. Cristian.

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  4. Estimado Cristian: Que caigan los precios en dólares no es inverosimil. Ud. lo podrá apreciar si mira con detenimiento el gráfico presentado por el Lic. Lucas Llach al que hice referencia en este mismo artículo. Ése gráfico le muestra claramente lo que pasó con los precios de las propiedades a posteriori de varias devaluaciones. La clase media no puede esperar a corto plazo acceder a créditos hipotecarios pues para eso se necesita que la inflación sea muy baja y de un dígito y - como expresé en diferentes oportunidades - que se monetice el sistema, que puedan existir tasas reales positivas tanto activas como pasivas, en un escenario en que las entidades bancarias puedan fondearse con plazos fijos constituídos a períodos superiores a un año como mínimo: de este escenario hoy se está muy lejos ya que no hay un plan antiinflacionario serio a la vista. En ese caso la clase media debería optar como alternativa la que en otros tiempos de inflación comparable a la actual y aún mayor encontré yo y que me dio la posibilidad de llegar a ser propietario (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html). Claro que esto demanda un cierto aprendizaje, asumir los riesgos que asume cualquier inversor tildado como conservador, estar siempre muy bien infomado y, teniendo mucha paciencia, ir haciéndose de un capital medido en moneda dura de modo de cortar camino hasta que cambien las condiciones macroeconómicas. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui")

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  5. Estimado "soy de aqui" muchas gracias por la respuesta y felicitaciones por el blog. Sds. Cristian.

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  6. Estimado "soy de aqui", lo felicito por todas sus opiniones vertidas en la web, de las cuales soy un ávido lector. Me gustaria saber su opinion respecto de la posibilidad que tal lo manifiesta el arquitecto F. Romero, exista una baja pronunciada en la cantidad de nuevas construcciones y por ende de oferta futura de viviendas. Este hecho, me parece, puede generar una neutralizacion o compensación ante la eventual devaluacion y caida de valores - es decir, al existir menor oferta, los precios no caeran o lo haran en su caso en menor medida. Por otro lado, todos los inversores conservadores, siempre tienen en mente invertir en ladrillos...tal vez, difieren su decisión para poder obtener un valor menor aprovechando una coyuntura mas favorable, pero en el corto, mediano o largo plazo, son compradores. Pienso que la situacion actual de dolar barato tienta a muchos a comprar ya y otros esperan con la ilusion de precios mas bajos, que sinceramente cada vez veo mas improbable.
    Siempre hay demanda de inmuebles y si baja la oferta...a pesar de una devaluacion (que dificulto sea como en el 2001-megadevaluacion) no creo cambie demasiado el panorama, maxime teniendo en cuenta que existen muchos players en el mercado que son especuladores y compraron para ganar o a lo sumo no perder... Mis saludos, Juan Pablo

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  7. Estimado Juan Pablo: Desde ya que no hay que esperar un proceso similar al de 2001. Yo en principio sobre ese tema le hice un comentario a un forista "anónimo" al pie de "Hay que seguir al dólar" el ppdo. 15/03/2011 (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/02/hay-que-seguir-al-dolar.html). Lo de menor oferta a la que alude es relativo, pues una demanda insatisfecha lo que hace es mostrar claramente a un "mercado ofrecido" como el actual a punto tal que, conversando con agentes inmobiliarios de mi confianza, me informan y reconocen que hoy son más quienes desean vender que quienes desean comprar. En lo que hace al sector se va a ir reacomodando ya que a nadie le sirve un "mercado tranquilo" como el de hoy en el que hay un fuerte desencuentro entre la oferta y la demanda. Por otro lado, el hecho de que haya un proceso de "inflación en dólares" hoy a un constructor le implica "pagar altos precios medidos en dólares" tanto de materiales, como de artefactos y sobre todo de mano de obra: de haber devaluación los costos de construcción caerían en dicha divisa y les da la posibilidad - de manejar relaciones costo/beneficio no muy diferentes a las actuales - de poner a la venta propiedades a menores precios finales en dólares (no en pesos). Lo que pasa ahora con el dólar se ve con claridad: tiende a haber una brecha cada vez mayor entre el oficial y el paralelo lo que preanuncia que una devaluación va en camino y, como manifiesta el economista Julián Guarino (28/04/2011) (Ref.: http://www.cronista.com/finanzasmercados/Dolar-barato-lo-que-no--se-dobla-se-desdobla-20110428-0108.html): "Pero ¿qué pasará cuándo se haga necesario devaluar? ¿Puede uno hacerlo de golpe y prometiendo que será la última vez? ¿Con eso sólo alcanzará?"...para concluir afirmando que "A la vez, en algún momento será necesario que la depreciación nominal del peso se "arrime" a la inflación real y que las tasas se pongan también en ese nivel.". Lo que hay que asumir es que un proceso de atraso cambiario como el actual no es sostenible en el tiempo y entonces, cuando se cierre en el futuro mediato la brecha a la que hice referencia y se sincere el mercado cambiario, todos los demás mercados (incluido el inmobiliario) lo van a hacer también lo que va a determinar un cambio en la estructura de precios relativos y entonces Ud. en dólares (no en pesos, se lo escribo una vez más) va a pagar menores precios tanto de productos como de servicios y el país va a ganar (no en productividad pero sí) en competitividad. (En "Hay que seguir al dólar" lea también mi comentario con fecha 25/04/2011: se va a dar cuenta claramente a lo que hay que apuntar). Le aclaro dos cosas más: 1. yo como inversor conservador también soy comprador de propiedades, pero no a estos precios; 2. con "dólar barato" yo compro dólares no propiedades justamente y valga la redundancia porque el dólar esta barato y las propiedades no. A niveles rozando máximos históricos, indiscutiblemente "hoy lo que conviene es vender propiedades", por algo el marketing es cada vez más agresivo y hace foco en los inversores desprevenidos. Es más: hoy los players que conocen el negocio saben que tienen que ganar en liquidez; los que son verdaderamente profesionales saben cuando hay que salir, de eso no tenga dudas; los que no lo son podrían a tener problemas como los que describe acertadamente el Lic. M. A. Pato en su artículo "Invertir en Oficinas" (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/04/invertir-en-oficinas_26.html) que le sugiero que lo lea minuciosamente. Si de algo no tengo dudas es que este proceso de inocuo no tiene nada, que va a mostrar ganadores y perdedores y, aunque en el futuro de revancha, se va a cobrar sus propias víctimas. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui").

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  8. Soydeaqui. Cuanto ud. supone que se puede devaluar el peso y en que tiempo en el contexto económico actual. Yo supongo que más de un 40 % no podrá ser debido a que sino estaríamos casi como en el 2001-2002 y creo que estamos muy lejos de esa situación.
    Ud supone que la misma devaluación se aplicaría inmediatamente o no, a las propiedades
    ATTE.
    Juan

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  9. Estimado Juan:

    En un período de transición político-económico como el actual poner cierto tipo de números es imprudente, por lo menos de mi parte, dado que son múltiples las variantes que podrían producirse respecto al devenir de los hechos cotidianos los que están íntimamente relacionados con lo que resulte como consecuencia de los comicios por un lado, lo que podría determinar políticas diferentes de acuerdo a quien se haga en definitiva cargo del Palacio de Hacienda a partir de Diciembre del año en curso, ya se trate del oficialismo como de la oposición. Pero además hay un conjunto de factores, no menos importantes, que no dependen de lo que se decida en materia macro y micro económica en nuestro país sobre los que di cuenta cuando escribí "Hay que seguir al dólar" (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/02/hay-que-seguir-al-dolar.html). Los mismos podrían condicionar muchas de las acciones de gobierno de ocurrir, tal lo expresado en esa nota, cuyos comentarios al pie también yo recomiendo. No obstante, mi impresión, admitiendo que no me considero dueño de la verdad, es que el mercado inmobiliario, como los restantes mercados de bienes y servicios hoy se comportan de una forma que difícilmente continúe finalizado el proceso electoral.

    Por lo pronto en la actualidad lo que hay es un "proceso agudo de atraso cambiario", dicho en otros términos de "inflación en dólares", que le restan competitividad a la economía y terminarían echando por tierra los saldos positivos del saldo de la balanza comercial generando déficit en la cuenta corriente en un momento en que el país carece de fuentes de financiamiento externo. De ahí que cambiar la política económica para que no se pierda competitividad, aunque no se gane en productividad yo particularmente lo veo como algo muy difícil de omitir.

    Lo más probable - y de hecho este gobierno está dando ciertas pautas citando a cámaras empresarias como la UIA y la CGT - es que lo que pretende es instrumentar una "política de concertación" que tienda a ir achicando gradualmente las expectativas inflacionarias. Estimo que el próximo con los mismos o diferentes actores va a tener un objetivo similar.

    Para poder bajar la inflación en dólares, la precondición pasaría ante todo por contar con un programa antiinflacionario coherente que implique cierto gradualismo: de no ser así y de aplicar una política de shock los diferentes sectores de actividad se verían profundamente afectados pues sería de corte recesivo por que podría implicar entre otras cosas un freno abrupto a la emisión monetaria (lo que no necesariamente implique que se vaya a emisión cero) y que se proceda a una devaluación lo suficientemente significativa como para cortar de cuajo el atraso cambiario. Yo a este escenario, que implicaría una fuerte destrucción de valor patrimonial en el caso del mercado inmobiliario y a la situación extrema que los costos de las materias primas acumuladas en stock serían superiores a los de los productos industriales vendibles a posteriori de este proceso, prejuzgo que guardaría similitud a los vividos en otras épocas: lo veo altamente improbable, no lo descartaría en un caso extremo si además, a los problemas actuales, se le sumara una abrupta suba de las tasas de interés internacionales que generen arbitrajes entre activos de las economía periféricas a los de las centrales considerados de mejor calidad, con el consecuente incremento, de por si importante hoy de fuga de divisas lo que alteraría la cantidad de dólares billete versus pesos dentro de nuestras propias fronteras.

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  10. Respuesta a Juan - Finalización: Yo en particular lo que estimo como escenario post electoral más lógico, en línea con lo expresado en uno de los párrafos previos, es justamente una política de concertación como la insinuada en la que considerando pautas de inflación decreciente, con un programa monetario con variabilidad acotada, en que "el tipo de cambio se incremente con cierto gradualismo por encima de la inflación real". Esta última no debería ser estimada como la actual pues "un prerrequisito ineludible es eliminar la "inflación de expectativa" originada por el hecho de no contar con índices de costo de vida creíbles" ( me refiero al INDEC en especial) que llevan a sobredimensionar rentabilidades para ponerse a cubierto, restando competitividad en el mercado interno. Así tomando como ejemplo a la industria de la construcción observándola como se desenvuelve en el presente es muy fácil darse cuenta que los costos de materiales, artefactos y muy en especial de mano de obra son muy elevados en dólares los que disminuirían de procederse a devaluar por encima de la inflación real: esto último le generaría menores costos a los developers quienes observando hoy como se continúa incrementando el volumen de propiedades a la venta, podrían con inteligencia no subir en forma irresponsable sus relaciones beneficios/costos y ofrecer productos a precios más bajos y de hecho más competitivos a fin de evitar quebrantos a los que se expondrían de prolongarse una situación como la actual.

    Por otro lado aunque se argumente que el costo de los terrenos son elevados no lo deberían ser tanto de acuerdo a lo que destaca muy acertadamente el Lic. M. A. Pato en su artículo "Invertir en Oficinas" (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/04/invertir-en-oficinas_26.html) cuya lectura considero tan imperdible como aleccionadora ya que hecha por tierra ciertos argumentos los que observados fríamente carecen de sentido. Por lo expuesto cuando se me pregunta concretamente "si la misma devaluación se aplicaría inmediatamente o no, a las propiedades", me inclino por un proceso de sinceramiento más gradual que instantáneo, en un mercado que se iría reacomodando no en forma brusca y que mostraría "disminuciones de precios en dólares, pero con incrementos de cotizaciones en pesos" para arribarse a un estado nuevo estado de equilibrio meta estable en materia tanto de precios como de valores inmobiliarios.

    Solo y a modo de ejemplo, ratificando mi creencia que 2002 no se va a repetir, haga unos pocos números y observe que el extremo indeseable de lo ocurrido en 2002 hizo que al caer los precios de las propiedades un 50% en dólares, se incrementaran al mismo tiempo un 50% en pesos: esto en escenarios más apacibles se daría en menor grado de cara a 2012.

    Espero haber satisfecho sus expectativas.

    Le saludo muy respetuosamente,

    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  11. gracias. Soydeaqui. muy claro.
    Atte . Juan

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  12. Quiero agradecer a "Soy De Aqui", por su tiempo en contestar nuestras preguntas tanto en forma publica como privada, asi como tambien la claridad y el contenido de sus comentarios. Gracias! Miguel (dlpsa@hotmail.com)

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  13. Un grande "Soy de aqui"

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  14. Soydeaquí. me gustaría un informe actualizado a Junio o Julio sobre Coyuntura Actual del Mercado Inmobiliario Argentino, porque según veo hay movimientos de baja de precios en m2 de propiedades, según el cronista y varios artículos en internet. Gracias.
    Atte.
    Juan

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  15. Estimado Juan: Estoy observando lo que viene ocurriendo pero no quería precipitarme a generar un nuevo análisis hasta no advertir que existen diferencias indicativas de que se está en un nuevo escenario con relación al de Abril de 2011. Considero que hay que ser muy prudente en este momento por lo que no es conveniente manifestar una expresión de deseos cuando lo correcto pasa por evaluar a conciencia el escenario - léase el telón de fondo - en que se mueve el sector de actividad en toda su cadena de valor (no solo el de compraventa, que es uno de los extremos de la misma). No obstante Ud. puede ojear un comentario que hice al pie de un artículo reciente publicado en iProfesional.com (http://economia.iprofesional.com/notas/117507-La-venta-de-inmuebles-en-Capital-se-redujo-un-14-por-ciento-en-abril). Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  16. Estimado Sdeaqui: Lamentablemente vengo notando que tanto sus comentarios en iprofesional, como el de seguramente otros, no aparecen.
    Es lamentable no poder saber su opiniòn. Saludos.

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  17. Respuesta a la consulta sobre publicación de comentarios en iProfesional.com: Los comentarios aparecen cuando en el navegador (Microsoft Internet Explorer, Mozilla Firefox, Google Chrome, o algún otro) en la barra de direcciones ubica la dirección precisa de la página web correspondiente a iProfesional.com. Eso se logra haciendo "doble clic" sobre la misma. De ese modo va a poder acceder a todos los comentarios de los foristas que los envían vía Facebook, incluyendo los míos. De haber algún inconveniente envíeme un mensaje a mi correo electrónico. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  18. Estimado soydeaqui:

    Me gustaria conocer su opinion acerca de financiar una propiedad en aprox. 80% con credito bancario a tasa fija por 10 años, con un cft de alrededor del 20%.

    Si bien vengo convenciendome de que estamos en precios en dolares que dificilmente continuen incrementandose, entiendo que el proyecto en pesos es interesante y la suba de tasas de interes en USA a la larga puede convertir en negativo un CFT en pesos del 20%.

    Saludos y muchas gracias

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  19. "Mi opinion acerca de financiar una propiedad", para el forista anónimo: Yo en lo personal no soy de financiar. Prefiero poner el dinero a ese interés en lugar de tomar deuda a esa tasa lo que es perfectamente factible, hacerme de dólares por tomas de ganancias convertidas a dicha divisa y esperar que se sincere ya no solo el mercado inmobiliario, sino la economía real del país en todos los sectores de actividad y luego comprar. Sobre este tema narré mi experiencia personal (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html). No obstante, de persistir la dinámica del proceso inflacionario y si el mismo continuara siendo vigoroso, tengo en claro que pagando importes fijos en pesos licuaría la deuda dado que es posible que en términos nominales - no reales - se eleven mis ingresos. Pero tampoco es descartable que en ausencia de exigencias electorales se disponga una política monetaria restrictiva que "seque" la plaza y baje drásticamente la inflación seguida de una devaluación la que, en un escenario de carácter recesivo, limite en forma masiva el traslado a precios. Claro que el escenario más probable, desde mi punto de vista, es el de una concertación con precios y salarios decrecientes pero con una velocidad de devaluación que baje gradualmente el atraso cambiario, o sea la inflación en dólares. Esto último también lo podría beneficiar, siempre tomando en cuenta como Ud. indicó textualmente: un "credito bancario a tasa fija por 10 años". En resumen la clave pasa por intuir si va a poder incrementar sustancialmente sus ingresos en pesos de modo de licuar la deuda sin inconvenientes. Pero también considere que el mercado inmobiliario argentino en el pasado dio cuenta de su comportamiento cíclico (Ref.: http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/files/2009/09/bnorte1-500x339.jpg), lo que podría darle una sorpresa no del todo agradable. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui")

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  20. Estimado "Soy de Aquí":

    Sin dejar de reconocer que coincido en gran medida con Ud. en lo que se refiere a que es muy probable que el alza del metro cuadrado en Buenos Aires se esté desacelerando e incluso pueda revertir la tendencia de los últimos años, el error grave que me parece está cometiendo en su razonamiento es situar al dólar como una moneda "dura" como lo fue y tal vez ya haya dejado de serlo.

    Vale decir, Ud. está mirando sólo a la Argentina y no analiza la grave crisis que están atravesando la mayoría de las economías del llamado "Primer Mundo" que medio como que como en el caso de River está peleando por no jugar la promoción. Coincido con Ud. que la Argentina es, como lo fue siempre, impredecible y que nunca los argentinos confiamos en nuestro país por el nivel elevadísimo de corrupción y violencia política que tuvimos con los sucesivos gobiernos y la ciudadanía en general también de los últimos 50 años como mínimo. Pero no menor es un detalle que Ud. omite, Ud. sólo mira Argentina (y específicamente al dólar en relación al metro cuadrado) y no está mirando ni cómo está la situación en USA y en Europa ni en el resto del mundo. Con lo cual, el panorama se vuelve muy complejo y en mi humilde opinión, mirando al mundo con la Argentina formando parte del mismo con el desquicio propio de los argentinos incluido también comprar dólares puede ser sumamente riesgoso, como comprar euros o reales. El panorama es muy complejo y cualquier alternativa se vuelve riesgosa, siendo paradójicamente para mi gusto a evaluar como conservadora asumir una tasa de interés real negativa que comprar dólares (ni hablar del "blue"). Me parece con todo respeto que Ud. deja de lado el panorama internacional y se centra exclusivamente en el contexto local, la inflación en dólares existe, pero no sólo aquí, lo que sucede con nosotros es que siempre hemos hecho las cosas mal a nivel gobierno y ciudadanos y también nos puede ir muy mal, lo cual no quita que USA y Europa estén tal vez mucho peor que nosotros. Reconozco mi ignorancia pero hoy todo es muy riesgoso, por eso se mantiene firme la demanda de propiedades (que sin dar renta alguna en términos reales) deja más tranquila a mucha gente que no sabe qué hacer con tantos dólares porque tampoco se queda tranquila si los saca del país y los manda a USA o España ya que allá las cosas están muy mal. En síntesis, una incertidumbre tan grande a nivel mundial de la que no se salva ni el propio dólar estadounidense (recordar que la crisis en USA del 2008, aún no ha sido superada y que el panorama allá no está tan bien como para comprar dólares) . Cordiales saludos. Mario

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  21. Estimado Mario: Con todo respeto, de ningún modo coincido con lo que Ud. dice. Lo que yo más consideré es, justamente, la situación internacional y lo puse de manifiesto en las otras 2 contribuciones previas (Ref.: 1. http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/05/hay-que-seguir-al-dolar-mayo-2011.html ; 2. http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/02/hay-que-seguir-al-dolar.html), aparte de haber hecho diferentes comentarios al respecto algunos con una importante participación y buen grado de detalle en lanacion.com (Ref.: 1. http://www.lanacion.com.ar/1363275-la-fed-discute-el-fin-de-la-hiperliquidez (aquí hice un comentario extenso que considero interesante que tanto Ud. como quienes visitan el blog ojeen); 2. http://www.lanacion.com.ar/1367018-el-paso-alcista-del-dolar-condiciona-todo). Cumplo en aclararle que soy plenamente conciente de que la crisis financiera internacional no está superada, pero a su vez no ignoro que el yuan está atado al dólar, que el mercado más importante por mucho para China es el estadounidense, que China es el mayor acreedor de EE.UU. siendo una de las naciones que tiene mayores reservas en dólares billete - a la que obviamente no le conviene que se deprecie - y, por si fuera poco, de bonos del tesoro (t-bonds), los que de desprenderse masivamente incrementarían sus tasas internas de retorno (TIR) lo que generaría incrementos en las tasas de interés activas en EE.UU. y el resto del mundo situación que por su carácter recesivo le jugaría en contra al crecimiento de la economía china. Además tengo en claro que en la situación actual con los problemas que tienen los PIIGS, particularmente Grecia, el dólar es muy probable y lógico que se revalúe con respecto al euro y no a la inversa, a menos que salgan algunas de esas economías de la zona euro. Con respecto a la Argentina me parece interesante el contenido de una nota publicada en Clarín recientemente: "Un horizonte sin tantas reservas del Banco Central disponibles" (Ref.: http://www.ieco.clarin.com/economia/horizonte-reservas-Banco-Central-disponibles_0_499150170.html). Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  22. Estimado "soydeaqui":
    Seguramente ha reparado en esto:
    No entiendo bien (hasta me resulta contradictorio el anàlisis,en un punto) la tesitura del Sr "Ramos":por un lado manifiesta, en consonancia con lo expuesto por Ud desde hace un par de años,que el dolar "barato" (sic) inflaciona los costos de construcciòn (en dòlares);y que la renta es nimia (medida en moneda dura); pero por otro lado afirma que el segmento premium sigue movièndose como si nada...Entonces:para què siguen en marcha los proyectos de obra, si con una eventual devaluaciòn les bajarìa la ganancia al bajar el valor de la propiedad (en dolares)? Y/ó para que construir con la finalidad de tener renta muy por debajo de la inflaciòn (en moneda dura)?
    Espero,intrigado, su gentil respuesta
    Atento saludo

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  23. Soydeaquì: disculpas; no saliò el enlace en el comment previo.cAhì va:

    http://audioblogs.cienradios.com.ar/chiche/2011/06/el_broker_inmoviliario_l_j_ramos_hablo_de_todo_en_hola_chiche/

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  24. Estimado Forista: Tanto los constructores, como en la industria en general, le apuntaron a los sectores de alto poder adquisitivo dada la inviabilidad de los de ingresos medios - que tropiezan en forma creciente con una caída importante en la relación (ingresos personales y/o familiares) / (precios de las propiedades) - a los que cada vez más se les achica la capacidad de ahorro para acceder a líneas de créditos hipotecarios, de hecho muy escasos y onerosos. De ahí que en el sector se hizo foco en el segmento ABC1(premium) o bien el estandar con amenities, estos últimos con el objetivo concreto de seducir a inversores con dinero ocioso. Por otro lado, difícilmente quienes trabajan en la industria de la construcción se resignen a tomar ganancias y retirarse del mercado. Muchos constructores en general - no le hablo de los grandes desarrolladores que se manejan con criterio profesional concibiendo con racionalidad sus modelos de negocios - actúan como lo indica textualmente en su artículo "Invertir en Oficinas" (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/04/invertir-en-oficinas_26.html) el Lic. Miguel A. Pato, Director Regional Real Estate Group Ernst & Young Latam, quien indica textualmente: "El aumento de publicidad, las notas de economistas promoviendo el negocio y las invitaciones a proyectos de real estate vía e-mail son un síntoma que debería hacernos tomar distancia antes de decidir, ya que indica en forma bastante precisa que hay una minoría decreciente hablando en voz muy baja de cómo conquistar compradores / locatarios genuinos y una mayoría ruidosa y creciente que sólo trabaja para conseguir inversores y en lo posible, cada vez más ingenuos y desinformados (mal informados).". (Recomiendo leer detenidamente esta nota). Y así muchos inversores - dado que son muy pocos los usuarios finales que en este momento acceden a su primera vivienda - ingresan en un negocio en el que suponen que los precios máximos siempre pueden ser superados. Mientras siga esa creencia y quienes alquilan tengan las limitaciones en sus niveles de ingresos, las rentas continuarán en declinación y ni hablar en el caso de la edificación en altura, de las incidencias que tienen las expensas debido a la moda de incluir amenities y al encarecimiento que genera los mayores sueldos de los encargados de edificios. Las obras que siguen en ejecución son las que en general tienen más del 70% acordado con inversores mediante fideicomisos (los que, como es sabido, no son al costo). No obstante, si observa un gráfico publicado por Reporte Inmobiliario (Ref.: http://www.reporteinmobiliario.com/restringido/imagenes/m2_caba_2000_2010_totales.jpg) advertirá que se viene produciendo una caída en el total de metros cuadrados de construcción solicitados por año en la Ciudad de Buenos Aires y que, por otro lado, visto un probable cambio de ciclo económico se multiplica la publicidad en todos los medios, particularmente en los gráficos de fines de semana de los principales matutinos porteños y ahora en forma creciente en Internet. La situación es compleja porque no hay una definición de política económica - debido al proceso electoral en curso - que garantice reglas de juego previsibles, aunque se da por descontada la inviabilidad de que los crecimientos de costos medidos en dólares continúen como hasta el momento (dado que se entraría en una zona franca de saldo negativo en la balanza comercial que afectaría la competitividad de un amplio espectro de sectores industriales) a menos que se produzca un desmadre con esa divisa a nivel mundial. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  25. Soyaqui.
    veo en su última respuesta una frase que puede cambiar todo (a menos que se produzca un desmadre con esa divisa a nivel mundial) se refiere al dólar. Ud cree que Estados Unidos se pueda venir tan abajo y devaluarse el dólar a niveles tan importantes que puedan hacer cambiar la economía mundial y obviamente los precios de las propiedades en Argentina. Hay algún escenario posible para que eso pueda suceder. Gracias.
    Juan

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  26. Estimado forista: Cuando escribí textualmente "a menos que se produzca un desmadre con esa divisa a nivel mundial" es porque soy conciente que se alzan muchas voces como las que se destaca en un artículo publicado por iProfesional.com (Ref.: http://finanzas.iprofesional.com/notas/118238-Hoy-el-drama-no-es-Grecia-sino-EEUU-que-necesita-quimioterapia-por-el-cncer-que-es-su-creciente-deuda) aparte de las conocidas posiciones de J. Stiglitz (
    http://www.ieco.clarin.com/economia/Stiglitz-Reestructurar-deuda-fin-mundo_0_502150020.html) o lo que históricamente viene sosteniendo Paul Krugman (Ref.:
    1. http://www.lanacion.com.ar/1172269-paul-krugman-obama-esta-fuera-de-la-realidad; 2. http://mamvas.blogspot.com/2011/07/paul-krugman-hasta-el-limite.html). Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  27. Estimado soydeaqui,en esta coyuntura hay dos frentes a considerar: La grave situaciòn econòmica de EEUU y paises europeos atados con alambre, en este marco,si la expectativa debe contemplar las dos situaciones antes de una toma de decisiones creo que tenemos que pensar que en el mediano/largo plazo no deberìamos realizar ninguna operaciòn inmobiaria de compra o por el contrario podrìa ser un buen momento para intentar vender ?, mucho agradecerè su respuesta ya que la considero muy valiosa. muchas gracias. jorge

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  28. Estimado Jorge: Jamás los comunicadores inmobiliarios le van a insinuar probables correcciones de mercado pues sería atentatorio contra los intereses comerciales de los desarrolladores y de los grandes operadores del sector. Hay que partir de la base que nunca le van a reconocer la existencia de los "ciclos económicos" que hacen a los "fundamentos de la economía" y por lo tanto van a aceptar la posibilidad de que se produzcan inflexiones - desvalorizaciones - en los mercados de bienes raíces por más que un fenómeno como el de una prolongada "inflación en dólares" junto con una "depreciación de dicha divisa" se constituyan en argumentos sólidos para sostenerse e incrementarse los niveles de precios nominales actuales. En este momento, no obstante, advirtiendo que el sector se mueve en un entorno de niveles de precios máximos históricos, desde mi punto de vista es conveniente vender. De hecho si Ud. observa lo agresivo que es el marketing inmobiliario en estos días - y desde hace algún tiempo - advertirá que en la coyuntura actual se privilegia la liquidez, situación lógica en períodos de alta volatilidad en la que se buscan oportunidades de efectuar arbitrajes entre diferentes tipos de activos si se detectan sobrevaluaciones o inversamente atrasos de cotizaciones y más hoy cuando muchos analistas cotejan los niveles de inflación a nivel internacional con los del sistema macro local y advierten desequilibrios nada despreciables. No hay que desechar la posibilidad de actuar siempre con criterio selectivo efectuando sintonía fina si como objetivo se tuviera interés en salir de este mercado para retornar en condiciones de mayor estabilidad económica (posterior a un sinceramiento de precios en moneda dura) en todos los sectores de la economía real. Es muy importante, en el caso de la compraventa de propiedades, discriminar el tipo de material que está en oferta: en ese aspecto vale la pena tomar muy en cuenta lo indicado en este Blog Técnico Inmobiliario (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/07/hay-clientes-reales-en-el-negocio.html), de acuerdo a los tópicos abordados en el Comité de Infraestructura y Real Estate de la Cámara de Comercio de los Estados Unidos en la República Argentina (AmCham) el pasado 14/07/2011, que en su próximo evento en el mes de Agosto tiene como tema a tratar: "Rearmando la cadena de valor (incluyendo tierra) para cuando no haya inversores y sólo quede la demanda real, con la realidad de su bolsillo."(Ref.: http://oydargentina.com.ar/amcham/2011/el-negocio-inmobiliario-ante-un-cambio-de-ciclo). Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  29. Estimado soydeaqui, le estoy agradecido por su muy orientativa respuesta, es posible que lo consulte en otra oportunidad. Cordiales Saludos. Jorge

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  30. muchas gracias por su trabajo

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