sábado, 31 de marzo de 2012

Manipular el Mercado de Alquileres


Hay un nuevo proyecto de ley que pretende cambiar las reglas del mercado.

La manipulación del mercado de alquileres no ha funcionado en el pasado, los resultados son el retiro de la oferta y el encarecimiento de precios.

El incremento de alquileres es un efecto y no una causa. La causa hay que buscarla en la falta de Crédito Hipotecario y en la falta de planes de viviendas populares que lleguen a la población que no califica para un crédito.


Este es el artículo que ha aparecido en el Suplemento Propiedades de La Nación de hoy

Anteproyecto que genera polémica
Propietarios y representantes de entidades del sector inmobiliario no están de acuerdo con la norma que se pretende tratar en el Congreso
Por Patricia Osuna Gutiérrez  | LA NACION

Propietarios y representantes de las instituciones ligadas al rubro de la construcción muestran su desagrado al proyecto de ley de locaciones urbanas presentado el 26 de diciembre último por los senadores nacionales de Tierra del Fuego, María Rosa Díaz y Osvaldo Ramón López Frente para la Victoria (FPV).

"Este anteproyecto es un disparate legislativo, ya que propone avanzar sobre el derecho de la propiedad de los dueños inmobiliarios. Se basa en uno presentado en 2009 por la ex senadora Teresita Quintela del FPV que fue rechazado porque no tuvo respaldo ni de su bloque ni del presidente del Senado. Ni siquiera se consideró porque era un dislate como éste", dijo el presidente del Servicio de Ofertas Múltiples y representante de la inmobiliaria homónima, Armando Pepe. Y agregó: "Esos senadores que presentan este tipo de anteproyectos quieren trascendencia pública, pantalla y aparición en los medios".

En 1945 se sancionaron las primeras leyes que congelaban los alquileres y prorrogaban los contratos. Esto generó menor inversión en la construcción de viviendas para alquilar y un déficit habitacional que se extiende hasta hoy, que se ubica en los 3.000.000. "En este sentido, hay una gran deuda del Estado, porque el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, consagra el derecho de todos los habitantes a acceder a una vivienda digna; pero eso no se logra metiéndoles la mano en los bolsillos a los propietarios. El Estado debe otorgar créditos blandos con tasas subsidiadas para la clase media o usar instrumentos como el leasing inmobiliario (ley 25.248/01) que facilita el acceso a la vivienda digna", expresó el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti.

Según los especialistas, el mercado funciona perfectamente porque es de libre contratación y la ley de locación urbana actual funciona bien. Agregan que las veces que el Estado intervino en los alquileres se retrajeron la oferta y las inversiones por la baja rentabilidad. "Hoy las reglas jurídicas son claras y seguras, hay una mayor oferta locativa y se han amesetado los valores de alquileres. Este proyecto es nefasto, no respeta los principios jurídicos, constitucionales ni federales, la ley vigente 23.091/84 es sabia y el Estado debería reglamentar el capítulo de construcción de viviendas con destino de alquiler", comentó el presidente Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten.

Cambios drásticos
Algunas disposiciones del anteproyecto de ley señalan como plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos tres años; el precio del alquiler mensual no supera la suma que resulta de dividir por 180 el valor de reposición del inmueble; los honorarios no superarán el monto de un mes de alquiler; los propietarios o arrendadores deberán pagar las tasas, contribuciones e impuestos del inmueble y las expensas extraordinarias, y se prorroga automáticamente todos los contratos de alquiler en curso hasta por 18 al igual que se suspenden los desalojos con base en la finalización de dichos contratos por ese mismo tiempo.

"Se volverá en contra de los intereses que pretenden defender, es decir, de los inquilinos. El inversor inmobiliario es muy sensible y retraerá la oferta o se generará un mercado negro, porque el Estado intervendrá en la fijación de precios y creará tres organismos burocráticos que incentivan la corrupción y pagarán los ciudadanos: Dirección de Viviendas Alquiladas, Registro Público de Contratos de Alquiler y Registro Público de Inmuebles de Alquiler -dijo Abatti-. Si interviene el Estado en los contratos locativos celebrados entre particulares, interfiere en la autonomía de la voluntad de las partes del contrato regida por el artículo 1197 del Código Civil. Es una garantía consagrada el derecho de propiedad en el artículo 17 de la Constitución".

Los entrevistados concuerdan en que este proyecto adolece de graves vicios jurídicos y que "afecta la industria de la construcción, limita el derecho constitucional de comerciar, arremete contra el patrimonio de los ciudadanos, confisca los recursos de vida de quienes ahorraron en inmuebles para vivir de sus rentas, relega los derechos y patrimonios de unos, para supuestamente, beneficiar a otros y viola la garantía del Estado del artículo 6 de la ley 21.342", aportó el vicepresidente del Centro Argentina de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal, Ival Rocca (h.).

Para pensar, uno de los fundamentos del proyecto indica que acota los abusos de los locadores que, según la constatación histórica, son la parte prevaleciente, la parte fuerte en la negociación, con el poder de imponer unilateralmente las condiciones que la parte débil del contrato sólo puede aceptar o rechazar, no pudiendo prácticamente discutirlas ¿Prejuicio? ¿Discriminación?

Finalmente, Walenten concluyó: "La oferta de alquileres de unidades para vivienda aumentó 45% entre 2008 y 2011 por la participación del inversor en el mercado inmobiliario. Si este proyecto, para el que no fuimos consultados, se hace ley, generaría la retracción total y absoluta de oferta. Definitivamente, es un mamarracho legislativo y jurídico. Esperamos que reine la cordura de los legisladores para que no se trate bajo ningún concepto sobre tablas".

7 comentarios:

  1. Mi conclusión es: ante este proyecto se van a detener muchos proyectos privados de inversión en la Construcción de viviendas. Uno de los motores mas grandes de la industria de la Construcción es la renta que dan los alquileres.
    Es otra medida para enfriar la economía y dejar sin empleo a mucha gente que vive de la construcción.

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    1. Cuando se sepulte a la renta inmobiliaria, volverán los usuarios finales genuinos que hoy no tienen acceso a la primera vivienda.

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  2. En una conferencia que se dictó en la UTN en el año 2008 o 2009, los disertantes especificaron que de los inmuebles que se construían en ese momento, solo el 30% eran compradores genuinos. El 70% restante eran inversores para alquiler o reventa posterior. Entiendo que la burbuja inmobiliaria mundial no nos alcanzó porque un gran porcentaje de la construcción se hace con fondos propios, no dependiendo de créditos bancarios. Los patrimonios financieros pasaron -pos corralito-de las mesas de dinero al campo (sojisación) y a la construcción, promoviendo la creación de empleo. Se mueven rápidamente. No provoquemos una estampida a otros mercados.

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    1. Esperemos que se muevan y mucho para que los precios de las propiedades totalmente inflados en dólares, cedan lo suficiente para que como en otros tiempos los precios de las propiedades se desinflen y estén al alcance de la clase media.

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  3. Si esto ocurre va a pasar 2 cosas
    1- Se retiraran del mercado del alquiler muchas unidades
    2-Muchos decidiran retirarse de la oferta para ofrecer las unidades para la venta, lo cual al buscar hacer liquido sus inversiones ladrilleras será posible una merma en los precios.

    Pepe Lepoif

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  4. A no llorar tanto. El precio real (pero real real) divido 180 da una rentabilidad anual de 6,7%. Me parece muy buena. Aun neta de gastos debe ser superior al 5%. Y si encima se interpreta que el precio mensual se actualiza periódicamente segun se actualice el valor de la propiedad, me parece también muy bien.

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  5. el punto de vista de la nota es obviamente el de los propietarios , creo que falta un punto de vista que pueda contemplar los intereses de todos los involucrados . El mercado sin ningun tipo de restricción opera a favor de los propietarios quienes obviamente por la naturaleza del contrato de alquiler , exponen a los inquilinos en algunos casos a toda clase de arbitrios con la complicidad de las inmobiliarias . La cuidad de Bs As tiene 150.000 viviendas deshabitadas por un lado (resreva de valor + inversores especulativos esperando la suba de precios ) y por otro lado un déficit habitacional alarmante . Si hubieran condiciones macroeconómicas para alternativas de inversión a la simple compra de inmuebles , los valores de estos deberían ponerse en niveles más accesibles.

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