miércoles, 27 de junio de 2012

La Política, la Economía y el Mercado Inmobiliario


Autor: "soydeaqui"

Estimados Lectores:

Que la inflación es el peor enemigo que tiene el mercado inmobiliario es tan obvio, que hoy ya no es materia de discusión.

Lo que corresponde aclarar, es que si bien habrían hoy en día alrededor de 500.000 hogares sin vivienda propia y más de 2.500.000 familias viviendo en villas de emergencia, resulta paradójico que al mismo tiempo en la Argentina haya a su vez una cifra superior a las 2.500.000 propiedades sin moradores permanentes, se trate de propietarios o inquilinos concentrándose en su mayoría en la CABA y todo el GBA sin diferenciación de segmentos y tipologías. (Ref.: http://www.elintransigente.com/notas/2011/9/4/millones-viviendas-desocupadas-100556.asp).

Un problema serio que se dio en la última década, y de hecho cuestionable, es que se haya fomentado (como consecuencia de las falencias de la política económica que destruyeron la confianza en el sistema bancario y del mercado financiero producto de la mega crisis del 2001/2002) el ahorro en ladrillos, situación que si se la mira con frialdad, no es la ideal.

¿Porqué afirmo lo indicado en la frase previa?... Porqué en una economía normal lo racional hubiera sido redigir esos fondos a actividades productivas las que, aparte de generar productos de alto valor agregado promoviendo incrementos de productividad y de competitividad, con una cuota importante de integración vertical de las mismas en aquellos sectores con ventajas comparativas, habrían generado además fuentes de trabajo genuinas con una mejor integración y  complementación de los sectores productivos y de servicios.

De haber ocurrido lo expuesto se hubiera podido contar, como consecuencia lógica, con presupuestos que ineludiblemente hubieran requerido de flujos de fondos para el desarrollo de obras de infraestructura que hubieran devenido en políticas racionales de planeamiento y desarrollo urbano acompañando al desarrollo productivo como sucedió hace 5 décadas en zonas colmo Zárate - Campana, San Nicolás y en las afueras de la Ciudad de Bahía Blanca en la Pcia. de Buenos Aires, en la periferia de Rosario, en la Pcia. de Santa Fe y más cercano en el tiempo, en la Pcia. de San Luis y otras regiones y provincias importantes del país. 

En cambio, lo que se vino instrumentando en la última década como parte de un "modelo económico", fue exacerbar el consumo en detrimento del ahorro y la inversión en un proceso francamente inflacionario que restó capacidad prestable y fondeo a largo plazo, requisitos indispensables para que la banca comercial extienda en forma permanente líneas de créditos hipotecarios sin problemas de descalce, situación que para ser la ideal hubiera requerido de un escenario de estabilidad económica y monetaria con tasas reales positivas de un dígito.

Hoy se ven las consecuencias de las políticas instrumentadas observando las distorsiones existentes en todos los mercados que conforman nuestra economía real y por supuesto en el inmobiliario en toda su cadena de valor, habida cuenta su enorme efecto multiplicador por la cantidad de industrias abastecedoras de materiales, insumos y aparatos. Lo razonable, haciendo foco en el ultimo eslabón de esta cadena, es buscar los medios necesarios para unir las puntas del mercado sin caer en el facilismo y obnubilarse tratando de instrumentar políticas de marketing con frases archí conocidas (como por ejemplo: "El ladrillo no traiciona", "El ladrillo es refugio de valor", etc., etc., etc. ...) que hoy muchas personas, por lo ridículas rechazan de plano, dado que advierten que la calidad constructiva actual de productos generados exclusivamente para inversores - haciendo caso omiso de los usuarios finales - "convirtió a las propiedades en bienes de consumo durable" cuya depreciación pasó del histórico 2% a algo más del 3% anual, lo que habla de "vida útil" y por supuesto de costos de mantenimiento mayores que podrían reflejarse en incrementos de expensas y cargas impositivas que resultarían onerosas hasta el extremo de que más de un rentista llegue a tener rentabilidad negativa si se dispusiera, por problemas de solvencia en la CABA y las provincias, que las valuaciones fiscales se aproximen mucho a las reales.

Un aspecto a tener presente es que la tendencia para que no se frene la industria de la construcción - en Estados Unidos y muchas otras naciones ocurre - pasa por limitar la vida útil de los emprendimientos de modo que, "demoliciones mediante", el nivel de actividad en dicha industria sea sostenido y no decaiga a largo plazo.

Por otra parte, hay que tomar en cuenta que los incrementos de las valorizaciones son inversamente proporcionales tanto a los porcentajes de renta obtenibles por los inversores, como al comportamiento dinámico de este sector de actividad el que como se sabe muy bien, es procíclico, o, en otros términos que por lo general se caracteriza por ser el primero en caer y  uno de los últimos en recuperarse (Ref.:http://economia.iprofesional.com/notas/139241-Aseguran-que-el-mercado-inmobiliario-es-la-primera-actividad-que-cay-en-recesin), con todo lo que ello implica.

19 comentarios:

  1. Me permito ser yo quien haga el primer comentario. Hoy, 29/06/2012 el diario La Nación publicó el artículo (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1486038-argentina-un-pais-con-enormes-diferencias-para-conseguir-una-vivienda) en el que destaca textualmente: "Los planes oficiales de crédito hipotecario ni el crecimiento económico alcanzaron para corregir el déficit habitacional entre quienes más lo sufren" presentando información sobre el déficit habitacional argentino en base a los censos de 2001 y 2010, provincia por provincia. Sobre este artículo subí el comentario siguiente: "Los problemas habitacionales no son nuevos. Vienen de lejos. Se transmitieron de generación en generación en las últimas décadas. Nunca hubo políticas de estado, solo parches y un uso político discrecional del problema habitacional. El estado hizo muy poco por solucionarlo. Todos quienes nos gobernaron en los últimos 50 años son responsables. No hubo planeamiento urbano: solo negocios de corte corporativo e incluso cartelizado. Tampoco se generaron las bases para que, con criterio federal se desarrollen las economías regionales que cuenten con ventajas comparativas y por ende competitivas que generaran una demanda genuina de mano de obra in situ y obligara a obras de infraestructura para tener nucleos habitacionales estables minimizando migraciones de la periferia al área metropolitana. En todos los casos se trabajó sobre efectos y consecuencias, en lugar de operar sobre las causas que generaron los desequilibrios socioeconómicos y demográficos conocidos. Y así estamos...". Les saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  2. Me permito dejar una frase que no es de mi autoría, pero bien refleja los momentos actuales...

    "Creímos que la construcción era una industria, cuando industria es lo que se aloja dentro de las construcciones"

    saludos
    Marcesku

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  3. El análisis es correcto, pero en economía nadie es inocente. Que "el modelo" fracasa por la inflación que no permite dar créditos es cierto pero hay que matizar que nuestros empresarios buscan solo rentabilidad alta con riesgo casi cero: causa verdadera de la inflación en Argentina, dígase lo que se quiera.
    En los últimos años se bancarizó el sistema inmobiliario, ya que aumentaban 10-20% en dólares por año, es decir, para que voy a tener un plazo fijo en DOLARES si compro o edifico un inmueble (frente a alta liquidez) y aumenta más que el plazo fijo en dolares y encima es más seguro porque "las casas nunca bajan". En ese juego estaban muchos prendidos: inversores, inmobiliarias, prensa, etc. Generando un globo que se pinchó.
    Cada uno tiene parte de la culpa.
    Ahora la situación es muy compleja, sobre todo para los usados. Los nuevos se adaptan más rápido.
    Por un buen tiempo los inmuebles bajaran MUY POCO porque habrá MUCHA resistencia (lógica pura a nadie lo gusta perder), pero el circulo "virtuoso" anterior terminó.
    Habrá que saber adaptarse a los difíciles tiempos futuros.
    No esperemos un gobierno suizo porque nosotros NO somos suizos.

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  4. asi es, en China por ej. hay 60 MILLONES de unidades sin ocupar , pero aun sin vender , y desde ya los gobiernos locales siguen FOGONEANDO la construccion ,,,

    en Argentina , creo que ya hablamos , cuando hicimos referencia a los precios de detroit y vancouver ,hay una "peligrosa" dependencia del INVERSOR ,por lo que detalla el forista soydeaqui el muy trillado "seguridad del ladrillo" etc. hay gran cantidad de edificios en buenos aires, rosario y otras ciudades practicamente vacios ,que solo generan gastos , mientras que los que realmente quieren comprar ,generalmente familias jovenes no califican .........
    saludos jose

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  5. Vengo leyendo que los inmuebles tiene que bajar pero...
    Alguien me puede explicar como van a bajar los precios cuando:
    - Inversores
    - Inmobiliarias
    - Medios de comunicación
    - Escribanos
    - Usuarios en general
    NO quieren ni por asomo bajar 1 $ los inmuebles.
    Saludos.

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    1. Estimado 'chuchiu':

      Sin un plan antiinflacionario serio a la vista, con inflación en dólares, tasas de interés bancarias negativas, falta de seguridad jurídica y reglas de juego estables, un dólar que en el mundo aún hoy continúa envileciéndose, gente que compró en forma reciente y que resiste descapitalizarse como se afirma con absoluta razón en un comentario previo, amén de lo que agregué en mi comentario el pasado 01/05/2012 9:36 hs. (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2012/04/la-situacion-del-mercado-ha-cambiado-la.html) es lógico que se presuma un proceso durísimo que va a tener más perdedores que ganadores.

      Ahora bien. En la actualidad...

      1 ¿Que vemos?... Mucho material retirado de plaza. Por ende, menor oferta.

      2. ¿Pesificación?... El mercado de reposición no la acepta: quienes compraron con dólares salvo en contadísimas excepciones venderían en pesos: ¿quien en su sano juicio va a aceptar destrucción de valor patrimonial pudiéndolo evitar?...

      3. ¿Como se trataría de superar esta instancia, concretamente el escenario actual?... Volcando más propiedades al mercado de locaciones urbanas lo que va a achicar a la renta inmobiliaria aún más de lo que vino disminuyendo en los últimos años...

      4. ¿Podría consolidarse un proceso de inquilinización?... Es altamente probable, el economista Eduardo Levy Yeyati fijó su posición al respecto (Ref.: http://yeyati.blogspot.com.ar/2012/02/la-lenta-inquilinizacion-de-la-familia.html) la que es digna de ser tomada en cuenta.

      5. ¿Y en lo que hace a "contraofertas"?... Claro... una cosa es con "dólares billete" y otra muy diferente en operaciones en pesos. En este último caso: ¿quien podría pensar en caída de precios si el mercado se llegara a pesificarlo por ley?... Imposible, hasta el solo hecho de pensarlo sería ridículo, de no haberse pulverizado completamente la inflación.

      6. Pero veamos algo más:

      6.1 Si se siguen estoqueando propiedades en forma permanente con incrementos de vacancia en todos los segmentos
      6.2 Si se incrementaran las valuaciones fiscales aproximándose en forma asintótica a las tasaciones reales
      6.3 Si la caída en la calidad constructiva devendría en mayores costos de mantenimiento o, lo que es más, un incremento de la depreciación de las propiedades que debido a lo poco robusta que es la edificación actual comparada con las de décadas pasadas que hace que el porcentaje histórico del 2% anual en la actualidad alcance o supere el 3% que es lo que señalé en esta nota...
      6.4 Si en 2014 aumentara la tasa de interés internacional y se saliera de las políticas de relajamiento monetario (Quantitative Easing - QE) tal como lo esbozó el economista Orlando Ferreres (http://www.lanacion.com.ar/1459719-el-ciclo-termina-en-el-2013), lo que podría hacer estallar todo tipo de burbujas de activos ya sean tangibles, intangibles, transables o no transables...

      Entonces restaría preguntarse...

      7. ¿Cual sería el final de la película?... ¿Lo pensó?...

      Le aclaro que yo lo vengo pensando y que al hoy... no tengo una respuesta definitiva aunque, a riesgo de equivocarme y como expuse en comentarios previos me inclino por la de un ciclo de onda larga, como el expuesto por el economista ruso Nikolai Kondratieff del que hay mucha información en la web.

      Le saludo muy respetuosamente,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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    2. Estimado chuchiu

      En su mayoría han sido inversores buscando "refugio de valor" a sus ahorros, y dado que el crédito hipotecario ha sido casi inexistente, dependerá de cuanto ahorca la crisis para que alguien se desprenda de un bien a perdida.

      saludos
      Marcesku

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    3. estoy de acuerdo, quizás hoy a corto plazo, y en este escenario actual la renta sea miserable, pero a largo plazo 5-10 años sin ninguna duda la capitalización sobre la inversión inicial es significativa, habrá que ver donde invertirla, pero eso ya se conoce la peor casa en el mejor lugar, por otro lado segmentar el mercado inmobiliario no es lo mismo comprar una esquina sobre av principal que gastar una fortuna en una casa country donde en a mayoría de los casos no llegan a recuperar la inversión, ni a corto ni mediano plazo,

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  6. Estimado Soydeaqui, a corto o mediano plazo puede ser que las propiedades bajen, pero para la persona que la mantenga en el tiempo (10 años o más) siempre es mejor que la mejor inversión financiera, sin hacer demasiadas cuentas si tenía 10000 dólares (precio inventado de una propiedad) hacer treinta años y los manejaba financieramente seguramente tendría mucho menos que si hubiera comprado esa propiedad o sea la propiedad vale mas en dólares, yo sigo el Blog del Sr. Sebastían Estevez (Bull) y dijo, y concuerdo, a treinta años siempre es mejor comprar un activo. Creo que los ciclos de las propiedades son para los que compran y venden aprovechándolos para el que quiere estar tranquilo siempre es mejor una propiedad y no los dólares bajo el colchón. igualmente coincido con lo que viene manejando Ud. en este momento pienso que no compraría porque no se van a poder mantener estos precios, pero en cuanto bajen se van a volver a comprar porque hay muchos verdes debajo del colchón de los Argentinos. Respetuosamente
    Marcelo

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    1. Estimado Marcelo:

      Es lógico su razonamiento, sin desconocer el comportamiento cíclico que tiene el mercado inmobiliario.

      Lo que pasa que para hacer inversiones financieras hay que formarse (no es algo que se logre de un día para el otro), informarse permanentemente y tener bastante baja aversión al riesgo. Pensar que no siempre se va a ganar, pero no cometer el error de suponer que operar en el mercado financiero es como incursionar con los juegos de azar (casino, lotería, etc.). Es algo muy diferente.

      Aparte, en el mercado financiero hay que saber diversificar y también tener en cuenta el largo plazo: no todo en el mercado financiero es tramo corto. La variable "tiempo" tiene una importancia fundamental pues hace a sus "ciclos".

      Por otra parte, el mercado financiero no es para cualquiera: requiere monitorizarlo permanentemente tanto a nivel local como global. Exige racionalidad para entrar y también, en base a sentido común y una cuota significativa de frialdad, saber cuando hay que retirarse, aparte de la necesidad de gozar siempre de liquidez en busca de oportunidades. Saber arbitrar entre activos obliga a tener reflejos rápidos: esto implica muchísima lucidez.

      Operar en los diferentes mercados de valores mobiliarios a muchas personas les puede generar estrés. Normalmente cuando se hacen diferencias importantes los inversores en este tipo de activos toman ganancias y dejan remanentes en activos inmobiliarios. Entre los detalles salientes Ud. podría llegar a apreciar que existe cierta correlación en el mismo sentido en el mercado accionario que en el inmobiliario por la derivación de fondos del primero al segundo. En una colaboración que hice para este mismo blog (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html) di cuenta de mi experiencia concreta al respecto sobre lo que le acabo de comentar.

      Por otro lado, como inversor, mi estrategia no consiste en comprar dólares, sino en capitalizarme en moneda dura (aunque ahora no sea todo lo dura que debiera ser para considerarse un "bien de cambio de reserva" para la comercialización de bienes y servicios a nivel internacional).

      Le saludo con profundo respeto,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  7. Hay que distinguir dos situaciones que se dan en el mercado: La de los inmuebles nuevos y la de los inmuebles usados.

    Los inmuebles nuevos tienen más probabilidad de seguir vendiéndose, su principal costo (el de construcción) esta en pesos, lo que se pago en dólares es el terreno y representa generalmente un 40% de la inversión, el resto es la rentabilidad. Además los inmuebles están en manos de empresarios que no ganan parando su capital sino teniéndolo en marcha, por lo tanto estarán mas propensos a escuchar contraofertas si la venta se para.

    El problema es con los inmuebles usados, ningún propietario querrá vender su inmueble en pesos, es su principal activo y no aceptará por ahora una baja de precio, por lo tanto es probable que lo retire del mercado o que lo ofrezca en alquiler. Esto impactará en el mercado del usado que se achicará por un tiempo.

    El problema principal es el sistema que usamos para valuar los inmuebles. Desde la década del 70 los inmuebles en las principales ciudades del país comenzaron a nominarse en dólares. El objetivo fue buscar una moneda estable que representara fielmente el valor del inmueble.

    El problema es que el dólar cumple otra función en la economía, ya que es la moneda de cambio internacional, por la que se maneja el comercio exterior y las transacciones financieras que involucran al país con el resto del mundo.

    Entonces cuando los gobiernos toman medidas sobre el dólar, para regular el comercio exterior, acaparar dólares para pagar deudas, o las que sean, los “daños colaterales” repercuten en el mercado inmobiliario.

    Ya paso en 1982, cuando veníamos de un tipo de cambio bajo con la “tablita de Martínez de Hoz” y valor del m2 de U$S 1.300 que luego de la devaluaciones de Sigaut terminó en U$S 400.

    Ya nos paso en la década del 90, cuando con la convertibilidad se congelo el dólar y al final de la misma en el año 2000 el valor del m2 promediaba los U$S 1100 y luego de la devaluación su precio bajo a U$S 600 y tardo 4 años en recuperarse nuevamente.

    Hoy parece que vamos a recorrer el mismo camino. Los precios en dólares crecieron al ritmo de la inflación en pesos con un dólar planchado. Ahora el dólar crece un 30% y los precios de los inmuebles quedan todos descolocados.

    El principal problema del mercado es que no hay precio, por eso no se vende. Un inmueble de U$S 100.000 que valor tiene $ 453.000, $ 530.000 ó $ 600.000. Bajo estas condiciones es muy difícil vender y comprar.

    Quizás deberíamos estudiar el sistema chileno, donde utilizan una moneda llamada UF (unidad de fomento) es un valor de base que se ajusta por el incremento del costo de la construcción. Solo fluctuaría por la variación de los precios y no tendría nada que ver con el dólar.

    Olvidémonos de pensar en pesos, con 13 ceros eliminados del peso para adaptarlo a la inflación.

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    1. Estimado Lic. Julio Valente:

      El problema es que: o habría que indexar con indicadores creíbles o bien eliminar la inflación, para poder operar en pesos. Y en dólares como Ud. indica no puede manejarse el mercado con tipos de cambio múltiples.

      Aparte es importante contar con instrumentos financieros como los REIT (Real Estate Investment Trusts) usuales en EE.UU., el UF chileno, Cédulas Hipotecarias o los conocidos VAVIS del BPBA que en los '80 permitían canalizar el ahorro privado a la inversión inmobiliaria, práctica que se discontinuó pero que como mínimo habría que reanalizar.

      Aunque insisto, en esta nota mi primera frase fue: "Que la inflación es el peor enemigo que tiene el mercado inmobiliario es tan obvio, que hoy ya no es materia de discusión".

      Le saludo muy respetuosamente,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  8. El problema para mi no es la inflación, es la falta de una indexación que la neutralice por lo menos parcialmente. Chile y Uruguay han tenido inflaciones de menos de un digito por años pero el sistema funciona fundamentalmente gracias a la indexación. Si se baja la inflación a un valor razonable para un país latinoamericano (digamos 7-8%) el problema sigue estando igual. Cuando la inflación es tan baja nadie va a dar créditos a tasa fija y el problema sigue siendo el mismo.
    Estos años a nivel mundial ha dejado de ser negocio el dinero en sí mismo. Ni dólares ni pesos han sido "reserva" de valor. Porqué alguien vendería algo para quedarse con pesos en la mano?. Lo hace para ubicar ese dinero en otro circuito de inversión o para gastarlo. Y si no encuentra otra inversión que le de más rentabilidad que dicha propiedad, para qué querría venderla entonces? ¿Por que la creencia de que vendiendolo a cambio de dólares sí sería aceptable si los gurúes inmobiliarios vienen hace años diciendonos que el dólar no es reserva de valor y es mejor pasarlo a ladrillo? En el tramo 2006-2011 el dólar se depreció 15% anual respecto a los ladrillos.

    Precios excesivos, mayor control impositivo, imposibilidad de indexar créditos y trabas mentales/culturales mezclado con manipulación mediática de los agentes (antes el dólar se desvalorizaba y ahora es la panacea). Esas son las claves de la crisis inmobiliaria actual. Por lo menos a mi entender
    Adrian

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    1. Estimado Adrián:

      La indexación en la Argentina tuvo consecuencias nefastas. Una situación concreta que se la reservo a Ud. para que la investigue con tiempo y tranquilidad: fue lo que se conoció como "Rodrigazo". La indexación solo es admisible con inflación muy baja, de un dígito, y controlada. El riesgo es la "espiralización de la inflación" que pondría en vilo a los contratos indexados generando quebrantos de envergadura. Aparte una economía indexada lo que obliga es a efectuar evaluaciones "en un plano inclinado" y no a nivel constante: cualquier estudio de factibilidad de proyectos de inversión se hace siempre a valor presente y moneda constante, y si la inflación es de envergadura, lo que se busca es una unidad de cuenta en moneda dura.

      Por otro lado es inexacto que cuando la inflación es tan baja nadie va a dar crédito a tasa fija: ocurre justamente lo contrario. Los bancos no tendrían problemas de descalce ya que quienes constituyan depósitos a plazo fijo para tener una renta mensurable deberían efectuarlos a plazos mucho mayores a los actuales lo que incrementaría en forma sustancial la capacidad prestable.

      Coincido con Ud. que ni el dólar ni el peso han sido reserva de valor. De hecho es desmesurada la emisión en nuestra moneda lo que incrementó en forma excesiva la base monetaria. Con el dólar como producto de la crisis financiera internacional pasó lo mismo: los estímulos monetarios conocidos y denominados "flexibilizaciones cuantitativas" dispuestos por la Reserva Federal de EE.UU. (quantitative easing QE1 y QE2) generaron sobrevaluaciones de las monedas en las economías emergentes y de frontera, y "burbujas de activos" (incluyendo obviamente a los inmobiliarios) lo que se sabe que no es sostenible en el tiempo y que de un modo u otro siempre terminaron estallando.

      Por otro lado, y haciendo foco en el escenario económico argentino actual, hoy nadie se queda con pesos en la mano: esto genera un problema que no muchos toman en consideración que es el "incremento de la circulación monetaria" (aumento del circulante). Y entonces aunque - en forma aparente - no haya grandes variaciones del PBI, ni de aumentos altamente significativos de la base monetaria (aclaro que en este momento sí existen), la mayor circulación (por cambio de manos en forma generalizada) fogonea la demanda lo que va a precios incrementando la inflación.

      Lo que acabo de citarle no es más que un ejemplo concreto de lo que postula la "teoría cuantitativa del dinero" (sobre la que hay abundante información bibliográfica) que deviene en el efecto deletéreo que se viene observando.

      Es que (aparte de los problemas conocidos producto de impericias de nuestro gobierno por no atacar las causas, y operar sobre efectos en forma recurrente dado que se actúa con criterio político más que técnico) es la propia actitud de la gente la que adicionalmente lleva a que haya mayores precios contribuyendo de ese modo a la caída del poder adquisitivo. Y justamente lo notorio en este momento es que una vez más se achican mucho las relaciones: [ingresos personales o familiares] / [precios de las propiedades]. Esto ocurrió en el pasado reciente: fue lo que sacó a amplios sectores sociales - específicamente a un nutrido núcleo de usuarios finales de ingresos medios - del mercado. Pero ahora también esta situación pega de lleno en la renta inmobiliaria minimizándola en forma extrema, lo que hace que la conveniencia en invertir en ladrillos sea muy relativa, en un momento en que hablar de valorizaciones en moneda dura resulta como mínimo, utópico.

      Le saludo muy respetuosamente,

      sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  9. Precio 2 ambientes 1991 U$S 13000 . el mismo 1995 U$S 35000 ....2012 U$S 70000
    Con una inflación y Costo de la construcción en 25 % alguien cree que puede bajar mucho el precio ?, y si lo hace en poco tiempo se recupera.
    Si alguien vende en $$$ que hace con esos pesos ???
    EL GRAN PROBLEMA ES LA INFLACION DESCONTROLADA Y FALTA DE CONFIANZA EN EL ACTUAL MODELO
    Un país que no fomenta el ahorro no es serio , esperen y el tiempo que es sabio nos dará la respuesta.

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  10. Yo personalmente no creo que el mercado inmobiliario se recupere en poco tiempo. Estimo que tarda mucho más tiempo que otros mercados. Yo listé los factores y variables que interactúan, aparte de hacer notar en este Blog Técnico Inmobiliario que por su comportamiento dinámico (muy altas constantes de tiempo) difícilmente las velocidades de respuesta sean rápidas. No son pocas las personas que suponen que de no instrumentarse el cepo cambiario y de haberse dejado fluctuar al dólar libremente, la paridad peso/dólar sería superior a la de hoy lo que podría - de descontarse el atraso cambiario - eliminar las sobrevaluaciones en dólares de todos los activos tanto tangibles como intangibles. El atraso cambiario (léase inflación en dólares) es el que le quitó competitividad a la economía en el sector de bienes transables al tiempo que en el de no transables, de deslizarse el dólar a mayor velocidad se hubiera producido lo mismo que ahora: una corrección de mercado por volúmenes de pretenderse sostener los niveles actuales de precios nominales en dólares. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  11. los primeros coletazos se van a dar con la caida de salarios sabemos que las in ver siones se hicieron en dolares y esperan rentabilidad en la misma moneda, cuan do salarios caigan impactara en valor de alquileres el poder adquisitivo ya esta limado y 2013 se terminara de undir,la incertidumbre actual suma la crisis por ins talarse ,entre la falta d rentabilidad y la falta de seg juridica el sector perdera aliento por bastante tiempo lo menos entre 5a 6 años saluda cordialmente Antonio.

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  12. Todos sabemos que el unico lugar seguro para nuestros ahorros es un inmueble que encima se puede alquilar. A veces da un poco de bronca ver como suben los valores pero después cuando somos propietarios de un inmueble nos ponemos contentos al ver que en 2007 lo pagamos U$S 70000 y hoy vale U$S 100000 y encima después presionamos a la inmobiliaria diciendo: ¿Por que no probamos publicar en U$S 110000 a ver que pasa??
    Para colmo todo el pais quiere vivir o invertir para renta en un pedacito de país que es Palermo, Belgrado y Recoleta en donde ya no hay mas terreno, por ende los precios se descontrolan. Todo es oferta y demanda. Yo cobro mañana mis boden 2012 en U$S y ya tengo reservado un departamento en AV. Corrientes y M. Bravo. Me aceptaron una oferta de 8000 u$ menos que lo que estaba publicado. La inmobiliaria me dijo que normalmente en un inmueble de ese valor se baja hasta 5000, me bajaron 8000, me cacho en la diferencia. Pense en quedarme con los dólares un tiempo, creo que seria un gravísimo error. Si este gobierno quiere divertirse un rato con los especuladores larga una tanda de dolares a 4,80 y hay suicido masivo de los que pagaron 6,50 y encima tienen de sobra para hacer estas movidas "educativas". Bueno al menos asi opino yo Saludos

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    1. En cambio, yo si consigo sacarme de encima una propiedad que tengo en venta, tasada a ese precio y con ese mismo descuento no lo dudo: ¡la vendo sin pensarlo!. Omar, deberías haberte dado cuenta que, como viene la mano, en la Argentina sobran propiedades y faltan dólares. Pensalo, si es que todavía estás a tiempo. Sldos., Alejandro

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