Coyuntura actual del mercado inmobiliario argentino

Observando que lo asociado al precio futuro de las propiedades continúa siendo un tema difícil de eludir, observo que la situación hoy en día es muy compleja y bastante difícil de evaluar.

Hay factores de orden local y de orden externo que no se pueden omitir. En el orden local: 1. muy alta inflación; 2. atraso cambiario; 3. inicio del año electoral (con grandes incógnitas de orden macroeconómico como consecuencia del fallecimiento del ex presidente Néstor C. Kirchner en el contexto de un período de transición preelectoral); 4. fomento del consumo. En el orden externo: 1. continuidad de la crisis económico-financiera internacional; 2. guerra de monedas con envilecimiento del dólar; 3. incertidumbre respecto al mantenimiento del super-real en Brasil y su incidencia sobre el tipo de cambio.

Estos items tienen un importante grado de interacción entre sí. Aquí no se puede negar que el "atraso cambiario" implica una apreciación en dólares de todos los bienes y servicios. Esto en el caso del mercado inmobiliario implica pisos crecientes de costos del metro cuadrado construido. Esto le quita rentabilidad a los constructores quienes obviamente defienden sus relaciones costo/beneficio.

En la misma dirección se da con el caso del dólar el que en lugar de apreciarse se envilece producto del mayor emisionismo necesario para contrarrestar la desaceleración de la economía estadounidense.

Entonces se entiende que retornar los precios de las propiedades a los niveles históricos choca con lo precitado.

Pero por otra parte y como contrapartida, el fomento del consumo en detrimento del ahorro en un momento en que las opciones en el mercado financiero tienen rentabilidad negativa resta la posibilidad de acumular capitales con destino a la inversión. Esto se debe a que no se cuenta con un stock de capital que permita otorgar créditos (ni hablar del descalce devenido del hecho que los plazos fijos son a pocos meses vista, mientras que los créditos hipotecarios se miden en décadas).

A su vez en un año electoral siempre la cautela se impone y lo corriente es que se dolaricen los portafolios, más aún ahora que el dólar es una mercadería barata. Obvio que lo que va a dólares también incluye tomas de ganancias de plazos fijos en pesos los que - pasados a dólares - implican una alta tasa en esa divisa. Es más: la propia dolarización es la que podría frenar en una medida importante el consumo y la inversión - frenando al mercado de compraventa de propiedades - ya que muchas personas físicas y jurídicas asumirían un período de transición sentados en moneda dura hasta que se defina la política económica que tenga vigencia plena en 2012 cualquiera sea el ganador de las elecciones (así lo sea el propio oficialismo).

Como se sigue construyendo, aunque en forma menos dinámica que en el pasado reciente, lo lógico es que se continúe expandiendo la oferta y si la relación ingresos (y patrimonios) / precios de las propiedades no se incrementa y el crédito debido a la inflación se torna inaccesible es indudable que se va a expandir el volumen de propiedades a la venta y en alquiler: esto último pulveriza la renta inmobiliaria.

Pero por otro lado y en la misma línea hay muchos sectores que quedan descolocados si el tipo de cambio se atrasa: no solo no pueden competir sino que los pueden literalmente barrer del mapa de ahí que pidan a gritos una "devaluación competitiva", la que no se puede hacer en este momento pues de efectivizarla se espiralizaría la inflación y lo que menos desea este gobierno en este momento es dejar de emitir para que la liquidez en manos del público se refleje en las urnas.

El otro tema es Brasil que tiene un problema que guarda similitud: hoy los empresarios paulistas reclaman salir del super-real y que se lo deprecie pues en ese caso ellos tampoco pueden competir. Hay que tener presente que el super-real que facilita las exportaciones a Brasil desde nuestro país es uno de los sostenes del atraso cambiario.

Una devaluación importante en Brasil podría alterar el saldo de la balanza comercial y con ello el de la balanza de pagos: en ese caso habría que apoyarse solamente en las exportaciones agropecuarias y rezar porque no se frene la demanda de materias primas - preferentemente soja - desde China y confiar que el fenómeno metereológico conocido como "La niña" no sea muy importante. Justamente el precio elevado de la soja y el volumen record de exportaciones agropecuarias es la que permitiría que el ingreso de divisas por retenciones a las exportaciones supere a la fuga de divisas. Entonces lo que pase con el dólar a futuro va a ser fuertemente dependiente de dicha diferencia.

Es obvio que si en el futuro se produjera una devaluación caería el precio de las propiedades.  De ello da cuenta Mariano Sardans, presidente de FDI Gerenciamiento Patrimonial (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1278899) quien expresó textualmente: "Basta un ajuste del tipo de cambio para que el valor de las propiedades caiga de inmediato": lo que puede apreciarse en un gráfico (Ref.: http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/files/2009/09/bnorte1.jpg) que muestra la evolución de precios de departamentos nuevos en Barrio Norte a precios de 2008 en dólares por metro cuadrado y ajustados por precios minoristas y mayoristas de EE.UU..

Esto hoy no es inmediato dado que, como señalé previamente, la economía estadounidense no se recupera y la Reserva Federal - FED (Bco. Central de EE.UU.) - continúa efectuando inyecciones de dólares para evitar una recesión en EE.UU..

Pero también se sabe que una moneda para que sea considerada "moneda de reserva" debería ser una divisa fuerte, por lo que una esterilización futura (necesaria para restar los excesos de liquidez debidos a la emisión de dólares de la envergadura de la actual) no debería dejarse de lado, particularmente cuando se advierta un crecimiento sostenido - y mucho más si se detectaran tensiones inflacionarias en la principal economía del mundo (lo que obviamente hoy no está ocurriendo) y que llevaría a elevar a futuro la tasa de referencia y con ello la de los bonos del tesoro (t-bonds).

Esto a su vez produciría un nuevo "fly to quality" y arbitrajes al mercado cambiario vía t-bonds con inevitables fugas de divisas y tensiones y posteriores correcciones en el tipo de cambio.

De ahí que cabe lo destacado por Juan José Cruces, actual Director de la Maestría en Finanzas de la Universidad Torcuato Di Tella (Ref.: "Un alquiler en Bs. As. rinde igual que un bono en EE.UU" -http://www.ambito.com/diario/noticia.asp?id=547855) quien afirma que “Algunos inversores parecen creer que como los precios subieron, van a seguir haciéndolo.

Confunden la seguridad jurídica de los inmuebles con la seguridad de que su precio siempre subirá. Pero el riesgo de confiscación y el riesgo de precio son dos cuestiones muy distintas. La historia demuestra que cuando hay una devaluación percibida como duradera, el precio de los inmuebles expresado en dólares baja considerablemente. Lo único que permitirá que los precios suban es que lo haga el valor real de los alquileres o que baje el retorno esperado que los inversores les cargan.”, en línea con lo expresado con el titular de FDI. Entonces queda claro que prever el futuro en materia inmobiliaria como expresé al principio de sencillo no tiene nada.

Con lo expuesto acabo de ampliar el espectro de temas que pueden derivar en "futuros escenarios alternativos" que permitan la toma de decisiones en materia inmobiliaria. soydeaqui01@gmail.com)

Le saludo muy respetuosamente,

sdaqui ("soydeaqui")