Autor Miguel Pato
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El aumento de publicidad, las notas de economistas promoviendo el negocio y las invitaciones a proyectos de real estate vía e-mail son un síntoma que debería hacernos tomar distancia antes de decidir, ya que indica en forma bastante precisa que hay una minoría decreciente hablando en voz muy baja de cómo conquistar compradores / locatarios genuinos y una mayoría ruidosa y creciente que sólo trabaja para conseguir inversores y en lo posible, cada vez más ingenuos y desinformados (mal informados).
Hay que hacer tres observaciones muy sencillas sobre la actual coyuntura, para tener argumentos sólidos para enfrentar a quienes les propongan negocios inmobiliarios en general y de oficinas en particular. Son tres ideas que gozan de gran consenso en el mercado local, pero que están erradas:
Dicen que mejora pero los números dicen que empeora
Ubicándonos a comienzos de 2011, vemos que mientras se invita a pequeños y medianos inversores a participar del negocio, presentándolo como una alternativa segura, los números reportados por las principales firmas de brokerage muestran:
a) la segunda caída consecutiva de la renta en dólares, con un acumulado del 20 % desde 2008 y un 25 % por debajo del 1997 y
b) un crecimiento de más del 500 % de la vacancia, a pesar de haber ingresado muchos menos nuevos metros que el promedio de la década del ’90.
Y en medio de ese clima de euforia que genera la publicidad, los inversores son confundidos a través de la publicación de un contrato puntual, extrapolado como si fuera el promedio del mercado.
Pero advertidos de la situación, estos pueden confrontarla fácilmente con información fidedigna.
Por ejemplo, Irsa tiene la mejor cartera de oficinas de Buenos Aires y publica su renta en Internet, donde se puede observar que la renta promedio al 31/12/2010 era de 24,19 U$S/m2 y una vacancia del 12 %, lo que equivale a una renta efectiva de 21,29 U$S y nadie puede dudar que es una operación exitosa y profesional.
El relevamiento de Cushman & Wakefield a Diciembre de 2010 sobre los mejores 1,2 millones de metros cuadrados de oficina del Area Metropolitana de Buenos Aires coincide con la performance de Irsa y por lo tanto, es altamente recomendable para consultar.
Dicen que es el último terreno pero siempre aparece otro “último terreno” y así sucesivamente
Uno de los argumentos más usados para promocionar las inversiones es la supuesta falta de tierra en el área central, pero al mismo tiempo
a) Un alto porcentaje de la capacidad constructiva original de oficinas de Puerto Madero se convierte en residencial.
b) De la noche a la mañana el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires lanza en Catalinas tres terrenos para construir más de 140.000 m2, lo que equivale a casi duplicar lo ya construido en la zona más construida de la city y
c) Entre las megaciudades latinoamericanas, la nuestra es una de las que tiene mayor cantidad de tierras de reserva en el área central, a pesar de lo que dicen los que quieren generar la percepción contraria para vender más cara la suya o que de puro confundidos repiten lo que leyeron o escucharon por ahí.
La falta de imaginación es peor que la falta de terrenos y especialmente porque la primera es real y la segunda sólo consecuencia de la primera.
A modo de ejemplo y para refutar a los que pretenden vender tierra al mayor precio posible argumentando su agotamiento, pueden mencionarle que haciendo espejo con
Puerto Madero y a 100 metros de la Casa Rosada con eje en calle Azopardo, hay una franja de 1,5 kilómetros de longitud por 180 metros de profundidad zonificada C2 y un FOT promedio de 5.
Dicen que aquí hay demanda, es la zona más promocionada, pero tiene la de peor performance
Sin contar con la suficiente cantidad de ejemplos para demostrar una tendencia sostenida, los desarrolladores de “canchas de paddle con plata de otros” salieron a promocionar los proyectos de oficinas suburbanas. La falta de inquilinos en un proyecto terminado no impidió que en la misma zona se construyeran otros de las mismas características, llegando a vacancias de más del 30 % como es el caso del corredor de la Panamericana y donde varios edificios finalizados hace tres o cuatro años, todavía no llegaron a alquilarse por primera vez.
La situación es complicada, pero se agravará cuando haya un 50 % más de stock por la incorporación de proyectos actualmente en construcción y simultáneamente se duplique el del corredor costero, que constituye una competencia directa al eje Panamericana.
Seguro que hay empresas que estarían interesadas en mudarse afuera de la city, pero lamentablemente lo que improvisadamente se desarrolló en estas zonas no está acorde con lo que ellas demandan.
Mercado con vocación de Pyme
En el resto del mundo las oficinas son el producto de renta inmobiliaria más dinámico, pero en nuestro país podemos esperar muy poco, ya que es un sector que decidió no evolucionar.
Escuchamos permanentemente que el mercado no se desarrolla por culpa de la falta de crédito, el Art. 8 de la Ley de Locaciones Urbanas y la inestabilidad económica. Excelentes excusas para seguir haciendo las cosas a lo Pyme, pero que analizadas en función de lo hecho por Irsa durante 20 años quedan invalidadas.
Creo que la causa principal del bajo nivel de desarrollo, lo reducido de las carteras y la escasa participación de inversores pasivos, es la ausencia de empresas con la decisión de organizarse sobre la base de a) Escala, b) Operación Profesional y c) Información Confiable para los Inversores.
Es una pena que nadie haya imitado a Irsa.
Miguel Pato
Twitter @miguelpato
Argentina fue el único pais de latinoamerica en donde el precio de las oficinas bajó el año pasado.
ResponderEliminarhttp://www.cronista.com/negocios/Las-oficinas-porteas-dejan-de-ser-un-iman-para-los-inversores-extranjeros-20110317-0048.html
Qué tal Miguel. Me pareció muy bueno tu artículo. Qué edificios son los que mencionás que se construyeron hace 3/4 años y todavía no se alquilaron por primera vez? Panamerican Bureau (el edificio III por ejemplo)?
ResponderEliminarOtra consulta, dónde te parece sería una buena fuente de información para entender qué solicita la demanda y cómo está compuesta (grandes empresas, pymes, particulares, etc)?
Saludos
Estimados Lectores: Una de las compañías que se especializa en análisis de performance del mercado de oficinas es Colliers International que genera reportes periódicos sobre el nivel de actividad de este segmento del mercado inmobiliario, particularmente con muy buen grado de detalle del área metropolitana y su zona de influencia. En un informe en base a información provista por esta consultora especializada el portal El Inmobiliario.com (Ref.: http://www.elinmobiliario.com/nota_el_ritmo_del_mercado_de_oficinas_en_el_segundo_semestre_del_ano_1_798.html) aludiendo al 2009, destaca textualmente: "Luego de un 1er trimestre en donde los espacios vacantes promediaban el 2,9%, los meses de abril, mayo y junio se dispararon a 6,2% el nivel de vacancia. Luego de un 1er trimestre en donde los espacios vacantes promediaban el 2,9%, los meses de abril, mayo y junio se dispararon a 6,2% el nivel de vacancia. Esta tendencia, se incrementó particularmente en la Zona Norte de la Provincia de Buenos Aires, y en el Microcentro porteño, donde la vacancia alcanza el 11%. Por su parte, en el corredor Norte de Buenos Aires, se están finalizando edificios de oficinas, lo que llevará a un aumento del inventario ya que no serán ocupados en un 100% en el corto plazo. Por lo que se puede apreciar, en el primer semestre del año, Colliers registra una absorción negativa de 22.000m2, por la liberación de espacios en edificios de oficinas. En cuanto a los valores, en el segundo trimestre del año, los edificios de categoría A y A+ muestran un ajuste negativo del 9% con respecto al primera parte del año y, en relación a diciembre 2008, la merma de valores acumula un -15%. "Por su parte la propia Colliers International en su "Informe anual de mercado inmobiliario" ("RESEARCH & FORECAST REPORT" (Ref.: http://issuu.com/colliers_buenosaires/docs/reporte_de_mercado_de_buenos_aires_2010-2011) indica que "El 2010 fue un año record para el mercado de oficinas en términos de construcción. El inventario creció un 14% y alcanzó un total de 1.666.792 m2 rentables. La nueva oferta se distribuyó principalmente en Puerto madero y el norte, tanto de la Ciudad como de la Provincia de Buenos aires incorporando 205.000 m2. Durante 2010 se evidenció un repunte de la actividad inmobiliaria comercial con una absorción neta anual de 153000 m2. Este indicador superó la suma de los últimos 4 años y puso de manifiesto la gran expansión del mercado impulsada por las zonas de Puerto Madero (60.000 m2 ), Zona Norte GBA (58.000 m2 ) y Zona Norte CABA (32.000 m2 ). Estos submercados participaron con más del 92% del total de la superficie ocupada durante este año. Por el contrario Macrocentro, Macrocentro Sur y Catalinas mostraron una absorción negativa, es decir, una contracción de la superficie ocupada. Para 2011 se prevé una demanda estable, no obstante el período electoral que se aproxima en el mes de octubre podría provocar dilataciones en la toma de decisiones de algunas empresas y, en consecuencia, una disminución del índice de absorción. La gran cantidad de superficie ingresada durante los últimos años generó en las empresas cierta flexibilidad a la hora de buscar alternativas para su localización. Su consiguiente efecto fue una disminución de los valores locativos, los cuales se fueron distanciando de los máximos registrados durante el período 2007/2008".
ResponderEliminarFinalización Comentario: También sobre este tema, en que el Arq. Marcelo G. Satulovsky (uno de los autores de este Blog Técnico Inmobiliario) junto a Fernando Pearson y el Lic .H. Ballatore se concentraron en mostrar ) - en un documento generado especialmente para para L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios S.A. (Ref. http://ljramos.com.ar/upload/IMI_n12_Modalidades_de_Consumo.pdf) - como el "boom de consumo" viene reconfigurando el mapa del retail en el Informe de Mercado Inmobiliario (IMI) habiendo informado recientemente que "Los principales tomadores de espacio, casi excluyentes, son las grandes compañías multinacionales, aunque necesitan mayores plazos que los de costumbre para obtener respuestas de sus casas matrices y concretar operaciones. Debe apuntarse que dentro de este segmento algunas firmas decidieron levantar sus oficinas para instalarse en otros países de la región. Las condiciones objetivas para planear nuevas obras plantean desafíos de enorme exigencia, porque los valores de la tierra (un bien cada vez más escaso dentro de las áreas consolidadas) siguen aumentando, y los costos de la construcción también, aunque los alquileres no registraron variaciones. Es un escenario que deja lugar únicamente a quienes disponen de gran conocimiento y experiencia, y son capaces de imaginar proyecciones con un mínimo margen de error.". En lo personal, estimo que lo que acabo de aportarles es convergente con el contenido de este artículo generado por el Lic. Miguel A. Pato, Director Regional Real Estate Group Ernst & Young Latam, ya que da cuenta que la perfomance de este segmento devemdría en un sinceramiento muy difícil de obviar. Les saludo muy respetuosamente, sdaqui. ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)
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