El año pasado fue la inversión más rentable después del oro. Pero está en declive por la alta competencia y la sobreoferta.
Por ALEJANDRA BERESOSVKY ESPECIAL PARA CLARIN
Las bajas tasas de interés y el refugio en el dólar convirtieron al alquiler temporario de departamentos a extranjeros en la inversión más rentable después del oro. Sin embargo, la sobreoferta, la alta competitividad y el amateurismo están retrayendo el negocio, hasta el punto de hacerlo declinar y exigir una vacancia cero en las propiedades, algo difícil de lograr, para que se justifique más que un alquiler tradicional.
En el mercado se mezclan dueños que se resisten a la intermediación – que cobran comisiones de entre 20% y 25% – y agencias con las que se vuelve muy difícil competir, porque administran las mejores propiedades del sector y cuentan con canales, contactos y un portafolio de clientes estables que les ponen buenas puntuaciones en sitios especializados.
Pero esta alternativa, que parecía la más interesante para no tener el dinero parado, se está convirtiendo en un negocio de riesgo.
“Estamos en una situación de burbuja, pero no por las mismas causas que en el mercado de Estados Unidos, donde subieron los precios por el crédito. Aquí, los precios de las propiedades subieron en dólares por la recomposición del poder y por la falta de alternativas de inversión rentable”, opina Alejandro Bianchi, Portfolio Manager de la agencia InvertirOnLine. “Si se va a un banco, la tasa real es negativa. La inflación es del 25% y la tasa, del 10%, por eso el inversor busca una alternativa porque el dinero le quema en las manos”, añade.
Según se desprende de un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, la rentabilidad bruta promedio (sin descontar inversión en equipamiento, expensas y otros servicios) alcanza al 9,37% para un dos ambientes en el caso de alquiler mensual y ocupación todo el año. “Sin embargo, en términos generales, la ocupación total resulta difícil de lograr. Si se considera que el departamento permanece alquilado 8 de los 12 meses del año (67% de ocupación), la rentabilidad promedio bruta se reduce al 6,28%, en línea con tasas de rentabilidad asequibles mediante la modalidad tradicional de alquiler”.
El trabajo indica que es más conveniente alquilar por semanas, con el mayor grado de ocupación posible, al menos del 50%, porque no hay mucha diferencia en precio entre hacerlo por esos periodos, que por mes. Por caso, un alquiler temporario en Palermo sale un promedio de US$324,93 por semana, mientras que por mes llega a US$779,75.
De acuerdo con el trabajo, la mayor rentabilidad se obtiene en Puerto Madero, pero Barrio Norte y Palermo concentran más del 50% de la oferta.
Dario Mattiello, CEO de Baires Living, aclara que todo depende de qué se entiende por alquiler temporario. “El alquiler temporario debe hacerse en edificios concebidos para eso, y se pone en manos de gestores profesionales, se puede garantizar una rentabilidad de entre el 10% y el 12%”, explica. El especialista dice que la locación es fundamental para este negocio: Recoleta, Palermo Soho o Palermo Hollywood y “las partes lindas de Barrio Norte”.
Emmanuel Vijoditz, de Mis Departamentos en Buenos Aires, reconoce que aunque el alquiler temporario dejó de ser tan buen negocio, “cada vez más los propietarios optan por esta opción”. También afirma que los mejores clientes son los ejecutivos o “turistas de alto nivel”, que no tienen problemas con los precios. Vijoditz puntualiza que hay estudios que indican que hay unos 30 millones de personas del país vecino en condiciones de hacer inversiones elevadas en vacaciones.
José no quiere dar a conocer su apellido, pero cuenta que tiene un departamento en Palermo bien equipado y decorado. Lo alquila a extranjeros por su cuenta y da algunas claves para tener éxito sin acudir a intermediarios. “Yo a los turistas los consigo por Internet, en sitios donde los extranjeros publican cuándo y por cuánto tiempo van a estar en Buenos Aires”, añade.
Dice que por su estudio (un monoambiente), se cobra entre US$650 y US$800 por mes, cifra que en un dos ambientes puede trepar hasta los US$1.200 si tiene infraestructura y servicios de alta gama, como piscina o gimnasio.
Relata que compró su estudio en US$74.500 y pagó otros US$4.000 para amoblarlo. Y destaca satisfecho que tiene una rentabilidad de un 10% anual en dólares.
En la otra punta, en San Telmo, está Gerardo (que también prefiere no identificarse), que tiene un estudio grande, muy bien decorado y con un dormitorio separado por un vidrio. Sin llegar a considerar su inversión como fracaso, su experiencia no parece ser tan exitosa como el caso anterior. “Para que un departamento temporario rinda tiene que tener una ocupación bastante buena, superior al 50%. Hay demanda, pero creo que la oferta la supera. Y además, hay que competir con los hostels, que cada vez son más”, manifiesta.
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