¿Cómo repercutirá el escenario de crisis global y conflictividad
social en la inversión inmobiliaria internacional y local? ¿Cómo afectan al
mercado las próximas elecciones nacionales?
Entre ambas
situaciones, un mínimo común denominador: más incertidumbre.
Un signo de
los tiempos, para el cual estamos quizás más entrenados que los países centrales.
Acostumbrados
a la estabilidad de los escenarios, ellos enfrentan hoy un capítulo nuevo de
una novela de años. Y tras ellos, obviamente vamos todos. El 11-S quebró la
sensación de invulnerabilidad física de los países centrales, en tanto la
crisis subprime puso en evidencia su debilidad también en lo económico. Ahora,
la ilusión recargada (sobrecargada?) con la llegada de Obama, choca con la
realidad de los desajustes acumulados tras tantos años de un funcionamiento
no-sustentable, en EE.UU. y Europa. Y la constatación de que eso no se resuelve
sin medidas de fondo, ni de un año al otro. El “debate” entre Stiglitz y Roubini muestra a las claras que
tampoco sus especialistas tienen en claro el alcance de los impactos que esta
situación puede tener (Ref. http://www.lanacion.com.ar/1396213-la-profecia-optimista-de-stiglitz)
A nivel
internacional entonces, ¿qué podría esperarse de la inversión inmobiliaria? Si
las tasas han de seguir bajas como se anuncia, y con un dólar debilitado -que
no cae más porque el Euro y el Yen tienen que atender a la vez sus propios
dramas- los inmuebles quedan nuevamente en buena posición: la amplitud e
instantaneidad en la variación del valor de papeles y commodities hace a
estas opciones demasiado volátiles en un contexto de por sí inestable.
Pero aquí distinguiría
al pequeño inversor internacional individual y los players de mayor escala.
Entre los
individuales esperaría más cautela y así un tiempo de “esperar y ver”. Entre los más grandes, parece ser tiempo de más “fly
to quality”. Pero con una noción de “flight” pendiente de oportunidades
a precio de liquidación, y una de “quality” que priorice más que nunca
aquellas plazas que acoten mejor el riesgo, brindando las mayores garantías de
seguridad económica e institucional.
A nivel
nacional en tanto, la inflación dolarizada y la ausencia de alternativas
mantienen fiel a una demanda inversora que -aún con dudas- sigue viendo al
ladrillo como la opción más segura. Los precios siguen firmes, y seguirán: la
presión a la suba es real, basta mirar -entre otras- la evolución de los
costos. Pero el problema de fondo sin embargo, persiste.
Y corremos el
riesgo de que esa dinámica nos permita seguir confundiendo el holograma, la “realidad virtual” de este mercado de
bonos de ladrillo a medida para ahorristas, con la realidad del 87.5% de la
población que sólo espera poder “comprarse
la casa”. Que ve que, un ingreso medio anual le permitía comprar 14,5 m2 de
departamento en Buenos Aires en 1999, y hoy le alcanza sólo para 6,5m2. Que con
salarios récord en dólares en LatAm, su capacidad de acceso a la vivienda se
redujo a la mitad, al cabo de una década de crecimiento al 8% anual.
Este cuadro
no es derivado de las próximas elecciones ni de la conmoción internacional.
Pero la profundización de la incertidumbre en el escenario de negocios, y la
conveniencia de reafirmar entonces la economía real, hacen tal vez de esta
coyuntura una buena oportunidad -otra más- para cambiar las lógicas. Para
volver la mirada sobre los fundamentos de la actividad y re-articular un
mercado real de viviendas reales para gente real.
Arq. Marcelo G.
Satulovsky, MDI
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