Los Ciclos Mandan en el Real Estate (?)

Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI

Tras una década intensa para la actividad inmobiliaria argentina, una serie de medidas oficiales que restringieron el acceso al mercado cambiario fueron generando una desaceleración pronunciada en la dinámica del sector : hace casi cuatro décadas que el dólar operaba como unidad de cuenta y medio de pago preferente para gran parte del real estate local.

Con realismo, resignación o enojo, la frase del título se ha vuelto frecuente en el sector. Hasta hacerse también título -y disparador- para la apertura del XIII Congreso Internacional Inmobiliario celebrado en Buenos Aires a fines de Ago-2012 (http://www.congreinmobiliario.com.ar/default.asp?contentId=Programa&mainMenuId=2&submenuId=0).

 “Verdad a medias” finalmente, como señala Mario Gómez (http://www.elinmobiliario.com/voces-de-especialistas.html),

“Ni tanto ni tan poco” decíamos tiempo atrás, en un trabajo previo (http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2010/10/ni-tanto-ni-tan-poco-sofia.html).. tanto para aquella disertación como para este paper optamos pues por colocarle un signo grande de interrogación. Por poner la frase en cuestión y revisar entonces sus términos, uno a uno, para preguntarnos:  “En Real Estate, los Ciclos Mandan?”

1.      Real Estate

De qué hablamos cuando hablamos de Real Estate?

El Real Estate es la cadena de valor que articula relaciones, decisiones y recursos para la producción y gestión del hábitat, los espacios de la gente, los escenarios donde se despliega la vida de la comunidad.

Pese a la virtual ausencia del financiamiento hipotecario, como de políticas públicas en torno a la vivienda y el suelo, desde la salida de la crisis 2001/02 el Real Estate se consolidó como uno de los sectores más dinámicos de la economía, canalizando los excedentes derivados de los más diversos sectores. En el caso de Buenos Aires, en promedio se trató anualmente de casi 90.000 escrituras, 2M de m2 de producción y más de 200.000 alquileres, que llegaron a explicar más del 12% de su Producto Bruto.

La cadena de valor movilizó así, hacia la economía real, unos u$s 12.000M /año (a valor actual) tan sólo en la Capital Federal, con una participación hipotecaria promedio en orden al 6% de las operaciones.

Ahora bien; en su ya célebre trabajo, Nassim Taleb señala la existencia de ciertos acontecimientos altamente improbables pero de enorme relevancia sistémica, a los que define como “Cisnes Negros”, que cambian definitivamente las cosas, o en todo caso nuestra forma de comprenderlas.

Con el episodio -en curso- del dólar, la actividad inmobiliaria argentina tuvo su propio cisne negro. Inesperado para la mayoría, pero de enorme relevancia sobre la dinámica del sector y hasta –quizás- sobre nuestra propia forma futura de concebirla.

A partir de ello, las operaciones de compraventa durante el 1° Semestre-2012 marcaron una retracción superior al 17% en BA. Medido contra el promedio registrado entre Ene.-Jun. durante los últimos diez años, esto implica un retroceso de unas 700 operaciones/mes. Lo que equivale a un mes perdido en seis meses de actividad. Mucho; aunque no tanto, quizás, como para no poder (re)accionar para revertirlo.

En cuanto a la Producción, la retracción en los permisos para nuevas construcciones durante el 1° semestre-2012 contra el mismo periodo de 2011 fue del 46%. Pero notemos que 2011 marcó un punto relativamente alto para la construcción en BA, atípico frente al comportamiento de los años previos. Con 132.000m2 autorizados hasta Junio, el retroceso 2012 frente al promedio del 1°Sem. durante los últimos 10 años es del 22% (-229.000m2): el equivalente, aproximadamente, unas 20 obras menos por mes en la Ciudad.

Con la mirada en los procesos más que en la coyuntura, cabe a la vez subrayar que desde 2006/07 la producción inmobiliaria de BA viene atravesando su propio “soft-landing”. El valor-tierra, la inflación, la suba de costos y reducción de márgenes, la concentración en localizaciones, modalidades y patrones cliente-producto, contribuyeron para que un retroceso -paulatino pero sostenido- fuera la pauta de los últimos años. Así, de acuerdo a los datos oficiales la excepción no es tanto la performance 2012, sino la de 2011.

2.      Ciclos

De qué hablamos cuando hablamos de “Ciclos”? La noción del ciclo deriva de la raíz griega que refiere al círculo. Entonces, al hablar del momento del Real Estate local ¿pensamos en círculos o en ciclos?

¿En “más de lo mismo”, esperando la ocasión para retomar la dinámica previa? ¿O en procesos de evolución que describan una espiral ascendente, donde volvemos en todo caso a atravesar circunstancias similares pero desde otro nivel de madurez, de expertise del sector?

Veamos: en el plano de la economía -global o local- como de las grandes megatendencias que vienen transformando al mundo, ¿qué cambio profundo hubo desde fines de 2011 a la fecha? Nada estructural aparece a la vista. Convengamos pues, que aquí no hay un cambio de ciclo económico, esos frente a los cuales la actividad muestra un comportamiento estructuralmente pro-cíclico.

Lo que hay, sí, es un cambio de condiciones en el entorno de negocios. Que incide mucho, por cierto, en una modalidad arraigada tras cuatro décadas donde, frente a los procesos inflacionarios y la debilidad del peso, el dólar se fue asentando como “moneda dura” y referencia “estable”(?).

Ahora bien: en general, frente a un cambio del entorno (clima, tránsito, lo que fuera) ¿nos mantenemos quietos aguardando a que “el ciclo” cambie y todo vuelva atrás?¿Se imaginan en la playa, sombrilla y bronceador, quietos en medio de la tormenta -pasivamente o disparando maldiciones- aguardando “un cambio de ciclo” hasta que el sol vuelva a brillar?¿O en lugar de eso reaccionamos, replanteando nuestro comportamiento?

A un cambio fuerte en las condiciones del entorno de negocios, debería corresponder tal vez un replanteo crítico de nuestros paradigmas, y una revisión en torno a las modalidades con que venimos trabajando. Porque en todo caso, estamos atravesando un cambio del ciclo inmobiliario.

Un ciclo que en una lectura primaria -dominantemente cuantitativa- nos demuestra que “el ladrillo”, la actividad inmobiliaria se posicionó durante la década efectivamente como la mejor inversión entre las opciones habituales del ahorrista argentino. Con una capitalización promedio del 16% anual en dólares, una renta líquida en torno al 6% bruto, y superando por mucho a la inflación, colocaciones bancarias, etc.. Generando empleo, flujo de fondos genuinos hacia la economía real, y 15.000 viviendas nuevas al año producidas en la ciudad.

No cabe duda: durante este ciclo hicimos, y mucho. Claro que los problemas con lo hecho, no pasan tanto por lo cuantitativo sino por lo cualitativo. Hicimos mucho, pero ¿qué, dónde, cómo, para quién? Y hasta ¿para qué?, si tras la ganancia de cada negocio individual, la distorsión en los modos generalizados de la producción fue engendrando la desarticulación de “el negocio” en su conjunto, recortando mercado y utilidades.

¿Qué conceptos, que nociones nos vienen a la mente cuando pensamos en una “casa”? Porque una parte demasiado importante de esas 15.000 viviendas/año, más que responder a la noción ancestral de una “casa”, terminó respondiendo más a un ticket de inversión por “x” dólares que el ahorrista podía pagar, antes que a las necesidades de las familias.

Paulatinamente, el inversor tomó el lugar no del financista ausente (el banco) sino el de la demanda, del usuario real. Y así pasamos a operar mayoritariamente desde el sector (re)produciendo y despachando commodities para asegurar excedentes: “bonos de ladrillo”.  Malas noticias, gente: social, antropológica, cultural, urbana, política, económicamente.. la ciudad NO es un banco. Una casa NO es un bono.

Tras la lógica de que “hay demanda” y como “el mercado responde”, construimos un holograma de mercado, realidad virtual brillante pero sin sustancia. Donde los fundamentals del negocio corren efectivamente una carrera ascendente y los precios acompañan -cada vez menos-, mientras 88% de la población (mercado potencial si cambiamos las lógicas) simplemente mira el show. Tras una década de crecimiento a “tasas chinas”, las diferencias urbanas y sociales entre los barrios se profundizan, en tanto pasamos a la vez de algo más de un 20% de inquilinos (1991), a que uno de cada tres porteños alquila; a que la capacidad de compra de un salario medio anual en BA que era de 14.5m2/año a fines de los ’90, sea hoy menor a 7m2/año.

En una ciudad pixelada, con una sociedad fragmentada; en tiempos donde la Sustentabilidad es moda, hemos consolidado un mercado LEED. Pero que habla, no del Liderazgo en Eficiencia Energética y Diseño sustentable. Sino del perfil de un mercado Líquido y Emprendedor, pero Esquizofrénico y Desarticulado.

Círculos o Ciclos? Cuál el punto al que se querría volver?

3.      Mandan

Los entornos condicionan, pero no determinan. No “mandan”.

Es cierto que la actividad atraviesa una crisis. Eso que la Real Academia define también como “cambio, mutación”. O lo que los antiguos chinos, como es sabido, nominaban con el ideograma doble que incorpora un tiempo de riesgo y de oportunidad. Pero las cosas NO son como son, sino como elegimos verlas:

•    Con prudencia, pero.. ¿vamos a centrar nuestra acción en el riesgo, o en la oportunidad del cambio?
•   En las Amenazas del entorno, o en las Debilidades estructurales que evidencian nuestros modos del hacer durante el ciclo reciente?
•  Seguiremos re-accionando ante ocasionales Oportunidades que nos presente “el mercado”, o nos orientaremos a profundizar estratégicamente nuestras Fortalezas, las capacidades empresariales necesarias para el desarrollo sustentable de la actividad, la ciudad y los mercados?
•    Buscaremos retornar a un mercado chico impulsado por la Oferta a los inversores; o avanzaremos hacia un mercado grande movilizado por la Demanda real?

Los negocios se definen en un 80% por variables incontrolables, del entorno, comunes al mercado. Y en otro 20% por variables controlables, propias, relativas a nuestra visión y capacidad. Por años, mucho del 80% jugó a favor. Ante un entorno turbulento, más que nunca la clave se desplaza a las competencias estratégicas internas, y a nuestra capacidad para jugar en equipo a nivel de empresa y sector.

Readecuando las formas de trabajo, definiendo si hemos de avanzar con productos y servicios comoditizados (sometidos por ende a los vaivenes cíclicos) o profundamente diferenciados (escasos, y por ello con un perfil tendencial). Entonces, 80/20: Dónde fijamos el foco en el día a día?, ¿desde dónde construiremos ese Plus de Valor para el Cliente, que hace la diferencia para nuestros productos y servicios?

Avanzando sobre los modos del hacer, se trata tal vez de profundizar la condición propia del profesional inmobiliario como constructor de acuerdos, articulador de decisiones en torno a los bienes reales. Una labor que se ha vuelto más compleja, pero no inalcanzable cuando hay una calificación muy precisa del cliente y voluntad real de las partes por llegar al acuerdo.

Otros modos, otros paradigmas. Otras lógicas, que son resultado de decisiones empresarias relativamente independientes del entorno. Al punto que, en lo que hace a la producción, durante este mismo ciclo pudimos -podemos- observar cómo, ante la pesificación obligada de las operaciones, el mercado de BA llega a ofrecer “oportunidades exclusivas” de pequeños departamentos en cuotas de 25.000 $/mes a 36 meses, mientras en otro punto del país se habla de cuotas de $2.500. O de $1.500, o hasta $900, y plazos a 10 ó 20 años.

El mismo ciclo. El mismo país, la misma inflación, el mismo gobierno… Otras lógicas para la producción, que se plasman en otros Modelos de Negocio. Y que derivan obviamente en otros resultados: mientras la actividad inmobiliaria en general retrocede, retrayéndose por ejemplo ese 17% en BA, Córdoba informa subas interanuales durante todo el semestre, que en Julio alcanzaron el 35.5%.

Lo interesante de “el modelo Córdoba” es que no hay modelo. O más bien, no hay UN modelo.

Hay un grupo de empresas que encaró el desafío de orientarse a un mercado masivo, con cierta capacidad de pago de cuotas, pero que requiere financiamiento. Y la búsqueda entonces de fórmulas que permitan a cada empresa responder a ese cuadro (http://www.ciamdi.com.ar/mdi/appi/EventoAccesoViviendaAgo2012.htm). .De allí en más, caminos diversos: cooperativa, círculos de ahorro por sorteo y licitación, fideicomisos similares a los usados en BA, calce entre fideicomisos inmobiliarios y financieros, esquemas tradicionales con inversión de riesgo y financiamiento propio, Obligaciones Negociables y fondeo mediante el Mercado de Capitales, alianzas con fondos de inversión.

Una búsqueda estratégica, en síntesis, por generar respuestas reales a una demanda real, pero que explora caminos y fórmulas tan diversos como las localizaciones que adopta, los productos que ofrece, los segmentos a los que se dirige, los rangos de precio, plazos y modos de financiamiento que otorga.

Otras modalidades de trabajo, otras lógicas. Otros Modelos de Negocio, otros resultados.. Que nos hablan quizás de los desafíos que vienen para el sector, de cara al próximo “ciclo”: los de ir avanzando sobre otro perfil de actuación, desplazando el foco de “el emprendimiento” hacia “la empresa”, incorporando un enfoque integral de negocios, una visión estratégica de corto, mediano y largo plazo simultáneamente, orientada hacia la construcción de Valor real para el cliente, la empresa, la comunidad.

4.      “ ? ”

Entonces ¿cómo seguir, por dónde avanzar? Obviamente no tenemos la respuesta. Tan sólo algunas ideas sueltas para sumar al debate, e ir construyéndola entre todos.

Antes que nada, la convicción de que en un mundo líquido “navegar es preciso”: en contextos globales de alta dinámica e incertidumbre, de complejidad creciente y cambio continuo, no suena lógico querer construir hoy las realidades de mañana con los manuales de ayer.

Por cierto: con los manuales de ayer, con estas lógicas, llegamos hasta acá. Con 3M de déficit de viviendas, duplicando el esfuerzo salarial para acceder a la vivienda, con 88% de la población fuera del mercado y 6% de penetración del crédito. Con viviendas-bono destinadas a “resguardar valor”, que en el camino se olvidaron de ser “casa” donde resguardar valores. Con 14 habitantes/km2 en el país, que llegan a 14.000 en Palermo y casi 28.000 en Barrio Norte, mientras lamentamos que “ya no queda tierra” para nuevos emprendimientos.

Tal vez entonces, llega el tiempo para navegar más allá de las fronteras que hasta aquí hemos alcanzado. De cambiar algunas lógicas, de innovar e innovar-nos, de profundizar la mirada y pensar diferente, para construir -desde allí- Valor genuino.

Tiempos de articular un mercado grande y sólido, orientando la imaginación hacia modelos de trabajo que nos permitan llevar adelante “la producción y gestión de los espacios de la gente”. Pero de toda la gente: de hacer casas reales con financiaciones reales para gente real, articulando la voluntad inversora de los ahorristas, con las necesidades masivas del público y su capacidad de pago.

Qué hace falta para esto? Vocación, decisión, e imaginación para articular esa relación y desarrollar instrumentos que aten ambas puntas de la ecuación.

Encarando fórmulas que atiendan la problemática de la inflación -el fondo real del problema con el dólar- como hizo Chile, hace mucho ya, con sus Unidades de Fomento (UF). Desarrollando mecanismos como la Hipoteca de Bien Futuro impulsada en Perú, que permitan calzar la mecánica del fideicomiso con el crédito hipotecario. Instancias como las compañías originantes, que permitan desarrollar un mercado secundario de títulos hipotecarios. Instrumentos como las cédulas hipotecarias, o los bonos Vavis (Valor-Vivienda), readaptando la experiencia del Banco de la Pcia. de Buenos Aires en los ’80 aún con una inflación superior al 1% diario. Diseñando políticas integrales para el suelo y la vivienda como propone Uruguay…

Pero para esto, hace falta a su vez tener claro que en una economía cada vez más interdependiente, nadie crece en serio trabajando solo: el Desarrollo es tarea de equipo. Cada mañana, cada uno es capitán y timonel de su empresa, de su propio barco; cada día elegimos el rumbo a tomar. Podemos avanzar casi en cualquier dirección; pero por más que nos movamos, es imposible ir hacia arriba. La única manera de ir hacia arriba, es que suba la marea y con ello subamos todos. Y esta no es una labor individual, sino de conjunto.

Cómo, entonces? Cargando de participación los espacios institucionales del sector: cámaras, colegios, asociaciones, sistemas, universidades, institutos. Aportando ideas, sumando trabajo. Recuperando el pensamiento crítico y la capacidad del debate. Haciendo “política”: esa que parte de reconocer la realidad y las diferencias de criterio, para construir desde allí -y enriquecidos por ellas- acuerdos, planes, programas y proyectos que sinteticen las diferentes miradas. Y trabajar entonces como sector, en equipo, para su puesta en práctica.

Surfear la ola de los grandes cambios, para –entonces sí- cambiar definitivamente el ciclo. Pasar del mercado LEED, a un perfil de actividad amplio e inclusivo; que permita hacer más pero a la vez “mejores” negocios, orientados hacia una verdadera Sustentabilidad urbana, social, de la propia actividad y de los mercados.

Asumiendo y reafirmando el Rol, la Responsabilidad Social primaria que nos cabe como sector inmobiliario. Como articuladores de las relaciones que definen la construcción y gestión de los espacios de la gente, productores del hábitat, hacedores de Ciudad. Para todos, y todas.

Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI | Ago.2012

Consultor | Director de Investigaciones FEDI

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