lunes, 4 de febrero de 2013

La política, la economía y el mercado inmobiliario - Febrero de 2013

Autor: "soydeaqui"

Introducción

En esta nueva colaboración generada para el Blog Técnico Inmobiliario - UTN Regional Buenos Aires mi objetivo es, como lo hice en diferentes oportunidades, tanto en calidad de forista o como autor, dar un panorama del escenario que se viene transitando a fin de que los lectores y especialmente los jugadores interesados en este sector de actividad tomen sus recaudos a la hora de tomar decisiones.

Mi percepción, por lo que observo en forma cotidiana es que mucha gente, incluyendo a los operadores inmobiliarios no tienen una visión objetiva de lo que ocurre con los ciclos económicos y los que se producen en los diferentes mercados, lo que les resta amplitud de criterio para tomar decisiones y orientar sus políticas comerciales y /o empresarias con sentido común. Es de hacer notar que la asiduidad de eventos políticos hace que ciertas noticias de economía, finanzas y mercados se desactualicen rápidamente, pese a lo cual es posible caracterizar a un escenario como el actual.

De ahí que comienzo por citar aspectos de índole estrictamente político-económico-financieros para luego, habiendo interpretado la situación económica, entrar de lleno a lo atinente a la evolución del mercado inmobiliario argentino.

La política y la economía

El escenario macroeconómico actual muestra duplicidad y hasta multiplicidad de indicadores.

Concretamente:

  1. Coexistencia de una "inflación oficial" (la informada por el Indec) y una "inflación paralela" mucho más realista que correlaciona con la expansión anual de la base monetaria (dinero en efectivo más las reservas que mantienen los bancos en el Banco Central) y la del crecimiento del dinero circulante.

  1. Información de la evolución del PBI (Producto Bruto Interno o sea el valor monetario de los bienes y servicios finales producidos por una economía en un período determinado. EL PIB es un indicador representativo que ayuda a medir el crecimiento o decrecimiento de la producción de bienes y servicios de las empresas de cada país, únicamente dentro de su territorio) en los que, casi inexorablemente para mostrar un crecimiento de la economía, el gobierno presenta porcentajes superiores a los reales. Esta variable - reforzando lo predicho - es indicativa del crecimiento o caída de la productividad reflejada a nivel microeconómico en los costos de producción a valor presente y moneda constante lo que a su vez da una idea de la competitividad de las actividades con valor agregado, con correlato en el saldo de la balanza comercial.

  1. Una paridad cambiaria oficial administrada por el BCRA y otra producto del desdoblamiento del mercado cambiario: dólar oficial y paralelo o blue.

En esto último lo primero que salta a la vista pasa por la determinación de una "paridad de equilibrio" que surge de cotejar la magnitud de la base monetaria (hoy del orden de los 330000 millones de pesos) frente al de las reservas declaradas (no necesariamente comprobables y puestas en tela de juicio por muchos analistas) la que se estimaría en una cifra no muy superior a los 40000 millones de dólares. Una simple cuenta de dividir daría una idea de la relación peso / dólar la que puede apreciarse que tiene muy poco que ver con la que se informa y manipula oficialmente.

El problema serio es que la base monetaria viene en franco aumento tal como lo consignan los propios informes del BCRA mientras que en lugar de haber ingresos de divisas hay fuga de capitales la que sin ir muy lejos y desde que se instrumentó el cepo cambiario generó lo que se conoce como "efecto goteo" (extracción y salida de dólares depositados en cuentas a la vista y plazos fijos no renovados). Lo precitado fue lo que le restó, sin ir muy lejos, liquidez al sistema bancario para prefinanciar exportaciones.

Las urgencias del gobierno son conocidas: necesita dólares para abastecer a un sistema energético el que por falta de políticas de estado no tuvo inversiones permanentes y que en un principio para fomentar al crecimiento de la economía subsidió al sector industrial el que lo único que hizo fue utilizar su capacidad ociosa  producto del proceso recesivo que hubo desde 1998 hasta 2001, sin que luego se registraran grandes inversiones en bienes de capital (de hecho el sector energético es el más notorio) para incrementar la capacidad instalada y con ello expandir la oferta de bienes transables.

El otro tema pasaba y pasa para no caer en un nuevo default, por la necesidad del gobierno de honrar la deuda soberana que el mismo, y por arrastre de décadas, tiene. Lo que se hizo fue emitir bonos nominados en dólares, los que de acuerdo a sus condiciones de emisión se dispuso honrarlos en la misma divisa para reestructurar el default del año 2002.  De ahí que en el mercado financiero existen bonos como los Par y Discount en dólares emitidos en 2005 y 2010 y otros de corto y mediano plazo como los Boden, Bonar y Global 2017 a los que vino honrando en tiempo y forma, sin dejar de lado todo el stock de los nominados en pesos en parte cubiertos por la aplicación de una fuerte presión tributaria a cargo de la AFIP y emisión monetaria.

Justamente, uno de los problemas existentes es que la política aplicada no contempló la regularización de las relaciones con los organismos internacionales de crédito como las que tienen nuestros países vecinos que se financian en el mercado de capitales a tasas de un dígito: los dólares que ingresan a las arcas del BCRA se hace en parte con pesos que se emitieron para adquirirlos. Pero además existe una significativa inyección de pesos debido a los subsidios que se hicieron extensivos amplios sectores y al crecimiento de la empleabilidad en el sector público en detrimento de un sistema que posibilite la creación de fuentes de trabajo genuinas.

Revertir el escenario actual debería implicar la instrumentación de un plan integral que opere en cuatro frentes en forma simultánea y que considere la interactividad de las diferentes variables a nivel macroeconómico. Ellos son a saber:

1.       el fiscal.
2.       el monetario.
3.       el cambiario.
4.       el productivo.

Esto requería contar con equipos técnicos profesionales multi e interdisciplinarios experimentados, serios y objetivos "que operen sobre causas y no sobre efectos" como se lo vino y viene haciendo en que, lo coyuntural puso en un segundo plano todo aquello que nunca se deja de lado, cuando se hace foco en el desarrollo de la economía a mediano y largo plazo.

El mercado inmobiliario

Todo la anteriormente descrito en materia de economía y finanzas es lo que pegó muy fuerte a todos los mercados y que, en el caso particular del inmobiliario, lo dejó en una situación realmente apremiante hecho que hoy en día tiene final abierto.

Pero para interpretar el comportamiento del mercado inmobiliario, lo fundamental es no remitirse exclusivamente al sector de compraventa de todo tipo de bienes raíces, sino a toda su cadena de valor y muy en especial a la industria de la construcción. Esto obliga a analizar su evolución en función del tiempo y su comportamiento en diferentes ciclos económicos asociados a los ciclos políticos de la historia argentina más reciente. 

El gráfico que se muestra el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción a Diciembre de 2012 (Ref.: http://public.tableausoftware.com/shared/4XFP4ZYHW)  permite efectuar lecturas dignas de tener  en cuenta. Si se observa lo ocurrido entre 1997 y 2002 lo que hubo, en el epílogo del ciclo de convertibilidad monetaria, fue un decrecimiento del nivel de actividad. Cabe recordar que en ese período se produjo un proceso recesivo que tomó cuerpo a mediados de 1998 y que, tal como pasa actualmente, se hablaba de "retraso cambiario" o lo que es lo mismo de un "dólar bajo".

Observando lo ocurrido en 2002 en que, aparte de la aversión de amplios sectores de la población al mercado financiero y al sistema bancario como producto del corralito, el corralón y la pesificación asimétrica, hubo una maxidevaluación que cambió, sin que se observaran en lo inmediato tensiones inflacionarias, la estructura de precios relativos de todos los bienes y servicios observándose un escenario macro y microeconómico con "dólar alto". Analizando bien el gráfico se aprecia que en esa época - años 2002 /2003 - cambió en forma sustancial el comportamiento del sector de la construcción aumentando muy fuertemente su nivel de actividad.

Hasta 2005, y pese a que se observaba una cierta inflexión en la tendencia, resultaba sorprendente el dinamismo alcanzado. No obstante, a partir de ese año y hasta 2007 y con el objetivo de atraer inversores, se produjo un ciclo de fuertes valorizaciones que hizo que los usuarios finales, que aún eran mayoría en los años previos, perdieran participación en forma creciente y sostenida. Este proceso se dio como consecuencia de un fenómeno que los analistas económicos tienen muy bien caracterizado. Se trata del conocido "esquema Ponzi" de tipo piramidal, que básicamente consiste en que las ganancias las obtuvieran quienes inicialmente invirtieron en propiedades con capital propio la que amplificaron a través de una política de marketing agresiva.  La misma se basaba en el concepto "refugio de valor" y consistía en prometer obtener grandes valorizaciones, lo que despertó la atención de muchos inversores que desconocían el comportamiento dinámico del mercado inmobiliario. En esa época todo lo que se construía se vendía como pan caliente, por más que muchos proyectos no estuvieron bien estructurados.

Pero ese escenario empezó a cambiar en 2008 en parte por el problema con el campo y también debido a la crisis financiera internacional que generó fuga de divisas.  Mucho más recientemente, con el cepo cambiario que generó el desdoblamiento que todos conocemos, se produjo una elevación más que notoria del dólar blue. Así es que lo que se observa en este momento es que  muchos de quienes efectuaron inversiones en propiedades en los últimos 6 años, desde fines de Octubre de 2011 a hoy se ven impedidos de realizar los beneficios significativos prometidos, medidos en dólares billete.

Era, y es de suponer, que quienes pusieron dólares para comprar propiedades de vender, pretendan hacerlo en la misma divisa a precios no inferiores, lo que en este momento es prácticamente imposible. No es casual que por ese motivo y tal como se aprecia en el gráfico, venga cayendo el nivel de actividad, y consecuentemente la superficie permisada. Pero además, y como reconocen muchos operadores cuando desde el mismo gobierno se citó un precio de referencia de 6$ para el dólar oficial, los teléfonos de las inmobiliarias dejaron de sonar...

Concluyendo, y volviendo a observar el gráfico, se pueden sacar estas conclusiones:

  1. con dólar oficial alto, mercado único de cambios, e inflación baja es muy dinámico el nivel de la industria de la construcción y de todos los gremios industriales que dependen de la misma.
  2. con alta inflación, retraso cambiario y una elevada brecha entre el dólar oficial y marginal ocurre el proceso inverso.
En estos momentos se transita la etapa 2. Lo deseable es que se retorne a la 1 en forma gradual, lo que implicaría actuar con muchísimo profesionalismo y responsabilidad tanto en la instrumentación de medidas de política económica (lo que es prioritario e ineludible) como en los niveles de decisión más representativos del sector privado, de modo que en el futuro no se vuelvan a cometer viejos errores conocidos que contribuyeron a que el mercado inmobiliario perdiera mucho más dinamismo que el que supuestamente debería tener en la actualidad.

Les saludo muy respetuosamente,

sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

16 comentarios:

  1. "lo que implicaría actuar con muchísimo profesionalismo y responsabilidad tanto en la instrumentación de medidas de política económica"

    o sea no, esto no va a terminar bien....

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  2. exacto, el que mal anda, mal acaba.

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  3. En el mundo hay 2 tipos de inversores los que ganan y los ingenuos. Los ingenuos alimentan la velocidad del desenlace, en general para mal, sobre todo cuando se ponen todos los huevos en una misma canasta (poca diversidad inversora). Es claro como el verso "refugio de valor" se deshace cuando se ven simples tablas históricas argentinas donde los precios han subido y bajado. Por fin, alguien da la cara y nombra a Ponzi (una estafador) asociado a nuestra triste realidad inmobiliaria. Para los que quieran es muy interesante una Tesis española sobre la influencia del Diario el Mundo y El País en la burbuja inmobiliaria de España y esto lo traigo a colación por la falta de información VERAZ con los que se mueven muchos del Real Estate argentino (aunque crean que sepan mucho, los errores a la vista).

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    1. ¿donde se consigue esa Tesis sobre la influencia del Diario El Mundo y El Pais en la burbuja inmobiliaria?

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    2. Para que te des una idea si lees esta página: http://www.natania.com/novedades/crisis-y-oportunidad-en-el-mercado-inmobiliario-argentino te avivás rápido como actúan los aplican el esquema de Carlo Ponzi. No es la única. La puse para que de des cuenta como viene la mano. Páginas así, en la Argentina, hay cualquier cantidad.

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    3. El papel de la prensa en la mayor crisis económica que ha vivido la democracia española www.scm-communication.com/files/dea16.pdf

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  4. lamentablemente la nota no menciona el factor mas importante ,simplemente los precios ,el valor metro 2 ,muy alto , lo demas son simplemente "condimentos" , excusas que solo sirven como tema de conversacion , Cristina ,el cepo , refugio seguro , no hay otras inversiones etc etc .......

    jose

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    1. ¿Adonde apuntás?. Por ejemplo, ¿vos que hubieras escrito?.

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    2. Estimado José

      El proceso descrito en el artículo desemboco, por la combinación de inflación alta y dólar controlado, en algo que se llamó inflación en dólares y los desarrollos inmobiliarios nuevos para mantener su rentabilidad aumentaban sus precios. Como bien explica la nota esto se produjo desde el año 2006 en adelante.

      Este proceso no iba a ser infinito y el cepo cambiario lo detuvo antes que se detuviera por su propio peso. Hoy nos encontramos con un mercado sobrevaluado con precios de Diciembre de 2011 y con un dólar que ha crecido desde ese momento a la actualidad en mas de un 50%. Si le descontamos la inflación podríamos decir que la sobrevaluación es de un 25%.

      El futuro del mercado es incierto y esta en manos de los propietarios. En la medida que comiencen a comprender porque llegamos a la situación actual y que no habrá vuelta atrás probablemente acepten que deberán ajustar los precios a la baja para poder lograr vender.

      Artículos como este ayudan a la reflexión y bienvenidos sean. Las frases de marketing suenan bonitas (fideicomiso al costo, reserva de valor) pero confunden porque generalmente no promueven los que afirman.

      Cordialmente. Julio Valente

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    3. Julio Valente, dejeme reescribir un parrafo suyo, un simple orden de oraciones porque me parece que es FUNDAMENTAL:
      "Para mantener su rentabilidad aumentaban sus precios (brokers, inversores) que desembocó en inflación en dólares en los desarrollos inmobiliarios nuevos"
      Porque sino, la palabra inflación toma un caracter ABSTRACTO (sin culpables) y espontanea. Y queda como que los brokers probrecitos no tuvieron otra que aumentar los precios porque el gobierno malo los obligó. Los argentinos siempre culpamos a un tercero (el gobierno, "a los propietarios") cuando TODOS somos jugadores, algunos mayores y otros menores, pero influimos en el resultado.

      ¿El futuro está en manos de los propietarios? Esto es como decir que la burbuja española fue culpa de los que pidieron la hipotecas y no de los que se la dieron. Los propietarios "medios" fueron victimas del juego del que no participaron más que secundariamente, por lo que si ahora le damos un rol principal de un mercado que no controlan más que por las mass media y las inmobiliarias vamos a errar el tiro.

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    4. El futuro esta en manos de los propietarios porque son los dueños de las propiedades a vender y que conforman la oferta. Si se mantienen en la tesitura de mantener los precios a diciembre de 2011 no venderán. Ya encontramos propiedades en el mercado que hace un año que se ofertan y no se venden.

      Sin prueban bajar los precios entre un 15% y un 20% probablemente aparezcan compradores y eso permita iniciar una negociación que puede desembocar en el cierre de la operación.

      En economía no hay buenos ni malos, hay personas con mayor poder de negociación y otras con menor poder de negociación, pero TODOS buscan maximizar su beneficio económico, esto es un principio básico de la economía.

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  5. el peso "alcanzo y supero al dolar" en el 2007 , poniendo fin al peso o dolar "competitivo" ,recordemos que salir de la convertibilidad ,fue como sacarse un chaleco de fuerza ..........

    en otras palabras ,la inflacion y los DESMEDIDOS aumentos salariales SIN RELACION A AUMENTO DE PRODUCTIVIDAD "cruzaron" la linea de equilibrio con respecto al dolar ,por aquel entonces "planchado" , ahi comenzo ,por ej. el mal humor del campo ,ante el aumento de las retenciones , cosa que venia ocurriendo desd el 2003 , la diferencia es que CHICAGO ya no ayudaba como antes ................

    pero desde aquel entonces pasaron otros cinco anios , y ( igual que con la convertibilidad) seguimos estirando del elastico , claro que el mercado finalmente se ha dado cuenta y por lo tanto el blue esta hoy en 7 y algo ............
    usted menciona una suba del 50 y pico % , pero debemos aclarar que lo es con respecto a un dolar "artificialmente contenido" ,el "oficial" .................

    en su respuesta , que aprecio, usted finalmente, menciona que los precios deberan ajustar a la baja , algo que martilleros y agentes inmobiliarios evitan mencionar ,
    es mas hablar de "ajuste de precios" entre martilleros y como pedirle a Cristina que haga lo mismo ..............recordemos que ella gano porque "juro y rejuro" NO AL AJUSTE ,

    en su opinion ,los precios ,m2 , esta "razonable" , "barato" o "caro" ?????

    seria interesante ver un articulo sobre el valor historico de la hectarea de campo , sobretodo si hay algun grafico historico (100 years) y los "ciclos" (modas) en cuanto a especulacion y "razonalizacion" de los precios ..............

    asi que ya tiene "trabajo "
    lo saludo atentamente y lo felicito por su sitio web
    jose

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  6. Estimado José:

    Tomando como válido un caso específico, tal como el citado por La Voz del Interior (Ref.: http://www.lavoz.com.ar/noticias/negocios/costo-metro-cuadrado-supero-3800-cordoba), si se calcula punta a punta tomando las cotizaciones del dólar paralelo: 4,78 $/USS (31/1/2012) y 7,67 $/USS (31/1/2013) el costo del m2 cayó medido en dólares billete más del 18%.

    Si con márgenes de beneficios similares se fijara el precio en dólares de las nuevas construcciones debería ser entonces un 18% menor. Si se mantuvieran los precios nominales de 2011 de las unidades a estrenar previos al cepo cambiario, quien desee pagar con dólares billete hoy podría en base a esta argumentacion contraofertar - poniéndose muy firme y desde una posición de fuerza - hasta un 25% de descuento. Yo personalmente hoy no creo que se acepte muchos más del 20% de descuento abonando en dólares billete.

    En lo que hace a gráficos de evoluciones de precios de propiedades, podrá encontrarlos en este blog y en otros muy conocidos (Ref.: 1. http://3.bp.blogspot.com/-siDVm-3yPY0/T8Evzfcd9DI/AAAAAAAAArc/CgEbafORlsg/s640/1205-AtaqueNervios-CicloEconomicoInmobiliario.bmp ; 2. http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/files/2009/09/bnorte1.jpg).

    No solo yo critiqué en varias colaboraciones enviadas a este Blog Técnico Inmobiliario sobre el modo en que se comportaba el sector y a las actitudes de sus referentes, sino que profesionales como el Lic. Miguel A. Pato, Director Real Estate Group - Ernst & Young, Latam daba cuenta en una entrevista que le efectuó Reporte Inmobiliario hace varios años, que se venía produciendo una situación que se tornaba insostenible (Ref.: http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article1533-miguel-pato.html).

    En lo concerniente al valor historico de la hectarea de campo hay muchos estudios efectuados por profesionales con intereses concretos en ese sector de actividad incluyendo monografías generadas a nivel académico (Ref.: 1. http://www.cadetierras.com.ar/valores-y-estadisticas/valor-historico-de-la-tierra-en-buenos-aires; 2. http://www.ucema.edu.ar/posgrado-download/tesinas2003/MAG_Marchetti.pdf). También hay especialistas que tratan la coyuntura que está atravesando este sector de actividad (Ref.: 1. "Nervisismo previsible (y creciente)." - http://campodospuntocero.com.ar; 2. "Los números del USDA- El Reporte de Febrero ." - http://www.salvadordistefano.com.ar/index.cgi?mod=contentFront&_wf=true&accion=get&comando=printArticle&articleId=1042&skin=info_agro&currentPage=AB&currentActionPager=3&orderBy=&orderMode=DESC&force_publish=).

    Le saludo muy respetuosamente,

    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  7. muchas gracias, soydeaqui. Pareciera que la consigna es "comprar,guardar,y esperar"; verde, esperanza... Saludo

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  8. Estimado Señor:

    Lo que hay que tener en consideración es lo indicado por el Lic. Julio Valente, quien destacó en un comentario previo reciente el efecto deletéreo del proceso inflacionario sobre el mercado inmobilario y su incertidumbre de cara al futuro.

    Un gráfico demostrativo de la gravedad del problema actual, de indole macroeconómico es el presentado en un gráfico que vincula a la inflación real con el dólar (Ref.: http://bucket1.clanacion.com.ar/anexos/fotos/53/dolar-1664653w300.jpg) en el que se toma el valor del dólar en pesos de Enero de 2013 para el mes de Enero de cada año.

    En el artículo, que incluye al gráfico citado, publicado el 15/02/2012 que se titula: "El tipo de cambio oficial ya perdió el 55% de su poder de compra" (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1554792-el-tipo-de-cambio-oficial-ya-perdio-el-55-de-su-poder-de-compra) se informa textualmente:

    "Según un estudio realizado por la consultora AMF Economía, por efecto de la inflación, para volver a tener un tipo de cambio real similar al de 2005 (de $ 10,82 por dólar, de acuerdo con los precios de hoy), el Banco Central (BCRA) debería dejar que el dólar nominal (el de las pizarras de la City) suba 120%, algo que descartan por completo. "Sencillamente, una medida de esta magnitud sería impensable por muchas razones", dice el informe".

    Si hipotéticamente, y honrando el beneficio de la duda, se le diera crédito a esta información y la paridad cambiaria fuera efectivamente de 10,82 $/U$S, estaría demás - por lo que indica la experiencia histórica del comportamiento del mercado inmobiliario argentino - que yo exponga el modo en que evolucionarían y el nivel que tendrían los "precios reales (no los nominales) de cierre de operaciones de compraventa" de los bienes raíces en todos sus segmentos y tipologías.

    Le saludo con profundo respeto,

    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)


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  9. Le retribuyo el saludo, y le reitero las gracias, señor. Un gusto

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