viernes, 3 de diciembre de 2010

Coyuntura Actual del Mercado Inmobiliario Argentino - Parte II

La intención de generar una segunda parte a mi publicación original es la de ampliar y resaltar mi punto de vista con respecto al de la primera entrega del pasado 31 de Octubre de 2010. Deseo aclarar ante todo que, cuando se efectúan este tipo de análisis no hay que considerarlos bajo ningún punto de vista estáticos, dado que están fuertemente asociados a los cambiantes eventos económicos que se dan en la Argentina y en el mundo, lo que amerita futuros cambios de punto de vista condicionados por el desarrollo de los acontecimientos tanto de índole micro como macroeconómica.

Para empezar esta segunda parte: uno de los aspectos ineludibles en la compraventa de bienes raíces pasa por advertir que los precios, desde hace muchísimo tiempo, se fijan en dólares. Esto es lógico debido a que la depreciación que tuvo nuestra moneda durante su historia llevó a que al original peso moneda nacional cuya circulación legal a partir de 1883 - hasta al peso actualmente en uso desde 1992 - se le cambiara 4 veces de denominación y se le quitaran nada menos que 13 ceros. Era evidente que lo que se buscaba era justipreciar los bienes inmuebles en una moneda con muy baja variabilidad como lo fue el dólar estadounidense, hasta que estalló la crisis financiera internacional en 2008 precedida de la crisis hipotecaria subprime un año antes.

Lo ocurrido en Estados Unidos determinó que para poder interpretar los precios en este sector de actividad, hoy también deba evaluarse el comportamiento del dólar tanto a nivel local como internacional y se deba asumir que lo que era poco menos que una constante a la hora de tasar una propiedad, haya pasado repentinamente a ser una variable más a considerar.  Y esto es lógico y merece cierto análisis.

De hecho a los agentes inmobiliarios siempre para orientar su actividad les debería interesar y comprender - como a muchísimos miembros de la población económicamente activa que interactúan en actividades comerciales -  cual es el escenario en que deben actuar. En este caso supongamos que Ud. si es agente inmobiliario va a un cine, se sienta cómodamente en una platea y se dispone a ver un documental, que de monótono tiene bastante poco y que le permitiría observar la performance de un conjunto de variables que podrían afectar, sin ir muy lejos, los valores de la mercadería que tiene comisionada. Comprenderá entonces que, si desea manejarse con un criterio amplio, muy difícilmente deje de prestarle atención a lo que pasa con el dólar (y el resto de las monedas) tanto a nivel local como global.

Es así que con respecto a la situación cambiaria actual a nivel mundial - no en el caso argentino en que hay inflación en dólares - va a advertir que lo que ocurre en este momento es muy simple ya que se están buscando formas de ganar en competitividad sin incluir políticas que generen incrementos sustanciales de productividad. Es que el hecho de que haya emisionismo generalizado de las diferentes divisas, como el dólar en particular, con su consabido envilecimiento debido a las mayores bases monetarias, lo que persigue es evitar procesos recesivos que conduzcan a una depresión económica de carácter deflacionario, esto no solo en EE.UU..

Piense Ud. que el extremo ridículo de un proceso deflacionario agudo es que para una empresa en particular la materia prima acumulada en stock - por caída de la demanda - pueda tener un precio anormalmente mayor al de los productos finales elaborados: ésto la conduciría irreversiblemente a la quiebra. Analice entonces que ocurran procesos de esta naturaleza en forma generalizada. Eso es por los lados que Ud. lo analice achicamiento de la actividad económica lo que generaría desocupación masiva y fuertes tensiones sociales, lo que se ve tanto en EE.UU. como en Europa. De ahí que se aliente y promueva, a riesgo de que se generen tensiones inflacionarias, inyectar fondos frescos que no solo lubriquen los sistemas financieros sino que reactiven a la economía real de los países en crisis.

El inconveniente es que, si se dan coyunturas de baja actividad económica en los países centrales a las que se sumen abundantes fondos ociosos, los mismos podrían redirigirse a ciertos mercados emergentes en forma específica generando burbujas de precios, tanto de activos tangibles como no tangibles e incluso no transables como los bienes raíces. Y se sabe que, aunque se trate de causas diferentes las burbujas en algún momento van a estallar, lo que de hecho también genera quebrantos de envergadura.

Por otro lado, este mismo fenómeno genera apreciación de terceras monedas restándole competitividad a los países emisores de las mismas, lo que obviamente es resistido ya que irremisiblemente conduce a la instrumentación inevitable de "políticas de corte proteccionista" las que, en un momento dado, involucran retrocesos pues desalentarían la producción de bienes en gran escala (lo que, con incrementos de valor agregado, permita disminuir costos unitarios) por el solo hecho de haberse achicado el número de consumidores. De ahí que habría pocos incentivos para el desarrollo de tecnologías superadoras con el objeto de lograr incrementos de productividad y competitividad.

Resumiendo: la fuerte emisión monetaria envilece a las monedas lo que hace es que muchas de ellas corran el riesgo de ser dejadas de lado como monedas de reserva en el comercio internacional de bienes y servicios, tal el caso del dólar en particular. Por eso, apuntando al mediano plazo no se extrañe que si se sale del estancamiento, si se evita evolución económica en W en EE.UU., puedan instrumentarse medidas tendientes a restar excesos de liquidez (que impliquen esterilización con destrucción de reservas líquidas) ya que la característica saliente de una moneda de reserva es que, por sobre todo, sea una divisa fuerte (caso contrario el retorno al patrón oro resultaría inevitable).

Esto es lo que debería suceder entonces en el mediano plazo, cuando caiga la volatilidad y correlacionen de un modo más amigable los incrementos de PBI con los agregados monetarios, todos en porcentajes comparables y, obviamente, del mismo orden de magnitud. Con esto creo haberles dado un panorama de lo que - a nivel personal - observo en relación a la situación cambiaria actual a nivel mundial, sin dejar de lado el caso Wikileaks que promete ruídos en el sector bancario (Ref.: http://www.cronista.com/notas/254861-un-banco-eeuu-y-financieras-proximas-victimas-wikileaks) y arbitrajes a activos líquidos en moneda dura.

En lo que hace al plano local, a las repercusiones producto de saldar nuestra deuda con el Club de París  - de concretarse - les diría que el objetivo fundamental debería pasar por reconocer que se necesitaría crédito externo para afrontar obligaciones futuras en caso que - en un momento dado - en lugar de navegar con viento de cola nos encontremos con viento de frente ya que no se puede apostar cerradamente a que el escenario virtuoso actual con precios de commodities elevados se vaya a prolongar indefinidamente en el tiempo y que la diferencia = (ingresos) - (gastos) fiscales pueda llegar a ser de signo positivo durante muchos meses o años más.

Tampoco es viable una consolidación del atraso cambiario que haga que nuestro país al ser muy caro en dólares se torne anticompetitivo y por lo tanto no elegible para efectuar inversiones de capital en el aparato productivo. De hecho si los incrementos de gastos generaran déficit fiscal, aunque se hable de desendeudamiento, podría apelarse a financiamiento externo al menos en forma coyuntural para tapar dicho bache.


Con respecto a 2011 lo veo como un año de transición dado que se considera que va a tenerse que remar bastante para sofocar focos de incendio como los que vemos hoy en las economías de muchos países de la zona euro y en Estados Unidos. Habría que ver también si China - que tendría una inflación del 4% anual - se va a decidir a aplicar políticas restrictivas - empieza ahora a elevar las tasas de interés - y si, en sentido inverso, una nación como Brasil en lugar de dejar apreciar al real como lo hizo hasta ahora va a optar por devaluarlo para devolverle competitividad a su industria apuntando a los mercados externos (Ref.: http://www.cronista.com/notas/255245-con-excepcion-del-sector-automotriz-la-industria-brasilena-opera-estado-virtual-estancamiento) lo que no es un dato menor por lo que comentara en el artículo original

El caso argentino va a estar fuertemente influenciado tanto por lo precitado como por la contienda electoral por lo que habría que pensar que muchas inversiones, aunque previsibles puedan sufrir prórrogas, incluyendo las inmobiliarias. Es que no sería de extrañar que el dólar barato aliente, tomando en cuenta las experiencias del pasado, una dolarización de portafolios a la espera de un sinceramiento que podría ser convergente en términos temporales con una política inversa a la que llevan tanto la Reserva Federal, el Banco Central Europeo como nuestro BCRA en la actualidad.

La pregunta del millón es en realidad como va a ser 2012: mi respuesta es que lo que el futuro gobierno instrumente como política económica no va a depender solo de factores internos, y esto va a tener en vilo a los diferentes mercados.

Por todo lo expuesto es que les sugiero que ojeen el primer artículo relativo al panorama  actual del mercado inmobiliario argentino que confeccioné para el Blog Técnico Inmobiliario  (Ref.:  http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/10/coyuntura-actual-de-mercado.html, precitada), sobre el cual me interesaría conocer también sus opiniones.

Les saludo muy respetuosamente,

Autor: "soydeaqui"   (soydeaqui01@gmail.com).

2 comentarios:

  1. A fin de redondear lo expresado en este artículo propongo a quienes lo hayan leído que hagan lo propio con el publicado en el matutino La Nación (Ref.: "El dólar informal, muy demandado" - http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1337488) junto a los comentarios que incluí al pie del mismo (Nros.: 2 - 2#3 - 2#2 y 2#1) los que, sin tratar la problemática del mercado inmobiliario en forma específica, permitirían apreciar un aspecto importante que forma parte del telón de fondo en el que deberían actuar los jugadores que integran la cadena de valor que posee este sector de actividad fundamental en la economía real argentina.

    ResponderEliminar
  2. Excelente artículo!. Felicitaciones Soydeaqui! Son pocos los que conocen lo que está pasado con el dólar.

    ResponderEliminar