Por qué no hay Crédito Hipotecario

Autor

EDUARDO LEVY YEYATI
CIPPEC Y UNIV. TORCUATO DI TELLA
Para clarin ieco


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En la Argentina, el mercado de hipotecas implosiona. Pasó de representar el 6% del PBI en 2001 –a expensas de una dolarización artificial inducida por la convertibilidad– a sólo el 1,5% del PBI en 2010. Y aún sigue comprimiéndose, a medida que las viejas hipotecas son canceladas sin ser reemplazadas por otras nuevas.

Este déficit se compensa, en parte, con la proliferación de fideicomisos inmobiliarios al costo (una suerte de plan rombo con el que el ahorrista junta a lo largo de dos a tres años el monto de una vivienda). Pero sólo los hogares con capital propio o con muy altos ingresos pueden acumular todo el valor de una propiedad en un período tan corto.

El resto de la clase media con capacidad de ahorro, desprovista de crédito y de instrumentos alternativos de protección contra la erosión inflacionaria, se ve obligada a “invertir” en bienes durables o en el banco, en ambos casos con rendimientos reales fuertemente negativos. Así, la falta de crédito condena a la clase media al desahorro permanente.

¿Por qué no hay crédito para la vivienda?

Por un lado, la ausencia de una unidad de cuenta indexada a la inflación (fruto de la manipulación del IPC) hace que, en un contexto de inflación alta e incierta, los bancos cobren una tasa fija más alta.

Por el otro, bajo el sistema francés de cuota nominal fija, el cociente cuota-salario inicial es muy elevado de modo de compensar la erosión inflacionaria de la cuota fija a lo largo de la vida del préstamo –y excluye, así, a gran parte de la población que, con un crédito mejor proporcionado en el tiempo, tendría la necesaria capacidad de pago.

En principio, la indexación del préstamo a la inflación (mecanismo usual en hipotecas largas en países emergentes y desarrollados) permitiría bajar la tasa de interés y lograr un flujo de pagos más estable en términos de salario.

Sin embargo, el deudor argentino teme tomar deuda indexada por temor a un efecto tipo “circular 1050” que, en este caso, estaría asociado a desfasajes de la inflación por encima del salario. Sea o no fundado este temor, lo cierto es que la escasa demanda de hipotecas indexadas aún en el período previo a la intervención del INDEC sugiere que, para que la indexación solucione el problema hipotecario, es necesario ponerle un techo a la actualización por inflación.

Esta receta sencilla exige dos insumos, en el siguiente orden. Primero, un nuevo índice de inflación creíble que sirva de indexador (requisito de toda política antiinflacionaria bien encaminada). Segundo, un seguro contra la inflación .

¿Cómo funciona este seguro? El deudor hipotecario paga la tasa real negociada con el banco oferente, y su saldo se ajusta por el nuevo IPC. Si la diferencia entre este saldo ajustado y el que surge de ajustar por una inflación tope (determinada al momento de obtener el préstamo) es positiva, el deudor paga hasta el ajuste tope y el seguro paga al banco la diferencia.

Los topes de inflación se establecerían para cada período, en línea con las metas indicativas de inflación anunciadas con antelación por el Banco Central en el marco del programa monetario. Por ejemplo, si se anunciaran metas escalonadas del 15% y el 9% para los primeros dos años y del 5% de ahí en adelante, el préstamo hipotecario ajustaría sólo hasta esas cotas. Así, en el caso de que en el primer año la inflación minorista ascendiera al 20% y excediera las previsiones oficiales, el deudor abonaría el ajuste del 15% y el seguro se haría cargo del 5% restante.

El seguro sería ofrecido por el Gobierno (no por el Banco Central, para no comprometer su patrimonio), se combinaría con una hipoteca estándar otorgada por un banco comercial y sería fácilmente direccionable a grupos sociales y objetivos tradicionalmente desfinanciados, como por ejemplo, la compra de una primera vivienda que no exceda un monto límite.

Este esquema, una variante de un modelo que fue ensayado con éxito en Colombia en la última década y similar al programa Casa Joven propuesto recientemente por Ricardo Alfonsín, ofrece dos ventajas adicionales.

Primero, introduce incentivos para no exceder la meta de inflación, con un costo fiscal muy limitado (cero, en ausencia de sorpresas inflacionarias; de hecho, el seguro no constituye tanto un subsidio como una protección contra el riesgo de una “inflación confiscatoria”).

Segundo, promueve el mercado de préstamos indexados (a un IPC genuino) y facilita la securitización de estas hipotecas y su venta a inversores de largo plazo en el mercado secundario. De este modo, genera un instrumento de ahorro de los que no sobran en el sistema financiero local (particularmente útil para los ahorros previsionales, que hoy se descapitalizan invertidos en papeles públicos y depósitos bancarios con rendimientos reales negativos).

Además, estos nuevos instrumentos indexados podrían sustituir parcialmente la demanda de ladrillo para inversión, fenómeno que ha llevado a que el valor del metro cuadrado aumente más que el salario, encareciendo el acceso.

El ladrillo es más que el emblema de un sector generador de empleo: es el principal instrumento de ahorro de los hogares en todo el mundo. Mientras que sólo el decil más rico ahorra en instrumentos financieros, las clases medias acumulan riqueza mediante la compra de vivienda financiada por un préstamo hipotecario.

Los hogares pobres no son la excepción: aquellos que son dueños de la tierra que ocupan muchas veces acumulan en ladrillos y materiales con los que construyen y amplían su vivienda. Pero el acceso al techo de estos hogares requiere, entre otras cosas, un componente de subsidio mucho mayor al implícito en el seguro de inflación.

En última instancia, desde el punto de vista de la equidad, a la hora de optar por intervenciones públicas en el mercado de crédito, la hipoteca es la fórmula natural para contribuir a que la distribución progresiva del ingreso se convierta en distribución progresiva de la riqueza. El voto ladrillo es siempre preferible al voto LCD.