martes, 27 de septiembre de 2011

¿Conviene "invertir" en propiedades?... ¿Bajo que circunstancias?....


Autor: "soydeaqui"

Estimado lector:

Hoy en día no es poco lo que se escribe en los medios de comunicación masiva y obviamente en los especializados, sobre los precios de las propiedades y el acceso a la vivienda.

Hace aproximadamente un año generé para este Blog Técnico Inmobiliario una publicación pensada para aquellas personas que quieren llegar a tener su primera vivienda (http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html) y le comenté, tratándose de una historia de vida, que a mi me implicó un cambio de mentalidad dado que no podía pensar como ahorrista en un sistema económico como el nuestro en el que es necesario convertirse en inversor. Sin ir muy lejos los compradores de propiedades se reconoce hoy que son inversores.

Este tema también es tratado en la sección "Planificación Financiera" (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/p/planificacion-financiera_09.html), en dos artículos sumamente interesantes que deberían ser tomados en cuenta tanto por el lector que desea interiorizarse sobre el mercado inmobiliario, como el agente que inteligentemente busca tener un criterio amplio tratando a sus clientes ya que no solo debería hacer foco en la punta compradora sino unir con criterio a ambas.

Los artículos generados por el economista Sebastián Estevez a los que les sugiero leer con detenimiento llevan por título:
"Diferentes etapas de la planificación financiera"
"De ahorrista a inversor"
Y es así como yo conciente de la mutación que tuve de ahorrista a inversor siempre me pregunto de la conveniencia de la inversión inmobiliaria en las frecuentes y volátiles coyunturas macroeconómicas tanto en el orden local como internacional y su incidencia en el mercado inmobiliario argentino

En esta ocasión me pareció interesante generarle al lector una nueva publicación en la que - sin mi intervención - le obligue a agudizar su criterio analítico. La voy a presentar, en este caso particular, sobre la base de lo que ocurre en la actualidad en el mercado de locaciones urbanas.

Por favor, haga Ud. (y para Ud.), tomándose todo el tiempo que pueda, estos cálculos.

Suponga que en este momento compra una propiedad nueva a 80000/90000 U$S (es el precio de un 2 o tal vez de un 3 ambientes) que tentativamente alquilaría a 1500-2000 $/mes.

Compute la totalidad de gastos de compraventa e impositivos y un período breve de vacancia probable (o sea el que tendría su propiedad sin alquilar en condiciones normales). Estime que para las nuevas unidades una "depreciación anual" del 3% (que es - y lo afirmo con conocimiento de causa - la que consideran hoy muchas grandes empresas constructoras cuando hacen estudios de prefactibilidad técnico económica en evaluación de proyectos en el sector de la construcción residencial de tipología estándar), ya que la calidad constructiva no es la de antes.

Entonces considere y si puede estime un porcentaje de costos de refacciones los que no necesariamente deberían recaer en su totalidad en sus futuros inquilinos.

Considere, como ocurrió en un pasado no muy lejano, que si el dólar se disparara los precios de las propiedades podrían no acompañar la devaluación y que la probabilidad de ocurrencia de un fenómeno de estas características - por experiencia histórica (http://blogs.lanacion.com.ar/ciencia-maldita/files/2009/09/bnorte1-500x339.jpg) - iría en la misma dirección que el atraso cambiario en curso (léase la "inflación en dólares" que se viene produciendo).

Ahora, tome nota Ud. de su edad actual y escríbala.

A continuación, calcule el retorno de la inversión inmobiliaria - obviamente deflactada si el dólar se envileciera como ocurrió en los últimos tiempos - o sea intente "calcular el tiempo en que recuperará el capital total invertido a valor presente y moneda constante", al menos en forma aproximada. Luego sume ese tiempo a la edad que Ud. tiene hoy para ver entonces en que año Ud. - y a que edad - recuperaría la inversión y pasaría a ganar dinero.

Finalmente respóndase a Ud. mismo - sacando sus propias conclusiones - si comprando a los precios actuales va a hacer efectivamente un buen negocio. Para eso no deje de hacerse de información pertinente para hacer los cálculos que le sugerí con el menor margen de error posible.

Por otro lado si Ud. es un agente inmobiliario que conserva información histórica, o un estudiante en la Carrera Universitaria Técnico Superior en Negociación de Bienes (TSNB) haga el mismo análisis con datos de 2003 para ver a que tipo de conclusiones llega...

Pero no se detenga ahí, como mínimo si Ud. actúa con idoneidad genérese en base al ejemplo precitado - sin omitir variable alguna - una planilla de cálculo a la que de aquí en más vaya a considerar un "Programa Simulador de Inversiones Inmobiliarias". Y, en lo posible haciendo Ud. mismo "uso, y  abuso de su tiempo" pergeñe escenarios alternativos que le permitan obtener conclusiones a futuro conforme cambien las coyunturas macroeconómicas del país las que por supuesto van a modificar la "Coyuntura  Actual del Mercado Inmobiliario Argentino".

Estoy seguro que no se va a arrepentir pues va a ganar en criterio analítico para incrementar la captación de clientes y, por sobretodo, desde una posición profesional bien sustentada podrá contribuir a la convergencia de la oferta y la demanda.

Le saludo con profundo respeto.

21 comentarios:

  1. Necesitaria la planilla de calculo.
    Muy bueno.-

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  2. que si el dólar se disparara los precios de las propiedades podrían no acompañar la devaluación
    ¿Esto significa que el precio del m2 en dolares
    no bajaran?

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    1. depende mucho de lo que suceda con los precios de los materiales para la construccion y salarios. en el 2001 los precios en dolares cayeron 50% pero eso dificilmente vuela a suceder

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  3. Clarísimo lo que planteó Soydeaquí. Yo ya había hecho algo parecido a lo que el puso. Soy un agente inmobiliario con más de un local de compraventa en el que también tramito contratos de alquileres. Estoy cada vez más convencido que ahora LA RENTA INMOBILIARIA ES PESIMA. Por eso, no solo atiendo y me dedico a los que quieren comprar. Es que hoy me calienta más asesorar y tratar de convencer a los que tengan intenciones de vender porque no creo que la cosa de para valorizaciones superiores a las de las tasas de interés bancarias de aquí para adelante. Saludos, Jorge.

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  4. respeto todas las opiniones y me parece positivo que haya disparidad en las mismas, estoy de acuerdo en que la rentabilidad de un inmueble en alquiler es bajisima, pero lo que miran los inversores, no es eso, sino un refugio para sus ahorros en dolares, que en este pais historicamente el mejor refugio ha sido el ladrillo, nadia sabra si mañana bajaran los precios o si habra una devaluacion del dolar y las propiedades no lo acompañan , pero si yo me que quieto y no compro nada quizas el año proximo con los mismos dolares me compre una moto!!! quien sabe, nadie tiene la bola de cristal, pero yo sin duda prefiero perder dinero si las propiedades bajan, antes que me lo lleve un banco a alguna isla del mundo!!
    saludos y muchas gracias por dejarme opinar

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  5. Le contesto al último post anónimo el que habló de un refugio de sus ahorros en dólares. Estimado: Muchos piensan así y es lógico después de lo que pasó en el 2001, pero las propiedades no es lo único en que un inversor piensa. Creo que para un buen inversor, es lo último. Se pueden hacer negocios de todo tipo y hay muchas formas de defender patrimonios. Yo creo que el mejor refugio es el oro y si cualquiera cotiza los precios de las propiedades por onza troy de oro 18 kilates ve muy rápido que las propiedades bajaron de precio en oro. Además una barra de oro siempre va a ser una barra de oro: solo hay que guardarla en lugar seguro. Pero una propiedad hay que mantenerla o sea genera gastos, muchos más que cuidar barras de oro. Aparte a mi no me parece un buen refugio algo que quizá con el tiempo haya que demoler. ¿O acaso nos vamos a olvidar que demuelen casas preciosas para construir departamentos berreta en edificios que a no mucho más de 30 años va a haber que tirarlos abajo para hacer otros por el estilo?. ¿O es que nos olvidamos que existen las empresas de demoliciones y que en Estados Unidos demoler es bastante frecuente?. Por eso si a esto de las propiedades nos quieren vender que es un refugio de valor, lo primero que pienso es que nos mienten en grande. Ah!. Los análisis de Soy de Aquí son un lujo: es muy profesional. Ojalá un portal como Reporte Inmobiliario tuviera un analista de esa calidad. ¡Muchos saludos y gracias!

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  6. hola mi nonbre es ivan y soy el que hizo el comentario anterior sobre el resguardo en ladrillos, quiero contestarle al ultimo anonimo que comento mi opinion: vuelvo a repetir que respeto todas las opiniones y eso quiere decir que no hay una verdad unica, y es valorable lo que cada uno pueda opinar y ademas hay que ver que vivencia tiene el que opina, por mi parte vuelvo a reiterar que prefiero apostar al ladrillo, es obvio que es una inversion de riesgo como todas algunas mas riegosas otras menos,todo puede pasar mañana, las propiedades pueden devaluarse, te las pueden usurpar, etc el oro tambien puede devaluarce, nada es imposible,
    el oro hay que guardarlo, te lo pueden robar, hasta de una caja de seguridad en un banco, que tambien genera costos, sin duda hay muchisimas inversiones para hacer y comparar y cada uno eligira la que cree mas conveniente, yo sin duda apuesto al ladrillo y se a los riegos que me enfrento y me parece barbaro que otros no lo vean asi. es mi humilde opinion
    muchas gracias
    ivan

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  7. Hola:
    Me gustaría ver si es posible algún nuevo artículo o comentario de Soydeaqui o el Sr. Julio Valente sobre como podría influir estas nuevas medidas del dólar en los precios de las propiedades. Gracias
    Atte.
    Juan

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  8. Estimado Juan:

    No es sencillo hacer pronósticos cuando se transita un escenario de alta volatilidad y cambios en las reglas de juego tal como las instrumentadas recientemente. De ahí que los márgenes naturales de error tanto cuali como cuantitativos que les cabe a los analistas podrían amplificarse, lo que conduciría, de un modo muy poco feliz, a conclusiones erróneas.

    Habiéndole hecho esta aclaración le doy mi punto de vista con relación a su consulta.

    Sin dejar de lado que se transita por un proceso inflacionario que genera incrementos de costos y precios en todos los sectores de actividad de la economía real, el balance que siempre se hace, cuando se trabaja con criterio profesional, consiste en cotejar, respetando segmentos y tipo de activos, si existe correspondencia entre lo que pretende el sector oferente y las posibilidades reales de la contraparte demandante.

    En este momento, y por las disposiciones tomadas por la autoridad monetaria que restringe la posibilidad de hacerse de divisas con la facilidad que hubo, resulta bastante comprensible que los fondos disponibles por la punta demandante - macroscópicamente hablando - sean menores que los que hubo en el pasado reciente.

    De ahí que lo más probable - depende de muchos factores tanto macro como microeconómicos y también específicos para las diferentes divisiones y/o segmentos del sector de compraventa de bienes raíces - es que se produzca una "corrección de mercado" "por volúmenes" (lo que está en línea con lo que sostienen algunos analistas, como los que fueron consultados para generar un artículo publicado a través de la web (Ref.: http://www.urgente24.com/noticias/val/16465-5/los-controles-y-el-real-estate-un-negocio-donde-se-piensa-en-verde.html) o "por precios" (observe Ud. detenidamente la frase pronunciada por Miguel Grehan, director de la división locales comerciales de la inmobiliaria LJ Ramos (una de las más grandes empresas del sector cita en el área metropolitana): "Todavía no lo estamos viendo, pero es algo muy probable. Alguna vez sucedió, por lo que no habría que sorprenderse. Hoy más que nunca, todo puede pasar").

    De hecho en este momento y tal el encabezamiento del artículo precitado ("LA INCERTIDUMBRE ACENTUARÁ EL "WAIT AND SEE") lo que se observa es mucha cautela que es la que lleva a dilatar decisiones en ambas puntas del mercado el que lamentablemente perdería dinamismo de no mediar un cambio de escenario que probablemente demande de nuevas políticas activas.

    Le saludo con profundo respeto,

    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  9. gracias . Soydeaqui
    Atte
    Juan

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  10. Una pregunta, podría pasar que las propiedades de ahora en más se tengan que abonar en pesos. Alguna opinión??
    Alfredo

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  11. Estimado Alfredo:

    La consulta que Ud. efectuó es un tema que se instaló (tomó estado público) y que fue tratado en un portal de noticias de este sector de actividad (Ref.: http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article1963-dolar-y-mercado-inmobiliario.html) en el que se señalaba: "nos preguntábamos si no sería el momento para comenzar a dejar de lado al dólar como unidad de cuenta y medio de pago en el mercado inmobiliario, al fin y al cabo la adopción de esa moneda obedeció a encontrar una unidad de cuenta que reflejara el valor del bien durante cierto tiempo frente a la pérdida del valor real de la moneda argentina como víctima de sucesivos procesos inflacionarios de nuestra economía evitando así una constante actualización del valor de la propiedad en moneda nacional.".

    Lo trascripto está en línea con lo afirmado por Adriana B. Anzillotti, Redactora del Suplemento de Noticias de Propiedades del matutino La Nación cuando en su comentario editorial del pasado 05/11/2011 (Ref.: http://www.lanacion.com.ar/1420473-luz-amarilla-dolar-y-otros-temas-pendientes) narraba textualmente: "una regla de oro establece que para que este sensible mercado mantenga razonablemente su ritmo se necesita un escenario en calma y algo previsible.".

    Es fácil advertir - como escribí en diferentes oportunidades - que "el problema es la inflación" la que torna inconveniente la fijación de un precio en la moneda doméstica, al igual que el financiamiento a largo plazo. De ahí que no dudé en destacar esta situación con crudeza en una de mis recientes colaboraciones (Ref.:http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/10/coyuntura-actual-del-mercado.html) indicando en forma textual: "...se esperan definiciones de política económica tanto de índole monetaria, cambiaria como fiscal algunas que es muy probable que se instrumenten inmediatamente finalizado el escrutinio en pleno período de transición...", habiendo previamente expresado en otra nota que generé para este Blog Técnico Inmobiliario (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/09/coyuntura-actual-del-mercado.html) "que lo importante y determinante es contar con un plan antiinflacionario el que, instrumentado por el gobierno, permita a no muy largo plazo, operar a las entidades con tasas activas y pasivas reales de 1 dígito y que, mediante la instrumentación de políticas de estado serias, se cuente con capacidad prestable en forma permanente.".

    De darse lo último que expuse, considere con seriedad la posibilidad de que las propiedades se tasen y se abonen en pesos aparte de poder financiarlas a largo plazo. Caso contrario amerita llevar a la práctica lo que comenté en otra publicación (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2010/11/una-via-alternativa-para-poder-llegar.html) en base a una vivencia propia.

    Le saludo muy respetuosamente,

    sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  12. Es justamente en los momentos de crisis en donde se hace diferencia si uno tiene cintura. Eso no significa tomar decisiones sin fundamento pero sí uno debe anticiparse a los hechos. Wait & see? Soros o Buffet no creo que hayan llegado a donde llegaron de esa manera. Humilde opinión personal. Excelente blog.

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  13. Genial Blog, gracias por la buenísima explicación.

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  14. El mal es la inflacion y sus consecuencias , sin control de esta desde sus orígenes toda inversion tiene riesgos y la gente esta cada vez mas pobre aunque se crea que cada vez tiene mas.
    Ningun pais salio adelante con INFLACION así que por el momento apostemos a los deptos. que ademas de todo lo expuesto tiene la ventaja de un uso alternativo que ni las cocheras ni barras de oro lo tienen !!!!!!

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  15. Con INFLACION la renta inmobiliaria se pulveriza. Conviene invertir en otro tipo de activos, ¡no en departamentos que hoy hay que pagarlos a precio de oro!.

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  16. Claro, ¡por supuesto que se pulveriza la renta!. Si por contrato actualizara cada 6 meses vería que con lo que cobro cada mes que pasa se me cae la capacidad de compra. Encima, pagando bienes personales mayores por la mayor tasación y ni hablar que por exceso de oferta se me vaya el inquilino para alquilar donde le salga menos, el negocio de renta se me hace añicos. Y ni hablar que tenga el depto. desocupado un tiempo y de las expensas me tenga que hacer cargo yo. Ni quiero pensar lo que pasaría si encima se me acaban los subisidios, la conga que me espera cuando tenga que volver a negociar el número. Entonces si que estoy frito y que me convendria vender. Saludos, Gustavo

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  17. Totalmente de acuerdo en invertir en inmobiliarias y bienes raices ya que el producto o servicio siempre es un activo con crecimiento anual de precio

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  18. Inversiones en Uruguay: Hoy, mal que le pese, no puede afirmar lo mismo que expuso el 5 de Octubre de 2012. Debería haber haberse informado y meditado seriamente antes de publicar su comentario. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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