NOTAS EN TORNO A LA ESTRUCTURA DEL MERCADO
DE ALQUILERES EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
Marzo-2012 | Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI –
mgsarq@yahoo.com.ar
La modalidad del alquiler juega un rol importante en la
dinámica inmobiliaria de BA, especialmente en el segmento residencial. Esto no
es nuevo: basta recordar que mucha de la mejor arquitectura doméstica de BA,
nace entre 1930/50 como “edificios de renta”.
Pese a su relevancia, sin embargo, no hay en general
lecturas integrales, ni seguimiento sistemático: es poco lo que se sabe
realmente respecto de ella. La intención de estas notas, es repasar pues
algunos datos que permitan ir delineando, entre todos, la estructura general de
este mercado.
Madura BA
Históricamente, BA se ha destacado por mostrar rasgos que la
acercan al perfil de una ciudad europea. En su fisonomía, pero también en su
dinámica: desde hace más de 60 años la población de la Ciudad está estabilizada
en torno a 2.9M de habitantes.
Alejada de los ritmos demográficos del resto del país, BA
replica el comportamiento de las grandes ciudades globales, con tasas bajas de
crecimiento vegetativo, mayor edad promedio, y menor tamaño medio de los
hogares. Un comportamiento más similar a las poblaciones maduras de Europa, que
a las sociedades jóvenes de América Latina. (Cuadro 1)
Zona por Zona
A lo largo de las últimas décadas, la dinámica de la
producción urbana fue consolidando en BA un promedio de Stock Habitacional de
512 viviendas/1.000 habitantes. No obstante, su distribución presenta
asimetrías significativas: mientras las Zonas Norte y Este se ubican 17 y 22%
respectivamente por encima de este rango, el Sur queda 29% por debajo de la
media de la Ciudad. El sector Centro resulta ser el más alineado con la situación
tipo (-4%), en tanto el Oeste muestra una posición de 15% bajo el promedio.
(Cuadro 2)
Lógicamente, la distribución socio-territorial de BA no es
pareja: unas zonas son más grandes que otras, más pobladas, más o menos
edificadas (Cuadro 3).
Con vistas a la sustentabilidad de la ciudad (social,
económica, territorial, de mercados) la clave radica en la racionalidad
ambiental y la búsqueda constante de un cierto equilibrio dinámico del sistema
urbano. Sea cual fuera nuestro rol pues, la cuestión es hacia dónde se dirigen
las lógicas de nuestra acción, si tendemos a corregir o a profundizar los
desequilibrios.
De familias y
viviendas.
Pese a mantener su población total estable, BA viene
modificando hace décadas su perfil demográfico en línea con las tendencias
señaladas, reduciendo la conformación típica de los hogares y aumentando -como
correlato- el número de familias en la Ciudad. La composición típica de los
hogares en BA pasó de 3.2 personas en 1980, a 2.5 en 2010. (Cuadro 4)
En paralelo, al vaivén de la economía del país fue creciendo
la cantidad de inquilinos en la Ciudad. Tras una década, en los ’90, con el
crédito y la producción concentrados en los estratos superiores de la pirámide;
y otra en los 2000, donde la financiación hipotecaria fue virtualmente
inexistente (6% promedio del total de operaciones/año), la proporción de
hogares que alquilan en BA pasó de 21.5% a 29.9%. (Cuadro 5)
Los procesos se combinan: por una parte, un crecimiento en
la cantidad de hogares aunque más chicos. Por la otra, ausencia de
financiamiento hipotecario público y privado, suba continua del precio de las
propiedades, y una inflación que licúa el ahorro, derivando éstos en una caída
superior al 50% en la accesibilidad a la vivienda propia durante la última
década.
Pese al crecimiento sostenido de la economía al 8% anual,
esa combinación de factores dio como resultado que más de 115.000 hogares se
sumen al mercado de alquileres entre 2001/2010.
El stock de demanda cautiva del alquiler, la cantidad de
familias que quedan allí al no tener opciones de acceso a la propiedad de la
vivienda, se incrementó de manera constante. A ellos naturalmente, año tras
año se fue sumando una demanda nueva, “de flujo”: hijos que se emancipan,
nuevas familias, gente que llega a vivir a BA, familias que crecen, divorcios,
etc.
De esta manera, el ritmo de crecimiento de los alquileres
pasó de 810 hogares/año en los ’90, a más de 1.000 hogares/mes entre 2001/2010
(12.878 hogares al año).
Dos décadas
Más allá del incremento en la cantidad total de los
alquileres, un repaso al volumen y distribución del mercado a lo largo de las
últimas dos décadas, permite observar que el proceso no ha seguido un ritmo
uniforme en las diferentes zonas de la Ciudad. (Cuadro 6)
Los números permiten ver las transformaciones cualitativas
vividas en áreas tradicionales de la Ciudad (Este), el incremento sensible de
la densidad poblacional en el Centro, o el retroceso de los alquileres en el
Sur y el Oeste. En el Norte por su parte, se registra el mayor incremento
relativo entre 1991/2010, de la proporción de inquilinos respecto del total
hogares (+7.8%).
Estructura del mercado
| Volumen y distribución geográfica.
El volumen del mercado de alquileres residenciales en BA se
ubicó en el rango de 171.700 operaciones para 2010, registrando una expansión
de 56.5% respecto de los niveles que presentaba dos décadas atrás, en los
inicios de la convertibilidad.
Su distribución muestra un aporte al Total BA del 28% en el caso de Zona Norte, 23% en el Este, 10% desde el Sur, 13% de los alquileres se registran en el Oeste, en tanto el Centro suma 27% de las operaciones anuales.
Mercado 2012 | Proyecciones
Los comportamientos y tendencias de los años previos permiten proyectar un volumen total para el mercado de alquileres residenciales en BA, en orden a 181.000 operaciones para 2012.
Viviendas y algo más
Asumiendo esa pauta, podemos pues estimar que el mercado de
alquileres en BA se ubicaría en torno a 19.000 operaciones/mes, proyectando un
volumen total de 226.000 alquileres en 2012.
Caros o baratos? Suben
o bajan?
Mucho se discute en torno al nivel de precio de los
alquileres en BA, en particular en lo que hace al sensible segmento
residencial.
Desde la realidad del usuario, la suba constante de valores
se hace sentir. Más, cuando a ella se suma el incremento de expensas y las
tarifas que, de un momento a otro, abandonaron el esquema de servicios
subsidiados sostenido por años. Con el precio en dólares de las propiedades
marcando récords, la inflación absorbiendo los aumentos de ingresos, y la suba
constante de alquileres, expensas y servicios, obviamente la mirada dirá que
los alquileres deberían bajar.
En la otra cara de la moneda, y con razón también, el
propietario podrá argumentar que el costo de reposición, lo que costaría en
dólares volver a construir la propiedad (a un cambio casi-fijo), sube sin
cesar, al igual que la tierra y los costos de mantenimiento. Que la renta
inmobiliaria está en un piso histórico, y mientras la relación entre el precio
de compra del inmueble y lo obtenido por su alquiler rondaba el 10% anual en
2002/03, actualmente logra con suerte llegar al 6% bruto, lo que implica un
nivel cercano al 3% anual neto.
Con argumentos reales de los dos lados, debemos recordar que
el mercado, y su precio, se definen en el encuentro de las partes. Con un marco
económico inflacionario, e inestable a nivel global, y el difícil paso a la
vivienda propia, el cruce de las dos miradas define ésta realidad.
El nivel actual de la renta inmobiliaria residencial en BA
no es irracional, hacia arriba ni hacia abajo. Ni escapa tampoco a la pauta que
define a la Ciudad en tantos aspectos, colocada a mitad de camino entre las
capitales latinoamericanas y europeas. (Cuadro 9, Fuente: Global Property
Guide)
No hay mucho margen para grandes cambios: a la suba
espectacular de la demanda en esta dé-cada sin crédito, se contrapone una
oferta voluminosa, generada con miras a la renta.
A la presión genuina a la suba (incremento de costos) se
opone otra presión también genuina, a la baja, dada por la capacidad de pago de
la demanda, y su no-disposición a convalidar subas que no sabe si luego va a
poder cubrir.
De no mediar pues, cambios profundos en la actividad, o el
impacto de eventos inesperados y de alta relevancia estructural (algún “cisne
negro” local o global), todo parece anticipar un escenario con valores y
volumen estables para el mercado de alquiler residencial en BA para 2012. Con
“cuidado” de los propietarios más conscientes hacia los buenos inquilinos, dada
la cantidad de oferta potencial del mercado; y algún posible ajuste en zonas o
productos menos competitivos.
No obstante, será recomendable seguir con atención: el
impacto de cambios fuertes en las condiciones macroeconómicas; la eventual
aparición de opciones de inversión que cambien la orientación de las
inversiones; la -lamentablemente- poco probable aparición de financiamiento
hipotecario bancario o desde el sector, alterando el modelo actual de
negocios; la evolución de la relación salarios/capacidad adquisitiva real, y de
ésta vs. la accesibilidad a la vivienda.
NOTA:
Cuadros y gráficos de elaboración propia, en base a INDEC
(Censos 1991, 2001, 2010 y EPH); DGEC, GCBA (EAH), Global Property Guide y
datos del mercado |
MSArq, Marzo de 2012 | mgsarq@yahoo.com.ar
Curso sobre alquileres del Dr. Enrique Luis Abbatti
Muy buena nota Marcelo.
ResponderEliminarSería interesante, aunque sea como ejercicio de futurología, considerar los efectos de un par de proyectos de ley que andan dando vueltas en la cámara de diputados.