lunes, 26 de marzo de 2012

Alquiler en Buenos Aires


NOTAS EN TORNO A LA ESTRUCTURA DEL MERCADO
DE ALQUILERES EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Marzo-2012 | Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI – mgsarq@yahoo.com.ar

La modalidad del alquiler juega un rol importante en la dinámica inmobiliaria de BA, especialmente en el segmento residencial. Esto no es nuevo: basta recordar que mucha de la mejor arquitectura doméstica de BA, nace entre 1930/50 como “edificios de renta”.

Pese a su relevancia, sin embargo, no hay en general lecturas integrales, ni seguimiento sistemático: es poco lo que se sabe realmente respecto de ella. La intención de estas notas, es repasar pues algunos datos que permitan ir delineando, entre todos, la estructura general de este mercado.

Madura BA
Históricamente, BA se ha destacado por mostrar rasgos que la acercan al perfil de una ciudad europea. En su fisonomía, pero también en su dinámica: desde hace más de 60 años la población de la Ciudad está estabilizada en torno a 2.9M de habitantes.

Alejada de los ritmos demográficos del resto del país, BA replica el comportamiento de las grandes ciudades globales, con tasas bajas de crecimiento vegetativo, mayor edad promedio, y menor tamaño medio de los hogares. Un comportamiento más similar a las poblaciones maduras de Europa, que a las sociedades jóvenes de América Latina. (Cuadro 1)

Zona por Zona
A lo largo de las últimas décadas, la dinámica de la producción urbana fue consolidando en BA un promedio de Stock Habitacional de 512 viviendas/1.000 habitantes. No obstante, su distribución presenta asimetrías significativas: mientras las Zonas Norte y Este se ubican 17 y 22% respectivamente por encima de este rango, el Sur queda 29% por debajo de la media de la Ciudad. El sector Centro resulta ser el más alineado con la situación tipo (-4%), en tanto el Oeste muestra una posición de 15% bajo el promedio. (Cuadro 2)

Lógicamente, la distribución socio-territorial de BA no es pareja: unas zonas son más grandes que otras, más pobladas, más o menos edificadas (Cuadro 3). 
Con vistas a la sustentabilidad de la ciudad (social, económica, territorial, de mercados) la clave radica en la racionalidad ambiental y la búsqueda constante de un cierto equilibrio dinámico del sistema urbano. Sea cual fuera nuestro rol pues, la cuestión es hacia dónde se dirigen las lógicas de nuestra acción, si tendemos a corregir o a profundizar los desequilibrios.

De familias y viviendas.
Pese a mantener su población total estable, BA viene modificando hace décadas su perfil demográfico en línea con las tendencias señaladas, reduciendo la conformación típica de los hogares y aumentando -como correlato- el número de familias en la Ciudad. La composición típica de los hogares en BA pasó de 3.2 personas en 1980, a 2.5 en 2010. (Cuadro 4)

En paralelo, al vaivén de la economía del país fue creciendo la cantidad de inquilinos en la Ciudad. Tras una década, en los ’90, con el crédito y la producción concentrados en los estratos superiores de la pirámide; y otra en los 2000, donde la financiación hipotecaria fue virtualmente inexistente (6% promedio del total de operaciones/año), la proporción de hogares que alquilan en BA pasó de 21.5% a 29.9%. (Cuadro 5)

Los procesos se combinan: por una parte, un crecimiento en la cantidad de hogares aunque más chicos. Por la otra, ausencia de financiamiento hipotecario público y privado, suba continua del precio de las propiedades, y una inflación que licúa el ahorro, derivando éstos en una caída superior al 50% en la accesibilidad a la vivienda propia durante la última década.

Pese al crecimiento sostenido de la economía al 8% anual, esa combinación de factores dio como resultado que más de 115.000 hogares se sumen al mercado de alquileres entre 2001/2010.

El stock de demanda cautiva del alquiler, la cantidad de familias que quedan allí al no tener opciones de acceso a la propiedad de la vivienda, se incrementó de manera constante. A ellos naturalmente, año tras año se fue sumando una demanda nueva, “de flujo”: hijos que se emancipan, nuevas familias, gente que llega a vivir a BA, familias que crecen, divorcios, etc.

De esta manera, el ritmo de crecimiento de los alquileres pasó de 810 hogares/año en los ’90, a más de 1.000 hogares/mes entre 2001/2010 (12.878 hogares al año).

Dos décadas
Más allá del incremento en la cantidad total de los alquileres, un repaso al volumen y distribución del mercado a lo largo de las últimas dos décadas, permite observar que el proceso no ha seguido un ritmo uniforme en las diferentes zonas de la Ciudad. (Cuadro 6)

Los números permiten ver las transformaciones cualitativas vividas en áreas tradicionales de la Ciudad (Este), el incremento sensible de la densidad poblacional en el Centro, o el retroceso de los alquileres en el Sur y el Oeste. En el Norte por su parte, se registra el mayor incremento relativo entre 1991/2010, de la proporción de inquilinos respecto del total hogares (+7.8%).

Estructura del mercado | Volumen y distribución geográfica.
El volumen del mercado de alquileres residenciales en BA se ubicó en el rango de 171.700 operaciones para 2010, registrando una expansión de 56.5% respecto de los niveles que presentaba dos décadas atrás, en los inicios de la convertibilidad.

Su distribución muestra un aporte al Total BA del 28% en el caso de Zona Norte, 23% en el Este, 10% desde el Sur, 13% de los alquileres se registran en el Oeste, en tanto el Centro suma 27% de las operaciones anuales.


Mercado 2012 | Proyecciones
Los comportamientos y tendencias de los años previos permiten proyectar un volumen total para el mercado de alquileres residenciales en BA, en orden a 181.000 operaciones para 2012.

Ello implica un volumen promedio de 15.000 alquileres/mes en BA-2012, con un ritmo de mercado superior a 4.000 operaciones mensuales en el Norte y el Centro, 3.400 alquileres en la Zona Este, 1.900 en el Oeste, y 1.460 operaciones en la Zona Sur de la Capital. Proyectados al total anual, esos rangos estarían definiendo un volumen superior a 50.000 operaciones en el Norte y Centro de la Ciudad, 41.000 alquileres en la Zona Este, 23.000 en el Oeste, y otros 17.500 distribuidos en los barrios del Sur. (Cuadro 7)

Viviendas y algo más
Con base en estos números ciertos, y a fin de dimensionar el total del mercado de alquileres en BA, corresponde sumar lo referido al resto de los rubros inmobiliarios (comercios, oficinas, depósitos, etc.). Y si bien la segmentación de los datos -que permitan hacer un seguimiento cualitativo- es otra asignatura pendiente en el plano local, suele no obstante darse por válida la estimación de una relación 80-20% entre el segmento residencial y el resto de los destinos.

Asumiendo esa pauta, podemos pues estimar que el mercado de alquileres en BA se ubicaría en torno a 19.000 operaciones/mes, proyectando un volumen total de 226.000 alquileres en 2012.

Caros o baratos? Suben o bajan?
Mucho se discute en torno al nivel de precio de los alquileres en BA, en particular en lo que hace al sensible segmento residencial.

Desde la realidad del usuario, la suba constante de valores se hace sentir. Más, cuando a ella se suma el incremento de expensas y las tarifas que, de un momento a otro, abandonaron el esquema de servicios subsidiados sostenido por años. Con el precio en dólares de las propiedades marcando récords, la inflación absorbiendo los aumentos de ingresos, y la suba constante de alquileres, expensas y servicios, obviamente la mirada dirá que los alquileres deberían bajar.

En la otra cara de la moneda, y con razón también, el propietario podrá argumentar que el costo de reposición, lo que costaría en dólares volver a construir la propiedad (a un cambio casi-fijo), sube sin cesar, al igual que la tierra y los costos de mantenimiento. Que la renta inmobiliaria está en un piso histórico, y mientras la relación entre el precio de compra del inmueble y lo obtenido por su alquiler rondaba el 10% anual en 2002/03, actualmente logra con suerte llegar al 6% bruto, lo que implica un nivel cercano al 3% anual neto.

Con argumentos reales de los dos lados, debemos recordar que el mercado, y su precio, se definen en el encuentro de las partes. Con un marco económico inflacionario, e inestable a nivel global, y el difícil paso a la vivienda propia, el cruce de las dos miradas define ésta realidad.

El nivel actual de la renta inmobiliaria residencial en BA no es irracional, hacia arriba ni hacia abajo. Ni escapa tampoco a la pauta que define a la Ciudad en tantos aspectos, colocada a mitad de camino entre las capitales latinoamericanas y europeas. (Cuadro 9, Fuente: Global Property Guide)

No hay mucho margen para grandes cambios: a la suba espectacular de la demanda en esta dé-cada sin crédito, se contrapone una oferta voluminosa, generada con miras a la renta.

A la presión genuina a la suba (incremento de costos) se opone otra presión también genuina, a la baja, dada por la capacidad de pago de la demanda, y su no-disposición a convalidar subas que no sabe si luego va a poder cubrir.

De no mediar pues, cambios profundos en la actividad, o el impacto de eventos inesperados y de alta relevancia estructural (algún “cisne negro” local o global), todo parece anticipar un escenario con valores y volumen estables para el mercado de alquiler residencial en BA para 2012. Con “cuidado” de los propietarios más conscientes hacia los buenos inquilinos, dada la cantidad de oferta potencial del mercado; y algún posible ajuste en zonas o productos menos competitivos.

No obstante, será recomendable seguir con atención: el impacto de cambios fuertes en las condiciones macroeconómicas; la eventual aparición de opciones de inversión que cambien la orientación de las inversiones; la -lamentablemente- poco probable aparición de financiamiento hipotecario bancario o desde el sector, alterando el modelo actual de negocios; la evolución de la relación salarios/capacidad adquisitiva real, y de ésta vs. la accesibilidad a la vivienda.

NOTA:
Cuadros y gráficos de elaboración propia, en base a INDEC (Censos 1991, 2001, 2010 y EPH); DGEC, GCBA (EAH), Global Property Guide y datos del mercado |
MSArq, Marzo de 2012 | mgsarq@yahoo.com.ar
Curso sobre alquileres del Dr. Enrique Luis Abbatti

1 comentario:

  1. Muy buena nota Marcelo.
    Sería interesante, aunque sea como ejercicio de futurología, considerar los efectos de un par de proyectos de ley que andan dando vueltas en la cámara de diputados.

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