sábado, 26 de mayo de 2012

Corredores Inmobiliarios al borde de un ataque de nervios


El título de la película de Almodovar sirve para describir la situación actual.

·   El Gobierno con necesidad de dólares cierra todos los canales de comercialización del dólar al precio oficial.

·       Inmuebles que desde 1975 se comercializan en dólares, buscando una moneda dura que proteja al capital de la depreciación de la moneda local.

·     Operaciones inmobiliarias que quedan entrampadas entre dos tipos de cambio, uno oficial a $ 4,50 por dólar y uno paralelo, negro o blue a un valor indefinido, entre $ 5,50 y $ 6,00 por dólar.

·         Propietarios que pretenden que su venta se pague en dólares billetes.

·      Compradores con dificultades para obtener dólares al tipo de cambio oficial y quieren pagar en pesos al tipo de cambio oficial.

·         Economistas que dicen que el mercado paralelo es de muy poco volumen de operaciones y por lo tanto el precio que se publica no es representativo de un mercado transparente.

·      Otros economistas que dicen que el dólar se estancó frente a la inflación interna y que su valor actual debería ser $ 8,10 ó $ 15,90 ó vaya a saber cual. (La cantidad de gente que apareció en los diarios escribiendo sobre el dólar es increíble)

·         Opiniones que dicen que llegó el momento de pesificar la economía y  que la venta de inmuebles se deberían hacer en pesos.

·       Otras opiniones que dicen: el peso perdió 13 ceros hasta la fecha,  que es como dividir el peso actual por 10.000.000.000.000 para conocer su valor histórico.

·         Opiniones que dicen que se terminó el mito del "ladrillo como reserva de valor".

·         Otras opiniones que fueron defensoras del mito del ladrillo que hacen “mutis por el foro”

·        Desarrolladores inmobiliarios que se salvaron de este desastre cuando hace 2 años inventaron el modelo de “fideicomiso al costo”. El desarrollador no pone en riesgo su utilidad, que la asegura con un ingreso fijo,  el riesgo por los mayores costos lo tienen los compradores que son  “dueños” del proyecto.

·     Propietarios que piensan en no vender hasta que pase la tormenta y ofrecer su propiedad en alquiler ó dejarla “cerrada con llave”.

·         Compradores que pueden esperar y esperan, intuyendo que este nuevo valor del dólar llegó para quedarse.

·         Dirigentes inmobiliarios que dicen que la actividad bajó un 30%

·         Colegios de Escribanos que dicen que se hacen muchas menos escrituras.

Y en el medio de este gran lío esta el Corredor Inmobiliario, cuya misión es intermediar entre la oferta y la demanda y que en estas condiciones su trabajo se hace muy difícil y a veces imposible de llegar a un acuerdo satisfactorio para las partes.

Si no hay acuerdo, no hay honorarios, no se pueden pagar sueldos, los gastos fijos comienzan a asfixiar al negocio y el “pato de la boda” lo terminan pagando los que viven de su ingreso mensual.

Esto se veía venir.
El mercado inmobiliario tiene un funcionamiento especial: los inmuebles se venden en dólares pero el costo de su construcción es en pesos, estoy hablando de los inmuebles nuevos, pero estos fijan el precio de los usados.

En los últimos años el tipo de cambio de pesos por dólar ha tenido una devaluación anual del 5%, mientras que el índice de precios de la construcción que elabora la cámara del sector, vino creciendo a un 20% anual. ¿Qué pasa con esa diferencia del 15%? Si el desarrollador no hace nada, debe vender más dólares de su ingreso para cubrir sus mayores costos en pesos y eso da como resultado que baje su rentabilidad. Para evitar la pérdida de rentabilidad aumenta los precios.

Aquí un ejemplo



Por lo tanto en los últimos 7 años el precio de las propiedades vino creciendo año a año ¿pero se trataba de un crecimiento genuino por incremento de la demanda? No,  porque no se incrementó la cantidad de unidades vendidas,  que estuvo por debajo del promedio. El aumento se debió a un ajuste inflacionario: inventamos “la inflación en dólares”.

Durante esos años se dio un debate: si había o no burbuja de precios. Puedo decir que los precios se inflaron como un globo y siempre pasa que los globos se desinflan.

No es cuestión de encontrar al malo de la película, porque el desarrollador que aumentó los precios lo hizo obligado porque aumentaron los costos, y además los compradores después convalidaban el aumento de precios comprando, y es mas, se ponían contentos porque esos mayores precios le revaluaban positivamente su capital (el inmueble). En criollo: compraban a 100 y en algún momento podían vender en 150 haciendo una buena diferencia (si vendían).

Hoy probablemente le quieran pagar 120 y el propietario igual habrá hecho una diferencia con el precio de compra y revaluado su capital, aunque no quizás, la diferencia que esperaba. Mañana nadie sabe lo que va a pasar, es lo que se llama incertidumbre.

Los Ciclos Económicos
Si se estudia la economía argentina en el tiempo se encuentra una curva que evoluciona entre cimas y fondos. El estudio se hace midiendo la evolución de una variable que se llama Producto Interno Bruto (que es el volumen total de transacciones económicas que se hace en el país en un período determinado). Si se grafican las variaciones de esa variable en el tiempo se obtiene el siguiente gráfico:


La curva roja representa a toda la economía, la curva azul representa a la actividad de la construcción que está inserta en esa economía. A la línea azul se la llama ciclo inmobiliario y tiene un comportamiento particular:

  • En los momentos de crecimiento del PIB general el PIB inmobiliario crece más.
  • En los momentos de caída del PIB general,  el PIB inmobiliario cae más.

Esto se debe a que la duración de un proyecto inmobiliario ocupa varios años. En los momentos de crecimiento económico,  como es rentable desarrollar nuevos proyectos, estos se multiplican; pero si la situación económica cambia, un proyecto ya lanzado no se puede detener porque el costo de detenerlo es más alto que continuarlo.

Los proyectos terminados se acumulan y como no es negocio realizar nuevos proyectos,  el PIB de la construcción cae. La duración de esta caída dependerá del ciclo económico. Durante la caída, las nuevas necesidades de vivienda se resuelven del stock de viviendas desocupadas disponibles en las ciudades.

Hacia delante es difícil prever como se comportarán las variables, por eso se habla de incertidumbre; pero,  probablemente haya una baja de la actividad económica que produzca una baja de la actividad de la construcción.

Si no se hace nada con respecto a la inflación y el tipo de cambio se mantiene retrasado con respecto a ésta,  se seguirán produciendo tironeos en la economía.

Qué hacer con los clientes
No todas las situaciones son iguales. En propiedades de menor valor,  los montos involucrados entre la punta vendedora y la compradora son más fáciles de resolver. En operaciones de mayor precio los montos son más altos y las posiciones son más irreductibles.

Aquel que venda para comprar tendría que “calzar” el descuento que deba hacer en el precio para vender con el descuento que le pedirá al vendedor para comprar.

Aquel que venda porque quiere convertir su inversión inmobiliaria en dinero está en la situación mas difícil ya que deberá asumir que quizás no pueda lograr el precio esperado, pero que,  sin embargo,  logre una diferencia entre el precio que obtenga y el que pagó la propiedad.

La tarea del Corredor, como siempre,  será acercar a las partes haciendo notar los pro y los contra de cada decisión.

Para el que resuelva suspender la venta y ofrecer la propiedad en alquiler deberá saber que la rentabilidad neta de los alquileres ronda el 3% anual sobre el capital invertido y que esa ecuación puede bajar si aumentan impuestos y expensas y no sube el precio de los alquileres por sobreoferta en el mercado.

Es una situación difícil para el mercado que solo el tiempo podrá aclarar.

Como broche final coleccione de Internet frases famosas que han dicho los funcionarios públicos sobre el dólar.

Las frases con el dólar como protagonista

Cristina Fernández de Kirchner el 25/05/2012
“Me acuerdo de un amigo, que no voy a decir el nombre porque me va a matar si lo digo, que una de los dos hijas vive acá en Bariloche, y me decía en 2002, cuando se produjo el crac económico y el Parlamento elige un nuevo gobierno el 1º de enero, este amigo de la familia viene y le dice a mi hijo Máximo: ‘Máximo, hay que comprar dólares –estaba a 4,80 en ese momento - porque se va a ir a 10 pesos’. Y el amigo nuestro compró. No sé qué habrá hecho con esos dólares o si los tendrá.”

SBATELLA QUIERE DESDOLARIZAR "POR LA BUENA O POR LA MALA"
El titular de la Unidad de Información Financiera (UIF), José Sbatella, consideró que "por la buena o por la mala tenemos que recuperar la soberanía monetaria. Pensamos que, inclusive, la desdolarización de la Argentina requiere ponerle un límite a la facilidad con que se hacían las cosas", señaló el economista. Abril de 2012

SBATELLA: "NADIE PROHÍBE AHORRAR EN DÓLARES"
El titular de la Unidad de Información Financiera remarcó que las nuevas medidas cambiarias sólo buscan conocer "el origen de los fondos" y dijo que el Gobierno viene siguiendo la diferencia entre el dólar oficial y el "blue". Noviembre de 2011

La gente que tiene ingresos y que compra dólares con su sueldo o con su jubilación, más allá de estar haciendo un mal negocio, lo que tiene que hacer solamente cuando lo hace es dar información", Miguel Pesce, vicepresidente del BCRA. Noviembre de 2011

EL QUE DEPOSITO DOLARES, RECIBIRA DOLARES... 
Frase dicha por Eduardo Duhalde al asumir como presidente en enero de 2002 después del corralito de Domingo Felipe Cavallo. Sin comentarios... 

LES HABLE CON EL CORAZON Y ME CONTESTARON CON EL BOLSILLO 
Dicho por el ministro de Economía Juan Carlos Pugliese en 1989, en medio de una gran crisis financiera, luego de un discurso que intentó frenar en vano la corrida cambiaria-bancaria.  En aquel fatídico verano de 1989, hasta los jubilados iban a las casas de cambio a comprar dólares para defenderse de la inflación, mientras Raúl Alfonsín, negando la realidad, trataba de quitarse la responsabilidad del incendio y hablaba de un golpe de mercado. 

EL QUE APUESTA AL DOLAR, PIERDE 
Advertencia lanzada en 1981 por el ministro de Economía Lorenzo Sigaut. Asumió como ministro de Economía, cuando el entonces general Jorge Rafael Videla, quien se había desempeñado en la presidencia del gobierno militar desde el 24 de marzo de 1976, fue desplazado por Roberto Viola. El cambio en la presidencia de facto implicó también el cambio del ministro de Economía que había acompañado toda la gestión de Videla, José Alfredo Martínez de Hoz.  Sigaut, un economista proveniente del sector industrial argentino, asumió con la intención de poner fin a la subvaluación del dólar que caracterizó la etapa de Martínez de Hoz. En ese sentido, al momento de asumir su cargo, Sigaut pronunció una frase que, obviamente tenía como objetivo desalentar maniobras especulativas, pero que pasó a la historia argentina como ejemplo de la poca confiabilidad de las declaraciones de los gobernantes: "el que apuesta al dólar, pierde". Pocos días después, dispuso una revaluación del dólar en un 30%, la primera de una serie de devaluaciones que tomó durante su función.

EL RODRIGAZO
El 4 de junio de 1975, el entonces Ministro de Economía Celestino Rodrigo, dispuso un brutal ajuste que consistió en devaluar el peso ley llevándolo de 10 a 26 en lo que hacía al dólar comercial; el dólar financiero pasó de 15 a 30 pesos ley, y se creó un nuevo tipo de cambio turístico, en 45 pesos. Ya Gómez Morales, en marzo, había llevado el cambio comercial de 5 a 10 pesos y el financiero de 10 a 15. Las tarifas eléctricas subieron de 50 a 75%. La nafta súper, 172% y la común, 181%.. Igual otras tarifas. Nunca en la Argentina había habido semejante ajuste de precios relativos, ni tanta inflación y devaluación, más una recesión que acabó con 11 años seguidos de crecimiento. Y todo en un contexto de vacío de poder tras la muerte de Perón en 1974 y una espiral de violencia.

39 comentarios:

  1. Hay que desensillar hasta que aclare

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  2. Así es, hay que desensillar hasta que aclare. Muy bueno el artículo.

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  3. Sobre desinsillar o seguir cabalgando

    Hay que pagar cuotas de colegios, cuotas de tarjetas, medicina prepaga, supermercado. No se puede desensillar, hay que reinventar.

    Con el latiguillo de que "el ladrillo es reserva de valor" se vendió fácil a los inversores (que fueron la mayoría de los compradores estos últimos años), como la propiedad aumentaba su precio todos los años, comprar un inmueble era como comprar un plazo fijo.

    Tal es así que se comenzaron a fabricar los inmuebles de U$S 50.000 porque era una cifra a la que mucha gente podía llegar. Aparecieron unas "cuchas" no para perros si para personas, de escasos metros cuadrados, sin instalación de gas, con un nivel de calidad deplorable, que el comprador no habitaba y que la dejaba cerrada (como el plazo fijo que guarda en un cajón) o la ponía en alquiler, sabiendo que mas adelante la vendería con un sobreprecio del 20% ó 30% ó 50% depende del plazo que esperaba.

    Hoy este modelo entró en crisis. Los inversores se dan cuenta que la etapa de dolar barato se terminó y todos vuelven a su primer amor, que es el amor de los argentinos, ahorrar en dólares.

    ¿que tiene que hacer el corredor inmobiliario entonces?

    Volver a las fuentes. Su misión es intermediar entre la oferta y demanda de inmuebles. Desaparecerá la oferta y demanda especulativa (la del plazo fijo) y quedará la oferta y demanda de siempre: la necesidad de tener una vivienda y aquellos que construyen para satisfacer esa necesidad.

    No se termina el mundo, no hay que asustarse, es un fin de fiesta, la resaca dura uno o dos días y luego ya estamos despiertos y con ganas de hacer cosas nuevas.

    Revise su modelo de atención al cliente, revise sus sistemas de captación y comercialización, conviértase en un especialista en alquileres ofreciendo un servicio integral de oferta al mercado y de administración de los alquileres colocados. Trabaje en busca de la excelencia.

    En lo que necesite, desde aquí podemos ayudarlo con las ideas y el entrenamiento.

    Cordialmente. Julio Valente

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    1. Estimado Lic. Julio Valente: Totalmente de acuerdo con Ud.. Da una visión realista de la Coyuntura Actual del Mercado Inmobiliario Argentino a Mayo de 2012. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  4. Excelente analisis, Julio... y brillantes sus ultimos comentarios posteados. Saludos

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  5. Julio, excelente post. La pregunta del millón es ¿cuanto van a caer las propiedades y en que tiempo?. Escucho sugerencias

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  6. Se pasò en este paìs por varias, por llamarla de una manera no ortodoxa,"tempestades econòmicas" y esto nos forjò por años como muy buenos economistas en todos los niveles, por ello a esta doble monetizaciòn (para diversas operaciones) q mantenemos hace largo tiempo con el dolar nos hace hoy "cosquillas" y le vamos a encontrar muy pronto la manera de como teniendo pesos, conseguir dolares, para continuar invertiendo en ladrillos, si optamos por èsta opciòn. No nos olvidemos que somos ARGENTINOS; Walter.

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  7. Yo creo que el precio de las unidades se acomodará pero por una simple razón, la demanda genuina jamas estuvo, como bien dice Julio estuvo la demanda inversionista y esa no va a continuar entregando fácilmente sus dólares por ende el desarrollador no tendrá otra alternativa que ceder en sus ganancias, frente a los compromisos que ha tomdao, mano de obra, materiales, etc. Entonces el inversor se volverá arrimar al mercado, siempre y cuando la quita sea atractiva o bien le tomen sus dólares a valor blue hablando de los desarrollos que ya están avanzados.
    Dentro del mercado del usado, aquellos inversores que tengan algunas propiedades y necesiten hacerse de su capital para diversos fines, deberán asumir la perdida y aceptar el dólar a valor blue o bien deberán bajar el precio para hacerse de los dólares que en definitivamente es igual a que tomen dólares caros.
    No se avecina un escenario favorable para nadie y en breve, volverá a ser negocio comrpar inmuebles aprovechando las bajas.

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  8. Uno queria comprar un inmueble y las diversas subas en estos años hicieron que uno se siente sobre los dolarucos, la verdad me produce llagas en las nalgas de estar sentados sobre ellos, pero a estos precios uno no larga la lechuguita a estos sátrapas ni loco,...ahora aguantensela, a estos precios (sobrevaluados en un 30% o +) nadie va a comprar,..ahora a Ustedes de las inmobiliarias principales responsables de esta espiral de precio a seguir jugando por un buen tiempo al "Buscaminas" de la compu de la inmobiliaria, y compren yerba, porque se la van a pasar tomando mates por un buen tiempo....la Venganza del Comprador con "Verdes" ha comenzado...

    Atentamente

    Pepe lepoif (abanicandose con Washingtons)

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    1. Estimado Pepe

      No le asigne a las inmobiliarias un poder que no tienen. El precio surge del libre juego de la oferta y la demanda.

      La tasación de un inmueble se realiza en base a un estudio de mercado en la zona de influencia del mismo, sobre esta base se establece una opinión de valor que se llama Valor de Mercado y este es que se le sugiere al propietario.

      Si existe una mala práctica de algunas inmobiliarias de sobretasar las propiedades para lograr la captación de las mismas mostrándole al propietario un valor superior al de mercado. Le digo que esta estrategia tiene patas cortas porque el inmueble no se vende si esta fuera del valor de mercado.

      El responsable en la suba de precios de los inmuebles hay que encontrarlo en el sistema financiero argentino compuesto por las instituciones bancarias y el estado. Al no ofrecer un sistema financiero confiable (expropiación de plazos fijos en 1989, corralito en el 2001, expropiación de AFJP en el 2008) para canalizar los ahorros, las población con capacidad de ahorrar comenzó a utilizar los inmuebles como plazos fijos.

      Esto produjo una distorsión de los precios del que Ud. fue uno de los afectados.

      Cordialmente. Julio Valente

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    2. Con todo respeto Señor Julio Valente, pero el Señor L.J. Ramos, Broker importante si los hay,...escuche lo que dice...el mismo asegura que las inmobiliarias le prometian un precio a los Propietarios que ponian a la venta sus inmuebles y que finalmente pasaban las semanas, meses y no podian vender...Él mismo dice que estan sobrevaloradas un 15% las propiedades(para mi un 30% en dolares)...mire si no...aca esta sus palabras en una entrevista.

      http://www.youtube.com/watch?v=9TvK0poCRCg

      Lo saludo

      Pepe lepoif

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    3. Estimado Pepe

      Ese reportaje esta publicado en este BLOG siga el siguiente link y lo encontrará:

      http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com.ar/2012/03/situacion-del-mercado-inmobiliario.html.

      En el reportaje el Sr Ramos explica lo que ya le indiqué en mi respuesta anterior: "Las inmobiliarias compiten para captar propiedades inflando el valor de tasación de los inmuebles, lo único que logran es perjudicar al propietario"

      Esto es lo que se llama sobretasación pero "una golondrina no hace verano" o sea pocas personas no pueden cambiar el rumbo de las cosas. La sobretasación perjudica al propietario porque impide la venta de su inmueble.

      Lo que esta fuera de valor no se vende. El mercado (la oferta y la demanda) son las que terminan regulando el precio. Un ejemplo esta en Ud. que no convalidó los precios existentes y no compró.

      Pero ahora mejoraran sus expectativas de compra porque estas distorsiones como inflación en dólares y precios de inmuebles desorbitados tarde o temprano se corrigen y estamos entrando en un período de correcciones.

      La causa del aumento de precio de las propiedades hay que buscarlas en su uso como instrumento de inversión, como un plazo fijo, además de un proceso de inflación en dólares que se viene dando en Argentina desde el año 2006. Relea el ejemplo que pongo de porque aumentan los precios.

      Cordialmente. Julio Valente

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  9. CRISTINA MALLO NEGOCIOS INMOBILIARIOS28 de mayo de 2012, 0:59

    Estimado Julio excelente su post, nosotras recien empezamos en este proyecto inmobiliario y creemos en el mensaje q siempre q llovio paro, espero q buenas noticias podamos contar para este finde año,igualmente nos servira de experiencia y saviduria para emplear en las proximas operaciones, Saludos Cordiales-SILVIA PRIORI

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  10. Lo felicito por la claridad de analisis y forma de ver la accion a tomar en estos momentos... abrazo!
    Rodrigo

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  11. Estimados autores y foristas del blog,

    hace más de un año que estoy en la búsqueda de propiedades en una ciudad del interior de la provincia, con crédito. Cuando uno habla con los operadores, es como que en un cierto momento se resignan a la determinación del precio por parte del propietario, que en gran mayoría de los casos está influenciado por tasaciones de hasta 30% por encima de lo que valen solo por el hecho de tomarla. El tema es que luego no parecen tener el poder de persuasión para convencer al propietario de que fue embaucado, y de que su propiedad no vale lo que el piensa. Esto realmente me deja muchas dudas sobre la función de los brokers, porque al final ellos son los supuestos conocedores del mercado, pero son funcionales a los cuasi-caprichos de los propietarios. Es como si un médico no pudiera convencer a su paciente de que tiene que dejar la sal.

    Probablemente los brokers de Tecnico inmobliario, que vienen advirtiendo hace mucho de la sobrevaloración de las propiedades, no hayan colaborado con el fenómeno, pero yo tambien opino que a este monstruo lo crearon las inmobiliarias en su conjunto. Ahora realmente se la están viendo dificilísimas para sincerarse con sus clientes y no solo decirle que su propiedad no vale lo que piensa, sino que la perspectiva es a que valga menos aún en un futuro cercano y medio, por supuesto que medido en dólares.

    Siguiendo con ese tema, coincido con el Sr Julio, que desde no menos de 5 o 6 años a esta parte, las propiedades solo han subido con la inflación o menos, no más. Cuando algunos amigos me dicen " el que compró un departamento en 2008 hoy le vale el doble en dólares", yo les digo que si se hubiera comprado el equivalente en litros de nafta hubiese hecho un negocio igual de bueno, siempre que la haya podido conservar (!).

    Lo que les consulto es, en base a un artículo de hoy en Ambito, si efectivamente se estan registrando operaciones en pesos pero con un AUMENTO del 25% para compensar el tema dolar blue. Es así?. Si no se vendía nada con el preecio en dólares multiplicado por dolar oficial ahora esa es la "solución" que surge?. Realmente no logro entender como una pesificación con aumentos de ese calibre puede reactivar el mercado.

    Adrian.

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    1. Estimado Adrian

      Gracias por tu comentario. Insisto que el alza de los precios no es producto de las inmobiliarias,si es cierto que algunas inmobiliarias utilizan el método de sobretasar para poder tomar la propiedad para la venta, pero esto impide la venta del inmueble cuando la demanda no convalida el precio.

      La etapa de captación de inmuebles es la más difícil del proceso inmobiliario, ya que es la etapa intangible, el Corredor promete un determinado servicio y ante esa promesa el propietario autoriza la venta o alquiler de su propiedad.

      A veces los propietarios desconfían de las promesas y estas se aumentan para ganar su favor y es así que aparecen la sobretasaciones cosa que "encanta" al propietario.

      Hagamos un ejercicio . El 25 de mayo de 2012, realice un análisis de la oferta inmobiliaria en el Área Metropolitana Buenos Aires (Capital Federal y GBA), según ZONAPROP había 63101 inmuebles en venta. Si sumo los corredores inmobiliarios que hay en esa zona suman 8229. Estos son los que tasaron las propiedades, hay una atomización muy grande de inmuebles por corredor para pensar que estos tengan una influencia global sobre el precio.

      El precio de las unidades se forma en la construcción y allí hay dos variables responsables del aumento: la inflación de los costos que viene a un ritmo del 20% anual y el estancamiento de la cotización del dolar que vino devaluándose al 5% anual. Los dólares de mas que debía vender el desarrollador para pagar los pesos mas caros que costaba la construcción produce una baja de rentabilidad que se recupera con un aumento de precio.

      Así es que las propiedades crecían del 15% al 20% por año y el precio de los inmuebles nuevos termina arrastrando el valor de los usados.

      Con respecto a como se están haciendo los cierres de ventas en pesos o en dólares es muy difícil decirlo ya que es un acto privado que no se hace público. A los diarios los tenes que leer entre líneas ya que hay mucha información de contenido comercial que tratan de inducir conductas que conviene a quien esta "pagando" el aviso.

      Por último no tenemos brokers, este BLOG expresa en pensamiento de educadores que trabajan en el mercado inmobiliario. Lo que si hacemos es enseñar cuales deben ser la Buenas Prácticas Inmobiliarias, pero no supervisamos su cumplimiento.

      Cordialmente. Julio Valente

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  12. Creo que las propiedades van a bajar de precio, el tema sería cuando y a cuanto estarían en su valor piso para poder aprovechar (el que dispone de dinero) hacer un buen negocio (digo no para vivir).
    Atte.
    Marcelo

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    1. Estimado Marcelo
      Queres parecerte al Baron de Rostchild que dijo "Cuando veas sangre en las Calles, es tiempo de comprar propiedades."

      Esta frase que el Barón de Rothschild pronunciara y llevara a la práctica, allá por el año 1757, ante los acontecimientos que se avecinaban luego de la batalla de Waterloo, le redituó grandes ganancias invertidas en propiedades a tal punto que antes de morir dejó expresamente indicado en su testamento, que los puestos claves para manejar sus multiples negocios, deberían ser ocupados estricta y únicamente por sus familiares.

      Compró regalado y vendió a precio real. Esto tiene que ver con los ciclos económicos. Todavía estamos lejos de esa situación.

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    2. Sabio consejo para quien guste de las oportunidades.

      saludos
      Marcesku

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  13. Si estoy de acuerdo con las lineas expresadas por el Sr Valente, lo que si me parece es que los precios de los bienes inmuebles va a bajar a mediano plazo, cuando sea inevitable la devaluacion, un costo que el Gobierno quiere evitar pero que finalmente caera por decantacion.Ahora bien se preguntaran que es un mediano plazo??....y...si una devaluacion se produjera en el cuarto trimestre de este año, en a fin de 2013-2014 deberia haber grandes oportunidades para los compradores.....
    Ojo es mi opinion...

    Pepe Lepoif

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  14. Muy buen analisis Sr. Julio Valente, ahora bien, los que no somos inversionistas y estamos ante la situación de tener que vender para luego comprar (en mi caso particular porque se agrandó la familia), que hacemos? Esperamos que aclare la situación o arrancamos pese a la incertidumbre reinante?
    Gracias.

    Gustavo.

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    1. Estimado Gustavo

      Es muy difícil recomendar, pero quizás esperaría uno o dos meses hasta que se aclare el panorama, hoy todo es muy confuso. Cordialmente. Julio Valente

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    2. Muchas gracias!!
      Saludos Cordiales.

      Gustavo.

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    3. Estimado Julio, siempre muy útiles sus artículos-
      Me atrevo a escribirle porque entiendo que usted puede ser un referente del sector inmobiliario con experiencia en el mismo. Posee junto a otro socio una pequeña inmobiliaria en zona norte hace no mas de año y medio. Y sinceramente con la situación actual, estamos más que preocupados y sobretodo desorientados. Me gustaría en lo posible que usted me pueda dar su visión de la situación actual y futura, y principalmente que consejos nos daría a nosotros que somos novatos en el sector. Cualquier aporte que nos pueda dar, le estaré siempre agradecido. Cordiales saludos.

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    4. Estimado
      En la situación actual hay mucha confusión porque se ha perdido la referencia de precio. La diferencia del tipo de cambio oficial y el paralelo esta oscilando dentro de una franja de diferencia entre el 25 y 30 %. Tarde o temprano esta diferencia va a impactar en los precios de las propiedades. Probablemente los compradores exijan menores precio y los propietarios no quieran vender, hay por delante una ardua tarea de negociación.

      Esto traerá aparejado un período de enfriamiento del mercado inmobiliario por la disminución de operaciones. El tema es ¿que hacer?.

      En épocas de crisis hay que vigilar muy bien los gastos fijos y en lo posible tratar de reducirlos. Lo ideal del negocio es que se base mayormente en gastos variables que es aquel que aparece cuando tengo en marcha una operación de venta o alquiler.

      Revisar los procedimientos de captación, comercialización y atención al cliente.

      El mercado no va a desaparecer, sino que se va a retraer, por lo tanto hay que seguir sembrando. Esta es una oportunidad para revisar lo que se hace, aprender lo que no se sabe, innovar en la forma de llegar a los posibles clientes: REINVENTARSE.

      Tener en cuenta que los alquileres serán una actividad que seguirá con la dinámica de crecimiento que venía mostrando (ver los artículos sobre alquileres publicados en marzo), por lo tanto tendría que diseñar un Servicio Integral de Alquileres, orientado no solo a la oferta del alquiler en el mercado sino a su posterior administración.

      Seguramente hay muchas cosas para mejorar y este es el momento de hacerlo. Además de no perder el contacto cotidiano con los vecinos del el área de influencia de mi negocio.

      Cordialmente. Julo Valente

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  15. Estimado Julio,

    Me pareció muy interesante su artículo, especialmente porque estoy en pleno proyecto de compra de mi primera vivienda. En mi caso tengo algo en dólares, bastantes pesos y el resto (40%) con crédito hipotecario.
    Esta semana me entero esto de la AFIP y los créditos hipotecarios, por lo que me agarra pánico de que ese 40% no pueda ser convertido a dólares. Eso sumado a la ya sabida dificultad para ir convirtiendo mis ahorros en dólares, que la AFIP no me permite convertir por más que demuestre la completa legitimidad de los mismos.
    Mi temor es que el vendedor de la propiedad que me gusta y a la que el banco ya envió el tasador quiera dólares sí o sí y no llegue a comprarlos, o que la AFIP no permita la conversión del crédito hipotecario.
    Esto último creo que tendría que ir de la mano de una previa pesificación de todo el rubro inmobiliario, pero si se hace a tasa dólar blue, me será totalmente imposible comprar esta propiedad.
    Creo que hice más catarsis que una consulta, pero no quería dejar de comentar mi caso (que seguro es el de muchos) para saber tu opinión.

    Muchas gracias,

    Andrés

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  16. Gracias Julio y resto de los participantes por los comentarios.
    Creo importante distinguir entre el precio a que se ofrece una propiedad del precio al que se vende, este ultimo es el valor real. Otro tema muy distinto aunque puede influir es la posibilidad de conseguir y!o justificar los dolares, eso ayuda a la pesificacion. En mi opinion el parate no tiene nada o tiene poco que ver con la sobrevaluacion ya que aunque los precios parecian altos las operaciones se seguian haciendo. Ahora lo que hay es un alto de los inversionistas que eran los que movian el mercado, ellos estan evaluando las mejores opciones, auscultando el futuro economico del pais y otras alternativas de inversion. Muchos inversionistas tambien estas retraidos por la persecucion, la exaservacion de lso controles, y el temor a futuras medidas restrictivas, en un contexto mundial recesivo. Que nada tienen que ver las inmobiliarias.Creo que va a ir apareciendo poco a poco el comprador genuino, la compra de pozo en pesos, estimo que habra mucho servicio que ofrecer en alquileres, aunque mas no sea para que el inversor pueda pagar las expensas, gastos de escrituracion etc.Un inversor que tien 30, 40 o mas departamentos no querra perder plata en esos gastos teniendo el departamento sin poder vender, lo alquilara y ya lo estan haciendo.Ahi creo que tenemos un buen negocio. A no desesperar, y si personalmente quiero cambiar una propiedad para comprar otra, haciendo una operacion simultanea, bien enganchada, no tendria ningun temor y avanzaria por ese lado.Sos algunas opiniones solamente
    Juan Carrera

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    1. Estimado Juan Carrera: Hay un cambio de ciclo evidente, muy bien descripto en este informe del Lic. Julio Valente. Desde mi punto de vista, el mercado inmobiliario va a tener que sincerarse en forma gradual, a menos que el comportamiento del mercado cambiario y que las medidas de política económica que se sucedan generen un desenlace como los que Ud. pudo apreciar en el gráfico publicado. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  17. Estimado Julio Valente.
    No quiero ver sangre en las calles, solamente aprovechar los ciclos económicos (como Ud bien dice) teniendo la posibilidad de disponer de dólares en efectivo (ganados laburando). Me preocupa el " todavía " estamos lejos de esa situación, en definitiva dice como que en algún momento esto puede llegar a pasar ?. Con Respeto lo saluda.
    Marcelo

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  18. Muy bueno el artículo Julio
    Con mi novio estamos en la misma situación que Andres, nos casamos a principios del año que viene y teníamos pensado sacar un préstamo hipotecario en los próximos meses para comprar una propiedad en zona norte de GBA. Estábamos esperando a tener la antigüedad laboral suficiente para pedir el préstamo, en teoría reunimos todos los requisitos, y en el medio surgieron todas las restricciones para la compra de dólares y nuestra consiguiente incertidumbre sobre lo que podremos hacer o no.

    Mi novio tiene parte de sus ahorros en pesos y el crédito (si logramos obtenerlo) sería en pesos, tenemos el mismo temor que Andres de no poder convertir los ahorros y el monto del préstamo a dólares. ¿Hay operaciones inmobiliarias que se estén realizando parcialmente en pesos? En ese caso, ¿qué cotización se toma, la oficial o la del dólar paralelo?

    Ante esta situación, estamos pensando en la alternativa de comprar un lote en un barrio cerrado y construir la casa, ya que en ese caso podríamos pagar la construcción en pesos y seguir adelante con nuestro proyecto de la casa propia a pesar de las restricciones cambiarias. Como no se sabe cuánto tiempo durará esta situación, no queremos esperar a que nuestros ahorros se desvaloricen con el paso del tiempo.

    ¿Cuál sería tu recomendación en base a tu experiencia? ¿Seguimos adelante con la idea de adquirir una propiedad a pesar de todo o es preferible que optemos por la opción de construir?

    Gracias

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  19. http://www.infobae.com/notas/651518-Donde-invertir-pesos-en-tiempos-de-alta-liquidez.html El ladrillo buena inversión para el que tiene dólares recomienda El operador inmobiliario Hugo Menella, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA). ????

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    1. Estimado forista anónimo: Quizá sea mejor vender propiedades a los precios actuales y hacerse de dólares. Si se lo evalúa con frialdad hoy el dólar es un bien escaso, no así las propiedades. Le saludo muy respetuosamente, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

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  20. Muy buen debate. Le pregunto al Sr. Valente ¿que opina de los creditos que han anunciado tanto el Gob. de la Ciudad y el Nacional, y si tienen estos la posibilidad de aumentar la demanda en el mercado , que ha desaparecido?
    Saludos y Gracias.

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    1. Estimado
      La línea PROCREAR (Gobierno Nacional) esta orientada a movilizar el mercado de la construcción (mano de obra y materiales), podría movilizar algo la venta de terrenos de bajo valor en zonas del GBA, pero la demanda de propiedades nuevas o usadas no estará influenciada por este crédito.

      La línea PRIMERA CASA BA (Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires)permitirá agregar demanda al mercado pero por la escasa cantidad de créditos 3500 sobre una oferta de venta en Capital y GBA de 60000 inmuebles, representa poco más del 5%, tampoco moverá la aguja.

      Cordialmente. Julio Valente

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  21. Pepe lepoif, segui abanicandote con verdes que te los vas a meter en donde no te da la sombra. En Argentina habitan los únicos gi-les que no le escapan al Dólar. En Usa están imprimiendo a dos manos, peor que acá. Nadie con dos dedos de frente guardaría x ej usd 100.000 por mas de 6 meses porque pierde como en la guerra. Hagamos de cuenta que el vivo de pepe tiene una bolsa con usd 100.000 y corre el año 2004. Entra a internet y ve que (en 2004) un pasaje aéreo a Europa vale u$s700, un velero h20 se publica en usd 4000, un monoambiente en belgrano cotiza usd 37.000. y podría citar 10 ejemplos mas (todos REALES y cool como todo aquello que nos preocupa a los que tenemos estos problemas de ricos) Pepe se duerme feliz con sus dólares. Luego pepe abre sus ojos y se encuentra en el año 2012, mira desesperado la bolsa y por suerte encuentra sus usd 100.000 intactos!(una suerte, podrían no estar). La cara de pepe se desfigura cuando se entera que hoy un velero h20 se publica y SE VENDE en usd 12.000, un pasaje a europa cotiza usd 1700 (y los aviones salen llenos) y un monoambiente lindo en Belgrano se despacha en usd 70.000. Pepe aprendió la lección. Sale corriendo a querer invertir esos u$S, piensa en comprar pasajes y viajar, pero eso es placer y se evapora, no es ahorro. Entonces piensa en el velero que también aumento mucho. Un amigo lo aconseja: ni te gastes, paga $1300 de amarra todos meses y otros $500 de gastos, se te puede hundir, te lo pueden robar y con los gastos de mantenimiento del velero en 3 años (si, leíste bien: 3 años) te come el valor del bien, deja pepe, el velero es como los pasajes..aumenta pero no sirve para ahorrar (reserva de valor). Entonces pepe, enfurecido, sale a hacer lo único que se puede hacer: compra un departamento en Belgrano que cada año sube como todo PERO: le deja ademas una ganancia de $2500 pesos por mes al alquilarlo, no se pudre, no se hunde, no se lo pueden robar, no se evapora, no le pueden poner un revolver en la cabeza y decirle: vamos a una escribanía y escriturame el depto a mi nombre etc etc etc. No tengo ni trabajo en una inmobiliaria y mi casa la compre a dueño directo pero me da risa este debate. No hay nada que sea mejor que invertir en ladrillos, con crisis, sin crisis, llueva truene o haya sol. Amen

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    1. Gracias por publicar! Fe de erratas: "donde no te da el sol" jajaja-
      Desde luego que no cualquiera tiene usd 100.000 y el debate sobre creditos hipotecarios y como hacer para que todos tengan una vivienda es muy interesante y corre por otro andarivel, pero me sorprende muchísimo que alguien acumule dólares (en cifras elevadas) debajo de la cama creyendo que es un vivo bárbaro porque se fue de 5 a 6.

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    2. Ahh, falta decir algo MUY IMPORTANTE: en el año 2004, todos estábamos horrorizados del valor de los inmuebles, de lo caro que eran los pasajes a europa, de lo caro que se había puesto el combo de mcdonalds, la nafta súper etc etc etc etc. A todos nos parecía caro pagar usd 37000 un monoambiente. Si a mi en 2004 me decías que en 2012 el litro de súper estaría $6, un combo de mc donalds $50, un pasaje a europa u$s 1700, y un monoambiente u$s 70.000 te hubiese dicho que era imposible, que estabas loco. Hoy vale eso, nos quejamos como en 2004, seguimos y seguiremos comprando. Si, amigos, en 2018 la nafta súper costara $12 el litro, un combo de mcdonalds $90, un pasaje a europa u$s 2900 y un monoambiente en "belgrano" u$s 110.000. Esta en cada uno (de los que tienen excedentes- ahorros) salir hoy a comprar litros de súper, hamburguesas, pasajes o departamentos. ¿Ilusionarse con que el litro de super llego a su techo y va a bajar? jajajaja¿Que la hamburguesa esta sobrevaluada por culpa de Ronald el payaso y va a bajar? me río...Que los inmuebles van a bajar???? pfffff!!! Un consejo: aprovechen este veranito que durara uno o dos meses para hacer ofertas un poco mas osadas que lo habitual por inmuebles, luego todo vuelve a la normalidad. Recuerden que tienen en sus manos papelitos pintados, de verde, violetas, es casi lo mismo. Recuerden que en la silenciosa lucha de tenedores de dólares contra tenedores de inmuebles SIEMPRE pierden los de los dólares por una sola cuestión: se desvalorizan con el tiempo y ademas las bolsas con dólares se pueden alquilar , los inmuebles si. No se que espero para poner una inmobiliaria jajaja.

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  22. Fe de "rata" jajaja "donde no te da el sol":)

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  23. ABSOLUTAMENTE DE ACUERDO CON PABLO: CLAP CLAP CLAP CLAP, APLAUSOS. INAPELABLE LO SUYO. IGUALMENTE QUISIERA SU PUNTO DE VISTA SOBRE TODOS AQUELLOS QUE NO TENEMOS 100MIL U$ Y TENEMOS POR EJEMPLO U$ 15MIL. GUARDARLOS POR MUCHO TIEMPO ES UN ERROR Y NO ALCANZA PARA UN INMUEBLE. ESE ES MI PROBLEMA PUNTUAL. SALUDOS

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